Rechtsfragen

ZGB 832 – 865

Entstehen immer aufgrund eines Rechtsgeschäfts und niemals von Gesetzes wegen.

Durch den Schuldbrief wird eine bestimmte persönliche Forderung (=bestimmter Betrag) begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist. Der Schuldbrief wird entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief geführt.

Für die Errichtung eines Schuldbriefs bedarf es eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrages. Der Register-Schuldbrief und die Schuldbriefwirkung des Papier-Schuldbriefes entstehen mit der Eintragung im Grundbuch. Beim Papier-Schuldbrief wird zusätzlich ein Pfandtitel (=verkehrsfähiges Wertpapier) ausgestellt. Der Register-Schuldbrief hingegen stellt – wie die Grundpfandverschreibung ein reines Registerpfandrecht dar

Kann auf den Namen des Gläubigers (= Namenschuldbrief) oder auf den jeweiligen Inhaber (= Inhaberschuldbrief) lauten. Die Übertragung eines Inhaberschuldbriefes erfolgt durch die Übergabe des Titels. Beim Namenschuldbrief ist für die Übertragung ein Indossament erforderlich.

Beispiel für den Eintrag auf dem Namenschuldbrief (=Indossament): «Ohne Gewähr abgetreten an XY/ Ort, Datum und Unterschrift» (des bisherigen Gläubigers)

Muss sorgfältig aufbewahrt werden, da es sich dabei um Wertpapiere handelt. Die Löschung eines Papier-Schuldbriefes im Grundbuch darf erst erfolgen, wenn der Pfandtitel entkräftet oder durch das Gericht für kraftlos erklärt worden ist.

Wird auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers eingetragen. Die Übertragung des Register-Schuldbriefes erfolgt durch Eintragung des neuen Gläubigers (mit Namen) in das Grundbuch und zwar aufgrund einer schriftlichen Erklärung des bisherigen Gläubigers. Die Errichtung eines Inhaber-Register-Schuldbriefes ist nicht möglich

Bei vollständiger Tilgung der Schuldbriefforderung kann der Schuldner verlangen, dass dieser entweder der Übertragung des Register-Schuldbriefs auf den Namen des Schuldners zustimmt oder ihm den Papier-Schuldbrief entkräftet herausgibt. Sowohl unbelastete Papier-Schuldbriefe wie auch Register-Schuldbriefe können als Sicherheit für eine neue Schuld verwendet werden

ZGB 824 – 835

Eine Grundpfandverschreibung kann durch Rechtsgeschäft oder von Gesetzes wegen entstehen. Die nachfolgenden Ausführungen sollen im Zusammenhang mit den vertraglichen Grundpfandverschreibungen betrachtet werden

Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden. Die Forderung muss jedoch zumindest bestimmbar sein

Für die rechtsgeschäftliche Errichtung einer Grundpfandverschreibung bedarf es immer eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrages sowie der Eintragung im Grundbuch

Die Grundpfandverschreibung ist von der Pfandforderung abhängig. Ist eine sichergestellte zukünftige Forderung gar nie entstanden oder ist die Forderung getilgt, so fällt auch das Pfandrecht dahin. Der Eigentümer des Grundstücks kann vom Pfandgläubiger die Löschung des Eintrages verlangen.

Über die errichtete Grundpfandverschreibung kann auf Verlangen des Pfandgläubigers ein Auszug aus dem Grundbuch ausgestellt werden. Dieser Urkunde kommt jedoch nur die Eigenschaft eines Beweismittels und nicht eine Wertpapiers zu

ZGB 836 – 841

Bestehen oder entstehen von Gesetzes wegen. Die Gesetzesvorschrift ersetzt also den öffentlich beurkundeten Pfandvertrag. Die Pfandrechte müssen in der Regel innert einer bestimmten Frist im Grundbuch eingetragen werden.

Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht z.B.:

o    Für die Forderung des Verkäufers an dem verkauften Grundstück (ZGB 837 Abs. 1. Ziff. 1)

o    Für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten (ZGB 837 Abs. 1 Ziff. 2) 

Für das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer (ZGB 837 Abs. 1 Ziff. 3)

Sind im ZGB nicht definiert. Sie können privatrechtliche wie öffentlich-rechtliche Rechtverhältnisse betreffen. Ihr Zweck ist die Information der Beteiligten, vor allem bezüglich Eigentumsbeschränkungen, deren Bestehen aber nicht von der Anmerkung abhängt. Ihre (wichtigste) Wirkung besteht darin, dass sie den guten Glauben desjenigen zerstören, der behauptet, ihren Inhalt nicht gekannt zu haben.

Als privatrechtliche Rechtsverhältnisse können beispielsweise angemerkt werden:

• Die Qualifizierung von Zugehör (ZGB 644f. und 946 Abs. 2)
• Der Beginn des Zeitpunktes eines Werkes (ZGB 841 Abs. 3)
• Nutzungs- und Verwaltungsordnung sowie gefasste Verwaltungsbeschlüsse der Miteigentümer und gerichtliche Urteile und Verfügungen (ZGB 649a)

Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (ZBG 712 Abs. 3)

Beispiele von Anmerkungen auf öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen:

• Eherechtliche Verfügungsbeschränkungen (ZGB 178 Abs. 3)
• Die für ein bestimmtes Grundstück verfügten Eigentumsbeschränkungen des öffentlichen Rechts, sofern diese dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungegs- oder Verfügungsbeschränkung oder eine grundstücksbezogene Pflicht auferlegen (ZGB 962 Abs 1)
• Landwirtschaftliche Grundstücke (BGBB 86)
• Auflagen gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)
• Veräusserungsbeschränkungen im Zusammenhang mit Vorbezügen aus der 2. Säule für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum (BVG)

ZGB 959 – 961

Zweck der Vormerkung ist die Kundbarmachung und die Sicherung von Rechten oder rechtsverhältnissen. Durch die Vormerkung werden die Rechte oder Rechtsverhältnisse zu Realobligationen. Damit gehen die betreffenden, sonst nur obligatorisch wirkenden Rechte oder Rechtsverhältnisse vom Veräussere auf den jeweiligen Erwerber über, der dann zur Erfüllung verpflichtet ist.

Dem Wesen nach unterscheidet man bei den Vormerkungen 3 Gruppen:

1. Obligatorische (persönliche) Recht – ZGB 959
2. Verfügungsbeschränkungen – ZGB 960
3. Vorläufige Eintragungen – ZGB 961

ZGB 959

Obligatorische Rechte können durch die Vormerkung eine Verstärkung erfahren. Vorgemerkte obligatorische Rechte werden mit einem dinglichen Recht derart verknüpft, dass sie nicht nur unter den Parteien wirksam sind, sondern gegenüber jedem späteren Erwerber des dinglichen Rechts geltend gemacht werden können.

Es können nur die im Gesetz bezeichneten obligatorischen Rechte vorgemerkt werden. z.B.:

• Vorkaufs- Rückkaufs und Kaufrecht – OR 216a
• Miete – OR 261b
• Pacht – OR 290 in Verbindung mit OR 261b

ZGB 960

Die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung bewirkt, dass alle später eingetragenen, der vorangehenden Beschränkung widersprechenden Verfügungen unwirksam sind.

z.B. Hat jemand ein Grundstück gekauft und nimmt der zur Eigentumsübertragung verpflichtete Verkäufer die Anmeldung zur Grundbucheintragung nicht vor, so kann der Käufer eine Verfügungsbeschränkung vormerken lassen, die seiner Rechtsposition Schutzwirkung gegenüber Dritten verleiht.

ZGB 961

Durch eine Vormerkung kann die vorläufige Sicherung eines Rechts bewirkt werden, was dann notwendig ist, wen die Eintragung selbst noch nicht erfolgen kann. Bis ein Recht gerichtlich festgestellt oder der Ausweis über ein Verfügungsrecht beigebracht ist, bleibt die Rechtsstellung des Berechtigten gefährdet. Die vorläufige Eintragung sorgt im Sinne einer vorsorglichen Massnahme dafür, dass sich die Rechtsposition des Berechtigten in dieser Zeit nicht verschlechtert.

z.B. Ein Handwerker montiert eine Küche. Aufgrund ZGB 671 Abs. 1 wird die Küche zum Bestandteil des Grundstücks. In der Folge bezahlt der Besteller der Küche dem Handwerker die Rechnung nicht, da der Besteller mit der Höhe der Rechnung nicht einverstanden ist.

