Steuern

Sämtliche Handänderungen lösen i.d.R. eine Grundstückgewinnsteuer aus, sofern dabei ein Gewinn erzielt wird. Ausnahmen sind jeweils ausdrücklich in den Gesetzen geregelt.

Die Befreiung von den Grundsteuern kraft Bundesrecht

Nach Art. 10 des Bundesgesetzes vom 26. März 1934 über die politischen un polizeilichen Garantien zugunsten der Eidgenossenschaft (GarG) in der Fassung vom 5. Mai 1977 sind die Eidgenossenschaft sowie ihre Anstalten, Betriebe und unselbständigen Stiftungen von jeder Besteuerung durch die Kantone und Gemeinde befreit; ausgenommen sin lediglich Liegenschaften, di nicht unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen

Die Befreiung von der Grundstückgewinnsteuer nach kantonalem Recht

Nach den meisten kantonalen Regelungen tritt in der Regel eine subjektive Steuerbefreiung von der Grundstückgewinnsteuer ein, wenn eine juristische Person, die für die Staatssteuer von der Steuerpflicht befreit ist, ein Grundstück veräussert, dass unmittelbar öffentlichen Zwecken, Kulturszwecken, Unterrischtszwecken oder gemeinnützigen Zwecken gedient hat.

Steuerobjekt bildet der Wertzuwachsgewinn, der sich bei der Veräusserung des Grundstücks ergibt. Steuerbar ist der realisierte Gewinn, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt

Objektive Ausnahmen von der Steuerpflicht

1. Bagatellgewinn - bei Bagatellgewinnen kennen die meisten Kantone eine geerelle Befreiung von der Steuerpflicht
2. Grundsteuerlich privilegierte Handänderung
   1. die Regelung in den Kantonen
   2. Die Steuerprivilegierung bei der Grundstückgewinnsteuer gemäss StHG

In dem meisten Kantonen wird bei unentgeltlichen oder teilweise unentgeltlichen Hanänderungen infolge Erbgangs- oder Schnekung keine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Die Grundstückgewinnsteuerpflicht wird dabei in den meisten Kantonen aufgeschoben mit der Wirkung, dass bei einem späteren Verkauf des zuvor schenkungsweise erhaltenen oder geerbten Grundstücks der Wertzuwachs während der Besitzesdauer des Schenkgebers bzw. Erblassers für die Grundstückgewinnsteuerveranlagung mit einbezogen wird

In einem Teil der Kantone wird überdies keine Grundstückgewinnsteuerpflicht ausgelöst, wenn ein Grundstück von einem Ehegatten an den Anderen verkauft wird. In einem anderen Teil der Kantone wird demgegenüber auch bei Hanänderungen zwischen Ehegatten grundsätzlich eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. In diesen Kantonen wird die Grundstückgewinnsteuer zudem teilweise dann nicht erhoben, wenn der Eigentumswechsel auf der Begründung oder der Aufhebung des Güterstandes der ehelichen Gütergemeinschaft beruht

Tauschgeschäfte, welche im Zuge von Güterzusammenlegunge, Quartierplanverfahren, Grenzbereinigungen, Abrundungen von landwirtschaftlichen Heimwesen und Landumlegungen im Enteignungsverfahren erfolgen, sind nach kantonalen Rechten vielfach grundsteuerlich privilegiert, in dem entweder eine Steuerbefreiung oder ein Steueraufschub eintritt. 

In einigen Kantonen sind ausserdem gewisse Ersatzbeschaffungstatbestände als grundsteuerlich privilegierte Hanänderungen vorgesehen

Die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer wird in Art. 12 Abs. 3 und 4 StHG (Steuerharmonisierungsgesetz) genannten Fällen bis zur nächsten steuerlich relevanten Hanänderung aufgeschoben. Eine tatsächliche zivilrechtliche Handänderung wird dabei grundsteuerlich nicht als Hanänderung betrachtet. Dies hat insbesondere zur Folge, dass sie für die Berechnung der Besitzdauer nicht als "letzte" Handänderung gelten.

Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:

• Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung
• Begründung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft
• Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung
• vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder fortstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird
• Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird
• Umwandlung in eine andere Personenunternehmung oder in eine juristische Person, wenn der Geschäftsbetrieb unverändert weitergeführt wird und die Beteiligungsverhältnisse grundsätzlich gleich bleiben
• Unternehmenszusammenschluss durch Übertragung sämtlicher Aktiven und Passiven auf eine andere Personenunternehmung durch Übertragung von in sich geschlossenen Betribsteilen auf andere Personenunternehmungen oder auf juristische Personen, wenn die übernommenen Geschäftsbetriebe unverändert weitergeführt werden
• Aufteilung einer Personenunternehmung durch Übertragung von in sich geschlossenen Betriebsteilen auf andere Personenunternehmungen oder auf juristische Personen, wenn die übernommenen Geschäftsbetriebe unverändert weitergeführt werden
• beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwenigen Anlagevermögens

• Anlagekosten
• Der Begriff des Erwerbspreises bzw. der Erlöses
  • Allgemeine Grundsätze
  • Der Verkehrswert als Ersatzwert
  • Erlösverwendung
• Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse
  • Allgemeine Grundsätze
  • Substanzvermehrung
  • Substanzverminderung
• Die anrechenbaren Aufwedungen
  • Die wertvermehrenden Aufwendungen
  • Die Maklerprovisionen und Insertionskosten
  • die übrigen anrechenbaren Aufwendunge
• die nicht anrechenbaren Aufwendungen
• Geldentwertung
• Der Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung

Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Erwerbspreis und den anrechenbaren Aufwendungen

Bei der Grundstückgewinnsteuer stellen jeweils Erwerbspreis und Erlös das wesentliche Bemessungselement dar.

Der öffentlich beurkundete Kaufpreis bildet in der Regel den grundsteuerlich massgebenden Erlös

Erhöhende Umstände können sein: weitere Kaufpreisleistungen, Schwarzgeldzahlunge, Übernahme Grundstückgewinnsteuer, Nutzungsrecht, Vorauszahlungen, Zusammenrechnungen

Mindernde Umstände können sein: nichtliegenschaftliche Werte, Unfreiwilligkeitszuschlag bei drohender Enteignung, minderwertige Zahlungsmittel, hinausschieben der Zahlung

I.d.R ist als grundsteuerlich massgebender Erlös der öffentlich beurkundete Kaufpreis massgebend. Wenn besondere Umstände indessen darauf schliessen lassen, dass der Preisvereinbarung (Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers) keine wirkliche rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt, so ist auf den Verkehrswert des Grundstückes als Ersatzwert abzustellen

Wie der dem Veräusserer zugeflossene Erlös verwendet wird, ist i.d.R weder für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer noch für diejenige der Hanänderungssteuer von Bedeutung. In einzelnen kantonalen Regelungen tritt indessen eine grundsteuerliche Privilegierung des Veräusserers ein, sofern dieser den Erlös für Ersatzbeschaffungen verwendet. Als Ersatzbeschaffung gelten: land- und forswirtschaftliche Grundstücke, selbsbewohnte Eigenheime, betriebsnotwendige Grundstücke.

Wie erwähnt, bildet der Differenzbetrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) übersteigt, den steuerbaren Grundstückgewinn. Bei längerer als 20 jähriger Besitzdauer wird anstatt vom lang zurückliegenden Erwerbspreis zu berechnen auf den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren abgestellt.

Anlagewert und Erlös haben sich umfänglich und inhaltlich auf das gleiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich die materielle Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstückes während der massgeblichen Besitzesdauer verändert haben, sind durch Zu- oder Abrechnungen auf den Erwerbszeitpunkt (bzw. Zeitpunkt vor 20 Jahren) und auf den Veräusserungszeitpunkt vergleichbare Verhältnisse zu schaffen. Man nennt dies den Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse oder Kongruenzprinzip.

Beruht eine Substanzvermehrung während der Besitzesdauer auf Leistungen des Grundeigentümers selbst, so sind entsprechende tatsächliche oder rechtliche Verbesserungen bei den Anlagekosten anrechenbar. Ausgaben mit werterhaltendem Charakter sind hingegen nicht anrechenbar. Vielmehr sind diese im Rahmen der Einkommens- und Ertrag- bzw. Gewinnsteuer abzugsfähig.

