Stockwerkeigentum vom ML

Ein Sonderecht ist kein Eigentum, sondern eine Kernbefugnis, die eine eigentumsähnliche Stellung annimmt. Ein Stockwerkeigentümer darf seine im Sonderrecht stehende Räume nach freiem Ermessen ausschliesslich zu nutzen oder benutzen zu lassen.

eigene Wohnung, Küche, Badezimmer, Fenster und Türen von innen, Keller, Estrich, Garage

Die zu einer Stockwerkeinheit zusammengefassten Räume sollen eine wirtschaftliche Einheit bilden und für sich existenzfähig sein.

Ja, das ist grundsätzlich möglich.

Begründungsakt und Grundbuchanmeldung

Eintrag im Grundbuch (Art. 712 ZGB)

- klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück und Ausgestaltung dieses Miteigentums zu Stockwerkeigentum.

- genaue Bezeichnung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile am Gesamtgrundstück in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner

- räumliche Ausscheidung jedes Stockwerke

Ein Vertrag der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Miteigentumsanteile zu Stockwerkeigentum (zweiseitiges Rechtsgeschäft).

Eine Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft oder des Eigentümers eines selbständigen und dauernden Baurechts über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zum Stockwerkeigentum (einseitiges Rechtsgeschäft)

Art. 712d ZGB

Die Begründung kann jederzeit erfolgen. (Baubeginn, Bauphase oder nach Beendigung der Baute.

-Bezeichnung des Grundstückes
-Angaben über die Art und Grösse des Grundstückes
-Eigentümer
-Gebäude Nr.
-Anmerkungen (Reglement)
-Vormerkungen (Pfandrecht, Veräusserungsbeschränkung)
-Dienstbarkeiten und Grundlasten
-Grundpfandrechte und Bemerkungen zu den Grundpfandrechten

Zwingend vor dem Eintrag der Stockwerkbegründung im Grundbuch, sofern das Gebäude noch nicht erstellt ist.

Ja, sofern das Gebäude bei der Begründung bereits erstellt ist, sind Aufteilungspläne von Gesetzes wegen nicht zwingend. Gemäss Grundbuchverordnung sind jedoch Aufteilungspläne zwingend vorgeschrieben, wenn Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes begründet wird.

Sonderrecht und gemeinschaftlicher Teil

Nein.
Sie berühren alle Stockwerkeinheiten und sind deshalb gemeinschaftlich.

Sie sind bis und mit den Abzweigungen zu den jeweiligen Einheiten gemeinschaftlich, ab dann zählen Sie zum Sonderrecht.

• Sonderrecht = Erfüllung Wohntraum
• Solidarhaftung
• Kein Mietzins
• Wahl Ansprechpartner (Verwaltung)
• Vorzeitiger PK-Bezug (Vorbezug oder Verpfändung)
• Steuerabzug im Einkommen

• Miteigentümer (Zustimmung anderer ET)
• Solidarhaftung
• Versteuerung Eigenmietwert im Einkommen
• Unterschiedliche Interessen (Rentner vs. junge Familie)
• Auseinandersetzung mit Materie (Mitwirkungspflicht)
• Steuerbelastung im Vermögen

• ZGB Art. 712a bis 712t (Stockwerkeigentum)
• ZGB Art. 646 ff (Miteigentum)
• ZGB Art. 69 ff (Verein)

• Liegenschaften (bebaut oder unbebaut)
• Selbstständige und dauernde Rechte (Baurecht)

• Eintragung im Grundbuch (nie von Gesetzes wegen)
• Öffentliche Beurkundung zwingend (Ausnahme Erbe)
• Für Eintragung ist ein zweiseitiges (Vertrag Miteigentümer) oder einseitiges Rechtsgeschäft (Erklärung Eigentümer Liegenschaft oder dauernden Baurechtes zur Bildung von Miteigentumsanteilen im STWE) nötig.

