Raumplanungs- und Baurecht

• Interesse an Planbeständigkeit (Rechtssicherheit, Vertrauensschutz)
• Interesse an Aktualität der Raumplanung (Anpassung an veränderte Verhältnisse)
   

• RPG 9 II

1. Veränderte Verhältnisse
   • (+) jede Veränderung
2. überwiegendes Interesse an einer Planänderung (Interessenabwägung), wobei insb. zu berücksichtigen sind:
   • bisherige Geltungsdauer des Plans 
   • Konkretisierungsgrad des Plans
   • Stand der Umsetzung des Plans
   • Tragweite der ins Auge gefassten Änderung
   • Grund für die Änderung
   • Nähe der Planrevision gem. RPG 9 (jede 10 Jahre)
3. Beim Richtplan wiegt Interesse an Aktualisierung schwerer als bei Nutzungsplänen, weil es siich um ein strategisches Steuerungsinstrument handelt & für Grundeigentümer keine unmittelbar verbindliche Wirkung entfalten

• RPG 21 II

1. Erhebliche Veränderung der Verhältnisse
   • (+) wenn eine Anpassung der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet.
2. überwiegendes Interesse an einer Planänderung (Interessenabwägung), wobei insb. zu berücksichtigen sind:
   • bisherige Geltungsdauer des Plans -> kommt bei Nutzungsplänen eine grosse Bedeutung zu
   • Konkretisierungsgrad des Plans
   • Stand der Umsetzung des Plans
   • Tragweite der ins Auge gefassten Änderung
   • Grund für die Änderung
   • Nähe der Planrevision (bei Bauzonen 15 Jahre): je näher, desto eher Abänderung möglich

• Erhebliche
• bei Einzonung kann sich Wert des Grundstücks bis 100 fach vergrössern, Umgekehrt bei Auszonung
• Im Sinne der Opfersysmetrie soll ein angemessener Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile infolge raumplanerischer Massnahmen erfolgen.

• kostenunabhängige Kausalabgabe
• unterliegt somit nciht Kostendeckungsprinzip

• ausgleichende Gerechtigkeit
• Instrument gegen Zersiedelung (bremsender Faktor)
• Bereitstellung von Mitteln für Entschädigungen wegen materieller Enteignung (Auszonungen)

• RPG 5
• Agabepflichtiger Tatbestand: Neueinzonung
  • (–) Umzonung zw. zwei Bauzonen
  • (–) Aufzonung (Erhähung Nutzungsmass innerhalb gleicher Zone)
• Abgabesatz: 20%
  • BGer: 60% mit Eigentumsgarantie noch vereinbar
• Fälligkeit der Abgabe: Überbauung (alternativ: Baubewilligung, Baubeginn, Bauvollendung) oder Veräusserung
• Zweckbindung: Verwendung für Entschädigung wegen mat. Enteignung oder raumplanerischer Massnahmen.
• Ausnahmen
  • (+) wenn Gemeinwesen abgabepflichtig wäre
  • (+) wenn Missverhältnis zwischen Betrag und Erhebungsaufwand -> wenn Mehrwert kleiner als CHF 30'000 (Verhältnismässigkeitsprinzip)

Abgabe ist bei Bemessung einer Grundstücksgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.

• Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)
• Frist zur Umsetzung bis April 2019; Inkrafttreten wohl Ende 2020. Bis dann gilt das im Mai 2019 verhängte Verbot für die Einzonung von neuem Bauland (Moratorium).
  • Für Einzonung: 20% Abgabe. Das Geld fliesst in einen Fonds des Kantons. Der ursprüngliche Wunsch seitens der Gemeinden nach einer zusätzlichen Abgabe zu ihren Gunsten wurde abgelehnt, um keinen Anreiz für Einzonungen zu schaffen. So lassen sich Bauzonen, deren Nutzung nicht mehr sinnvoll und erwünscht ist, an geeignetere Standorte transferieren.
  • Für Umzonung/Aufzonung: Gemeinden können einen Ansatz zwischen 0 und 40% festlegen, der vollständig ihnen zufällt. Dabei gewährt Zürich eine grosszügig bemessene Bagatellgrenze. Die Gemeinden können dafür eine Freifläche bis 2000 Quadratmeter festlegen. Das hat zur Folge, dass bei ungefähr drei von vier Auf- oder Umzonungen die Mehrwertabgabe von vornherein entfällt. Fällig wird die Abgabe bei der Baufreigabe. Mit dem Gesetz erhalten städtebauliche Verträge, wie sie bereits verschiedentlich abgeschlossen wurden, eine rechtliche Grundlage. Die Abgabe soll für die Kosten raumplanerischer Massnahmen verwendet werden (Bau Schulen, Verkehrserschliessung, Gestaltung von Grünzonen, Spielplätzen oder zugunsten sozialer Einrichtungen wie für die Kinderbetreuung). Davon verspricht man sich eine bessere Akzeptanz in der Bevölkerung für die in städtischen Gebieten politisch gewollte Siedlungsentwicklung nach innen.

