Raumplanungs- und Baurecht

Es muss nutzungsplanerische Konsequenzen ziehen, indem es etwa die Bauzone verkleinert

• RPG 19 III
• Der Grundeigentümer kann sich bei nicht fristgemässer Erschliessung vom Gemeinwesen ermächtigen lassen, die Erschliessung selbst vorzunehmen oder die Erschliessung zu bevorschussen (ABER keine eigenmächtige Erschliessung; bei Weigerung muss Ermächtigung erstritten werden).
• Die Modalitäten der Privaterschliessung bzw. Bevorschussung werden häufig durch verwaltungsrechtlichen Vertrag (= Erschliessungsvertrag) geregelt. Die privat erstellten Erschliessungsanlagen nimmt das Gemeinwesen üblicherweise in sein Eigentum.

• Groberschliessung wird in BZO geregelt (PBG 90)
• Feinerschliessung wird idR in Quartierplan geregelt
• Projektierung und Bau der Erschliesungsanlagen für die Groberschliessung erfolgen idR im Rahmen einer Sondernutzungsplanung (etwa durch Strassenprojekt gemäss StrG 12 ff.)

• Grundsatz: Gemeindelastprinzip
  • Bau und Unterhalt staatlicher Infrastrukturanlagen werden in erster Linie aus Steuermitteln finanziert
• Kausalabgaben (RPG 19 II)
  • Aber die Erschliessungskosten können gemäss RPG zumindest teilweise auf die Grundeigentümer überwälzt werden. Die Überwälzung ist dadurch gerechtfertigt, als den Grundeigentümer durch die Erschliessung ein Sondervorteil (Wertsteigerung) zukommt. Möglich ist dies für:
    • Groberschliessung; Feinerschliessung
    • ≠ Grunderschliessung.
  • RPG 19 II ist aber nur ein Gesetzgebungsauftrag. Für die Erhebung der Kausalabgabe bedarf es einer genügenden gesetzlichen Regel im kantonalen/kommunalen Recht:
    • Beitrag für Bau von Strassen (Erschliessungsbeitrag)
    • Gebühr für Anschluss an Anlagen (Anschlussgebühr)
    • Gebühr für Benutzung der Anlagen (periodische Benutzungsgebühr; GschG 60a).

• BV 75, RPG 1 und 3
• Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet, und zwar in rechtlicher wie in tatsächlicher Hinsicht.

Konzentration der Siedlungstätigkeit im (vom Nichtbaugebiet abgegrenzten und auf das Notwendige beschränkte) Siedlungsgebiet, um dem Gebot der haushälterischen Bodennutzung zu genügen.

• materiellrechtliche Regeleung des Bauens ausserhalb der Bauzonen und
• Bewilligungszuständigkeit

• RPG regelt, was ausserhalb der Bauzone gebaut werden darf, indem es Regelung zur Ausnahmebewilligung enthält;
• RPG regelt zulässige Nutzungsweisen von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, indem es Regelungen zur Zonenkonformität enthält;
• NICHT das RPG, sondern das kantonale Recht regelt:
  • wie ausserhalb der Bauzone gebaut werden darf, indem das kantonale Recht wesentliche Bauvorschriften enthält (feuerpolizeiliche Vorschriften, Abstandsregelungen, Mindestanforderungen für Wohnungen);
  • Voraussetzungen für Bauen innerhalb der Bauzone, indem das kantonale Recht dies regelt (RPG setzt nur Mindestvoraussetzung der Erschliessung voraus).

• RPG 25 II
• Um eine einheitliche Rechtsanwendung im Kanton zu gewährleisten, ist von Bundesrechts wegen vorausgesetzt, dass eine kantonale Bewilligungsinstanz sowohl für die Beurteilung der Zonenkonformität als auch für die Erteilung von Ausnahmebewilligungsfähigkeit zuständig ist. Im Kanton Zürich ist dies:
  • Grundsatz: Amt für Raumentwicklung (ARE);
  • Ausnahme: Amt für Landschaft und Natur (ALN), für Bauten im Wald, Naturschutzgebiet, Nahbereich von Ufervegetation, im Bereich von Lebensräumen geschützter Pflanzen und Tiere (≠ Landwirtschaftszone).
• nota: Für alle übrigen Baubewilligungsvoraussetzungen („Wie“) bleibt die kommunale Bewilligungsbehörde zuständig. Es ergeht somit eine kommunale und kantonale Bewilligung, was eine inhaltliche und verfahrensmässige Koordination erfordert (RPG 25a, BVV 8).

