Rechtsfragen

• Dass der Käufer seinen Teil des Vertrages erfüllt hat (Kaufpreiszahlung) oder mit dem Urteil erfüllt
• Ein gültiger Kaufvertrag vorliegt
• Der Käufer den Verkäufer bereits in Verzug gesetzt hat

Der Verkäufer noch Eigentümer ist und sich zu Unrecht weigert, die Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt abzugeben.

Die Möglichkeit besteht, eine Verfügungsbeschränkung durch das zuständige Gericht vormerken zu lassen. Eine Verfügungsbeschränkung kann gemäss ZGB 960 Abs. 1 Ziff. 1 auf Grund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche vorgemerkt.

Dies ist für den Verkäufer in der Regel weniger problematisch, da er es ja in der Hand hat, die Grundbuchanmeldung erst dann abzugeben, wenn der ganze Kaufpreis bezahlt ist. Grundsätzlich gelten ebenfalls die Bestimmungen von OR 102 und 107. Ausserdem ist hier noch OR 214 zu beachten, wonach der Verkäufer bei Verzug des Käufers das Recht hat, unter sofortiger Anzeige ohne weiteres vom Vertrage zurückzutreten. Als Sicherheit steht dem Verkäufer zudem das Verkäuferpfandrecht (ZGB 827) zu

Im Zusammenhang mit der Gewährleistung des Verkäufers ist zwischen Rechts- und Sachgewährleistung zu unterscheiden. Unter dem Begriff «Gewährleistung» kann im weiteren Sinne «Haftung» verstanden werden

• Rechtsgewährleistung – OR 192-196
• Sachgewährleistung – OR 197
• Wegbedingung der Gewährleistung

OR 192 - 196

Die Rechtsgewährleistung wird für den Fall geregelt, dass nicht ein Dritter den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entzieht. Ein Dritter müsste demnach über ein Recht, das gegen jedermann durchgesetzt werden kann (z.B. Eigentumsrecht), am gekauften Grundstück verfügen.

Die Rechtgewährleistung spielt in der Praxis eine geringe Rolle. Vor allem dort, wo das eidgenössische Grundbuch eingeführt ist, kann das Eigentum nicht geschmälert oder entzogen werden, wenn sich der Käufer beim Vertragsabschluss im guten Glauben auf die Einträge im Grundbuch verlassen

OR 197 ff

Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.

Die Sachgewährleistung spielt vor allem im Zusammenhang mit Mängeln an einer Sache eine Rolle. Der Verkäufer haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat (OR 197 Abs. 3). ER haftet jedoch nicht für Mängel, welche der Käufer zur Zeit des Kaufs gekannt hat (OR 200).

Bei Mängelhaftung können Probleme auftreten im Zusammenhang mit dem Gebäude (z.B. Konstruktionsrisse, Feuchtigkeitsschäden, kleineres Gebäudevolumen), mit Altlasten, mit der Beschaffenheit des Bodens, mit der Überbaubarkeit, mit der Grundstücksfläche...

Die Parteien können die gesetzlichen Regeln über die Gewährleistung ganz oder teilweise aufheben und ändern. Sie können eigene, individuelle Vereinbarungen im Kaufvertrag treffen. Üblicherweise wird die Haftung wegbedungen, d.h. der Verkäufer übernimmt keinerlei Gewähr für irgendwelche Mängel (Freizeichnungsklausel).

Dabei sind OR 192 Abs.3 und 199 zu beachten, wonach eine Vereinbarung über die Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ungültig ist, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel und/oder das Recht des Dritten arglistig verschwiegen hat. Allerdings ist der Käufer beweispflichtig, was die Geltendmachung der Haftung erschwert. Sichert der Verkäufer dem Käufer jedoch verbindlich Eigenschaften des Grundstückes zu (z.B. Ausnützung, Überbaubarkeit), gilt der Haftungsausschluss nicht.

OR 158 Abs. 3

Das Reugeld sichert die Erfüllung des Vertrages. Der Käufer kann gegen Zurücklassung des bezahlten Betrages (Anzahlung) und der Verkäufer gegen Erstattung des doppelten Betrages vom Vertrage zurücktreten. Im Gegensatz zur Konventionalstrafe lässt das Reugeld keinen Raum für andere Formulierungen.

OR 160 ff

Im Kaufvertrag kann eine Konventionalstrafe vereinbart werden. Damit wird die Pflicht zur Erfüllung des Vertrages verstärkt. Die Konventionalstrafe kann beliebig formuliert werden. Dabei sind folgende Varianten möglich:

• Alternative Konventionalstrafe – In diesem Fall wird die Strafe oder die Erfüllung vereinbart
• Kumulative Konventionalstrafe – Hier werden die Strafe und die Erfüllung vereinbart
• Exklusive Konventionalstrafe – diese beinhaltet die Strafe aber nicht die Erfüllung

Es ist Sache der Kantone zu bestimmen, wer die Beurkundung von u.a. Grundstücksgeschäften durchführen darf. Deshalb ist es nicht möglich, allgemeingültige Angaben zu den im Zusammenhang mit dem Handel von Grundstücken anfallenden Kosten bzw. Gebühren zu machen.

Die Veräusserung von Grundstücken kann einerseits Handänderungssteuern und andererseits Grunstückgewinnsteuern auslösen.

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern, zu erhalten und zu verbessern, die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich des Pächters zu stärken und übersetzte Preise für landwirtschaftliche Böden zu bekämpfen.

Das BGBB und die damit verbunden Gesetzte und Verordnungen sind sehr umfangreich und laufend Gegenstand von Änderungen. Die Abwicklung dieser Grundstücksgeschäfte erfordert Spezialkenntnisse und sollte durch Fachleute vorgenommen werden.