• RPG 5 II
• Eine materielle Enteignung liegt vor, 
  • wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil ihm eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird.
    • (+)Entzug der Berechtigung, zu bauen, wenn sie auf einer mit dem Bundesrecht übereinstimmender Nutzungsplanung beruht (= Auszonung)
    • (–) Nichteinzonung, d.h. wenn Grundstück bei der erstmaligen Festsetzung eines RPG konformen Nutzungsplans einer Nichtbauzone zugeteilt, unabhängig davon ob es altrechtlich in einer Bauzone lag ODER bei Nichteinzonung anlässlich Revision altrechtlicher oder nicht RPG konformen Nutzungsplänen.
      • Ausnahmsweise Entschädigung, wenn Grundeigentümer auf-grund besonderer Umstände mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Lan-des rechnen durfte.
    • (–)Umzonung, Abzonung
  • ODER Sonderopfer: Geht der Eingriff weniger weit, kann dennoch eine materielle Enteignung vorliegen, wenn ein einzelner oder einzige Grundeigentümer durch die Eigentumsbeschränkung so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschien.
  • In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung (etwa Möglichkeit der Überbauung) der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen, wobei insbesondere alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten in Betracht zu ziehen sind, welche die Überbauungschance (zukünftige Nutzung) beeinflussen können
    • (+) Stand der kommunalen und kantonalen Planung
    • (+) Lage und Beschaffenheit des Grundstücks
    • (+)Erschliessungsverhältnisse, wobei Groberschliessung ausreicht
    • (+) bauliche Entwicklung in der Umgebung
    • (–) subjektive Überbauungsabsicht des Eigentümers

Eine Planungszone ist ein befristetes Bau- und Veränderungsverbot, welches der Wahrung der Planungsfreiheit der zuständigen Behörde dient. Es soll eine negative Präjudizwirkung der noch ausstehenden oder in Änderung befindlichen Planungen verhindert werden. Diesen Zweck vermag die Planungszone nur erfüllen, wenn sie frühzeitig erlassen wird.

RPG 27

• Nichtvorliegen oder Notwendigkeit der Anpassung von Nutzungsplänen (≠ Richtplänen)
• max. 5 Jahre.

Die zuständige Behörde ist zum Erlass einer Planungszone verpflichtet (trotz Kann-Vorschrift), wenn die beabsichtigte Planfestsetzung bzw. –änderung ansonsten gefährdert wäre

• PBG 346
• Nichtvorliegen oder Notwendigkeit der Anpassung von Nutzungsplänen oder Richtplänen
• Einigermassen konkrete Planungsabsicht (kein strenger Massstab)
• Verhältnismässigkeit des Erlasses einer Planungszone, d.h. darf nicht über das hinausgehen, was räumlich, sachlich und zeitlich zur Erreichung des Sicherungszwecks erforderlich ist.
  •   sachlich: kein absolutes Bauverbot, d.h. Baubewilligung ist zu erteilen, wenn Bauvorhaben nicht im Widerspruch zu künftigen planungsrechltichen Festlegung steht
• max. 3 Jahre

• PBG 120 ff.
• Die Bausperre ist ein vorsorgliches Bauverbot. Das PBG kennt dieses nur im Zusammenhang mit der Sicherung öffentlicher Werke und Anlagen, die sich in Vorbereitung befinden, aber nicht Gegenstand eines Richt- oder Werkplans sind.

• (PBG 233 ff.)
• Bauten und Anlagen dürfen nur erstellt werden, wenn das Grundstück baureif ist oder die Baureife gesichert ist. Ein Grundstück ist baureif, wenn (i) es (fein-)erschlossen ist und (ii) durch die bauliche Massnahme eine fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nicht nachteilig beeinflusst wird, 

• Zweck: Schutz vor negativer Präjudizierung einer noch ausstehen den, im Entstehen begriffenen oder in Änderung befindlichen Planung
• -> wie Planungszone

• befristetes Bau --/Veränderungsverbot, soweit das Vorhaben der im Gang befindlichen Planung zuwiderläuft ( -> im Einzelfall zu beurteilen
• Negative Vorwirkung  (d.h. Nichtanwendung geltenden Rechts bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts) von max. 3 Jahre bzw. länger nur, wenn Festlegung wegen Rechtsmittel nicht früher in Kraft gesetzt werden kann (=Verhältnismässigkeit)
• PBG 24 dient nicht allgemein der negativen Voranwendung künftigen Rechts, sondern ausschliesslich der Plansicherung. Geschützt werden sollen lediglich planungsrechtliche Festlegungen, d.h. Normen, die einein planerischen Gehalt aufweisen. Dazu gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise, die Ausnützung, die erlaubte Überbauuungsart oder die Geschosszahl, nicht aber blosse Messvorschriften oder Vorschriften, die überwiegend feuerpolizeilichen Zwecken dienen.

