LCM Wadenpohl

SIA469

• die angestrebten kulturellen und wirtschaftlichen Werte des Bauwerks
• der Zweck bzw. die Funktion des Bauwerks
• die Nutzung bzw. Verwendung des Bauwerks und deren Dauer
• die Anforderungen an das Bauwerk.
Diese Vorgaben sind bei Bedarf veränderten Verhältnissen anzupassen.
 

DIN EN 13306

• Konformitätsprüfung (Inspektion)
• Zustandsüberwachung

• Nachweisprüfung

• Funktionsprüfung

• Routine-Instandhaltung (Wartung)
• Revision

• Fehlerdiagnose

• Fehlerortung
• Wiederherstellung

• Instandsetzung

• Wiederherstellung für begrenzte Zeit
• Verbesserung

• Änderung

• Grundüberholung

• Vorbereitung von Instandhaltungsaufgaben
• Instandhaltungszeitplan

1. Präventive Instandhalrung: Vorausbestimmende IH; Zustandsorientierte IH; Qualitätssichernde IH; Total Productive Maintenance

2. Korrektive Instandhaltung: Unmittelbar oder aufgeschoben

Bei Gebäudeinstandhaltung muss Eingriffstiefe einerseits mit der Dringlichkeit, andererseits mit der
Objektstrategie abgeglichen werden!

Präventivstrategie: Wird vorausschauend geplant --> Bereits vor Ausfall projektiert und budgetiert.

Inspektionsstrategie: Nötige Arbeiten werden durch Beobachrung entdeckt --> IS kann ebenfalls vor Ausfall durchgeführt werden.

Ausfallstrategie: Instandsetzungsarbeiten werden erst nach Ausfall ausgelöst.

Damit ein Gebäude seinen Ursprungswert behält, benötigt es gemäss Schweizerischem Ingenieur- und Architektenverein SIA jährliche Investitionen in der Höhe von ca. 1,5% des Anlagewertes.

Der Instandhaltungsaufwand beträgt ca. 0.8% bis 1.1% des Gebäudeversicherungswertes.
Zusätzlich zur Instandhaltung ist je nach gewählter Konstruktion im Durchschnitt mit einem jährlichen Instandsetzungsaufwand von 1.6 bis 2.6% des Gebäudeversicherungswertes zu rechnen.

Zwei Definitionen:

1. Erwerbskosten, welche zu den Anlagekosten gehören

• Erwerbspreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers
• mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten
• wertvermehrenden Aufwendungen seit dem Erwerb

2. Gestehungskosten = die Summe aus Bodenwert + Bauwert + Baunebenkosten

Nebenkosten sind bspw. Heiz- oder Warmwasserkosten. Wo keine Nebenkosten ausgeschieden sind, sind alle Leistungen des Vermieters im Nettomietzins inbegriffen. Ansonsten müssen die Leistungen separat verrechnet und aufgeführt werden.

• SIA469: Erhaltung von Bauwerken

• DIN 18960: Nutzungskosten im Hochbau

• DIN 31051: Grundlagen der Instandhaltung
• DIN EN 13306: Begriffe der Instandhaltung

• DIN 32736: Gebäudemanagement: Begriffe und Leistungen
• ProLeMo: IFMA Prozess-/Leistungsmodell im FM
• SN EN 15221-4: Taxonomie, Klassifikation und Strukturen im Facility Management
  
• GEFMA 100/200: FM: Begriff, Struktur, Inhalte / Kosten im FM

Die SIA 469 ist die Norm über den Erhalt von Bauwerken. Sie gliedert die Bewirtschaftung in die Bereich Verwaltung Betrieb und Erhaltung

Unter die Unterhaltung fliessen die Unterkategorien: Überwachung, Unterhalt und Veränderung.

Unterhalt: Wird weiter unterteilt in IH/IS/Erneuerung

Unterhalt: Bezweckt Bewahrung/Wiederherstellung des Bauwerks

Instandsatzung: dient dazu, das Bauwerk bzw. seine Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer wiederherzustellen; sie umfasst in der Regel Arbeiten grösseren Umfangs.

Instandhaltung: Dient der Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks durch regelmässige und einfache Massnahmen. IH schliesst Behebung kleiner Schäden ein.

Erneuerung: Hat zum Ziel, das Bauwerk zumindest in Teilen in einen dem ursprünglichen Neubau vergelichbaren Zustand zu versetzten.

