Raumplanungs- und Baurecht

3 Jahre ab Eintritt der formellen Rechtskraft, d.h. bis dann hat der Baubeginn zu erfolgen, wobei bei Neubauten der Aushub (oder sofern vorausgesetzt) der Abbruch gilt.

• Bewilligungspflichtig sind Bauten und Anlagen, d.h. künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtungen, die in fester Beziehung stehen und geeignet sind, die Vorstellungen über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen
  (-> wirkungsorientierte Betrachtungsweise!).
  • (+) auch Fahrnisbauten, wenn sie über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden.
  • (–) angepasste Solaranlagen (siehe RPG 18a)

• RPG 22 I
• Errichtung
• Änderung
  • (+) physische Änderungen
  • (+) Sanierung, die über das übliche Mass der Renovation hinausgeht
  • (+) auch Nutzungsänderung, wenn raumrelevante Folgen
  • (–) Nutzungsänderung, wenn nur geringe raumrelevanten Folgen und neue Nutzung zonenkonform (-> RPG 24a: Zonenwidrigkeit)
• Ob bauliche Massnahmen oder Nutzungsänderungen bewilligungspflichtig sind, ist im baurechtlichen Verfahren zu klären. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegt, ist im Zweifelsfall ein Bewilligungsverfahren einzuleiten

• Zonenkonformität -> evtl. Ausnahmebewilligung gem. RPG 24 ff.!
• Vorliegen Feinerschliessung
• Vorliegen anderer VSS von Bundesrecht (USG iVm LSV) und kantonalem Recht (Bau- und Nutzungsvorschriften -> Ausnahmebewilligung gemäss PBG 220 möglich!).

Die Kantone können nicht von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach RPG 22 der Bewilligungspflicht untersteht. Zulässig ist:

• Verschärfung der bundesrechtlichen Mindeststandards;
• Einführung eines vereinfachten Verfahrens für bestimmte Bauvorhaben (= kleine Baubewilligung);
• Einführung blosser Meldepflicht oder Ausnahme von Bewilligungspflicht von Kleinbauten, wenn diese keine nennenswerte Einflüsse auf Raum, Erschliessung und Umwelt bewirken.

• PBG 309 I
• a. die Erstellung neuer oder die bauliche Veränderung bestehender Gebäude und gleichgestellter Bauwerke
  • (+)  Innenisolation eines Dachs ausserhalb Bazone, um im Dachgeschoss neuen Wohnraum zu schaffen.
• b. Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen, denen baurechtliche Bedeutung zukommt
  • (+)   regelmässige Freitodbegleitungen in Wohnräumen
  • (+)   Nutzung Wiese als Hängegleiterlandeplatz ohne fest verbundene Einrichtungen (ratio: erhöhtes Verkehrsaufkommen, temporäre Parkierungsmöglichkeiten, evtl. Beeinträchtigung mit naheligendem Moor)
  • (+)   Betrieb Aussengartenwirtschaft mit 25 Plätzen auf öffentlichem Grund
  • (–)   regelmässige Freitodbegleitung in Gewerberäumen in Industrizone
  • (–)   Umnutzung Mehrfamilienhaus in Wohn- und Gewerbezone als Unterkunft für Asylsuchende
• c.  Abbruch von Gebäuden in Kernzonen
• d.  Anlagen, künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtungen mit raumrelevanten Auswirkungen
  • (+)  9 Schweinwerfer zur Beleuchtung Pilatus, obwohl jederzeit demontierbar (ratio: Eignung um Landschaftsbild zu verändern)
  • (+)  Installation Open-Air-Kino während 1 Monat mit 350 Plätzen (evtl. auch Nutzungsänderung).
  • (+)  3 fest verankerte Grosssonnenschirme mit Glaswänden und Warmluftanlage.
  • (–) üppige Weihnachtsdekoration (ratio: im Sinne der Verhältnismässigkeit ist eine Überprüfung erst angezeigt, wenn es zu Beschwerden kommt)
• d. Ausstattungen, d.h. Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen (Bsp. Spielplätze, Ruheplätze, Lärmwälle, Fahrzeugabstellplätze und innere Zufahrten)
• d.  Ausrüstungen, d.h. technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen, die der Benützung oder der Sicherheit dienen
• e.  die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder nach erfolgter Überbauung, ausgenommen bei Zwangsabtretung