• Die Bewirtschaftung ist bodenabhängig, wenn sie den Boden unmittelbar und im Wesentlichen unter natürlichen Bedingungen ausschöpft, wobei zwischen folgenden Bewirtschaftungsarten unterschieden werden kann:
  • landwirtschaftliche Bewirtschaftung und Gartenbau, d.h. gewerbliches Säen oder Anpflanzen und Grossziehen von Pflanzen
    • (+) Acker- und Gemüsebau
    • (–) wenn Boden als Produktionsgrundlage durch technische Hilfsmittel ersetzt wird (Hors-Sol-Kulturen,[1] Containerpflanzen)
      • [1] Anbau erfolgt in Steinwolle oder Kokosfasern (Nährstofflösung), d.h. nicht direkt im Boden. Wird Gemüse nicht im Boden angebaut sondern in Steinwolle oder Kokosfasern so spricht man von Hors-Solgemüse.
  • Tierhaltung, d.h. Milch- und Fleischproduktion
    • (+) wenn Tiere im Wesentlichen durch Futtermittel ernährt werden, die auf dem Boden bestehen oder durch den Boden gewonnen wer-den.
    • (–) wenn Boden keine genügende Futterbasis für Tiere darstellt.

Eine innere Aufstockung liegt vor, wenn einem überwiegend bodenabhängig geführten Betrieb Bauten oder Anlagen für die bodenunabhängige Bewirtschaftung angefügt werden (vgl. RPV 36 f., welche Maximalwerte für innere Aufstockungen enthält). 

• Bauten, die der Bodenabhängige Bewirtschaftung dienen
• Bauten, die der inneren Aufstockung dienen (PRG 16 I und II, RPV 34 I)
• Spezial-/Intensivlandwirtschaftszone (RPG 16a III iVm RPV 38)
• Bauten für Wohnbedarf, sonfern dieser für Betrieb des landwirtschaftlichen Gewerbes unentberhlich (RPV 34 III)

1. Zonenkonformität der Nutzung der Baute/Anlage
2. Interessenabwägung (RPV 34 IV)
   • Bedürfnisnachweis (= Notwendigkeit der Baute)
   • Interessenabwägung
   • längerfristiger Bestand des Betriebs

• Bauten und Anlagen, die über die Grenzen der inneren Aufstockung hinausgehen, also überwiegend oder ausschliesslich der bodenunabhängigen Bewirtschaftung dienen, können nur dann als zonenkonform bewilligt werden, wenn das das Gebiet in einem Planungsverfahren vorgängig vom Kanton dafür freigegeben wurde (= Speziallandwirtschaftszone), wobei erforderlich ist, dass diese Speziallandwirtschaftszone eine Grundlage im Richtplan hat; unddurch einen Nutzungsplan ausgeschieden wurde.

• RPV 34 IV

1. Bedürfnisnachweis für Baute, wobei sich die Notwendigkeit für die Bewirtschaftung nach objektiven Kriterien bemisst (bestellte Oberfläche, Art des Anbaus und Produktion, Grösse der Bewirtschaftung).
   • (–) für Neubau einer Baute, wenn die vorgesehene Nutzung in einer bereits vorhandenen Baute (allenfalls nach Umbau) möglich wäre.
2. Interessenabwägung zwischen Notwendigkeit und Grundsätzen/Ziele nach RPG, wobei dies insbesondere dann relevant wird, wenn mehrere Standorte zur Diskussion stehen.
   • Konzentrationsprinzip auch ausserhalb der Bauzone
3. Betrieb kann voraussichtlich längerfristig bestehen, sodass neue Bauten nicht nach kurzer Zeit (infolge Betriebsaufgabe) leer stehen.

Nichtbaugebiet

• Nein, nicht erlaubt (mit Ausnahme vom zonenkonformen Bauen)
• Verbot steht jedoch unter einem Ausnahmevorbehalt, d.h. kann mit Ausnahmebewilligung erlaubt werden