Substanzzunahmen, die auf Naturvorgänge beruhen, werden gemäss Praxis nicht mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Sie werden mangels gesetzlicher Grundlagen nicht als wertvermehrende Aufwendungen bei den Anlagekosten angerechnet, sondern - was zum  selben Ergebnis führt - vom Erlös abgerechnet. Bei der Veräusserung einer Waldgrundstückes ist dementsprechend einer natärlichen Holzvorratsvermehrung durch Abzug beim Erlös Rechnung zu tragen.

Eine Substanzverminderung kann durch Veräusserung von Grundstückteilen erfolgen oder durch tatsächliche oder rechtliche Verschlechterung des Grundstückes ohne Veräusserung. Der Vorgang der Veräusserung stellt unter allen Umständen einen eigenen steuerbaren Tatbestand dar, während dir rechtliche Verschlechterung nur dann als Steuertatbestand gelten kann, wenn sie mit einer entgeltlichen Belastung des Grundstückes mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit oder öffentliche-rechtlichen Eigentumsbeschränkung verbunden ist, die eine dauerne und wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung oder Veräusserung zur Folge haben. Die tatsächliche Verschlechterung des Grundstückes löst demgegenüber keine Grundsteuerpflicht aus. Die notwendige Korrektur erfolgt in diesem fall beim Erwerbspreis.

Die bei den Anlagekosten anrechenbaren Aufwendungen sind n den kantonalen Steuergesetzen durchwegs abschliessend  aufgezählt

Die in der Praxis wichtigsten Aufwendungen sind die sogenannten wertvermehrenden Aufwendungen, die regelmässig bei den Anlagekosten berücksichtigt werden,  wie z.B. Baukosten und Projektkosten

Zu den bei den Anlagekosten anrechenbaren Aufwendungen gehören nach den Regelungen der meisten Kantone Maklerprovisionen und auch Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung

• die Insertionskosten Allgemeine Grundsätze

Insertionskosten, die einem Grundeigentümer für den Erwerb oder die Veräusserung bei einer von ihm selbst aufgegebenen Inserierung erwachsen sind, können in der Regel bei den Anlagekosten in Anrechnung gebracht werden. Nicht anrechenbar sind dagegen persönliche Umtriebe sowie die Erstvermietungskosten.

• die Maklerprovisionen

Unter Maklerprovisionen sind Auslagen zu verstehe, die ein Steuerpflichtiger einer Drittperson für  Vermittlung oder den  Nachweis einer Kaufs- oder Verkaufsgelegenheit geleistet hat.

Die Anrechenbarkeit einer Maklerprovision setzt folgende vier Voraussetzungen voraus:

• Abschluss eines zivilrechtlich gültigen Maklervertrages
• Abschluss des Vertrages mit einer Drittpersonen
• eine in Erfüllung dieses Vertrages zum Grundstückkauf führende Nachweis- oder Vermittlertätigkeit des Mäklers
• und die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten Maklerlohnes, beschränkt auf den üblichen Umfang

Neben den bisher bei den Anlagekosten anrechenbaren Aufwendungen gelten nach den kantonalen Regelungen teilweise Grundeigentümerbeiträge wie Strassen-, Trottoirs-, Dolen-, Werkleitungs- oder Perimeterbeiträge sowie Liegenschaftensteuern. Nach einigen kantonalen Regelungen sind auch Finanzierungskosten wie jene für die Errichtung von Schuldbriefen und Grundpfandverschreibungen anrechenbar. In sämtlichen Kantonen sind sodann auch die mit der handänderung unmittelbar vebundenen Aufwendungen bei den Anlagenkosten anrechenbar wie beispielsweise Handänderungsgebühren und Beurkundungskosten.

Die Aufzählung der bei der Ermittlungs des massgebenden Anlagewertes anrechenbaren Aufwendungen ist wie erwähnt in den kantonalen Steuergesetzen jeweils abschliessend.

