7. Teilfähigkeit - KREDITE AN PRIVATE

• Gartenanlage
• die Gestaltung der Zufahrten und Wege 
• Bauten wie Stützmauern
• usw.

Kosten, die rund um den Hausbau entstehen.

z.B.

• Finanzierungskosten
• Gebühren für Kanalisation oder Wasserleitungen 
• Kosten für die Privatstrasse, die bis zur Dorfstrasse gebaut werden muss
• usw.

Der Wert gibt an, für wie viel man das Haus zum heutigen Zeitpunkt verkaufen kann.

Aus dem Realwert und dem Ertragswert

im Verhältnis 1:3

Der Verkauf kann i.d.R. nur einmal beim Verkauf erzielt werden, aber der Ertragswert kann jährlich erzielt werden.

entspricht den kapitalisierten Nettomietzinserträgen. Er fällt nur bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften an, bei denen ein Mieterertrag erwirtschaftet werden kann.

Der Verkehrswert ist der Preis, der unter normalen Marktverhältnissen beim Verkauf der Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt erzielt werden kann. Für die Bank ist er die Grundlage für die Kreditvergabe und Belehnung.

Der Wert gibt an, für wie viel man das Haus zum heutigen Zeitpunkt verkaufen kann. 

Wichtig um die Hypotheken zu berechnen, damit bei Ausfall des Kunden, die Bank den Kredit decken kann 

aus dem Realwert & Ertragswert

(1 x Realwert) + (3 x Ertragswert) / 4

Realwert kann nur einmal beim Verkauf erzielt werden, aber der Ertragswert kann jährlich erzielt werden.

Versicherung gegen Feuer- und Elemtarschäden. 

Es entspricht dem geschätzten Gebäudewert. 

Mit der versicherten Summe sollte nach einem Schaden wieder ein gleichwertiges Gebäude aufgebaut werden können.

Nein, weil der Boden auch nach einem Brand noch vorhanden ist. 

Der Wert des Landes

ein unbebautes oder bebautes Stück Land.

• Liegenschaften
• Miteigentumsanteile
• selbständige und dauernde Rechte
• Bergwerge

ein klar abgegrenzter Teil der Erdoberfläche

bis zu einer bestimmten Höhe auch der Luftraum und bis zu einer bestimmten Tiefe das Erdinnere – beides

so weit, wie es für den Eigentümer überhaupt von Interesse ist.

Wenn der Eigentümer einer Liegenschaft einer Drittperson ein selbstständiges und dauerndes Recht einräumt. 

Beispie: Baurecht: 

Bei ihm werden die Oberfläche und der Luftraum vom Rest der Liegenschaft getrennt und als eigenständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen. So entstehen aus einem Grundstück zwei Grundstücke mit je einem anderen Eigentümer.

werden vom Rest der Liegenschaft getrennt als eigenständige Grundstücke im Grundbuch eingetragen.

Der Rest der Liegenschaft, d. h. die Oberfläche und der Luftraum, bleiben als Grundstück erhalten.

Eine Liegenschaft kann mehreren Personen gemeinsam gehören.

Vor allem beim Stockwerkeingentum 

(Eigentumswohnungen) besteht aber das Bedürfnis, jeden Anteil eines Stockwerkeigentümers als eigenes Grundstück zu betrachten. 

Deshalb ist nicht nur die Liegenschaft als Grundstück im Grundbuch eingetragen, sondern auch jeder Stockwerkeigentümeranteil für sich.

• Miteigentum
• Gesamteigentum

Jedem Miteigentümer gehört ein Bruchteil. Die Grösse jedes Bruchteils ist aus dem Grundbuch ersichtlich. Im Zweifel sind alle Bruchteile gleich gross.

• Jeder Miteigentümer kann seinen Bruchteil selbstständig veräussern.
• Ein Miteigentumsanteil kann als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen werden.
• Der wichtigste Anwendungsfall des Miteigentums ist das Stockwerkeigentum.

Der Anteil des Gesamteigentümers ist eine rein rechnerische Quote am Ganzen und kein selbstständig veräusserbarer Bruchteil. Die Anteile können nicht getrennt als Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Gesamteigentümer entscheiden gemeinsam und einstimmig über das Grundstück.

Gesamteigentum ist unpraktisch und kommt fast nur in folgenden Fällen vor: Erbengemeinschaft (Gesamteigentum an den Vermögenswerten der Erbschaft) und Gütergemeinschaft (von den Ehegatten freiwillig vereinbarte Regelung des gemeinsamen Vermögens).

