Mietrecht SHL SEM 5

Brief, an beide Ehegaten seperat. 30 Tage Mahnung

Bei Spezifischem Datum ist der Mieter automatisch im Verzug

Kann der Mieter nicht zahlen, 30 Tage Kündigungsfrist mit einem ämtlichen Formular

First beginnt nach Kenntnisnahme durch Mieter. Wird das Schreiben nicht angenommen, beginnt es nach 7 Tagen zu laufen.

Rücksicht auf Nachbarn, Haftung für Besuche

Bei Krasser Verletzunge kann der Vermieter, nach einer vorgängigen schriftlichen Mahnung, mit einer 30 tägigen Frist kündigen. 

Eine Erstreckung ist ausgeschlossen

Schäden die während der Mietdauer entstehen müssen dem Vermieter gemeldet werden. Ansonsten muss er diese selbst tragen

• Notwendige Reperaturen müssen vom Mieter geduldet werden
• Für Umbauten, die die Nutzung einschränken, kann eine Mietzinsherabsetzung oder Ersatz verlangt werden.
• Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Wohnung zu besichtigen für Unterhalt, Verkauf oder Wiedervermietung
• Nut in Notsituationen darf der Vermieter ohne Einverständnis in die Wohnung. Anonsten begeht er Hausfriedensbruch. 

Mieter ist verantwortlich dafür (bis CHF 150)

Der Übrige Unterhalt geht zulasten des Vermieters

Unterhaltspflicht

Auskunftspflicht

Bereitstellen der Mietsache on time

• Bei Schweren Mängel kann eine Nachfrist angesetzt werden. Nach erfolglosem Ablauf der Frist kann auf den Vertrag verzichtet werden und Schadenersatz verlangen.

1. Mängelbeseitigung verlangen. Wir der Mangel nicht beseitigt, kann man folgendes tun: 

• Fristlos kündigen, NUR bei schweren Mängeln
• Ersatzvornahme organisieren (selber neue Heizung organisieren)
• Mietzins hinterlegen (beim Kanton - gilt als bezahlt)
• Mietzins herabsetzung verlangen
• Schadenersatz verlangen

Einsicht in das Rückgabeprotokoll - hilft bestehende Mängel zu sehen

Einsicht über den Mietzins des Vorgängers

Bedingungen sind nicht bekannt

Missbrauch (Untermiete höher als die Hauptmiete)

Wenn wesentliche Nachteile entstehen (überbelegt, Konkurrenz)

1. Zur Sicherung der Ansprüche kann bei Mietbeginn ein Depot verlangt werden
2. Max 3 Monatsmieten
3. Im Namen des Mieters auf einem Sperrkonto bei der Bank
4. Geschäftsmiete kennt keine Limite

Sind nur in zulässig, wenn folgendes erfüllt ist: 

• Umbau muss zumutbar sein & Mietverhältniss darf nicht gekündigt sein
• Auch wenn der Umbau zulässig ist, kann der Mieter für die Zeit, welche ihn durch den Bau einschränkt, eine Mietzins Senkung verlangen

Sind möglich, sobald der Vermieter zugestimmt hat

Es kann keine Wiederherstellung verlangt werden, es sein denn es wurde so vereinbart

Bei erheblichem Mehrwert, kann eine Mehrwertentschädigung vorgenommen werden. Es sein denn diese wurde ausgeschlossen

Kauf bricht Miete NICHT! Der neue Vermieter ist an den Mietvertrag gebunden

Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich wenn dringender Eigenbedarf notwendig ist (Vermieter braucht das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte)

Bei vorzeitiger Kündigung wird er/sie Schadenersatzpflichtig

3 Monate

6 Monate

2 Wochen, nach einer einmonatigen Mietdauer

Ja sie sind dispositiver Natur. Sie können im Mietvertrag auch anders geregelt werden - sie dürfen jedoch nicht uneterschritten werden

Die Kündigung gilt trotzdem, aber erst auf den nächstmöglichen Termin

• Er muss zumutbar sein
• Er muss zahlungsfähig sein
• Muss den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen annehmen

Der Nachmieter hat keinen Anspruch auf Abschluss des Mietvertrages

• Schriftlich!
• NUR der Vermieter muss die Kündigung mit dem amtlichen Formular vornehmen. Der Kanton informiert dann den Mieter über die Rechtsmittel
• Werden die Formen nicht eingehalten ist die Kündigung nichtig.

Der Mieter kann nur mit Zustimmung des Ehegatten kündigen

Der VERmieter muss die Kündigung in 2 seperaten Couverts verschicken
 

1. Innerhalb von 30 Tagen zur Schlichtungsbehörde gehen (Am Ort der Wohnung)
2. Schlichtungsbehörde ladet zum Gespräch
3. Kann keine Einigung gefunden werden, kann die Behörde entscheiden
4. Weist sie das Anfechtungbegehren zurück, gitb von Amteswegen eine 30tägige Erstreckung
5. Ist eine Partei mit dem Entscheid nicht zufristen, kann sie innerhalbt von 30 Tagen vor Gericht ziehen 

Wenn die Kündigung des Vermieters den Mieter in eine sehr unbequeme Lage bringt. (Beispiel: Familie mit vielen Kindern, mit geringem Einkommen - bei kleinem Leer Wohnungsbestand)

Wenn die der Kündigungsgrund folgende war: Miete nicht bezahlt oder der Mieter verletzte sein Pflichten schwer.

Wenn ein übersetzter Betrag aus der Mietsache erzielt wird

Ort&Quartierüblich (5 Objekte als vergleich)

Anstieg der Hypothekarzinsen

Mehrleistung

Teuerungsausgleich

GILT nicht bei Ferienwohnungen oder Luxuswohnungen

Jederzeit auf den nächsten Kündigungstermin möglich

10 Tage vor Kündigungsfrist

Innert 30 Tagen kann die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden

Auf den nächstmöglichen Kündigungstermin 

Innert 30 Tagen muss der Vermieter antworten

Antwortet dieser nur teilweise oder nicht firstgemäss, so kann der Mieter die Schlichtungsbehärde anrufen