Gestützt auf Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 hat der Handwerker Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes, welches er innert vier Monaten seit Vollendung der Arbeit eintragen lassen kann. Da aber die Höhe der Schuld bestritten ist, kann kein Grundpfandrecht eingetragen werden. Um die Forderung des Handwerkers gegenüber dem Besteller bis zum Zeitpunkt der Eintragung des Grundpfandrechts zu sichern, wird deshalb das Bauhandwerkerpfandrech als vorläufige Eintragung vorgemerkt. Erst nach erfolgter (gerichtlicher) Feststellung des Bauhandwerkerpfandrechts wird die vorläufige Eintragung gelöscht und das Bauhandwerkpfandrecht unter der Rubrik Grundpfandrechte (als Grundpfandverschreibung) eingetragen.

ZGB 942 -977

Unter Grundbuch versteht man die Gesamtheit der Aufzeichnungen, welche der Offenlegung der Rechte (=Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte, im weiteren Sinne Vormerkungen) an Grundstücken (im Sinne von ZG 655) dienen.

Das Grundbuch übernimmt für Grundstücke teilweise diejenigen Funktionen welche im Fahrnisrecht dem Besitz zukommt. Dem Grundbuch kommt die wichtige Aufgabe zu, die Grundlagen für den Rechtsverkehr von Grundstücken sicher zu stellen.

Gem. ZGB 953 ist es Sache der Kantone, die Grundbuchämter einzurichten, die Umschreibung der Grundbuchkreise vorzunehmen sowie die Ordnung und Aufsicht zu regeln.

Aufgrund ZGB 942 Abs. 2 muss das Grundbuch aus folgenden Teilen bestehen:

1. Dem Hauptbuch – ZGB 945 – 947
2. Den Belegen (z.B. Verträge, Urteile) und dem Tagebuch ZGB 948
3. Den das Hauptbuch ergänzenden Plänen – ZGB 950
4. Den Liegenschaftsverzeichnissen (anstelle von Plänen) und den Liegeschaftsbeschreibungen (i.d.R. auf dem Hauptbuchblatt)

Das Grundbuch besteht demnach aus verschiedenen Teilen. Was im Volksmund als «Grundbuch» bezeichnet wird, ist in Tat und Wahrheit das Hauptbuch.

Zudem wird das Grundbuch durch verschiedene Hilfsregister nach Bundesrecht (ZGB 949 Abs. 1 in Verbindung mit GBV) und nach kantonalem Recht ergänzt.

Das Grundbuch kann in Papierform oder mittels elektronischer Datenverarbeitung geführt werden.

negative Rechtskraft

ZGB 971 besagt, dass der Bestand dinglicher Rechte an Grundstücken von deren Eintragung im Grundbuch abhängig ist (=Eintragungsprinzip).

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grundstücken gilt dieser Grundsatz absolut, d.h. die grundbuchliche Eintragung ist für den Bestand des Rechts konstitutiv (=rechtsbegründend).

Demgegenüber entsteht beim nicht rechtsgeschäftlichen (auch ausserbuchlich genannt) Erwerb (wie Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung, richterliches Urteil) das Recht bereits vor der Grundbucheintragung. Dem Grundbucheintrag kommt lediglich eine deklaratorische (=feststellend) Wirkung zu.

positive Rechtskraft

Das Prinzip der positiven Rechtskraft nach ZGB 972 Abs. 1 besagt, dass Grundbucheintragungen unanfechtbar Kraft besitzen (=Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs).

Dieses Prinzip gilt nur ausnahmsweise im Rahmen von ZGB 973 und 975 Abs. 2, d.h. es gilt nur dann, wenn sich ein gutgläubiger Dritter auf eine unrichtige Eintragung im Grundbuch verlassen hat.

Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat aufgrund von ZGB 970 Abs. 1 Anspruch darauf, dass ihm Einsicht in das Grundbuch gewährt oder dass ihm daraus ein Auszug erstellt wird. Ohne ein solches Interesse ist jede Person berechtigt, gewisse Daten des Hauptbuchs zu erhalten (ZGB 970 Abs. 2). Durch diese Bestimmung wird das «Prinzip der Öffentlichkeit des Grundbuchs» gewährleistet.

a) Akzessionsprinzip = Bestandteilsprinzip

Die Bestandteile einer Sache teilen das Schicksal der Hauptsache.

z.B.: Mit dem Verkauf einer Liegenschaft gehen auch deren Bestandteile (Bauten, Pflanzen, Quellen usw.) auf den Erwerber über

Kausalitätsprinzip = Legalitätsprinzip

Die Wirksamkeit einer sachenrechtlichen Verfügung hängt davon ab, ob das ihr zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft gültig ist.

z.B.: Wenn der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund (z.B. Irrtum) ungültig ist, ist auch der darauf erfolgte Grundbucheintrag nicht wirksam

c) Prinzip der Alterspriorität

Die früher errichteten (= im Grundbuch eingetragene) dingliche Recht gehen den später errichteten Rechten im Range vor. 

z.B.: Ein Grundpfandgläubiger, dessen Grundpfand im Jahr 2005 im Grundbuch eingetragen wurde, muss sich eine im Jahr 2010 eingetragene Nutzniessung grundsätzlich nicht entgegen halten lassen.

d) Prinzip der festen Pfandstelle

Unter den vertraglichen Grundpfandrechten herrscht das Prinzip der festen Pfandstelle

z.B.: Ein Pfandrecht, welches im zweiten Rang errichtet worden ist, verändert sich nicht, wenn das Pfandrecht im ersten Rang sich ändert.

e) Antragsprinzip = Anmeldungsprinzip

Jede Eintragung im Grundbuch setzt einen formellen Antrag (= Grundbuchanmeldung) des Verfügungsberechtigten an das Grundbuchamt voraus.

f) Traditionsprinzip = Übergabeprinzip

Der Erwerber hat eine Sache erst erworben, wenn sie ihm übergeben worden ist.

z.B.: Bei Fahrnis gilt als Erwerb die Übergabe der Sache. Bei Grundstücken ist anstelle der Übergabe die Eintragung im Grundbuch massgebend.

Jede private, erlaubte Willensäusserung einer Person, welche eine Rechtswirkung herbeiführt, abändert oder aufhebt, ist ein Rechtsgeschäft (=»ein Vorgang, der Recht schafft»)

Der Begriff «Rechtsgeschäft» ist ein Oberbegriff für ein- und zwei- oder mehrseitige Willenserklärungen

Einseitige Willenserklärung: z.B. Testament, Vollmacht

Zwei- oder mehrseitige Willenserklärung: z.B.: Vertrag

Ein Vertrag ist eine Anleitung für die Erbringung der gegenseitigen Leistungen. Bei allfälligen Unstimmigkeiten wird auf den Vertrag zurückgegriffen.

1. Handlungsfähigkeit der Vertragsparteien (Grundsatz)
2. gegenseitige, überenstimmende Willensäusserung
3. Zulässigkeit des Vertragsinhalts
4. Einhaltung allfälliger Formvorschriften

Gemäss OR 1 ist zum Abschluss eines Vertrages die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich. Sie kann ausdrücklich oder stillschweigend sein.