Recht an Sachen. Grundstücke sind solche Sachen. 

Anders als z. B. Forderungen aus einem Vertrag gelten dingliche Rechte nicht nur zwischen einem Gläubiger und einem Schuldner, sondern wirken gegenüber allen.

Wer ein dingliches Recht hat, kann dieses gegenüber jeder anderen Person durchsetzen.

Umfassende Herrschaft: Der Eigentümer kann mit seinem Grundstück tun und lassen, was er will (z. B. selbst nutzen, nicht nutzen, verkaufen, verpfänden, vermieten, anderen die Benutzung verbieten usw.).

Schranken der Rechtsordnung: Das Recht setzt bei der Ausübung des Eigentums Schranken. Der Eigentümer muss sich an diese Vorgaben halten; z. B. an die Bauvorschriften, an die Vorschriften des Denkmalschutzes (bei einem alten Haus) usw.

Beschränkte dingliche Rechte umfassen ein Teilrecht aus dem Eigentumsrecht.

Dieses Teilrecht ist nicht mehr beim Eigentümer, sondern bei einer anderen Person.

sind Duldungspflichten des belasteten Eigentümers. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss etwas unterlassen oder eine Nutzung bzw. einen Gebrauch zulassen.

Die Belastung besteht zugunsten

• des Eigentümers eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeiten) oder
• einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeiten). Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen und bleiben beim Verkauf eines Grundstücks bestehen

Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen und bleiben beim Verkauf eines Grundstücks bestehen.

sind Leistungspflichten des belasteten Eigentümers.

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss etwas Bestimmtes tun zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (z. B. die Strasse unterhalten, das Bachbett / Reservoir reinigen, Fernwärme liefern).

Grundlasten sind im Grundbuch eingetragen und bleiben beim Verkauf bestehen.

sind Haftungspflichten des belasteten Eigentümers.

Der Eigentümer stellt sein Grundstück als Sicherheit (Pfand) für die Erfüllung einer Schuld zur Verfügung.

Es gibt zwei vertragliche Grundpfandrechte:

• Grundpfandverschreibung
• Schuldbrief

Weiter gibt es gesetzliche Grundpfandrechte. Sie sind von einigen Ausnahmen abgesehen im Grundbuch eingetragen und bleiben beim Verkauf bestehen.

• Wegrecht: (Fuss- oder Fahrwegrecht). Der Eigentümer der Nachbarparzelle darf über mein Grundstück gehen.
• Näherbaurecht:  Die Eigentümerin der Nachbarparzelle darf näher an die Grundstücksgrenze bauen, als dies die Bauordnung vorsieht.
• Durchleitungsrecht:  Durch das Grundstück dürfen Leitungen (z. B. Strom, Kanalisation) geleitet werden.

• Nutzniessung:  Eine Form der Nachlassregelung, wenn beispielsweise der Erbe Eigentümer des Hauses wird, die Nutzniesserin aber die Erträge (z. B. Mietzinseinnahmen) bekommt. Dafür muss sie dann Kosten wie die Hypothekarzinsen oder Steuern bezahlen.
• Wohnrecht: Der Begünstigte hat das Recht, im Haus des Grundeigentümers zu wohnen.
• Quellenrecht: Jemand darf die Quelle des Nachbargrundstücks mitbenützen

Vertragliche Grundpfandrechte entstehen durch Vertrag zwischen dem Grundeigentümer und dem Pfandberechtigten (die Bank) und durch Eintrag ins Grundbuch.

entstehen aus einer gesetzlichen Vorschrift. Diese sieht vor, dass das Grundstück automatisch (ohne Vertrag) für eine bestimmte Art von Forderungen haftet. Je nach Situation muss der Pfandberechtigte den Eintrag ins Grundbuch verlangen; ausnahmsweise entsteht das Grundpfand sogar ohne Eintrag.

gesetzliche Grundpfandrechte:

entstehen durch Vorschrift mit Grundbucheintrag:

• Verkäuferpfandrecht
• Bauhandwerkerpfandrecht
• Pfandrecht für Miterben

entstehen durch Vorschrift ohne Grundbucheintrag:

• Aufwendungen des Pfandgläubigers zur Erhaltung des Grundstückwerts
• Öffentlich-rechtliche Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstück

Vertragliche Grundpfandrechte

entstehen durch Vertrag und Grundbucheintrag

• Grundpfandverschreibung
• Schuldbrief (Papier- oder Register-Schuldbrief)