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Eidg. Immobilienbewirtschafter FA

SVIT Sachenrecht

SVIT Sachenrecht

94
4.0 (1)

Kartei Details

Karten 94
Lernende 145
Sprache Deutsch
Kategorie BWL
Stufe Universität
Erstellt / Aktualisiert 17.08.2019 / 08.04.2025
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Neben dem alleinigen Eigentum gibt es noch das "gemeinschaftliche Eigentum". Wie lauten die zwei Typen nach ZGB.

  1. Miteigentum
  2. Gesamteigentum

Wie lassen sich die zwei Typen "Gesamteigentum" und "Miteigentum" unterscheiden?

Gesamteigentum

  • Voraussetzung der Entstehung ist ein bereits bestehendes Grundverhältnis (Erbengemsinschaft, Gütergemeinschaft...)

Miteigentum

  • kann ohne die Voraussetzung eines bestehenden Grundverhältnisses begründet werden. Selbständige Verfügungsgewalt über seinen Anteil (pfänden, belasten usw). Achtung: Vorkaufsrecht an Grundstücken ausser es wird ausgeschlossen

Im zweifel wird immer Miteigentum vermutet, da das Gesamteigentum ein Grundverhältnis voraussetz. 

Was ist die qualifizierte Form des Miteigentums?

Die besindere Form "Stockwerkeigentum" welche bestandteil des Miteigentums ist.

der Miteigentumsanteil weiss welch Merkmale auf?

  • MEG Anteil wird in einer rechnerischen Quote ausgedrückt
  • Mangels einer Abdrede sind alle MEG ET zu den gleichen Teilen beteiligt
  • MEG Anteil darf veräussert, verpfändet, belastet werden
  • MEG Antile können im GB als eigenes Grundstück aufgenommen werden
  • Vorkaufsrecht nach Art. 682 ZGB kann ausgeschlossen werden
  • ist ein Teil einer eventuellen Konlursmasse

Was ist die besonderheit der "gemeinschaftlichen" Teile im MEG?

Diese können nur mit Zustimmung aller verändert/ verkauft werden. Dies gilt auf für Belastungen (obligatorischer Rechte - Miete oder beschränkt dinglicher Rechte - Dinestbarkeit). Die Verwaltung ist für die Geschäftsführung im gemeinschaftlichen Interesse verantwortlich. 

Welche drei Verwaltungshandlungen (MEG) gemäss Art. 647 - 647e ZGB kennst Du? Gebe zu diesen noch kurze Stichwörter ab. 

  1. Notwendige = unerlässliche Handlungen die zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchfähigkeit (gemeinschftliche Teile), zwingen erforderlich
    1. notwendige: bauliche Massnahmen Dachrep. nach unwetter
    2. andere notwendige Massanhmen: bezahlen von Rechnungen und Hypothelen usw.
    3. dringliche Massanhmen: rep. einer geborsteten Wassrleitung
  2. gewöhnliche (wichtige) = eigentliche Massnahmen der Verwaltung: erhalt des Wertes, Verhütung von Schäden, Mietverträge, Erwerb Betriebsmaterial usw.
  3. bauliche Massnahmen = zeitmässiger Aus-, Um-, Erweiterungsbau ermöglichen
    1. notwenige = vom Gesetz verlangt (Feuerschutz) oder Erhaltung Gebrauchsfähigkeit/ Einfache Mehrheit
    2. nützliche = ohne Notwendigkeit (Wertsteigerung, Verbesserung ...)/ qualifizierte Merhheit
    3. Luxuriöse = Verschönderung, Bequemlichkeit, Ansehen .../ qualifizierte Mehrheit

Ein Miteigentum kann:

  1. Entstehen
  2. Aufgehoben oder
  3. Aufgelöst

werden. Wie?

  1. Entstehung durch
    1. Rechtsgeschäft
    2. richterliches Urteil
    3. behördliche Verfügung
    4. von Gesetzes wegen (Unterteilung zweier Grundstücke)
  2. Aufhebung (kann von jedem ET verrlangt werden) durch 
    1. Rechtsgeschäft auf einer dauer von max. 50 Jahren erfolgen Art. 650 ZGB
    2. Aufteilung zu StoWe ausgeschlossen
    3. dauernde Zwekcsverfolgung ausgeschlossen (z.B. bei einer Fernheizungsanlage)
    4. nicht zur Unzeit erfolgen
  3. Auflösung durch
    1. körperliche Teilung
    2. freiwillge Versteigerung
    3. freihändiger Verkauf an Dritte
    4. Auskauf (ein oder mehrere MEG ET übernehmen Teile des anderen)

Kann ein Miteigentümer ausgeschlossen werden aus der Gmeinschaft?