• Basis für eine Stockwerkeigentümerschaft
• Regelt das spätere Zusammenleben in der Gemeinschaft (zusammen mit Reglement)

- Begründung des Einsprache- oder Vorkaufsrechtes sowie dessen Abänderung oder Aufhebung (Art. 712c Abs. 1 und 2 ZGB),

- vom Gesetz abweichende Bestimmungen über Zuständigkeit und Beschlussfassung sowie deren Abänderung (Art. 712g Abs. 2 ZGB),

- Abänderung der Ausscheidung der Räume im Sonderrecht (in öffentlicher Urkunde; Art 712b Abs. 3 ZGB),

- Aufhebung des Stockwerkeigentums (Art. 712f ZGB),

- Änderung des Baurechtvertrages, wenn das Gebäude im Baurecht erstellt ist,

- Änderung der Zweckbestimmung der Stockwerke (Art. 648 Abs. 2 ZGB).

• Definition von Sonderrecht, gemeinschaftlichen Teilen und ausschliesslichem Benutzungsrecht.
• Räumliche Lage, Abgrenzung und Zusammensetzung jeder einzelnen Stockwerkeigentumseinheit.
• Ist im Gesetz nicht vorgesehen (Ausnahme Begründung STWE vor Erstellung des Gebäudes)
• Achtung: Wird nicht öffentlich beurkundet. Käuferschaft kann sich nicht auf Aufteilungspläne berufen.

• Stammparzelle
• Stockwerkeinheit (sep. Veräusserung oder Belegung mit beschränkt dinglichen Rechten möglich).

Bsp.: 1 STOWE mit 5 Wohnungen = 6 Grundbuchblätter

• Gemeinschaftliche Teile (gemeinschaftlich oder ausschliessliches Benutzungsrecht/Sondernutzungsrecht)
  Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Miteigentums
• Sonderrecht

•  Boden oder Baurecht
• Bauteile, welche für Bestand, konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind.
• Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen.
• Anlagen und Einrichtungen, welche auch anderen Stockwerkeigentümern dienen (Lift, Treppenhaus, Zentrale Warmwasseraufbereitung)

Art. 712b ZGB

à Achtung: Ist ein Bestandteil nicht zwingend gemeinschaftlich und wurde nichts anderes vereinbart, gilt es als Sonderrecht.

Ist ein Bestandteil nicht zwingend gemeinschaftlich und wurde nichts anderes vereinbart, gilt es als Sonderrecht.

• Pflanzen
• Spielplätze
• Terrassen
• Parkplätze
• Fahr- und Fusswege
• Einfriedungen (Zaun, Mauer, Tor, usw.)

• Selbstständig (Eintrag Grundbuch)
• Dauernd (mind. 30 Jahre / max. 100 Jahre)
• Eintrag im Grundbuch
• Bebaubarkeit

• Bauteile, welche für die Stabilität und Konstruktion des Gebäudes Bedeutung haben.
• Fundament
• Böden (tragender Teil)
• Mauerwerk (tragende Wände innerhalb Stockwerkeinheit)
• Dach/Dachterrassen
• Isolation & Abdichtungen (Festigkeit des Gebäudes)
• Äussere Gestalt des Gebäudes (Balkone, Fenster, Storen, Wohnungstür)

* sonderrechtsfähig, jedoch muss die äussere Gestalt beibehalten werden!

• Werden zum Betrieb der LS benötigt und stehen allen Eigentümern zum Gebrauch offen.
• Treppenhaus
• Lift
• Zentrale Heizungs-, Warmwasser- und Klimaanlage
• Leitungen (Strom, Gas, Wasser) bis und mit Abzweigung zu den Einheiten.
• Zivilschutzräume in Kriegszeiten

• Ausstattungselemente (Küche, Bad, usw.)
• Bodenbeläge
• Deckenverkleidungen
• Nicht tragende Trennwände
• Wandverkleidungen
• Türen innerhalb der Wohnung
• Einbauschränke
• Radiatoren
• Keller-, Estrich- und Garagenabteil

• Direkte oder indirekte Nutzung
• Verwaltung
• Bauliche Ausgestaltung

• Sonderrechtsfähige Teile, welche von den Eigentümern einstimmig für gemeinschaftlich erklärt werden.
• Hauswartwohnung
• Garagenbox
• Kellerabteil
• Hallenbad, Sauna Fitnessraum

Achtung:  Öffentliche Beurkundung und Eintrag im GB nötig!

• Recht auf alleinige Benutzung eines gemeinschaftlichen Teiles.
• Jedoch keine Verwaltung und bauliche Ausgestaltung möglich.
• Unterhalt geht zu Lasten des berechtigten Eigentümers.

Beispiele: Autoabstellplätze, Beschilderungen, Gartensitzplätze, Atrium, Vorplatz