OR 11 besagt, dass Verträge nur dann einer besonderen Form bedürfen, wenn das Gesetz eine solche vorschreibt. OR 216 schreibt vor, dass Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen

Ein Vertrag kann wie folgt abgeschlossen werden:

• stillschweiged
• Mündlich
• Einfache Schriftlichkeit – Schriftlicher Vertrag mit Unterschrift der Vertragsparteien (z.B. Darlehensvertrag)
• Qualifizierte Schriftlichkeit – der ganze Text oder bestimmte Stellen müssen von Hand geschrieben sein (keine abschliessende Aufzählung) (z.B. Testament (ganz), Solidarbürgschaft (Wort «solidarisch»)
• Öffentliche Beurkundung – Erklärung vgl. ziff. 9.3 (z.B. Vorvertrag und Kaufvertrag über ein Grundstück)
• Öffentliche Beurkundung mit Zeugen – z.B. Erbvertrag
• Eintrag in ein öffentliches Register – z.B. Handelsregister

Mit den Formvorschriften will das Gesetz vor allem die Parteien vor Übereilung schützen, sie zu genauen Erklärungen zwingen und den Beweis sichern. Wird die Formvorschrift nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig

Allgemeines:

Im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkehr muss die öffentliche Beurkundung beachtet werden. Diese ist notwendig für Kauf, Tausch und Schenkung von Grundstücken, Errichtung von Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten und privatrechtlichen Grundlasten.

Begriff:

Unter dem Begriff ist die Aufzeichnung einer rechtserheblichen Tatsache oder eines Rechtsgeschäftes in einer Urkunde durch die vom Staat als zuständig bezeichnete Urkundsperson in der durch Gesetz oder Verordnung vorgeschriebenen Form zu verstehen.

Die öffentliche Beurkundung bezweckt folgendes:

1. Sie soll den Parteien volle Klarheit über das zu tätigende Geschäft geben
2. Die Parteien sollen vor unüberlegten Entschlüssen bewahrt werden
3.  Es soll eine zuverlässige Grundlage für einen allenfalls erforderlichen Registereintrag (z.B. Grundbuch, Handelsregister) geschaffen werden.

Die öffentliche Beurkundung enthält eine Feststellung der Urkundsperson, dass der geäusserte Wille einer Person oder von Parteien mit dem Inhalt der Urkunde übereinstimmt.

z.B.: «Diese Urkunde enthält den mir mitgeteilten, übereinstimmenden Parteiwillen. Sie ist von den Vertragsparteien durch Lesen zur Kenntnis genommen, genehmigt und unterzeichnet worden. Ort, Datum und Zeit/Unterschrift der Urkundsperson»

Die öffentliche Beurkundung bewirkt die obligatorische Bindung der Parteien. Von ihr hängt grundsätzlich die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts ab.

Die Beglaubigung darf unter keinen Umständen mit der öffentlichen Beurkundung verwechselt werden. Durch die amtliche Beglaubigung wird lediglich die Tatsache bezeugt, dass etwas echt oder wahr ist.

z.B.: Eine Unterschrift ist echt oder eine Kopie eines Dokumentes oder ein Auszug daraus stimmt mit dem Original überein. 

Welche Personen zur Vornahme amtlicher Beglaubigungen berechtigt sind, ist im kantonalen Recht geregelt.

1. Kaufvertrag
2. Schenkungsvertrag
3. Tauschvertrag

Der Grundstückkaufvertrag ist in OR 216 geregelt. Im Übrigen finden auf den Grundstückkauf die Bestimmungen über den Fahrniskauf (OR 187) entsprechenden Anwendung.

Es stellt sich die Frage, ob der Beurkundungszwang auf alle Teile eines Grundstückkaufvertrages anwendbar ist. Darüber bestehen verschiedene Theorien. Der Beurkundungspflicht unterstehen selbstverständlich die Bezeichnung des Rechtsgrundes (z.B. Kaufvertrag), die Parteien, die Bezeichnung des Grundstücks, die Verpflichtung ein Grundstück zu übertragen bzw. zu erwerben sowie der Preis.

Grundsätzlich formbedürftig sind die untrennbar mit den objektiv wesentlichen Punkten des Grundstückkaufvertrages verbundenen Nebenabreden, d.h. jene Punkte, die den Parteien so wichtig sind, dass sie ohne eine Einigung darüber den Vertrag gar nicht abgeschlossen hätten.

Ist Vertragsinhalt ein vom Verkäufer noch zu erstellendes Gebäude, müssen Werkvertrag und Baubeschrieb nicht mit beurkundet werden. Die Beschreibung des geplanten Gebäudes (Lage und Grösse, Planskizze...) genügt.