Ja, nach art. 649 b ZGB. Zur Grund muss ein wichtiger Grund liegen, der die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar macht. Dies muss durch einen Richter ausgeführt werden. Dabei müssen Mahnungen usw. vorab aber ausgesprochen worden sein. 

Beschreiben Sie den Begriff "Gesamteigentum".

Gesamteigentum setzt ein persönliches Verhältnis unter den Beteiligten voraus. Nur alle können über die Sache und das Schicksal verfügen Art. 652 ZGB. Es gib eine sogennate Anwartschaftsquote diese sagt bloss die Gewinnbeteiligung aus. 

Wie entsteht ein Gesamteigentum und wie lauten nach Gesetz die eventuellen Formen (Entstehungmöglichkeiten)?

Kann nicht beliebig begründet werden. Die Entstehung erfolgt durch Rechtsgeschäft oder durch Gesetzesvorschrift.

  • Gütergemeinschaft
  • Erbengemeinschaft
  • Einfache Gesellschaft
  • Kollektivgesellschaft
  • Kommanditgesellschaft
  • Gemeinschaft mehrere Treuhänder
  • fortgesetze Erbengemeinschaft
  • Gemeinderschaft der Verwandten

Wodrin liegt der Unterschied zwischen Gesamteigentum und Miteigentum? Wie ist die Wirkung?

Beim Gesamteigentum kann man nicht über gewisse Teile alleine Verfügen. Weiterhin erhält jeder einen Vermögenswert wenn die Objekte an einen Gesamthänder geht. 

Kann das Gesamteigentum aufgehoben werden. Wenn Ja, begründe deine Aussage.

Das Gesamteigentum hat keinen Anspruch auf Aufhebung Art. 653 Abs. 3 ZGB. Dieser entsteht erst mit einem Aufhebungsgrund. 

  • Auflösung KG
  • Veräusserung usw.

Was ist das Grundeigentum?

Eigentum ist eine unbewegliche Sache (Grundstücke). Als Grundstücke gelten:

  • Liegenschaften
  • selbständige & dauerende Baurechte
  • Bergwerke
  • MEG Anteile

Was verbindest Du mit dem Wort "Eintragungsprinzip"?

Das beschreibt den rechtsgeschäftlichen Erwerb des Eigentums an Grundstücken. Nur wer im GB eingetragen ist kann ET sein. Die Eintragung erfolgt nach dem Publizitätsprnzip. Erst nach der Eintragung ist der ET auch ET des Grundstücks. 

Beim Eintragungsprinzip bei Grundstücken gibt es Ausnahmen, in welchen man schon vor der Eintragungs ins GB ET ist. Wie lauten diese?

  • Anneigung
  • Erbgang
  • formelle Enteignung
  • Zwangsvollsteckung
  • Ehegüterecht
  • richtliches Urteil

Beim rechtsgeschäftlichen Erweerb des Eigentums an einem Grundstück benötigt es basierend auf dem Eintragungsprinzip, welche Eintragungsvorgänge?

  1. Abschluss gültigen Grundgeschäfts (ET-Übertragung) Kasalitätsprinzip
  2. Grundbuchanmeldung, formeller Antrag beim Grundbuchverwalter
  3. GB - Eintragung, gestützt auf die GB - Anmeldung (formelle)

Was ist das Grundgeschäft (Verpflichtungsgeschäft)? Nenne einige Beispiele.

Eigentumserwerb druch GB-Eintraung zugrunde liegende Rechtsgeschäft. Dies ist entweder ein Vertrag oder eine Verfügung des Todes wegen. Erst mit der GB-Eintragung ist der Überrag vollzogen. 

  • Kaufvertrag
  • Schnkung
  • Übertrag wegen Ehevertrag
  • Erbteilungsvertrag
  • Sachübernahmevertrag im Gesellschaftsrecht

 

Muss der Vertrag beim Grundgeschäft öffentlich Beurkundet werden?

Ja, dies sieht das Gesetz so vor. 

Weil:

  1. Schutz der Parteien vor unbeachteten Abschlüssen
  2. Förderung der Präzesion 
  3. Herstellung von zuversichtlichen und vollständigen Grundlagen

Bei welchen Grundgeschäften ist keine öffentliche Beurkundung vorgeschrieben?

  1. Übertragung des Eigentums an einem Grundstück durch Verfügung des Todes
  2. Erbteilungsvertrag
  3. Verträge untern Miterben über Abtretung der Erbteile

Weil Liegenschaften Objekte des Grundeigentums sind und Eigentum nur an Sachen bestehen kann, muss die Liegenschaft abgrenzbar sein. Erkläre diese Aussage.

  • es müssen Grenzlinien vorhanden sein (horizontale und vertikale)
  • Akzessionsprinzip erfasst die Dauerbauten (Bauten die zum Grundstück gehören). Boden (Materialien)

Beim Akzessionsprinzip (Grundstücksgehörigkeit) Dauerbauten gibt es Ausnahmen, welche nicht zum Grundstück dazu zählen. Wie lauten diese?

