ZGB

Gemeinschaftliches Eigentum

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Miteigentum                    Gesamteigentum

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gewöhnlcihes Miteigentum                              Stockwerkeigentum

Zwei oder mehrere Personen teilwen sich das Eigentum an einer Sache.

Jeder Miteigentümer hat ein Bruchteil der Sache. Dieser Bruchtteil ist äusserlich nicht geteilt (Wertquote). Wenn nichts vereinbart ist, haben alle Miteigentümer die gleiche Quote.

Dieser Anteil darf veräussert, belastet oder verfpändet werden = handelbar

Bei Verkauf haben die Miteigentümer gesetzliches Vorkaufsrecht (kann vertraglich ausgeschlossen werden).

Gleiche Klagerechte wie Alleineigentümer.

• Notwendige Verwaltungshandlungen: Unerlässlich für Erhaltung des Wertes und Gebrauchsfähigkeit und Nutzungsfähigkeit. Dien Anordnung beim Richter kann verlangt werden, wenn die Mehrheit der Miteigentümer nicht zustimmt. Wenn:
  - notwendige, bauliche Massnahmen.
  - andere notwendigen Verwaltungshandlungen
  - dingliche Verwaltungshandlungen
• Gewöhnliche und wichtige Verwaltungshandlungen: Erhaltung Wert und Verhütung Schaden. Zur Vornahme jeder Miteigentümer befugt, wenn Mehrheit nichts anderes verfügt (qualifiziertes Mehr).
• Bauliche Massnahmen: 
  - notwendige bauliche Massnahmen - Mehrheitsbeschluss
  - nützliche bauliche Massnahmen (Wertsteigerung) - qualifiziertes Mehr
  - luxuriöse bauliche Massnahmen (Verschönerung) - Einstimmigkeit

• Rechtsgeschäft (Kauf)
• von Gesetztes wegen (Ehegüterrecht)
• richterliches Urteil
• behördliche Verfügung (Erbschaft)

Jeder Miteigentümer hat Recht die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen. Schranken:

• Aufhebungsanspruch des Miteigentümers kann durch ein Rechtsgeschäft höchstens 50 Jahre ausgeschlossen werden.
• Bei Aufteilung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ein Aufhebungsanspruch grundsätzlich ausgeschlossen.
• Aufhebungsanspruch kann nicht geltend gemacht werden, wenn gemeinschaftliche Sache dauernder Zweckverfolgung dient.
• Aufhebung darf nicht zu Unzeit verlangt werden

• körperliche Teilung, falls Sache teilbar ist
• freiweillige Versteigerung
• freihändigen Verkauf an Dritten
• Auskauf - eine oder mehrere Mitgeigentümer übernehmen die Sache zu Eigentum

• Erfolgt durch richterliches Urteil wenn Verhalten von Miteigentümer für die Anderen zur Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist.
• Ausschluss nur in ganz schwerwiegenden Fällen möglich
• Ausschluss nur gerechtfertigt, wenn Mahnungen und Afforderungen erfolglos ist.

• persönliches Gemeinschaftsverhältnis unter Beteiligten 
• Rechtsausübung nur durch Gemeinschaft möglich
• Entstehung zwischen Personen, welcher der personenrechtlichen Gemeinschaft angehören.
• Gesetzliche Anwendungsfälle:
  - Gütergemeinschaft
  - Erbengemeinschaft
  - einfache Gesellschaft
  - Kollektivgesellschaft
• Grundsätzlich Einstimmigkeit für Entscheidungen nötig
• Solange die Gemeinschaft dauert, ist das Recht auf Teilung oder Verfügung über Bruchteil der Sache ausgeschlossen.
• Gesamteigentümer hat kein Aufhebungsanspruch
• Gesamteigentum geht nur unter wenn Sache veräussert wird oder Beendigung Gesamthandverhältnis (Auflösung einfache Gesellschaft 

Grundeigentum hat ein Eigentümer an einem Grundstück zum Gegenstand.
Grundstück =

1. Liegenschaften (bebaute/unverbaute Grundstücke)
2. selbständig und dauerende Rechte (Baurecht)
3. Bergwerke
4. Mitgeigentumsanteil am Grundstück

Mit dem Eintragungsprinzip im Grundbuch bei Übertrag von Eigentum an Grundstück; basiert auf Publizitätsprinzip von dinglichen Rechten.

