Raumplanungs- und Baurecht

• PBG 52
• Wohnzone bezweckt:
  • in erster Linie: Wohnnutzung, wobei dazu zählt
    • Wohnen;
    • auch Aufenthalt von Kinder in kleinen Kindertagesstätten
    • Nutzung als Arbeitsräume, die mit Wohnung in angemessenem Verhältnis zusammenhängen (-> Praxis ZH: ok, wenn Arbeitsraum nicht mehr als 1/3 der Wohnfläche beträgt)
  • aber auch: andere Nutzungen, wobei diese nur zulässig sind, wenn entweder kein Mindestwohnanteil iSv PBG 49a III besteht oder der Mindestwohnanteil bereits eingehalten ist (nota: Mindestwohnanteil gilt nicht für Arbeitsräume und Kindertagesstätten, da dies als Wohnnutzung gilt).
  • auch mässig störende Betriebe, sofern die BZO dies ausdrücklich zulässt (gemäss BZO teilweise zulässig je nach Wohnzone und Wohnanteil). -> stark störende Betriebe in Wohnzone unzulässig

In erster Linie für Industrie- und Gewerbe. Gemäss BZO Zürich sind in überall stark störende Betriebe zulässig.

• PBG 60
• Zone für Grundstücke, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden (Schule, Spital, Altersheime, Verwaltungsgebäude, Tennisanlage, Schwimmbad, Schrebergarten). Es kommt nicht auf die Eigentümerstellung, sondern darauf an, ob die Anlage grundsätzlich der Öffentlichkeit zugängig ist, wobei rechtliche und tatsächliche (Platzmangel; finanzielle Hürden, sofern nicht übermässig) Einschränkungen des Zugangs möglich sind.

• RPG 16 ff.; PBG 36/46
• Landwirtschafszonen umfassen Land,
  • das entweder sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung eignet und benötigt wird; oder
  • im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.
• Zulässige Nutzung: Die zulässigen Nutzungen sind abschliessend in RPG 16 ff. geregelt.

• Freihaltezone als Nichtbauzone
  • Freihaltezonen sind typischerweise Nichtbauzonen und können folgende Zwecke haben:
    • Erholung der Bevölkerung
    • Bewahrung von Objekten des Natur- und Heimatschutzes (-> dann Schutzzone iSv RPG 17);
    • Trennung und Gliederung des Siedlungsgebiets bzw. der Bauzonen).
• Freihaltezone als Bauzone
  • Freihaltezonen können – je nach Zweck und Lage – auch Bauzonen sein (insb. (+) wenn innerhalb des Siedlungsgebiets liegt und dessen Gliederung durch Erhalt von Grünflächen etc. dient).

• Freihaltezone als Nichtbauzone
  • Je nach Zweckbestimmung ist zonenkonformes Bauen und damit die Erteilung einer Baubewilligung gemäss RPG 22 möglich. Bauten und Anlagen müssen aber funk-tionell und räumlich von untergeordneter Bedeutung sein und in ihrer Ausgestaltung der Verwirklichung des Zonenzwecks dienen (RPG 22 iVm PBG 40 I). Darüber hinausgehende Vorkehrungen erfordern eine Ausnahmebewilligung gemäss RPG 24 ff.
    Zuständigkeit: Es braucht auch Bewilligung der kantonalen Behörde iSv RPG 25 II, d.h. in Zürich des Amts für Raumentwicklung (ARE) oder des Amts für Landschaft und Natur (ALN) (BVV ZH).
    
• Freihaltezonen als Bauzonen
  • Ja, es handelt sich funktionell um eine Bauzone. Anwendbar sind die kantonalen und kommunalen Bestimmungen. Da das PBG aber keine Ausnahmetatbestände für innenliegende Freihaltezonen enthält sind über PBG 40 I die RPG 24 ff. anwendbar. Zuständigkeit: Kommunale Behörde (PBG 318).

• PBG 61-64
• Erholungszonen dienen den gleichen Zwecken wie Freihaltezonen (es gibt aber nur kommunale, keine kantonalen).
• Eine Abgrenzung ist kaum möglich. Erholungszonen dienen eher für intensivere baulichen Nutzungen (Sportanlagen).

• RPG 18 II, PBG 65 f.
• Reservezonen sind Nichtbauzonen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Eigentümer haben einen Anspruch auf Überprüfung der Bauzonendimensionierung, frühestens nach 8 Jahren nach Festsetzung des Zonenplans.

Sammelbegriff für besondere Nutzungspläne, welche den Rahmennutzungsplan (= die BZO) ergänzen oder davon abweichen.

• Gestaltungsplan
  • öffentlicher Gestaltungsplan
  • privater Gestaltungsplan
  • projektbezogener Gestaltungsplan
  • nicht projektbezogener Gestaltungsplan
• Sonderbauvorschriften
• Quartierplan / superprivater Quartierplan
• Baulinien (insb. Verkehrsbaulinien)

• PBG 83 - 87
• Beim Gestaltungsplan handelt es sich um besondere Bauvorschriften für eine städtebaulich und architektonisch hochwertige Überbauung. Zu diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet - in der Regel ein oder mehrere zusammenhängende Grundstücke - eine Spezialbauordnung auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht und diese überlagert.
  Er ordnet auch die Erschliessung, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt ist (PBG 83).
  