• f.   wesentliche Geländeänderungen, auch soweit sie der Gewinnung oder Ablagerung von Materialien dienen
  • (–) wenn nicht in Zusammenhang mit anderen bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen und max. 1,0 m Höhe und max. 500 m2 Fläche
• g. Änderungen der Bewirtschaftung oder Gestaltung von Grundstücken in der Freihaltezone, ausgenommen Felderbewirtschaftung und Gartenbau
• h. Mauern und Einfriedigungen
  • (–)   wenn max. 0.8 m hoch
  • (–) offene (lichtdurchlässige) Einfriedungen (Drahtzaun, Holzlatten)
• i.   Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze
  • (–)   Werk- und Lagerplätze in Industriezonen, wenn max. 1/5 der Grundstücksfläche
• k. Seilbahnen und andere Transportanlagen, soweit sie nicht dem Bundesrecht unterstehen
• l.   Aussenantennen
  • (–) Empfang- und Sendeantennen wenn weniger als 6 Watt und weniger als 1 m Höhe
• m. Reklameanlagen
  • (+)  Ersatz von Schaufenstern in Gebäudefassade durch Flachbildschrime
  • (–) wenn auf privatem Grund, nicht leuchtend und max. 0.5 m Fläche; ausser in Kernzonen oder bei Vorhandensein einer Schutzordnung
• n.  das Fällen von Bäumen aus den in der Bau- und Zonenordnung bezeichneten Baumbeständen.

• PBG 309 III iVm BVV 1 ff.
• Folgende Bauten und Anlage minderer Bedeutung werden von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Die Befreiung erstreckt sich auf (i) Pflicht zur Einreichung Baugesuch, (ii) Pflicht zur Aussteckung und öff. Bekanntmachung des Bauvorhabens, (iii) NICHT Einhaltung des materiellen Rechts (BVV 2).
  • a. Bauten und Anlagen mit Gesamthöhe von max. 2,5 m und mit  Bodenfläche von max. 6 m2
    • ABER: bewilligungspflichtig in Kernzonen, im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars und im Bereich von Verkehrsbaulinien
  • b. Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder Verändern von Öffnungen in solchen Wänden
  • c. Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln für eine bestimmte Baustelle und für die Dauer der Bauausführung
  • g.  nach aussen nicht in Erscheinung tretende Ausrüstungen baurechtlich untergeordneter Bedeutung (Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und Abortanlagen, Wasser- und Elektrizitätsanschlüsse, Fallrohre, Schneefänge und untergeordnete Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion)

• Bund: Plangenehmigung (= Plangenehmigungsverfügung)
  • Infrastrukturvorhaben, die in die Vollzugszuständigkeit des Bundes fallen, werden mittels Plangenehmigung bewilligt. Bundesbehörden sind zuständig aufgrund spezialgesetzli-cher Regelung:
    • Art. 18 ff. Eisenbahngesetz;
    • Art. 26 ff. Nationalstrassengesetz;
    • Art. 37 ff. Luftfahrtgesetz;
    • Art. 126 ff. Militärgesetz;
    • ...
• Kanton: besondere Bewilligungen (s. Anhang BVV)
  • Ausnahmebewilligung für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone (RPG 25 II)
  • Ausnahmebewilligung für Bauten und Anlagen in lärmbelasteten Gebieten (LSV 31 II)
  • Bewilligungen im Geltungsbereich überkommunaler Schutzanordnungen
  • Ausnahmebewilligung im Gewässer- oder Grundwasserschutzraum
• Gemeine: Baubewilligung (= baurechtlicher Entscheid, PBG 318)
  • Für alle anderen Baubewilligungen sind die Gemeinden, d.h. die örtliche Baubehörde, zuständig.
    

• Ordentliche Baubewilligung
  • Behördliche Feststellung, dass ein Bauvorhaben sämtli-chen Anforderungen des öffentlichen Rechts des Bundes, Kantons und Gemeinde entspricht, gegebenenfalls mit den erforderlichen Nebenbestimmungen, um untergeordnete Mängel zu beheben.
• Ausnahmebewilligung / Dispens
  • Ermächtigung für den Gesuchsteller von einer Bau- oder Nutzungsvorschrift abzuweichen. Die Ausnahmebewilli-gung wird in der Regel im Dispositiv der Baubewilligung in-tegriert.