I.d.R nicht anrechenbar sind folgende Kosten:

• Aufwendungen für persönliche Zwecke
• Eigenprovisionen
• Kaufs- und Verkaufsunkosten einschliessliche Reisespesen, die dem Steuerpflichtigen anlässlich von Kaufs- oder Verkaufsverhandlungen entstanden sind
• Umzugs-, Betriebsverlegungs- oder Räumungskosten
• Anwaltskosten, die aus enem Prozess mit dem Erwerber des Grundstückes entstanden sind

In den meisten kantonalen Steuergesetzen ist eine Berücksichtigung der Geldentwertung für die Grundstückgewinnsteuer nicht direkt, sondern nur indirekt über einen sog. Besitzesdauer-Rabatt vorgesehen. Lediglich die Kantone Baselland, Graubünden und Wallis kennen eine Indexierung der Anlagekosten

Wenn auf dem Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstückes eine als Sondersteuer ausgestaltete Grundstückgewinnsteuer erhoben wird, so geschieht dies i.d.R. nach dem Prinzip der gesonderten Gewinnermittlung. Danach wird auf jedem veräusserten Grundstück der Gewinn getrennt ermittelt. Nur Aufwendungen, die dasselbe Grundstück betreffen, sind somit anrechenbar. Ausserdem sind Verluste, die ein Steuerpflichtiger bei der Veräusserung eines anderen Grundstückes oder im Rahmen der Führung des Betriebs eines Geschäfts erlitten hat, für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinnes grundsätzlich nicht massgebend.

Die Berechnung der auf den realisierten Grundstückgewinnen erhobenen Grundstückgewinnsteuern ist in den Kantonen sehr unterschiedlich ausgestaltet. Das Steuerharmonisierungsgesetzt belässt die Autonomie bei der Festlegung des Steuertarifs den Kantonen. Das Steuermass der Grundstückgewinnsteuer richtet sich daher nach kantonalem bzw. kommunalem Recht. Der Steuertarif hängt indessen nach den Regelungen der Mehrzahl der Kantone sowohl von der Höhe des Gewinnes als auch von der Besitzesdauer ab. Die Ausgestaltung des Tarifs ist i.d.R. progressiv. Lediglich wenige Kantone kennen einen proportionalen Tarif. Kurzfristig realisierte Grundstückgewinne werden stärker besteuert. Bei kurzer Haltedauer erfolgt ein Zuschlag (sog. Spekulationszuschlag). Bei langer Besitzdauer wird die Grundstückgewinnsteuer hingegen in den meisten Kantonen ermässigt, um der Geldentwertung Rechnung zu tragen (sog. Eigentumsdauerrabatt)

Die Berechnung der so genannten Besitzesdauer hängt in der Regel von der Eintragung des Erwerbs- und des Veräusserungsgeschäftes im Grundbuch ab. Die "Besitzesdauer" im Grundsteuerrecht entspricht damit bei zivilrechtlichen Handänderungen der Eigentumsdauer. Dies gilt für jene Fälle, in denen die Handänderungsparteien den Antritt vor- oder nachverschoben haben

Bei den wirtschaftlichen Handänderungen, die in Form von Übertragungen von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erfolgen, bestimmt sich die grundsteuerlich massgebende Besitzesdauer aufgrund des Erwerbs der Verfügungsgewalt und der Weitergabe derselben.

Wenn mehrere Grundstücke als Gesamtheit an denselben Erwerber veräussert werden, so findet eine Gesamtbesteuerung statt. Hinsichtlich der Besitzesdauer kann dies Probleme stellen, wenn die Grundstücke zu verschiedenen Zeiten erworben worden sind. Ist dies der Fall, so ist der Gewinn auf jedem Grundstück gesondert zu ermitteln

Beispiel

Im Kanton Zürich wird der Steuerbetrag bei einer Besitzesdauer von weniger als einem Jahr um 50%, bei weniger als zwei Jahren um 25% erhöht.

Das Steuergesetz des Kantons Zürich regelt zudem, dass der Grundstückgewinnsteuerbetrag bei einer Haltedauer von mindestens fünf Jahren um 5% und pro zusätzliches Jahr um je weitere 3% (insgesamt aber max. 50%) reduziert wird.

Die Veräusserung eines Grundstückes löst in der Regel nicht nur eine Besteuerung der dabei realisierten Grundstückgewinne aus. In den meisten Kantonen (nich aber im Bund) wird auf Handänderung von Grundstücken die sogenannte Handänderungssteuer erhoben. Sie wird aber nicht auf den Gewinnen erhoben, sondern mit ihr wird vielmehr lediglich der Rechtsverkehr an Grundstücken als Vorgang erfasst. In einigen Kantonen weisen die Handänderungsabgaben nicht Steuer-, sondern lediglich Gebührencharakter auf. In den anderen Kantonen wird die Handänderungsabgabe aufgrund sehr unterschiedlicher Erlasse teilweise als eigentliche Steuer und teilweise auch als Gemengsteuer erhoben

Das Rech, die Handänderungssteuer zu erheben, liegt beim Kanton und/oder den Gemeinden

Die Handänderungssteuer ist i.d.R. vom Erwerber des Grudstücks zu bezhalne. Vereinzelt ist die Handänderungssteuer von den Handänderungsparteien je zur Hälfte geschuldet. Ausnahmen sind wie bei der Grundstückgewinnsteuer jeweils ausdrücklich in den Gesetzen, meistens in kantonalen Steuergesetzen, geregelt.

Steuerobjekt ist die Handänderung, das heisst die Übertragung eines Grundstücks. Objektive Ausnahmen von der Steuerpflicht werden in kantonalen Steuergesetzten vorgesehen. Diesbezüglich kann auf die Ausführungen zur Grundstüückgewinnsteuer verwiesen werden

Für die Steuerbemessung ist der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen massgeblich. Nach den meisten kantonalen Ordnungen bildet bei der Handänderungssteuer somit grundsätzlich der Erwerbspreis bzw. der Erlös unmittelbar die Bemessungsgrundlage. 

Die Handänderungssteuer wird i.d.R. nach einem proportionalen Tarif erhoben, der sich in Prozenten der Bemessungsgrundlage bemisst. I.d.R.beträgt der Tarif 0.5% bis 3% der Bemessungsgrundlage, d.h. des Kaufpreises, des Verkehrswerts oder des massgebenden amtlichen Werts des Grundstücks. Verenzelt unterliegen gewisse Handänderungen, wie beispielsweise unter Verwandten, einer reduzierten Handänderungssteuer.

Von der Steuerpflicht befreit sind i.d.R. Handänderungen von Grundstücken:

• unter Ehegatten
• zufolge erbrechtlichen Erwerbs
• im Zusammenhang mit steuerneutralen Umstrukturierung von Gesellschaften
• die unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen
• im Bereich des Zwangsverwertungsverfahren und im gerichtlichen Nachlassverfahren

Eine Begriffsdefinition von Liegenschaft findet man nicht im schweizerischen ZGB sonndern vielmehr in Art. 3 Abs. 2 der Grundbuchverordnung. Demnach definiert sich die Liegenschaft als jede Bodenfläche mit genügend bestimmten Grenzen. Es handelt sich somit um einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, umfasst aber auch die mit dem Boden verbundenen Bestandteile wie Bauten und Pflanzen

Bei der Liegenschaftensteuer, die zum Teil auch als Grundsteuer im engeren Sinn oder als Grundstücksteuer bezeichnet wird, handelt es sich um eine nicht harmonisierte und spezielle Vermögenssteuer, die als periodische Abgabe zusätzlich zur allgemeinen Vermögenssteuer zu entrichten ist. Sie bezweckt, den Gemeinden aus dem Grundeigentum ein minimales Steueraufkommen zu sichern, das nicht von der wirtschaftlichen Leistungsfähigketi abhängig ist. Ihre Bemessungsgrundlage bildet der Vermögenswert ohne Berücksichtigung der Schulden.

i.d.R. liegt bei den politischen Gemeinden

Die Liegenschaftensteuer wird vom Grundeigentümer oder vom Nutzniesser erhoben

das Grundeigentum, d.h. die Liegenschaft selbst resp. der Wert der Liegenschaft

Bemessungsgrundlage ist der Vermögenssteuerwert ohne Berücksichtigung der Schulden