• Der Gestaltungsplan kann von der BZO abweichen. Allerdings sind solche Abweichungen nicht schrankenlos möglich, d.h. Gestaltungspläne dürfen nicht dazu führen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird (BGE 135 II 209). Dies gilt auch, wenn der Gestaltungsplan von den gleichen Organen und im gleichen Verfahren festgesetzt und genehmigt wird wie die BZO.
• Der Gestaltungsplan legt die Zahl, Lage und äusseren Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten verbindlich fest
• Die Grundordnung wird also ersetzt, sodass nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden kann

• öffentliche Gestaltungspläne
• Privater Gestaltungsplan
• Projektbezogene Gestaltungspläne
• Nichtprojektbezogene Gestaltungspläne

Ein öffentlicher Gestaltungsplan wird von der Gemeindelegislative erlassen (PBG 88) und setzt ein wesentliches öffentliches Interesse voraus (PBG 84 I). Bsp. Gestaltungspläne für Hochschulgebiet Zürich.

Ein privater Gestaltungsplan wird von den Grundeigentümern aufgestellt (PBG 85 I), was unter Beizug eines Planungsbüros und nach informellen Absprachen mit den kommunalen Behörden geschieht. Damit private Gestaltungspläne öffentlich-rechtliche Wirkungen entfalten, bedürfen sie der Zustimmung der Gemeinde, idR der Gemeindelegislative (PBG 86 I iVm PBG 88) bzw. ausnahmsweise der Gemeindeexekutive, wenn der Plan nicht über das hinausgeht, was auch in der Arealüberbauung realisiert werden könnte. Bsp. Neubau Mythenquai 20-28 (Swiss Re)

Plan für ein bestimmtes, bereits konkret ausgearbeitetes Bauprojekt (Bsp. Stadion Zürich – wurde die realisiert)

Plan, welche als Grundlage für ein späteres Projekt dient (Bsp. Europa-Allee)

• PBG 79-82
• Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen.
• Die Sonderbauvorschriften können von der BZO abweichen, ABER keine Sinnentleerung der BZO.

• Anders als der Gestaltungsplan sind die Sonderbauvorschriften nicht zwingend, dh alternativ ist auch das Bauen nach der Regelbauweise zulässig (PBG 81 I)
• äusserlicher UNterschied: aSonderbauvorschriften i.d.R. ohne Karte, nur Vorschriften (PBG 80 III)

Fünf Jahre nach ihrem Inkratreten, wenn weder eine wesentliche Bautätigkeit eingesetzt hat, die von den eingeräumten Möglichkeiten Gebraucht macht, noch entsprechende ernsthafte Bestrebungen nachgewiesen sind (PBG 82)

• Dabei handelt es sich nicht um einen Sondernnutzungsplan, sondern um eine besondere Baumöglichkeit, die in der BZO vorgesehen ist. 
• Die Gemeinden können gestützt auf die BZO selbst von der Grundordnung abweichende Überbauungen zulassen (aber wohl gleiche Grenze wie bei Gestaltungsplan und Sonderbauvorschriften, d.h. keine Sinnentleerung der BZO). Im Gegenzug zu den Vorteilen, welche die Arealüberbauungen zulassen, setzt diese erhöhte Anforderungen bzgl. Gestaltung, Einordnung, Umgebung und Wohnqualität (PBG 71).

• Ob die Voraussetzungen einer Arealüberbauung erfüllt sind und das Vorhaben bewilligt werden kann, prüft und entscheidet die Baubewilligungsbehörde direkt (keine vorgängige Sondernutzungsplanung).
• Problem: Mit dem Institut der Arealüberbauungen wird der Prozess der demokratischen Partizipation und Entscheidung umgangen. Somit können sich auch Rekurse Dritter erst in einem späteren Stadium der Projektierung entladen, nämlich erst wenn die Bewilligung erteilt worden ist. Es eignet sich deshalb nicht für grosse Projekte, welche stark von der BZO abweichen.

• gestzliche Grundlage: PBG 123-177 und Quartierplanverordnung
• Das Instrument des Quartierplans dient der zweckmässigen Parzellierung und Erschliessung von Bauland mit der für die Überbauung notwendigen Infrastruktur, d.h. er muss sicherstellen, dass:
  • Parzellen geschaffen werden (allenfalls mit Grenzveränderung oder Landumlegung), welche sich für eine zonenmässige Überbauung eignen; und
    • Diese Neuzuteilungen werden primär durch Realersatz (also Zuteilung von gleichwertigem Land), subsidiär durch Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld ausgeglichen.
  • dass alle Grundstücke feinerschlossen sind (Strassen, Abwasserentsorgung, Wasser- und Stromversorgung, allenfalls Lärmschutzbauten).