Normen, die einen planerischen Gehalt aufweisen. Dazu gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise, die Ausnützung, die erlaubte Überbauuungsart oder die Geschosszahl, nicht aber blosse Messvorschriften oder Vorschriften, die überwiegend feuerpolizeilichen Zwecken dienen.

1. Normen, die einen planerischen Gehalt aufweisen (-> ratio: Zweck ist nicht Vorwirkung künftigen Rechts, sondern nur Plansicherung)
   • (+) Bestimmungen über Nutzweise, Ausnützung, Geschosszahl
   • (–) Feuerpolizeiliche Bestimmungen und Messvorschriften
2. konkrete Planungsabsicht
   • (+) wenn Vorlage zur öff. Auflage verabschiedet ist
   • (+) bei grösseren Projekten allenfalls auch schon früher; etwa bereits bei Unterbreitung zur Genehmigung der Legislative
     

• Wenn der Antrag des Gemeindevorstandes während eines hängigen Rechtsmittelverfahrens betr. ein konkretes Bauvorhaben erfolgt, konnte die bevorstehende Rechtsänderung im Baubewilligungsverfahren noch nicht berücksichtigt werden.
• In diesem Fall ist eine Interessenabwägung zwischen des Vertrauens des Privaten in die erstinstanzliche Baubewilligung und öffentliches Interesse, dass künftige Planung nicht negativ präjudiziert wird. Wenn das Vertrauen des Privaten überwiegt, ist die bevorstehende Rechtsänderung im Rechtsmittelverfahren nicht zu beachten.

• Es handelt sich um eine besondere Sicherungsmassnahme des zürcherischen Quartierplanrechts (PBG 150)
• Nach rechtskräftiger Einleitung (Baudirektion kann auf Antrag des Gemeindevorstandes Wirkungen schon vorher anordnen) des Quartierplanverfahrens tritt der Quartierplanbann ein, d.h. ab dann dürfen an den Grundstücken des Beizugsgebiets ohne Bewilligung des Gemeindevorstands weder tatsächliche noch rechtliche Änderungen vorgenommen werden (-> weiter als PBG 234, da auch tatsächliche Änderungen erfasst sind).

Veränderungen dürfen nur bewilligt werden, wenn sie die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder verunmöglichen noch wesentlich erschweren. Der Quartierplanbann ist bei allen Grundstücken im Grundbuch anzumerken (PBG 150 I).

• RPG 19
• "Land ist erschlossen wenn die für für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist".
• Mindestanforderungen, Kantone können zusätzliche Anforderungen stellen

Erschliessung meint die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, um ein Grundstück zonen- und bauordnungsgemäss zu nutzen.

Bauten und Anlagen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Schule, Spital, Altersheim, Verwaltungsgebäude, Kirche Friedhof)

Erschliessung und Ausstattung bilden zusammen die Infrastruktur

PBG 237 I setzt zusätzlich vorraus, dass bei gröseren Überbauungen die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein muss.

• Groberschliessung 
• Feinerschliessung

Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets (Quartier, Dorf-, Stadtteil) mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen verstanden. Diese Anlagen der Groberschliessung sind:

• Sammelstrassen;
• Hauptachsen des Fusswegnetzes (vgl. Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege, FWG 2 III);
• wichtigste Versorgungsleitungen (Trink-, Brauch-, und Löschwasser; Energie);
• Abwasserleitung.

• Planung (ZH): Nutzungsplan ( § 90 Abs. 1 PBG: Erschliessungsplan)
  • gleiches Verfahren u. gleiche Zuständigkeit wie BZO
• Finanzierung: vgl. Art. 19 Abs. 2 Satz 2 RPG ->  Beteiligung der
  • Grundeigentümer ( Erschliessungsbeiträge, Anschlussgebühren)

• übergeordnete Anlagen, die nicht nur das zu überbauende, sondern ein grösseres zusammenhängendes Gebiet umfassen und an die Einrichtungen der Groberschliessung heranführen.
• Anlagen der Grunderschliessung sind: Autobahnen, Hauptverkehrsstrassen, Eisenbahnlinien; Anlagen zur Wasserfassung, Wasseraufbereitung und Abwasserreinigung ; Anlagen zur Energieproduktion und übergeordneten Energieverteilung

Als Feinerschliessung gilt der Anschluss einzelner Grundstücke an die Anlagen der Groberschliessung. Anlagen der Feinerschliessung sind:

• Strassen, Wege, die hinreichend nah ans Grundstück heranführen (Quartierstrassen);
• Wasser- und Energieleitungen, die hinreichend nah ans Grundstück heranführen.

• Planung: Sachplan (Bund), Richtplan
• Finanzierung: i.d.R. Steuern (z.T. zweckgebunden) -> Gemeinlastprinzip

• Planung : typischerweise Quartierplan, ev. Feinerschliessungsplan §§ 11 f. VErV
• Finanzierung: grundsätzlich analog Groberschliessung (je nach kant .im Quartierplan: beteiligte Grundeigentümer nach Massgabe ihres objektiven Interesses an der Erschliessungsanlage ( § 146 PBG)