Wird Stockwerkeigentum verkauft, muss die Grundstücksbeschreibung auf den beim Grundbuchamt liegenden Aufteilungsplan Bezug nehmen.

1. Bezeichhnung der besonderen Form – hier "Öffentlich Beurkundung"; Dieser Hinweis kann auf der ersten Seite oberhalb des Vertragstyps oder nach dem Vertragstyp (XY beurkundet) erfolgen
2. Der Vertragstyp – hier "Kaufvertrag"
3. Die Vertragsparteien 
4. Der Vertragswille - "Partei XY verkauft hiermit an Partei YZ"
5. Die Hauptleistung – darunter ist der Beschrieb des Kaufobjektes zu verstehen
6. Die Gegenleistung – beinhaltet den Kaufpreis (bestimmt oder bestimmbar) sowie dessen Tilgung
7. Die weiteren Bestimmungen
8. Ort, Datum und Unterschrift der Vertragsparteien
9. Die Beurkundungsformel

Im Kaufvertrag müssen die genauen Personalien der Vertragsparteien angegeben werden. Darunter versteht man:

• Vornamen und Name (gemäss Familienbuch)
• Geburtsdatum (Tag, Monat, Jahr)
• Zivilstand (i.d.R. verheiratet oder nicht)
• Bei verheirateten Personen/ eingetragenen Partnern zusätzlich der Güterstand
• Bürgerort(e)
• Adresse (Strasse, Nummer, Postleitzahl, Ort)

In der Regel müssen sich die Parteien mit einem Personalausweis (Pass oder ID) ausweisen

Wenn eine Vertragspartei durch einen Stellvertreter (Bevollmächtigter oder für eine juristische Person...) handelt, so werden auch die Personalien und das Vertretungsverhältnis im Kaufvertrag aufgeführt. Zudem muss sich der Stellvertreter grundsätzlich mit Pass oder ID ausweisen.

Die Unterschrift des Vollmachtgebers muss grundsätzlich amtlich beglaubigt sein. Der Bevollmächtigte ist im Rahmen der ihm erteilten Vollmacht berechtigt, für und im Namen des Vollmachtgebers zu handeln.

Wenn der Bevollmächtigte diese Ermächtigung einem Dritten übertragen kann, spricht man von Substitutionsbefugnis (Substitution =Ersatz). Der Bevollmächtigte darf mit sich selbst grundsätzlich keine Geschäfte tätigen (Selbstkontrahieren/Kontrahieren = einen Vertrag abschliessen). Ebenfalls darf der Bevollmächtigte i.d.R. auch nicht gleichzeitig den Verkäufer und den Käufer mit je einer Vollmacht vertreten (=Doppelvertretung). Diese Vertretungen sind deshalb nicht zulässig, weil Interessenskonflikte entstehen können. Zulässig sind sie aber dann, wenn die Vollmacht das Recht zum Selbstkontrahieren und/oder zur Doppelvertretung ausdrücklich vorsieht.

Eine Vollmacht erlischt grundsätzlich mit dem Tod, der Handlungsunfähigkeit oder dem Konkurs des Vollmachtgeber.

Verfügungsberechtigt über das Grundstück ist grundsätzlich nur der Eigentümer.

Je nach der Person des Verkäufers sind verschiedene Formalitäten zu beachten. Im Folgenden wird unter dem Begriff «Person» sowohl die natürliche Person (= Rechtssubjekt ist «ein Mensch aus Fleisch und Blut») als auch die juristische Person (= Rechtssubjekt ist «ein von der Rechtsordnung künstlich geschaffenes Gebilde») verstanden

Der Verkäufer muss handlungsfähig sein (=Mündigkeit und Urteilsfähigkeit). Ausserdem sind die unter «Personalien» gemachten Angaben zu beachten

Ist der Verkäufer verheiratet, muss sein Güterstand abgeklärt werden. Ehegatten, die keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, stehen unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Im Kaufvertrag ist auf den Güterstand hinzuweisen.

Je nach Güterstand muss der Ehegatte seine Zustimmung zum Verkauf erteilen.