• Das Gemeinwesen hat gemäss RPG 2 eine Planungspflicht. Die Ausnahmebewilligungen (wie auch die Baubewilligungen) haben den planerischen Stufenbau zu beachten, d.h. es darf keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn die Baute einer planungsrechtlichen Grundlage (Rahmen- oder sogar Sondernutzungsplan) bedarf. Für besonders gewichtige zonenwidrige Bauten und Anlagen, d.h. solche die aufgrund ihres Ausmasses oder Natur eine bedeutende Auswirkung auf die bestehende Nutzungsordnung haben, darf keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, sondern dürfen erst nach entsprechender Änderung des Zonenplans bewilligt werden. Wann ein nicht zonenkonformes Vorhaben so gewichtig ist, dass es der Planungspflicht nach RPG 2 untersteht, ergibt sich aus
  • den Planungsgrundsätzen und –zielen gemäss RPG 1 und 3;
  • dem kantonalen Richtplan; und
  • der Bedeutung des Projekts im Lichte der im RPG und kantonalen Recht festgelegten Verfahrensordnung gemäss RPG 4 und 33 f.
• Beispiele von Vorhaben, die Planungspflicht unterstehen
  • grosse Abbau- und Deponievorhaben
    • (+) immer Grundlage im Nutzungsplan wenn eine Umweltverträglichkeitsprüfung vorgeschrieben ist
    • (+) auch wenn keine Umweltverträglichkeitsprüfung vorgeschrieben ist, aber zu Auswirkungen, welche über den Standort hinausgehen, und somit zu Koordinationsprobleme führen
  • Skisportzone mit Beschneiungsanlagen -> bedarf gem. BGer sogar Grundlage in Sondernutzungsplan (Rahmen-nutzungsplan reicht nicht aus

• Gemäss BGer ist eine planerische Massnahme zulässig (und stellt keine Umgehung von RPG 24 dar), wenn die Massnahmen den Zielen und Grundsätzen der Nutzungsplanung gemäss RPG entspricht, auch wenn eine Ausnahmebewilligung für das Bauvorhaben nach RPG 24 ausgeschlossen wäre.
  • (–) Schaffung einer Kleinbauzone, wenn sie gegen das raumplanerische Ziel verstösst, die Siedungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise zu verhindern.
    • -> Schaffung Erholungszone ausserhalb Siedlungsgebiet zur Erweiterung einer Pferdesportanlage.
  • (+) Schaffung Kleinbauzone, welche keine zusätzliche Streu-weise erlaubt, sondern einzig eine geringfügige Erweite-rung bereits bebauter Gebiete, sofern sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung beruht.

1. Standortgebundenheit, d.h. Baute oder Anlage muss einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordern, wobei nicht erforderlich ist, dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt, sondern ausreichend ist, wenn besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die den Standort ausserhalb der Bauzone gegenüber Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen (aufgrund Trennungsprinzip hohe Anforderungen an Standortgebundenheit!):
   • Positive Standortgebundenheit, d.h. Baute oder Anlage ist aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen.
     • (+) Bergstationen von Seilbahnen / Bergrestaurants
       • ABER: Nicht jeder Berggipfel darf für ein Restaurant beansprucht werden, d.h. mögliche Alternativstandorte müssen berücksichtigt werden!
   • Negative Standortgebundenheit, d.h. Baute oder Anlage könnte zwar innerhalb der Bauzone erstellt werden, ist aber aus bestimmten Gründen ausgeschlossen, weil sie andere Nutzungen (infolge damit verbundenen Immissionen) beeinträchtigen würde.
     • (+) Abfalldeponie
     • (+) Tierheim
2. Keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, wobei sämtliche relevanten öffentlichen und privaten Interessen zu beachten sind.

• RPG 24a

1. Zweckänderung führt zu keiner neuen Auswirkungen (Mehrbelastung) auf Raum, Erschliessung und Umwelt
   •  Irrelevant ist, ob Mehrbelastung erheblich oder geringfügig sind, d.h. es darf gar keine Mehrbelastung vorliegen!
2. Zweckänderung nicht durch Bundesrecht unzulässig ist.

• RPG 24b, RPV 41
• Auf Bauten und Anlagen, die ursprünglich rechtmässig erstellt oder geändert wurde, bevor das betreffende Grundstück nachträglich einem Nichtbaugebiet zugeteilt wurde. Es handelt sich somit um einer intertemporalrechltiche Regelung, wobei folgender Stichtag gilt:
  • Juli 1972, da dann das GschG in Kraft trag, welches das Bauen ausserhalb der Bauzone erstmals bundes-rechtlich einschränkte
  • späteres Datum, wenn Grundstück nach diesem Datum einem Nichtbaugebiet zugewiesen wurde

1. Anwendungsfall der Besitzstandsgarantie
   • Ursprünglich nur Erhalt der heute zonenwidrigen Baute oder Anlage (RPG 24c I)
   • Heute erweiterte Besitzstandsgarantie (RPG 24c II), d.h.
     • Erneuerung (-> Werterhaltung)
     • Teilweise Änderung bzw. massvolle Erweiterung (innerer Umbau, partielle[1] Zweckänderung, äusseres Erscheinungsbild -> Abs. 4!), wobei Identität der Baute gewahrt werden muss.
       • [1] VSS für vollständige Zweckänderung richtet sich nach RPG 37a iVm RPV 43!
     • Wiederaufbau, wobei vorausgesetzt ist, dass Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zerstörung bestimmungsgemäss nutzbar war
     • -> diese TB setzen voraus, dass Identität der  Baute gewahrt wird
2. Umfassende Interessenabwägung (RPG 24c V)