• Ein Vorentscheid kann betreffend folgender Fragen eingeholt werden:
  • Frage ist für spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung; und
  • gesonderte Beurteilung der Frage ist sachlich möglich und verstösst nicht gegen das Koordinationsgebot
  • (–) Abstrakte Frage nach Zonenkonformität
• Das PBG unterschied früher zwischen drittverbindlichen und bloss behördenverbindlichen (internen) Vorentscheiden. Gemäss BGer sind bloss behördenverbindliche Vorentscheide bundesrechtswidrig; wegen unzulässiger Vorbefassung und Nichtwahrung rechtliches Gehör Dritter. 

• Vorentscheide sind in gleicher Weise verbindlich wie Baubewilligungen, d.h. Verbindlichkeit während 3 Jahren.
• Deshalb müssen Vorentscheide im gleichen Verfahren ergehen (insb. Ausschreibung, Aussteckung, öff. Planauflage).

• PBG 321 I
• Behebung von untergeordneten inhaltlichen oder formalen Mängel, d.h. Mängel die ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können. Im Sinne der Verhältnismässigkeit soll in einem Fall, in dem ein Bauvorhaben zwar noch gewisse Mängel anhaften, diese Mängel aber ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können, die Bewilligung nicht verweigert werden, sondern unter Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen (im Dispositiv des Entscheids) zu erteilen.

• Echte Nebenbestimmungen
  • Auflage
  • Bedingung
  • Befristung
  • Revers
• Unechte Nebenbestimmungen (≠ Nebenbestimmung gem PBG)
  • Unechte Nebenbestimmungen haben rein informativen Charakter, d.h. sie weisen den Gesuchsteller bloss auf Gesetzesvorschriften oder andere wesentliche Umstände hin. Solche Hinweise werden oft als „Allgemeine Baubedingungen“ zusammengefasst und im Sinne einer Checkliste als Anhang der Baubewilligung beigefügt.

Auflage verpflichtet den Gesuchsteller zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen. 

Die Nichterfüllung wirkt sich nicht auf den Bestand der Bewilligung aus. Hingegen kann die Erfüllung der Auflage mit den Mittel des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden

Bedingung ist eine ungewisse zukünftige Tatsache.
Es muss eine gewisse Realisierungswahrscheinlichkeit bestehen, da es sich sonst um eine verpönte Baubewilligung auf Vorrat handelt.

• Aufschiebende (suspensive) Bedingung: Bewilligung wird erst mit Eintritt der Bedingung wirksam.
• Auflösende (resolutive) Bedingung: Bewilligung fällt bei Eintritt der Bedingung dahin.

NEIN; Die Potestatovbedingung ist eine Bedingung, die allein vom Willen des Gesuchstellers abhängt. Im Baurecht besteht hierfür kaum Raum, da bei hinreichender Realisierungswahrscheinlichkeit eine Auflage zu statuieren ist.

Begrenzung der zeitlichen Wirksamkeit der Baubewilligung auf eine im Voraus bestimmte Zeitspanne (Bsp. befristete Bewilligung einer an sich nicht bewilligungsfähigen Baracke für Schulzimmer während der Dauer eines Schulhausumbaus).

Beim Revers handelt es sich um eine baurechtliche Besonderheit. Ein Revers ist eine Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch

• rein deklaratorischer Natur
• ABER: Teilnahme an Publizitätswirkung des Grundbuchs, d.h. kann guten Glauben zerstören

• Eigentumsbeschränkungen, die sich aus Gesetz, insb. Bau- und Nutzungsvorschriften ergeben (PBG 321 II)
  • Nutzungsbeschränkungsrevers, d.h. Verbot eine Baute in einer bestimmten Art zu nutzen (Bsp. Räume des 2. UG dürfen nicht als Wohnraum genutzt werden). Dies zeigt sich an, wenn die Verwendbarkeit der Räume für eine anrechenbare Nutzung zwar nicht auf der Hand liegt, aber auch nicht ausgeschlossen werden kann.
  • Ausnützungsrevers (Bsp. Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks X darf die auf das Grundstück X übertragene Ausnützumg im Umfang von 65 m2 im Falle eines Neubaus nicht konsumieren)
  • Beseitigungsrevers bei Baulinien (PBG 100 II)
  • Mehrwertrevers bei Baulinien (PBG 101 II)
  • Quartierplanbann (PBG 150 III)
  • Veränderung/Beseitigung privatrechtlich geordneter Zugänge (PBG 237 IV)
• Eigentumsbeschränkungen, die sich aus Nebenbestimmungen ergeben, insb. dann angezeigt, wenn Nebenbestimmung lange zeitliche Wirkung hat (PBG 321 II)