• PBG 147 ff.
• Einleitung des Verfahrens
  • durch Gesuch eines Grundeigentümers
  • durch Gemeindevorstand von Amtes wegen, wenn die bauliche Entwicklung und der Erschliesslungsplan es für wünschbar erscheinen lassen
• öff. Bekanntmachung und Genehmigung durch Baudirektion der Einleitung
• Entwurf Quartierplan durch Gemeindevorstand
• Erläuterung des Entwurfs an der ersten Grundeigentümerversammlung
• Schriftliche Stellungnahme durch Grundeigentümer und anderen Betroffen innert 30 Tagen
• Überarbeitung innert 6 Monaten nach Ablauf der Stellungnahme
• Auflegung überarbeiteter Entwurf während 30 Tagen und Möglichkeit zur Stellung von Begehren (im Säumnisfall können diese nicht mehr gestellt werden und Rekursverfahren ausgeschlossen, PBG 155 IV)
• Zweite Versammlung innert weiteren 30 Tagen: Erläuterung/Stellungnahme durch Gemeindevorstand
• Bereinigung/Festsetzung des Quartierplans durch Gemeindevorstand innert 4 Monaten
• Genehmigung Quartierplans durch Baudirektion

Die dadurch verursachten Administrativkosten (Kosten für administrative Begleitung, Bearbeitung er Pläne durch Architekt/Ingenieur, Festlegung Geldausgleich, Vermessung, grundbuchlicher Vollzug) sind durch die beteiligten Grundstückeigentümer im Verhältnis zur Grundstückfläche zu tragen. Gemeinderat kann Kostenvorschuss verlangen.

• im PBG nicht vorgesehen, aber langjährige Praxis
• Bei einem superprivaten Quartierplan handelt es sich um ein auf privater Basis durchzuführendes Landumlegungs- und Erschliessungsverfahren ohne Einschaltung des Gemeindewesens. Dadurch kann das langwierige Verfahren vermieden werden. Es setzt voraus:
  • einfache Verhältnisse
  • Einigkeit der betroffenen Grundstückeigentümer betr. Umlegung und Erschliessung.

• PBG 96
• Beim Baulinienplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, der den Rahmennutzungsplan ergänzt. Sie dienen der Raumsicherung für bestehende oder kurz oder langfristig geplante Anlagen, indem sie die Bebauung begrenzen.
• Mit Rücksicht auf die Eigentumsbeschränkungen, zu denen die Linienfestsetzung führt, wird jedoch verlangt, dass konkrete Vorstellungen für den künftigen Strassenbau im Sinne eines generellen Projekts vorliegen.

• PBG 96 II
• Verkehrsbaulinien (dienen der Raumsicherung für Strassen, Wege, Eisenbahnen und begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen)
• Baulinien für Betriebsanlagen zu Verkehrsinfrastrukturen
• Gewässerbaulinien
• Versorgungsbaulinien
• Baulinien für Anschlussgleise

• Innerhalb zweier Baulinien dürfen nur Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinie nicht widersprechen (PBG 99). Es besteht somit ein grds. Bauverbot. Ausnahmen vom Bauverbot sind:
  • vorspringende und somit in die Baulinie hineinragende Gebäudeteile (Erker, Balkone, Vordächer), wenn ein vertikaler Abstand von 3 Metern eingehalten ist
    • ABER: Beseitigungsrevers, d.h. Baute mussentschädigungslos beseitig werden, wenn Ausführung der Strasse (oder anderer Anlage) dies erfordert!
  • weitergehende und andersartige Beanspruchungen (Einfriedung, Stützmauern, Garageneinfahrt), wenn das Interesse des Grundeigentümers an der zweckmässigen Nutzung seines Grundstücks grösser ist als das mit der Baulinienfestsetzung verfolgte öffentliche Interesse (PBG 100 IV)

• (PBG 101)
• Besitzstandgarantie, d.h. Bauten und Anlagen dürfen entsprechend ihrem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden.
• Änderungsverbot, d.h. weitergehende Nutzung ist nur zu bewilligen, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und das Gemeinwesen später den entstandenen Mehrwert nicht zu entschädigen hat (-> Mehrwertrevers).

• RPG 4 II gibt den Behörden einen weiten Handlungsspielraum. Als Mindestgarantie ist aber gefordert, dass die Planungsbehörden:
  • Bekanntmachung von Entwürfen für Allgemeinheit
  • Entgegennehmen von Vorschlägen und Einwänden;
  • Beantwortung von Vorschlägen und Einwänden, wobei eine materielle Befassung damit genügt, d.h. keine individuelle Beantwortung verlangt wird.

Das Mitwirkungsverfahren dient

• der Transparenz, Partizipation und Kommunikation und fördert damit die Akzeptanz von Planungsentscheiden; und
• der Grundlagenbeschaffung und Sachaufklärung und ist somit ein Instrument zur Qualitätssicherung bei der Planung.

Der Kantonsrat (PBG 32 I), in anderen Kantonen meist die Exekutive

• Ja, sie müssen vom Bundesrat genehmigt werden (RPG 11)
• Sind Richtplananpassungen undbestritten, genehmigt sie die UVEK (RPV 11 II)