Bei der Vermutung von Miteigentum an Grenzvorrichtungen.

  • Überbaurecht
  • Baurecht
  • Leitungsbaurecht

Auf welche Machtsphären (Grenzen/ Rechte) kann der Eigentümer von Grundstücken auf eigenen freiwilligen verzichten (Selbstbeschränkung?

die Selbstbeschränkung betrifft:

  • Nutzungsrechte
  • Verfügungsrechte

Erkläre die Nutzungsbeschränkung des Nachbarrechts.

Gesamtheit der Nutzungsbeschränkung des Grundeigentums bezeichnet, dieses nur soweit ausgeübt werden kann, dass der benachtbare Eigentümer in seinen Rechten nicht beeinträchtig ist. Normale Einwirkungen müssen aber dedultet werden (Laub eines Bauems fällt auf das Grundstück). 

Was umfasst das Verbot der übermässigen Einwirkung im Nachbarrecht? Geben Sie zu jedem der drei Möglichkeiten jeweils mind. 2 Beispiele. 

Es umfasst materielle, idelle und negative Immissionen.

Materielle

  • Versickern Abwasser
  • Erschütterungen durch Werkzeugmaschinen
  • Staub und übermässige Gerüche

Idelle erzeugen/ verursachen psychsiche Verletzungen

  • WHG als Bordell betreiben
  • Ständige und übermässige Lärmemissionen

Nagative, Abhaltung von

  • Stoffen, Personen, Energien werden vergehalten vom Nachbargrundstück
    • Beispiel Entzug der Aussicht durch den Nachbarn

Unter welchen Artikel wird die übermässige Immission durch strahlung oder Entzug von Besonnung geregelt?

Art. 684 Abs. 2

Durch das Verbot von schädigen Grabungen gemäss Art. 685 ZGB wird der Grundeigentümer zu was verpflichtet?

  • Grenzen gemäss kantonalen Gestzgebungen einzuhalten
  • jede übermässige schädlich Einwirkung auf das Nachbargrundstück zu unterlassen

Benne 4 Notrechte im Bezug zur Nutzungsbeschränkung.

  1. Überbaurecht Art. 674 ZGB
  2. Durchleitungsrecht Art. 691 ZGB
  3. Notwegrecht Art. 694 ZGB
  4. Norbrunnenrecht Art. 710 ZGB

Notrechte sind Zwangsdienstbarkeiten, welche nur bei gesetzlicher Voraussetzung und Entschädigung eingeräumt werden. 

Nach welchen Beschränkungen kann die rechtliche Verfügungsmacht (Verfügungsbeschränkung) ausgeübt werden und auf welche Geschäfte werden meist davon tangiert?

  1. gesetzliche Bestimmungen
  2. Rechtsgeschäfte

Veräussserung- und pfandrechtliche Belastungsmöglichkeiten von Grundstücken

Die gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen unterscheidet man in "unmittelbare" und "mittelbare". Beschreibe die beiden Begriffe.

unmittelbare (Dienstbarkeiten)

ET ist verpflichtet kraft des Gesetzes zu einem Dulden, Unterlassen oder Tun. Es benötigt keine weitere Anorndung

  • Ehepartner kann nur mit der Zustimmung des anderen das Haus Verkaufen
  • Grundstück in MEG Eigentum nur über den Teil Verfügen, wenn dies vereinbart wurde
  • gesetzliches Vorkaufsrecht von MEG Anteilen
  • Vorkaufsrecht des Baurechtsgebers (selbständige und dauerende Baurechte)

mittelbare (Pfandrecht)

Entsteht nie kraft Gesetzes wegen.

  • unter Voraussetzungen kann Richter einem Ehepartner die Verfügung über ein Grundstück untersagen und sogar im GB hinterlegen
  • Sicherung des Baurechtzinses druch Pfandrecht
  • Anspruch auf Errichtung Grundpfandrecht 
  • Bewilligungspflicht Erwerb Grundstücke durch Personen im Ausland

Es gibt neben den gesetzlichen Verfügungsbeschränkunge auch "gewillkürte". Was ist der Unterschied und erkläre die drei gewillkürten Beschränkungen. 

Gewillkürt ist eine Qualifikation eines Gescehens, die voraussetzt, dass es durch Willen (Partei) bewirkt worden ist Z.B. Ernennung Stev. Alle drei Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit die öffentliche Beurkundung. Zur Stärkung können die Verträge auch im GB eingetragen werden. Sie sind vererbelich aber nicht abtrebar (ausser es wurde etwas anderes vereinbart).