Ausnahmen: Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung, Ehegüterrecht, richterliches Urteil = Eigentum vor Eintrag in Grundbuch; Verfügung über Grundstücke erst nach Eintrag im Grundbuch.

Grundstücke mit Eintragungsprinzip: Kaufvertrag, Schenkung, Ehevertrag, Erbteilungsvertrag

Für den Erwerb von dinglichen Rechten an Grundstück ist ein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Notwendige Vorgänge:

1. Verpflichtungsgeschäft (Abschluss von Grundgeschäft): Kaufvertrag
2. Verfügungsgeschäft: Eintrag im Grundbuch (öffentliche Beurtkundung notwendig). Vorgeschrieben für:
   - Kaufverträge
   - Verträge mit Vorkausf-/Kaufs-/Rückkaufsrecht
   - Schenkungsversprechen
   - Eheverträge

Horizontale und vertikale Abgrenzung - soweit für die Ausübung des Eigentums Interesse besteht.

• Akzessionsprinzip: Grundeigentum erstreckt sich auch auf die mit Grund und Boden verbundenen Bauten, Pflanzen und Quellen (alles was innerhalb der Grenze von Grundstücke steht)
   
• Durchbrechung Akzessionsprinzip: 
  - Über und Unterbaurecht
  - Baurecht
  - Leitungsbaurecht

• Im Bereich vom Nachbarrecht grosse Bedeutung
• Grundeigentümer darf Nutzungsbefugnisse nur soweit ausüben, dass dadruch Rechtsposition von Nachbar nicht beeinträchtigt wird. Übermässige Einwirkungen von Immissionen:
  - Materiell: Staub, Geruch, Versickern von Wasser, Verunreinigung Trinkwasser durch Düngung, Erschütterung
  - Ideell: Verletzung psychisches Empfinden (z. B. Bordell im Wohnheim)
  - negativ: Entzug von Stoffen, Licht, Sonne, Energie, Aussicht

Verbot: schädigende Grabungen und Bauten, Übertretung der Grenzabstände
Kapprecht: eindringende Wurzeln und Äste
Notrechte: Überbaungsrecht, Durchleitungsrecht, Notwegrecht, Notbrunnenrecht

• Unmittelbare Verfügungsbeschränkungen (gelten aufgrund Gesetz zu Dulde/Unterlassen/Tun ohne Handlungsbedarf:
  - Zustimmung Ehepartner bei Verkauf von Grundstück
  - Vorkaufsrecht für Miteigentümer und Baurechtsgeber gegenüber Eigentümer von Baurecht
• Mittelbare Verfügungsbeschränkungen (kommen erst zum Tragen, wenn aufgrund Begehren durch Richter entschieden wird:
  - Verfügungsverbot von Grundstück für Ehegatte
  - Pfandrecht für Bauretszins
  - Anspruch Grundpfandrecht für Verkäufer, Miterben, Bauhandwerker

• Vorkaufsrecht: kann max. für 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden
• Kaufsrecht: kann max. für 10 Jahre vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden (Verkauf Grundstück auf Verlangen zu vorgängig festgesetzten Preis)
• Rückkaufsrecht: kann max. für 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden

- Für alle diese Recht ist zwingend eine öffentliche Beurkundung notwendig
- Können im Grundbuch eingetragen werden zur Verstärkung der Wirkung gegenüber späteren Eigentümern

Gesetz kennt keine Definition.

Beschränkte Rechte: nicht volle Sachherrschaft wie bei Eigentum

Dingliche Rechte: Wirkung gegenüber jedermann

                                     Beschränkt dingliche Rechte
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Gebrauchs- und Nutzungsrechte                                             Verwertungsrechte
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Dienstbarkeiten                                         Grundlasten                                                   Pfandrechte
(Dulden oder Unterlassen)                        (Sachhaftung & Gewährung Nutzung)          (Grundpfand/Fahrnispfand)

Grundsatz der Alterspriorität

Grunddienstbarkeiten
zu Gunsten/zu Lasten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes (z.B. Wegrecht

Verhältnis zwischen Grundstück und Grundstück

Personaldienstbarkeiten

zu Gunsten einer bestimmten Person, die nicht Grundeigentümer sein muss.