Instandhaltung: Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus, die Erhalt oder Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands dient, sodass die geforderte Funktion erfüllen werden kann

Inspektion: Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung

Wartung: Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats

Instandsetzung: physische Maßnahme, die ausgeführt wird, um die Funktion einer fehlerhaften Einheit wiederherzustellen

Verbesserung: Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Zuverlässigkeit und/oder Instandhaltbarkeit und/oder Sicherheit einer Einheit, ohne ihre ursprüngliche Funktion zu ändern

Alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmässig oder unregelmässig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung.

Zu den Nutzungskosten zählen: • Kapitalkosten, • Objektmanagementkosten, • Betriebskosten und
• Instandsetzungskosten

hat sich zum Ziel gesetzt, mit einem auf sechs Jahre beschränkten Aktionsprogramm Massnahmen zur Erhaltung und Erneuerung bestehender Bausubstanzen zu fördern und damit in enger Kooperation von Wirtschaft, Schule und Bund, aber auch unter Nutzung von Erfahrungen aus dem Ausland, einen Beitrag zur Erhaltung bedeutender volkswirtschaftlicher, kultureller und sozialer Werte sowie letztlich der Wohnlichkeit unserer Städte und Dörfer, aber auch der Funktionstüchtigkeit unserer Infrastruktureinrichtungen zu leisten.

70% = 15 Jahre

30% = Dann Instandsetzungsmassnahmen

Delta 40%.

= Instandsetzungsarbeiten: bis jetzt wurden 30% (von 100% abgeschrieben) = 30% / 15 Jahre = 2% Abschriebung pro Jahr

Daraus folgt, dass Delta von 40% / 2% = 20 Jahre ergibt, bis Dachzustand noch auf 30%

Art. 828 OR, die Genossenschaft als eine körperschaftliche Organisation.

Bei einer klassischen Wohnbaugenossenschaft spricht man auch von einer Mitgliedergenossenschaft (Mieter = Genossenschafter)

Bei einer Wohnbaugenossenschaft spricht man von einer Eigentums-Vermittlungsgenossenschaft oder auch einer Handwerker- oder Unternehmensgenossenschaft

Zumeist als jurustische Person organisiert und in den Statuten verankert.

Es gilt die Kostenmiete als Grundprinzip und das Wohnraum bedarfsgerecht vermietet werden sollte; zudem herrscht eine genossenschaftliche Solidarität.

• Wohnungsmix: Generationenwohnen
• Cluster und Grosshalte-Wohnformen
• Joint Ventures
• Urbantendenzen
• Mobilitätskonzepte

• Führung
• Langfristig angelegte Planungsprozesse
• Offenheit im Planungs- und Entwicklungsprozess
• Zweiwegkommunikation
• Konsistentes Projekt

Kennzahlen sind Messzahlen --> Quantifizieren eine bestimmter Tatsachen und erlauben Zusammenhänge darzustellen. Kennzahl wird aus Quotient zweier Werte ermittelt und durch die Einheit/Dimension bestimmt.

• Kostenkennzahlen Wirtschaftlichkeit eines Objektes / einer Leistung
• Verbrauchskennzahlen Bewertung verbrauchter Stoffe / Medien
• Produktivitätskennzahlen Betriebswirtschaftliche Produktion
• Gebäudeökonomische Kennzahlen Wirtschaftlichkeit hinsichtlich der Flächeneffizienz
• Qualitätskennzahlen Bewertung der erreichten Leistungsergebnisse
• Bilanzkennzahlen Kosten und Erlöse

Der Instandhaltungsaufwand beträgt ca. 0.8% bis 1.1% des Gebäudeversicherungswertes.
Zusätzlich zur Instandhaltung ist je nach gewählter Konstruktion im Durchschnitt mit einem jährlichen Instandsetzungsaufwand von 1.6 bis 2.6% des Gebäudeversicherungswertes zu rechnen.

• Gebäudeeigenschaften
• Umwelteinflüsse
• Art und Grad der Nutzung
• Alterserscheinung 
• Instandhaltungsgrad

• Bedarfsveränderung
• Modeveränderung
• Umgebungsveränderung

Vorteile:

Planung und Abstimmung der Massnahmen möglich
Konkrete Kriterien für Outsourcingentscheidung
Garantierte Flächenverfügbarkeit möglich
Senkung der Ausfallkosten

Nachteile:

Hoher Planungsaufwand (Datengenerierung und Datenpflege)
Uneinheitliche Aussagen über Verschleissverhalten von Gebäudeelementen
Technische Lebensdauer wird nicht optimal ausgenutzt
Höhere Anzahl an Massnahmen erhöht Fehlerwahrscheinlichkeit («never touch a running
system»)