 

  1. Vorkaufsrecht; höchstens für 25 Jahre im GB eingetragen werden
  2. Kaufsrecht; vertraglcihe Verpflichtung des Verkäufers dem Käufer das Grundstück zum vereinbarten Preis zu verkaufen. max. 10 Jahre im GB
  3. Rückkaufsrecht; ex. ET kann per Klausel verinbaren die Sache zurück zu kaufen. max 25 Jahre im GB vorgemerkt werden

Erkläre den Unterscheid zwischen dem eigentum und den beschränkten dinglichen Rechten.

Im Gegensatz zum Eigentum als grundsätzlich umfasssende Sachherschaft, gewähren beschränkte dingliche Rechte nur eine teilweise Beherschung der Sache. 

Welche drei Arten von beschänken dinglichen Rechten nach ZGB gibt es?

  1. Dienstbarkeiten (Servitute)
  2. Pfandrechte
  3. Grundlasten

Du kennst die drei beschränkt dinglichen Rechte nach ZGB. Beschreibe diese.

  1. Dienstbarkeiten: als Gebrauchs- und Nutzungsrecht (Wegrecht, Nutzniesser, Wohnrecht, üBERBAURECHT) 
  2. Pfandrechte: als Haftungsrecht (Grund- und Fahrnispfand)
  3. Grundlasten: begründen eine Sachhaftung aber gewähren auch eine Nutzung

Rangordnung nach Alterpriorität im GB.

Es gibt eine reguläre und irreguläre Personaldienstbarkeit. Nenne jeweils zwei.

reguläre/ genrell nicht übertragbar/ vererbbar

  • Nutzniessung
  • Wohnrecht

irreguläre/ grundsätzlich übertragbar/ erbbar

  • Baurecht
  • Quellenrecht

Beschreibe das Wort Dienstbarkeit.

Eine Dienstbarkeit bedeutet für den Grundeigentümer eine Einschränkung in der Ausübung seines Eigentumsrecht. Der Inhalt einer Dienstbarkeit besteht grundsätzlich in einem Dulden oder Unterlassen aber nicht in einem Tun. ET muss einem anderen ET eingriffe in sein Grundstück gewähren. 

Die Entstehung bildet namentlich zwischen zwei Parteien ein abgeschlossender Dienstbarkeitsvertrag/ oder Errichtungsakt. Der Abschluss erfolgt durch die öffentliche Beurkundung. 

Beschreibe die Wörter Grund- und Personendienstbarkeit?

Grunddienstbarkeit

  • ein Grundstück wird begünstigt (Baurecht,  Wegrecht, Leistungsrecht, Überbauungsrecht ..

Personendienstbarkeit

  • eine Person ist begünstig (Wohnrecht, Nutzniesser)

Was bedeutet die Nutzniessung in der Personendienstbarkeit?

Nutzniesser hat Recht auf den Besitz, Gebrauch, Nutzung einer Sache. Kann aber auf bestimmte Teile beschränkt werden. Der Nutzniesser hat das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten (gewöhnlicher Unterhalt gehört dazu). Die Arbeiten welche darüber hinausgehen sind nur dem ET gestattet. Sollte der ET dieser aber nicht ausführen kann der Nutzniesser diese in Auftrag geben. 

  • Auslagen für gewähnlichen Untrhalt/ Bwirtschaftung trägt Nutzniesser ( Zinsen, Steuern, Versicehrung usw.).
  • Endet mit dem Tod oder auflösung (juristiche Person) aber höchst 100 Jahre.
  • Nutzniesser kann Sache vermieten/ verpachten aber nicht verkaufen oder abändern.
  • Nicht übertragbar

Wird als wirtschaftlicher ET bezeichnet (Steuern zu tragen hat usw.).

Beschreiben Sie das Wohnrecht in der Personendienstbarkeit.

Berchtigter hat Befugnis in einem Gebäude/ teil zu wohnen. 

  • ist unübertragbar und ünvererblich
  • kann nicht vermieten oder verpachten
  • Wohnrecht nicht auf eine Person beschränkt
  • trägt Lasten des gewöhnlichen Unterhalts
  • Mitbenutzte Räume unterhält der ET
  • Zinsen usw. trägt der ET

Bei der Baurechtdienstbarkeit wird was belastet und gestattet?

Belastet = wird ein Grundstück

gestattet = wird jemanden der Bau eines Bauwerks

Die Baurechtsdienstbarkeit, kann diese übertragen werden? Beschreiben Sie die Baurechtsdienstbarkeit.

  • kann übertragen und vererbt werden
  • kann als Personal- Grunddinestbarkeit begründet werden
  • oft als selbständiges und dauerdes Baurecht errichtet (zugrunsten Person, mid. 30 hächst 100 J. bedarf öff. Beurkundung)
  • StoWe möglich, Unterbaurecht möglich

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