Verhältnis zwischen Person und Grundstück

• Ist eine Personaldienstbarkeit.
• Recht zu Besitz/Gebrauch/Nutzung von fremden Vermögensstand
• Ausübung ist übertragbar (z.B. Vermietung o. Verpachtung)
• Kostenpflicht:
  - Eigentümer: Grösserer Unterhalt, Amortisationen
  - Nutzniesser: Ausbesserungen/Erneuerungen, Unterhalt, Zinsen für Kapitalschulden, Steuern
• Untergang:
  - Tod des Berechtigen
  - Verzicht: Rückgabe/Löschung im Grundbuch
  - Zeitablauf höchstens 100 Jahre)
  - Untergang der Sache

• Personaldienstbarkeit
• unübertragbar und unvererblich
• Kostenpflicht:
  - Eigentümer: Grösserer Unterhalt etc. (wie Miete)
  - Wohnberechtigte: gewöhnlicher Unterhalt

• Recht auf fremden Boden ein Bauwerk zu errichten und dort für bestimmte Zeit zu belassten
• Ist übertragbar und vererblich
• Als Personal- oder Grunddienstbarkeit möglich
• Ist Selbständig und dauernd (min. 30 Jahre - max. 100 Jahre)
• Aufnahme im Grundbuch zwingend
• Kann mit dinglichen Rechte belastet werden (da eigenes Grundstück). Z.B. Pfandrechte, Dienstbarkeiten, STWEG)
• Unselbständige Baurechte oft als Grunddienstbarkeit begründet

• Verpflichtungen von jeweiligen Grundstückeigentümer zu aktivem Tun (Handeln/Glauben) z.B. Leistung oder Bezug von Energie/Bezahlung Entschädigung/an einen Berechtigten.
• Für Leistung haftet nur Grundstück (nicht der belastete persönlich)
• Leistung muss sich entweeder aus der wirtschaftlichen Natur des belasteten Grundstückes ergeben oder für wirtschaftliche Bedürfnisse des berechtigen Grundstückes bestimmt sein (z.B. Holz von Walt liefern)
• Form: öffentliche Beurkundung und Eintragung im Grundbuch

• Forderung soll durch beschränkt dingliches Recht (Verwerktungsrecht gesichert werden
  Objekt (Grundstück), Foderung (Darlehen), Haftung
• Pfandrecht erfasst Grundstück mit allen Bestantteilen (Miet- und Pachtzinsforderungen)
• Pfandrecht: Wertrecht (bei Grundstückverwertung)
• Pfandgesicherte Forderung muss mit Betrag festgesetzt werden
• Rangordnung zwischen Grundpfandrechten (gilt die Alterspriorität)
• Publizitätsprinzip: öffentliche Beurkundung und Eintrag im Grundbuch
• Feste Pfandstelle: Pfand behätl 1x gewähtle Pfandstelle auch wenn eine pfandrechtliche gesicherte Forderung nachträglich wegfällt. Pfandrechtsstelle bleibt leer. Nachrangige Pfandrechte bleiben im Rang bestehen. Das Nachrückungsrecht kann vereinbart werden, braucht öffentliche Beurkundung und Eintrag im Grundbuch

• Dient zur Sicherstellung einer gegenwärtigen, zukünftigen oder bloss möglichen Forderung
• Nur Sicherungsfunktion
• Doppelte Haftung: Grundstück und persönliche Schuldpflicht des Schuldners
• Zwischen Pfandrecht und Forderung besteht eine Verknüpfung (Akzessorität). Forderung ist im Rahmen des Grundbuchs gesichert sowiet sie besteht.
• Grundpfandverschiebung ist nicht in Wertpapier verkörpert - Urkunde ist nur ein Beweismittel
• Forderungsabtretung: schriftliche Erläkrung des Gläubigers genügt
• Entstehungsgrund: Rechtsgeschäft oder von Gesetzes wegen

• unmittelbar gesetzliche: Gesetzesvorschrift ersetzt Grundgeschäft und Grundbucheintrag
• mittelbare gesetzliche: Gesetzesvorschrift ersetzt nur Grundgeschäft (Pfandvertrag). Eintragungsbegehren zwingend erforderlich.
  - Verkäuferpfandrecht: innert 3 Monaten nach Übertragung des Eigentums
  - Miterbenpfandrecht: innert 3 Monaten nach Übertragung des Eigentums
  - Bauhandwerkerpfandrecht: spät. 4 Monate nach Vollendung der Arbeit/Forderung. Muss von Eigentüemr anerkannt oder gerichtlich festgestellt sein. Provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht (ZGB 837)
  - Baurechtszinsenpfandrecht
  - Beitragsforderungen STWEG: für die in den letzten 3 Jahren entfallenen Beitragsforderungen (ZGB 712)