7. Teilfähigkeit - KREDITE AN PRIVATE
Relevante Gesetze und bankengesetzliche Vorschriften erklären Begriffe und Belehnungen aus dem Liegenschaftengeschäft erklären Grundbuch und Grundpfandtitel erklären Belehnungssatz im Grundpfangeschäft anwenden Produkte im Grundpfand- sowie Faustpfandgeschäft unterscheiden (Privatkunden) Finanzielle Auswirkungen von Grundpfandkrediten aufzeigen (Privatkunden) Finanzierung einer Liegenschaft (Privatkunden) Konsumkredit und Konsumgüterleasing unterscheiden
Relevante Gesetze und bankengesetzliche Vorschriften erklären Begriffe und Belehnungen aus dem Liegenschaftengeschäft erklären Grundbuch und Grundpfandtitel erklären Belehnungssatz im Grundpfangeschäft anwenden Produkte im Grundpfand- sowie Faustpfandgeschäft unterscheiden (Privatkunden) Finanzielle Auswirkungen von Grundpfandkrediten aufzeigen (Privatkunden) Finanzierung einer Liegenschaft (Privatkunden) Konsumkredit und Konsumgüterleasing unterscheiden
Kartei Details
| Karten | 127 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | VWL |
| Stufe | Berufslehre |
| Erstellt / Aktualisiert | 26.08.2019 / 27.11.2023 |
| Weblink |
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Wie kann ein Baukredit benützt werden?
Der Baukredit ist in Kontokorrentform geführt.
Zuerst muss der Kreditnehmer seine eigenen Mittel auf das Konto einzahlen. Sind sie aufgebraucht, wird der Kredit bis zur Kreditlimite benutzt.
Was bedeutet Konsolidierung?
Nachdem der Bau abgeschlossen ist und die definitive Bauabrechnung besteht, findet die Umwandlung des kurzfristigen Baukredits in die langfristige Hypothek statt: Diese Umwandlung wird als Konsolidierung bezeichnet.
Oft wird zusätzlich eine Verkehrswertschätzung verlangt.
Wieviel % dürfen via 2. und 3. Säule als Eigenmittel verwendet werden?
10%: also die Hälfte der benötigten Eigenmittel
Wie ist die Leistung in Bezug auf die Verpfändung von Gelder aus der 2. und 3. Säule?
Die Gelder werden als Sicherheit eingesetzt und deshalb verpfändet
Wie ist die Leistung in Bezug auf den Vorbezug von Gelder aus der 2. und 3. Säule?
Die Gelder werden vorbezogen und auf das Baukonto einbezahlt.
Wie wird die Baukredit- oder Hypothekarzinsbelastung in Bezug auf die Verpfändung von Gelder aus der 2. und 3. Säule beurteilt?
Da die Gelder nur als Sicherheit dienen, bleiben Kreditbetrag und Zinsbelastung hoch
Wie wird die Baukredit- oder Hypothekarzinsbelastung in Bezug auf den Vorbezug von Gelder aus der 2. und 3. Säule beurteilt?
Die höheren Eigenmittel, die in Geldform einbezahlt werden, reduzierten die Hypothek. Die Kosten für die Zinsen und Amortisation sinken.
Wie werden die Steuern in Bezug auf die Verpfändung von Gelder aus der 2. und 3. Säule beurteilt?
Weniger Steuern.
- Die Zinsen reduzieren das steuerbare Einkommen
Wie werden die Steuern in Bezug auf den Vorbezug von Gelder aus der 2. und 3. Säule beurteilt?
Mehr Steuern.
- Die Kapitalauszahlung wird besteuert (je nach Kanton).
- Der Hypothekarzins ist tiefer. So steigt das steuerbare Einkommen und somit die Steuerlast.
- Die Kapitalschuld ist kleiner. So ist die Vermögenssteuerhöher
Wie ist es mit der Altersvorsorge in Bezug auf die Verpfändung von Gelder aus der 2. und 3. Säule beurteilt?
Die Altersvorsorge bleibt unverändert.
Wei ist es mit der Altersvorsorge in Bezug auf den Vorbezug von Gelder aus der 2. und 3. Säule beurteilt?
Der Vorbezug eines Teils des Pensionskassenguthabens reduziert die Alters- und Invalidenrente.
Welche Zusatzsicherheiten gibt es, sollte das Grundstück als Sicherhiet nicht ausreichen?
- Faustpfänder
- Abschluss einer Todesfallrisikoversicherung
- Bürgen
Wie ist die Rückzahlung bei der 2. Hypothek?
muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden gemäss Richtlinie der SBVg.
Was ist eine direkte Hypothek?
der Schuldner überträgt das Eigentum am Schuldbrief als Grundpfand an die kreditgewährende Bank. Falls der Schuldner seine finanziellen Pflichten nicht erfüllt, kann die Bank gestützt auf den Schuldbrief das Grundstück verwerten lassen und daraus ihre Hypotheken, Baukredite und noch offenstehende Zinsen befriedigen.
Was ist eine indirekte Hypothek?
Der Kunde überträgt der Bank nicht das Eigentum am Schuldbrief.
Er räumt ihr bloss das Pfandrecht am Wertpapier ein.
Oder anders gesagt: Er verpfändet die bewegliche Sache Schuldbrief als Faustpfand an die Bank. Dies bedeutet, dass die Bank nur Besitzerin, nicht aber Eigentümerin des Schuldbriefs ist.
Was ist der Nachteil bei der indirekten Hypothek seitens der Bank?