• Koordinationsmodell, nach welchen verscheidene Behörden sachlich zuständig bleiben, ihre Verfahren bzw. Entscheide jedoch formell und materiell koordinieren müssen
• Konzentrationsmodell, gemäss welchem die Entscheidzuständig bei einer einzigen Behörde konzentriert wird

• Plangenehmigungsverfahren des Bundes nach dem Konzentrationsmodel, d.h. zur sachlichen Zuständigkeit einer einzigen (Bundes-)Behörde, ergänzt durch ein Anhörungs- und Bereinigugnsverfahren im Falle von Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden (vgl. RVOG 62a und 62b)
• Kantonale und kommunale Verfahren: Koordinationsmodel (vgl. PBG 319 II, BVV 7-12)
  • im Rechtsmittelverfahren gilt das Konzentrationsmodell (vgl. RPG 33 IV)

• Grundeigentümer
  • AUCH: nicht alleinverfügungsberechtigter Grundeigentümer (Mieter, Stockwerkeigentümer), wobei schriftliche Zustimmung des Berechtigten nachgewiesen werden muss (PBG 310 III, BVV 5 lit. m). Dabei handelt es sich aber nur um eine Ordnungsvorschrift zum Schutz der Baubehörde, welche verhindern soll, dass Gesuche geprüft werden, welche an Widerstand der Berechtigten scheitern, d.h. 
    • Keine Pflicht zur Behandlung von Gesuchen ohne schriftliche Zustimmung des Berechtigten.
    • ABER Recht zur Behandlung von Gesuchen

• Grundsatz: kommunale Baubehörde, ohne Rücksicht auf sachliche Zuständigkeit (PBG 312)
• Ausnahme: Kantonale Leitstelle, wenn keine kommunale Bewilligung notwendig (selten: etwa Entgegennahme von Sonderabfällen) (BVV 10).

• Die Austeckugng ist primär Publizitätsmittel und soll Dritte auf ein geplantes Bauvorhaben aufmerksam machen (= Visualisierung)

• Muss vor der Publikation des Bauvorhabens im Amtsblatt erfolgen (PBG 311 I) und bis zum Abschluss allfälliger Rechtsmittelverfahren stehen bleiben (PBG 311 II)

• Bei ungenauer oder unvollständiger Aussteckung: Schadet nicht solange sich Dritter aufgrund der Aussteckung in die Lage versetzt wird, sich anhand öffentlich aufliegender Baugesuchsunterlagen über das Bauvorhaben im Detail zu informieren.

• Bei vollständigem Fehlen: Keine Publizitätswirkung, weshalb 20-tägige Frist für das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids nach PBG 315 I erst mit der tatsächlichen Kenntnisnahme und nicht schon mit der Publikation des Bauvorhabens erfolgt.

• PBG 313: Prüfung durch Baubehörde, ob Unterlagen und Aussteckung den Vorschriften entsprechen. Falls nicht verlangt Baubehörde Änderung oder Ergänzung des Gesuchs innert 3 Wochen
• BVV 7 I und II: Weiter prüft die kommunale Baubehörde, ob allenfalls andere Beurteilungen kantonaler Stellen (Bewilligung, Konzessionen, Genehmigung) notwendig sind und leitet das Gesuch inkl. Unterlagen an die kantonale Leitstelle weiter..

• PBG 314
• kantonalem Amtsblatt; und
• kommunales Publikationsorgan bzw. öff. Anschlag.

• nötige Angaben über Gesuchsteller sowie Art und Ort des Bauvorhabens
• Hinweis auf Obliegenheit gem. PBG 315, d.h. innert 20 Tagen die Zustellung künftigen Entscheids zu verlangen
• Gleichzeitig mit der Publikation werden die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen bei der Gemeindeverwaltung öffentlich für jedermann (ohne Interessennachweis) aufgelegt.