Zudem kann gem. ZGB 169 ein Ehegatte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch Rechtsgeschäfte (z.B. übermässige hypothekarische Belastung) die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken. Die Wohnung, in der sich das gemeinsame Familienleben abspielt, soll geschützt werden. Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen. Ohne sie ist das Rechtsgeschäft ungültig. Kann der Ehegatte di Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, kann er den Richter anrufen. Bei den Grundbuchämtern genügt teilweise auch der Nachweis, dass der Ehegatte seinen Wohnsitz an einem anderen Ort hat (Wohnsitzbestätigung).

Diese Bestimmungen gelten sinngemäss auch für eingetragene Partnerschaften (vgl. dazu Bundesgesetz über die eingetragene Partnerschaft gleichgeschlechtlicher Paare PartG.)

Steht ein Grundstück im Miteigentum von Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern, so kann keiner ohne die Zustimmung des andern über seinen Anteil verfügen, sofern nichts andres vereinbart ist (ZGB 201 Abs. 2 bzw. PartG.

Ansonsten kann jeder Miteigentümer grundsätzlich über seinen Anteil frei verfügen. Die anderen Miteigentümer haben allerdings von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwerben will (ZGB 682 Abs. 1). Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann allerdings aufgehoben werden (z.B. Miteigentum an Garagenplätzen). Verfügungen über das ganze Objekt müssen von allen Miteigentümern gemeinsam ausgehen.

Gütergemeinschaft, Gemeinderschaft, Erbengemeinschaft, einfache Gesellschaft, Kollektiv- und Kommanditgesellschaft beruhen alle auf einer Gesamthandschaft (Personenverbindung).

Für Verfügungen ist daher grundsätzlich Einstimmigkeit notwendig. Davon ausgenommen ist die Kollektivgesellschaft (vgl. OR 522ff) und die Kommanditgesellschaft (vgl. OR 594 ff)

Bei den juristischen Personen hat derjenige die Verfügungsberechtigung, der sowohl die Vertretungseigenschaft (=wer) als auch Vertretungsbefugnis (=wofür) inne hat.

Der Verfügungsberechtigte kann seine Befugnis durch Vollmacht auf einen Dritten übertragen (vgl. – Vollmacht)

Bzgl. Vertretungseigenschaft und Vertretungsbefugnis bestehen wesentliche Unterschiede bei den verschiedenen juristischen Personen.

Die Verfügungsberechtigte muss einen Handelsregister – Auszug im Original vorweisen und sich durch Pass oder Identitätskarte ausweisen. Das Vertretungsverhältnis muss im Kaufvertrag klar auf geführt werden. Zu beachten ist, dass Prokuristen zur Veräusserung und Belastung von Grundstücken nur ermächtigt sind, wenn ihnen diese Befugnis erteilt worden ist (OR 459 Abs. 2)

Im Gegensatz zu den Handelsgesellschaften und Genossenschaften sind beim Verein und bei der Stiftung die Befugnisse der ausführenden Organe nicht gesetzlich geregelt (=Vertretungsbefugnis). Deshalb ist ein Beschluss über das zu tätigende Geschäft vorzuweisen (vgl. Statuten, Satzungen, Reglemente...) Auf solche Beschlüsse kann dann verzichtet werden, wenn in den Statuten oder Reglementen vorgesehen ist, dass die Vertreter für die Vornahme von Grundbuchgeschäften zu ständig sind.

Ausserdem muss auch der Nachweis über die Zeichnungsberechtigung (=Vertretungseigenschaft) erbracht werden (Beschlüsse, Verordnungen...).Ist der Verein oder die Stiftung allerding im Handelsregister eingetragen, sind die zeichnungsberechtigten Personen daraus ersichtlich.

Öffentlich-rechtliche Körperschaften (Gemeinden, Kantone, Bund...) sowie Anstalten (ZKB, SUVA...) und Zweckverbände (Kehrichtverbrennungsanlagen..) haben ebenfalls die nötigen Beschlüsse des zuständigen Organs über die interne Willensbildung und die Zeichnungsberechtigung nachzuweisen.