Erfüllt der Schuldner seine finanziellen Pflichten nicht, kann die Bank den Schuldbrief mit Betreibung auf Faustpfandverwertung verwerten lassen. In der Regel erwirbt dabei die Bank den notleidenden Schuldbrief gleich selbst und lässt dann die Betreibung auf Grundpfandverwertung durchführen. Die Verwertung ist also bei der indirekten Hypothek komplizierter. Das ist ihr Nachteil gegenüber der direkten Hypothek.
Was ist der Vorteil bei der direkten Hypothek?
Als Faustpfand kann der Schuldbrief einen beliebigen Kredit absichern.
Welche Arten von Amortisationen gibt es?
- direkte Amortisation
- indirekte Amortisation
Was ist eine direkte Amortisation?
Hier zahlt die Kundin die Tilgungsraten periodisch an die Bank.
Die Schuld wird so immer kleiner, bis die 2. Hypothek abbezahlt ist.
Was ist eine indirekte Amortisation?
Hier zahlt der Kunde die Tilgungsraten auf ein verpfändetes Konto der 3. Säule bei der Bank.
Die Hypothek selbst wird gar nicht abbezahlt, sondern bleibt immer gleich hoch.
Welche Vorteile gibt es bei der indirekten Amortisation?
Abzug der Schuldzinsen vom Einkommen: Schuldzinsen können bei der Einkommenssteuer abgezogen werden. Bei der direkten Amortisation sinken sie mit jeder Tilgungsrate, deshalb erhöhen sich die Steuern ständig.
Bei der indirekten Amortisation bleiben diese Vorteile aber voll erhalten, da die Schuldzinsen nicht abnehmen.
Abzug der Einzahlung auf das 3.-Säule-Konto vom Einkommen.
Zusätzlich können bei der indirekten Amortisation die Einlagen in das 3.-Säulen-Konto vom Einkommen abgezogen werden. Das steuerbare Einkommen wird dadurch nochmals reduziert.
Keine Steuern auf Zins und Saldo des 3.-Säule-Kontos während der Laufzeit.
Guthaben der 3. Säule werden höher verzinst als ein Sparkonto. Bis zur Aufhebung des Kontos (Pensionsalter) sind dieser Zins und auch der Saldo des Kontos steuerfrei.
Erst mit Auflösung wird eine reduzierte Steuer fällig.
Welche Faktoren gibt es bei der Grundstückbewertung?
- Realwert
- Ertragswert
- Verkehrswert
- Steuerwert / Gebäudeversicherungswert
Was beinhaltet der Realwert?
- Landwert
- Gebäudewert
- Aussenanlagen
- Nebenkosten
Was beinhaltet der Ertragswert?
- Nettomietzinsen
- Unterhaltskosten
Was beinhaltet der Verkehrswert?
- Ertragswert
- Realwert
Wie wird der Realwert auch genannt?
- Substanzwert
- Sachwert
Was ist der Landwert?
Ist der Preis, der für das Land bezahlt werden muss.
Welche Faktoren können den Landwert beinflussen?
- Die Lage (Gemeinde)
- Lage innerhalb der Gemeinde
- Steuersätze in der Gemeinde und im Kanton
- usw.
Was ist der Gebäudewert?
Dieser entspricht bei Neubauten gerade dem Preis, der für den Bau des Hauses bezahlt werden muss.
Was sind die Aussenanlagen?
- Gartenanlage
- Gestaltung der Zufahrten und Wege
- Bauten wie Stützmauern
- auch alle notwenidgen Zuleitungen
Was sind die Zusatzkosten?
Die Kosten, die rund um den Hausbau entstehen
- Finanzierungskosten
- Gebühren für Kanalisation oder Wasserleitungen
- Kosten für die Privatstrasse, die bis zur Dorfstrasse gebaut werden muss
- usw.
Wie wird der Realwert berechnet?
Neuwert des Hauses
-Minderwert
Zeitwert
+ Aussenanlagen
+ Zusatzkosten
Bauwert
+ Landwert
Was ist der Ertragswert?
Berücksichtigt die Rendite, die mit der Bewirtschaftung einer nicht selbst genutzten Liegenschaft erzielt werden kann.
Bei Renditeobjekte, die einen Mietzinsertrag einbringen.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Nettomietertrag pro Jah x 100/ Kapitalisierungssatz
Was ist der Kapitalisierungssatz beim Ertragswert?
besteht aus dem Zinssatz für eine 1. Hypothek und einem Zuschlag für die genannten Kosten.
Der Zuschlag beträgt je nach Situation 1 bis 3%.
Was ist der Verkehrswert?
Ist der Preis, der unter normalen Marktverhältnissen beim Verkauf der Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt erzielt werden kann.
Was ist, wenn der Verkehrswert zu hoch ist?
Und welche Folgen hat dies für die Bank?
gibt die Bank einen zu hohen Hypothekarkredit.
Bei einer Zwangsversteigerung ist dann womöglich nur ein Teil des Kredits gedeckt und die Bank erleidet einen Verlust.
Was ist, wenn der Verkehrswert zu tief ist?
Die Bank bietet eiinen zu tiefen Hypothekarkredit. Die Kreditsuchenden wenden sich deshalb vielleicht an eine andere Bank, die bereit ist, ihnen eine höhere Hypothek zu gewähren.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
((3 x Ertragswert) + (1 x Realwert)) / 4
Was ist der Gebäudeversicherungswert?
Und was wird versichert?
Der Versicherungswert entspricht dem geschätzten Gebäudewert.
Versicherung für Feuer- und Elementarschäden.
