Rechtsfragen

Das Miteigentum weist jedem Partner eine bestimmte Quote (z.B. ½) am Grundstück zu. Normalerweise kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen. Steht ein Vermögenswert aber im Miteigentum von Ehegatten / eingetragenen Parnern, kann grundsätzlich keiner ohne die Zustimmung des anderen über seinen Anteil verfügen (ZGB 201 Abs. 2 bzw. PartG)

Beim Gesamteigentum infolge einfacher Gesellschaft steht das Grundstück beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern gemeinsam zu. Nach aussen gilt es weder Anteile noch Quoten, Die Ehegatten / die eingetragenen Partner können nur gemeinsam über das Grundstück verfügen

Ist nur möglich, wenn die Ehegatten unter dem vertraglichen Güterstand der Gütergemeinschaft leben. Mit Ausnahme der Hinweise auf die eingetragenen Partnerschaften gelten alle weiteren Ausführen unter lit. b analog.

Es stellt sich immer wieder die Frage, ob als «Miteigentümer» oder als «einfache Gesellschaft» gekauft werden soll. Steht der Umfang der finanziellen Beteiligung beider Ehegatten fest, ist dem Miteigentum der Vorzug zu geben. Sind jedoch Verschiebungen der finanziellen Anteile während der Ehe zu erwarten, sollte man sich für die einfache Gesellschaft entscheiden. Wichtig im letzteren Fall ist, dass die Gesellschafter bzw. die Ehegatten die Übersicht über die Kapitalanteile und die Änderungen bewahren.

Sinngemäss können diese Ausführungen auch auf eingetragene Partnerschaften übertragen werden, sofern die Partner einen öffentlich beurkundeten Vermögensvertrag abgeschlossen haben.

Konkubinatspaare können Grundeigentum als Miteigentümer oder als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft erwerben.

Will einer der Partner für den Grundstückserwerb Pensionskassengelder vor beziehen, muss Miteigentum gewählt werden (infolge der Anmerkung « Veräusserungsbeschränkung 2. Säule BVG)

Da für Konkubinatspaare keine gegenseitige gesetzliche Erbfolge besteht, sollten die Partner flankierende Massnahmen treffen (Lebensversicherung, Testaments...)

gleich wie beim Verkäufer

= Leistung

Das Grundstück wird im Kaufvertrag gemäss den Angaben im Grundbuchauszug aufgeführt.

Der Wortlaut der Anmerkungen, der Vormerkungen und der beschränkten dinglichen Rechte geht i.d.R nicht aus dem Grundbuchauszug (und auch aus dem Kaufvertrag) hervor. Deshalb besteht die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug mit dem vollen Wortlaut aller Einträge im Grundbuch zu verlangen.

= Gegenleistung

Der Kaufpreis muss bestimmt oder wenigstens bestimmbar sein. Ausserdem muss die Preisangabe wahr sein, d.h. sie muss dem von den Parteien wirklich gewollten Kaufpreis entsprechen. Ein Kaufvertrag mit einer unwahren Preisangabe (Simulation, Schwarzgeld) ist ungültig.

Der Formulierung der Kaufpreistilgung ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Vor allem kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Höhe der eingetragenen Grundpfandrechte mit der Höhe der Hypotheken übereinstimmt.

Der Verkäufer erfüllt den Vertrag, wenn er die Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt abgibt (Vollzugsgeschäft). Der Käufer erfüllt den Vertrag, wenn er den Restkaufpreis (Kaufpreis abzüglich Anzahlung, Übernahme von Hypotheken...) gleichzeitig bezahlt. Damit das Geschäft Zug um Zug erfolgen kann, müsste der Käufer den entsprechenden Betrag entweder bar bezahlen oder einen Bankcheck übergeben. Dies wird nicht immer so gehandhabt; oft wird der Restkaufpreis auf ein Konto des Verkäufers überwiesen, womit ein «Zug um Zug- Geschäft» im eigentlichen Sinn nicht möglich ist.

Gezwungenermassen muss der Käufer den Betrag entweder vor der Abgabe der Grundbuchanmeldung oder danach per Bankauftrag überweisen lassen. Oft wird auch das Zahlungsversprechen einer Bank an den Verkäufer übergeben. Die Bank verpflichtet sich aber lediglich dann zu bezahlen, wenn die Eigentumsübertragung stattfindet und die Grundpfandrechte errichtet werden. Die Eigentumsübertragung liegt in der Hand des Verkäufers; auf die Errichtung der Grundpfandrechte hat er allerdings keinen Einfluss.

In diesem Zusammenhang ist ZGB 837 Abs. 1 Ziff. 1 von Bedeutung, wonach der Verkäufer am verkauften Grundstück für seine Forderung Anspruch auf Errichtung eine gesetzlichen Pfandrechtes hat. Die Eintragung des Pfandrechtes muss spätestens 3 Monate nach der Abgabe der Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung stattfinden (ZGB 838)

Wie bereits gesagt, geht das Eigentum am verkauften Grundstück erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch (rückwirkend auf den Eintrag im Tagebuch) auf diesen über. Diese Eintragung hat der Verkäufer durch die Abgabe der Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung zu veranlassen. In einigen Kantonen wird dies durch den mit der öffentlichen Beurkundung beauftragten Urkundsperson erledigt. In dem Fall handelt diese Person für den Verkäufer.

Meist fallen der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung (mit Anzahlung) und der Zeitpunkt der Abgabe der Grundbuchanmeldung (mit Restkaufpreiszahlung) auseinander. Letztere hat zu dem Zeitpunkt zu erfolgen, wie es im Vertrag vereinbart worden ist. Gibt der Verkäufer die Grundbuchanmeldung nicht fristgerecht ab, ist er durch Mahnung in Verzug zu setzten (OR 102, 107): In der Folge wird ihm eine angemessenen Frist (ca. 10 Tage) zur nachträglichen Erfüllung eingeräumt. Selbstverständlich kann eine weitere Nachfrist angesetzt werden. Wird auch bis zum Ablauf dieser Frist nicht erfüllt, so kann der Käufer immer noch auf Erfüllung nebst Schadenersatz wegen Verspätung klagen. Stattdessen kann er aber auch unverzüglich erklären, dass er auf nachträgliche Leistung verzichtet und entweder Ersatz des aus der Nichterfüllung entstandenen Schadens verlangen oder vom Vertrag zurücktritt (OR 107 Abs. 2).

Ergibt sich schon aus dem Vertrag die Absicht, dass nur bis zu einem oder an einem bestimmten Zeitpunkt geleistet werden soll, so muss der Gläubiger (Verkäufer oder Käufer) die verspätete Leistung nicht mehr annehmen (OR 108 Ziff. 3 und 214)

• Dass der Käufer seinen Teil des Vertrages erfüllt hat (Kaufpreiszahlung) oder mit dem Urteil erfüllt
• Ein gültiger Kaufvertrag vorliegt
• Der Käufer den Verkäufer bereits in Verzug gesetzt hat

Der Verkäufer noch Eigentümer ist und sich zu Unrecht weigert, die Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt abzugeben.

Die Möglichkeit besteht, eine Verfügungsbeschränkung durch das zuständige Gericht vormerken zu lassen. Eine Verfügungsbeschränkung kann gemäss ZGB 960 Abs. 1 Ziff. 1 auf Grund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche vorgemerkt.

Dies ist für den Verkäufer in der Regel weniger problematisch, da er es ja in der Hand hat, die Grundbuchanmeldung erst dann abzugeben, wenn der ganze Kaufpreis bezahlt ist. Grundsätzlich gelten ebenfalls die Bestimmungen von OR 102 und 107. Ausserdem ist hier noch OR 214 zu beachten, wonach der Verkäufer bei Verzug des Käufers das Recht hat, unter sofortiger Anzeige ohne weiteres vom Vertrage zurückzutreten. Als Sicherheit steht dem Verkäufer zudem das Verkäuferpfandrecht (ZGB 827) zu

Im Zusammenhang mit der Gewährleistung des Verkäufers ist zwischen Rechts- und Sachgewährleistung zu unterscheiden. Unter dem Begriff «Gewährleistung» kann im weiteren Sinne «Haftung» verstanden werden

• Rechtsgewährleistung – OR 192-196
• Sachgewährleistung – OR 197
• Wegbedingung der Gewährleistung

OR 192 - 196

Die Rechtsgewährleistung wird für den Fall geregelt, dass nicht ein Dritter den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entzieht. Ein Dritter müsste demnach über ein Recht, das gegen jedermann durchgesetzt werden kann (z.B. Eigentumsrecht), am gekauften Grundstück verfügen.

Die Rechtgewährleistung spielt in der Praxis eine geringe Rolle. Vor allem dort, wo das eidgenössische Grundbuch eingeführt ist, kann das Eigentum nicht geschmälert oder entzogen werden, wenn sich der Käufer beim Vertragsabschluss im guten Glauben auf die Einträge im Grundbuch verlassen

OR 197 ff

Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.

Die Sachgewährleistung spielt vor allem im Zusammenhang mit Mängeln an einer Sache eine Rolle. Der Verkäufer haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat (OR 197 Abs. 3). ER haftet jedoch nicht für Mängel, welche der Käufer zur Zeit des Kaufs gekannt hat (OR 200).

Bei Mängelhaftung können Probleme auftreten im Zusammenhang mit dem Gebäude (z.B. Konstruktionsrisse, Feuchtigkeitsschäden, kleineres Gebäudevolumen), mit Altlasten, mit der Beschaffenheit des Bodens, mit der Überbaubarkeit, mit der Grundstücksfläche...

Die Parteien können die gesetzlichen Regeln über die Gewährleistung ganz oder teilweise aufheben und ändern. Sie können eigene, individuelle Vereinbarungen im Kaufvertrag treffen. Üblicherweise wird die Haftung wegbedungen, d.h. der Verkäufer übernimmt keinerlei Gewähr für irgendwelche Mängel (Freizeichnungsklausel).

Dabei sind OR 192 Abs.3 und 199 zu beachten, wonach eine Vereinbarung über die Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ungültig ist, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel und/oder das Recht des Dritten arglistig verschwiegen hat. Allerdings ist der Käufer beweispflichtig, was die Geltendmachung der Haftung erschwert. Sichert der Verkäufer dem Käufer jedoch verbindlich Eigenschaften des Grundstückes zu (z.B. Ausnützung, Überbaubarkeit), gilt der Haftungsausschluss nicht.

OR 158 Abs. 3

Das Reugeld sichert die Erfüllung des Vertrages. Der Käufer kann gegen Zurücklassung des bezahlten Betrages (Anzahlung) und der Verkäufer gegen Erstattung des doppelten Betrages vom Vertrage zurücktreten. Im Gegensatz zur Konventionalstrafe lässt das Reugeld keinen Raum für andere Formulierungen.

OR 160 ff

Im Kaufvertrag kann eine Konventionalstrafe vereinbart werden. Damit wird die Pflicht zur Erfüllung des Vertrages verstärkt. Die Konventionalstrafe kann beliebig formuliert werden. Dabei sind folgende Varianten möglich:

• Alternative Konventionalstrafe – In diesem Fall wird die Strafe oder die Erfüllung vereinbart
• Kumulative Konventionalstrafe – Hier werden die Strafe und die Erfüllung vereinbart
• Exklusive Konventionalstrafe – diese beinhaltet die Strafe aber nicht die Erfüllung

Es ist Sache der Kantone zu bestimmen, wer die Beurkundung von u.a. Grundstücksgeschäften durchführen darf. Deshalb ist es nicht möglich, allgemeingültige Angaben zu den im Zusammenhang mit dem Handel von Grundstücken anfallenden Kosten bzw. Gebühren zu machen.

Die Veräusserung von Grundstücken kann einerseits Handänderungssteuern und andererseits Grunstückgewinnsteuern auslösen.

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern, zu erhalten und zu verbessern, die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich des Pächters zu stärken und übersetzte Preise für landwirtschaftliche Böden zu bekämpfen.

Das BGBB und die damit verbunden Gesetzte und Verordnungen sind sehr umfangreich und laufend Gegenstand von Änderungen. Die Abwicklung dieser Grundstücksgeschäfte erfordert Spezialkenntnisse und sollte durch Fachleute vorgenommen werden.

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörden.

Das Gesetz wird regelmässig revidiert. Eine Anzahl von Grundstückserwerbsgeschäften wurde bereits von der Bewilligungspflicht befreit. Insbesondere bedürfen die Erwerbe von Grundstücken welchen diese als Betriebsstätte oder Hauptwohnung dienen, keiner Bewilligung mehr.

Auch diese Grundstücksgeschäfte erfordern spezielles Fachwissen und sollte Spezialisten überlasen werden

Die Schenkung ist eine unentgeltliche Zuwendung aus dem Vermögen des Schenkers in das Vermögen des Beschenkten (Grundsatz). Im Zusammenhang mit der Schenkung müssen verschiedenste Gesetzesgrundlagen beachtet werden. Beratungen im Zusammenhang mit Schenkungen sollten deshalb von Fachleuten durchgeführt werden

Der Erbvorbezug ist eine lebzeitige Zuwendung eines Vermögenswertes vom späteren Erblasser an einen mutmasslichen zukünftigen Erben. Der Erbvorbeziehende muss sich bim Ableben des Erblassers den Betrag des Erbvorbezuges am Erbteil anrechnen lassen (Grundsatz).

Bedauerlicherweise werden Erbvorbezüge oftmals nicht oder nicht korrekt festgehalten. Dies führt häufig zu Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaften. Aus diesem Grund sollten Beratungen im Zusammenhang mit Erbvorbezügen einem Spezialisten übertragen werden.