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörden.

Das Gesetz wird regelmässig revidiert. Eine Anzahl von Grundstückserwerbsgeschäften wurde bereits von der Bewilligungspflicht befreit. Insbesondere bedürfen die Erwerbe von Grundstücken welchen diese als Betriebsstätte oder Hauptwohnung dienen, keiner Bewilligung mehr.

Auch diese Grundstücksgeschäfte erfordern spezielles Fachwissen und sollte Spezialisten überlasen werden

Die Schenkung ist eine unentgeltliche Zuwendung aus dem Vermögen des Schenkers in das Vermögen des Beschenkten (Grundsatz). Im Zusammenhang mit der Schenkung müssen verschiedenste Gesetzesgrundlagen beachtet werden. Beratungen im Zusammenhang mit Schenkungen sollten deshalb von Fachleuten durchgeführt werden

Der Erbvorbezug ist eine lebzeitige Zuwendung eines Vermögenswertes vom späteren Erblasser an einen mutmasslichen zukünftigen Erben. Der Erbvorbeziehende muss sich bim Ableben des Erblassers den Betrag des Erbvorbezuges am Erbteil anrechnen lassen (Grundsatz).

Bedauerlicherweise werden Erbvorbezüge oftmals nicht oder nicht korrekt festgehalten. Dies führt häufig zu Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaften. Aus diesem Grund sollten Beratungen im Zusammenhang mit Erbvorbezügen einem Spezialisten übertragen werden.

Regelt die Verpflichtungen der Parteien

u.a. güterrechtliche Verfügungen vorzunehmen (zB. Kauf, Tausch, Schenkung)

ZGB – 4. Teil

Art. 641-977

Gemäss BV ist die Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts Sache des Bundes

In den kantonalen Einführungsgesetzen zum ZGB

(EG zum ZGB)

= Relative Rechte

- Binden Personen, die miteinander in einem Schuldverhältnis stehen (mind.eine ist zu Leistung verpflichtet)

- Richten nur gegen den Schuldner, nicht aber gegen unbeteiligte Dritte

- z.B. – Arbeitsrecht und Mietrecht

= Absolute Rechte / Sachliche

- Die Befugnis zur unmittelbaren Beherrschung einer Sache

- Gibt viel zwingendes Recht

-Kann gegenüber jedermann durchgesetzt werden

z.B – Eigentum

In dem 18.-20. Titel des ZGB – Eigentum

In dem 21.-23. Titel des ZGB – beschränkten dinglichen Rechte^BDR

- Die beide sind gemeinsam das Merkmal der Dinglichkeit. Unterschiede bestehen in quantitativer und qualitativer Hinsicht

Vollkommenste und umfassendste dingliche Recht

Oberste Herrschaftsrecht, umfassendste Verfügungsrecht einer Person an einer Sache.

- Einteilung der Sachen in Grundstücke = unbewegliche oder immobile Sachen) – ZGB 18.&19. Titel

- Fahrnis (= bewegliche oder mobile Sachen) ZGB Titel 20

Eigentümer kann einzelne Rechte an Dritte weitergeben --> Einschränkung

Berechtigte erhält ein Teilherrschaftsrecht – hat niemals das volle Verfügungsrecht, sondern direkte Einwirkungsmöglichkeit.

Immer zwei Parteien beteiligt – Berechtigter und Belasteter

1. Nutzungs- und Gebrauchrechte - Vgl. Dienstbarkeiten (ZGB 21. Titel – Abs. 1. und 2.)
2. Sicherungs- und Verwertungsrechte
   1. Vgl. Grundpfand (ZGB 22. Titel)
   2. Fahrnispfand (ZGB 23. Titel)
3. Kombination von Nutzungs- und Verwertungsrechten - Vgl. Grundlasten (ZGB 21.Titel – Abs. 3)

Quantitativer

• Eigentum gewährt grundsätzlich ein umfassendes Herrschaftsrecht
• BDR verschaffen ihrem Träger nur eine begrenzte Zahl einzelner Herrschaftsbefugnisse (Teilherrschaftsrecht)

Qualitativer

• BDR stellen dinglichen Rechte keinen verselbständigten (Teil) Inhalt des Eigentums dar, sondern spezifische Belastungen und Beschränkungen

Ist auf die Entstehung eines subjektiven Rechts gerichtet

z.B. Ich kaufe ein Grundstück, Eigentumsübertragung soll erst in 6 Monaten stattfinden. Ich gebe das Geld. Durch den Abschluss des Vertrages haben wir (Parteien) das obligatorische Rechtsgeschäft, so genannte Verpflichtungsgeschäft abgeschlossen. Das Grundstück gehört immer noch Verkäufer. Beide Parteien sind lediglich verpflichtet

Richtet sich auf die Änderung (insbesondere die Übertragung) oder die Aufhebung eins subjektiven Rechts.

z.B. 3 Monate nach Abschluss des Kaufvertrags wird über den Verkäufer der Konkurs eröffnet. Eigentümer ist immer noch der Verkäufer. Das Grundstück fällt in die Konkursmasse. Konkursverwaltung ist nicht verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Als Käufer kann ich Forderung anmelden. Erst wenn die Eigentumsübertragung vollzogen ist (Verfügungsgeschäft), geht das Eigentum an den Käufer.

1. Klarheit
2. Übersichtlichkeit
3. Sicherheits des Sachenrechts

Ist das oberste Herrschaftsrecht und das umfassendste Verfügungsrecht einer Person an einer Sache