• Ja, geniessen aber nur eine eingeschränkte Besitzstandesschutzgarantie
• Sie dürfen mittels Vorkehrungen, für welche keine Baubgewilligung erforderlich ist, instandgehalten werden; Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, die Baute oder Anlage mit bewilligungspflichtigen Massnahmen zu erneuern, teilweise zu ändern, zu erweitern oder wiederaufzubauen

• PBG ZH (PBG 250 ff.=
• kommunale BZO
• Vorrang der BZO, soweit sie sich innerhalb der Rechtssetzungsbefugnisse des PBG hält (PBG 250 II), wobei sich die Rechtssetzungsbefugnis aus PBG 49 f. ergibt 

• RPG 23 iVm PBG 220
• Von Bau- und Nutzungsvorschriften innerhalb von Bauzonen kann unter folgenden VSS abgewichen werden:

1. Besondere Verhältnisse
   • spezielle Lage oder Form des Grundstücks
   • Topografie
   • anderen objektiven Umständen
2. Durchsetzung der konkreten Bau- und Nutzungsvorschrift wäre unverhältnismässig (Interessenabwägung!), wobei der durch die Vorschrift geschützter Nachbar nicht unzu-mutbar benachteiligt werden darf.

• Grosse Bedeutung: Dispens von einer bestimmten Bauvorschrift wird ins Dispositiv der Baubewilligung integriert
  

• Begrenzung der zulässigen Ausnützung (wie Nutzungsziffern).
• Festlegung des Mass an Lichtentzug und Schattenwurf, welches sich die Nachbarschaft gefallen lassen muss.
• Werden als primäre Bauvorschriften bezeichnet

• Als Grenzabstand gilt der Abstand zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie (PBG 260 I)
• massgeblich kommunale BZO, ansonsten Mindestabstand 3.5 m (PBG 270 I)

PBG 270 III: Beim Näherbaurecht handelt es sich um eine privatrechtliche Vereinbarung, welcher öffentlich-rechtliche Wirkung zukommt, bei welcher der Näherbaurechtsbelastete verpflichtet, Gebäude oder Gebäudeteile im Abstandsbereich im vereinbarten Umfang zu dulden. Das Näherbaurecht geht den Regeln des Grenzabstandes und des Gebäudeabstandes vor.

Nutzungsziffern geben eine Relation an, nämlich diejenige zwischen der jeweils anrechenbaren Fläche (Ausnützungs-, Überbauungs- und Grünflächenziffern) bzw. dem anrechenbaren Raum (Baumassenziffer) einerseits und der anrechenbaren Grundstücksfläche andererseits. 

Ausnützungsbegrenzende Funktionen. Bei grossen Grundstücken haben Abstandsvorschriften keine oder nur eine geringe ausnützungsbegrenzende Funktion, so dass die Begrenzungsfunktion von den Nutzungsziffern übernommen wird (umgekehrt bei kleinen Grundstücken).

• Ausnützungsziffer = anrechenbare Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
• Baumassenziffer = Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
• Überbauungsziffer = Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
• Grünflächenziffer = Verhältnis der anrechenbare Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche (früher: Freiflächenziffer).

• Grosse Bedeutung in der Praxis, da sie von Nachbarn in Rechtsmittelverfahren häufig angerufen werden.
• Positive Ästhetikvorschrift, welche Vorgaben an die Gestaltung und Einordnung enthält (= PBG 238).
• Negative Ästhetikvorschrift, welche eine Verunstaltung des Ortsbildes verbietet.

• PBG 238 I
• PBG 238 verlangt, dass Bauten und Anlagen für sich und in Zusammenhang mit der Umgebung so zu gestalten und einzuordnen sind, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, bestimmt sich nach einem objektiven Massstab, wobei eine umfassende Würdigung aller Umstände vorzunehmen ist. Es gelten folgende allg. Grundsätze:
  • Ästhetikvorschriften können nicht verlangen, dass Bauformen übernommen werden, die in der Umgebung bereits vorhanden sind.
  • Ästhetikvorschriften können nicht die gemäss BZO zulässigen Baumöglichkeiten aus gestalterischen Gründen verbieten; AUSNAHME: besonders triftige Gründe (Schutzobjekten, qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit).