Portfoliomanagement
dipl. Immobilientreuhänder
dipl. Immobilientreuhänder
Kartei Details
| Karten | 156 |
|---|---|
| Lernende | 33 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 25.06.2019 / 18.08.2024 |
| Weblink |
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Was ist eine „Triple-Net-Miete“? Erklären Sie diesen Begriff kurz und präzise.
Was ist der Unterschied zwischen der „Double-Net-Miete“ und der Triple-Net-Miete?
Bitte erklären Sie diese Begriffe kurz und präzise.
Die Bezeichnung Triple–Net–Miete kann man in der Geschäftsraummiete im angel-sächsischen finden und seit kurzem auch in der Schweiz. Wörtlich übersetzt «drei-fache Nettomiete» und liegt vor, wenn der Mieter neben Nettomiete auch Steuern und Abgaben, Kosten der Versicherung und den Betriebskosten auch die Kosten für Instandhaltung / Instandsetzung an Dach und Fach trägt. Dabei handelt es sich nicht um einen rechtlichen, sondern um einen wirtschaftlichen Begriff. Es ist aber nicht die 3-fache Nettomiete.
Der Mieter trägt in der Double-Net-Miete sämtliche Kosten der Triple-Net-Miete mit Ausnahme der Kosten für Instandsetzung / Instandhaltung an Dach und Fach.
Was bedeutet Inflationsschutz?Nennen Sie drei Gründe weshalb man Immobilien als Inflationsschutz einsetzen kann.
Gesamtheit der Massnahmen und Anlageformen, durch die Investoren vor den Auswirkungen einer Geldentwertung geschützt werden.
b) 1) Mieten sind dem Inflationsverlauf angepasst (Indexierung)
2) Das Wohneigentum preist die Teuerungsrate ein und gewinnt mit ihr an
Wert.
3) Bei einer Finanzierung mit Fremdmitteln verringert die Inflation sogar die tatsächliche Rückzahlung der Darlehen, da die anfängliche Darlehens- summe durch den Kaufkraftverlust nach 20 Jahren auch nicht mehr mit dem aktuellen Kaufpreis identisch ist.
Weiterer Lösungsvorschlag:
• Die vor zehn Jahren vereinbarte Rate entspricht auch nicht mehr der Relation mit dem Realeinkommen.
Welcher Benchmark ist für Immobilienaktien in der Schweiz anwendbar?
SWX Real Estate Index.
Welche Vorteile ergeben sich aus einer Investition in Immobilienaktien im Vergleich zu einer Direktinvestition? Bitte nennen sie vier Vorteile.
a) Vorteile sind:
• Tiefere Transaktionskosten
• Tiefere Such- und Informationskosten
• Es ist keine effiziente Verwaltung, welche betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse hat, notwendig
• Die Notierung bewirkt sowohl eine kontinuierliche Marktbewertung der Ak-tien als auch eine relativ zu einer direkten Immobilienanlage höhere Liqui-dität.
Nennen Sie zwei Arten von „Indirekte Immobilienanlagen“ und schlagen Sie je eine konkrete Anlage vor.
Arten:
1) Immobilienfonds (MobiFonds Swiss Property)
2) Anlagestiftung (Credit Suisse Anlagestiftung (CSA))
Weiterer Lösungsvorschlag:
• Immobilien-Aktiengesellschaft (PSP Swiss Property AG)
Wie wirkt sich eine Investition in Immobilienaktien für mich steuerlich aus?
Durch einen Verkauf von Aktien bzw. Partizipationsscheinen sollte die Realisation von Kursgewinnen für Privatpersonen in der Schweiz unter dem Titel „Privater Spe-kulationsgewinn“ je nach Umgang grundsätzlich steuerfrei sein. Es fallen jedoch Vermögenssteuern an.
Was bedeutet im Immobilien-Portfolio Management „Einwertungsgewinn“?
Positive Differenz zwischen Bewertung und Kaufpreis. (Wert = höher als Preis)
Nennen Sie vier der Due Dilligence Bausteine?
1) Wirtschaftliche DD
2) Rechtliche DD
3) Steuerliche DD
4) Technische DD
Weitere Lösungsvorschläge:
• Finanzielle DD
• Umwelt DD
Nenne systematische Risiken
- Beschäftigungsrisiko
- Inflationsrisiko
- Konjunkturrisiko
- Kapitalmarktrisiko
- Währungsrisiko
- Politisches Risiko
- Rechtliches Risiko
- Steuerliches Risiko
Nenne unsystematische Risiken
- Altlastenrisiko
- Bausubstanzrisiko
- Standortrisiko
- Umweltrisiko
- Ertragsrisiko
- Verwertungsrisiko
- Kapitalstrukturrisiko
Bitte erklären Sie folgende Kennzahl: TERimmo.
Die Antwort muss sowohl den ausgeschriebenen Begriff, die Definition wie auch die Formel enthalten.
Es handelt sich um die Immobilienmanagement-Aufwandquote.
Indikator für die Belastung des Immobilienvermögens durch den Verwaltungs-, Portfolio- und Assetmanagement-Aufwand. Die TERimmo definiert sich als Verwal-tungs-, Portfolio- und Managementkosten in % des durchschnittlich gebundenen Kapitals.
Verwaltungs-, Portfolio- und Managementkosten
(VW t0 + VW t1) / 2
Berechnet man im Immobilien Portfolio Management (gestützt auf die SIA Finanz-kennzahlen für Immobilien, d0165) die Nettorendite auf dem Anlagewert oder dem Verkehrswert der jeweiligen Anlage?
Die Nettorendite wird auf dem Verkehrswert berechnet.
Ist eine Liegenschaft seit langer Zeit (zum Beispiel 50 Jahre) im Portfolio würde die Berechnung auf den Anlagewert das Resultat verzerren. Der Anlagewert berück-sichtigt u.a. keine Teuerung, da die Teuerung den Wert verzerrt.
Fragen zum KAG (Kollektivanlagengesetz):
a) Welcher übergeordnete Zweck verfolgt das KAG (Art. 1)?
Art. 1: Das Gesetz bezweckt den Schutz der Anlegerinnen und Anleger sowie die Transparenz und die Funktionsfähigkeit des Marktes für kollektive Kapitalan-lagen.
Fragen zum KAG (Kollektivanlagengesetz):
Darf eine Kapitalanlagegesellschaft das Sondervermögen selbst bewahren?
Depotbanken sind Kreditinstitute, bei denen die Sondervermögen (z.B. Wertpa-piere) von Investmentfonds in Wertpapierdepots hinterlegt werden. Kapitalanla-gegesellschaften dürfen Sondervermögen nicht selbst bewahren.
Fragen zum KAG (Kollektivanlagengesetz):
Nennen Sie zwei Beispiele von qualifizierten Anlegern?
Institutionelle Anleger mit
1) prof. Tresorerie
2) Banken- und Effektenhändler, einschliesslich deren Kunden mit schriftlichem Vermögensverwaltungsmandat; -vermögende Privatpersonen (mind. 2 Mio.)
Fragen zum KAG (Kollektivanlagengesetz):
d) Was bedeutet Immobilienfonds mit indirektem Besitz?
Investiert in Immobiliengesellschaften (oder in andere Immobilienfonds), die dann die Immobilie halten.
Fragen zum KAG (Kollektivanlagengesetz):
Was braucht es, um einen Fondvertrag ändern zu lassen (2 Massnahmen)?
Zustimmung der Depotbank, Genehmigung der FINMA, Fondsleitung muss eine Zusammenstellung der wesentlichen Änderungen veröffentlichen.
Asset Allocation beinhaltet u.a. die Ermittlung der Renditen und Risiken (Volatilität). Sie versucht die Anlagen so festzulegen, dass die Rendite des Anlageportfolios der benötigten Rendite entspricht
Asset Allocation kann systematische Risiken innerhalb eines Portfolios theoretisch ausgleichen, weil sie einen Diversifikationseffekthat.
EBIDA + Instandsetzungskosten = EBIT
KKG ist die Abkürzung für das Bundesgesetz über die kollektiven
Kapitalanlagen.
Die Mietzinsausfallquote wird wie folgt berechnet (SIA D0213):
Mietzinsausfälle / Mietertrag (SOLL).
Die Betriebskostenquote ist das Verhältnis der nicht umlegbaren
Betriebskosten zum Mietertrag (SOLL).
FERimmo berechnet sich wie folgt :
Verwaltungs-, Portfolio- und Managementkosten durch das gebundene
Kapital : Verwaltungs-, Portfolio- und Managementkosten
(VW t0 + VW t1) / 2
Wofür steht die Abkürzung: KAG?
KAG = Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen bzw. Kollektivanlagegesetz
Was braucht es um einen Fondvertrag ändern zu lassen (2 Massnahmen)?
- Zustimmung der Depotbank - Genehmigung der FINMA - Information der Anleger mit Einwanderklärung innerhalb 30 Tagen ab Publikation
Was sind die Aufgaben der Depotbank (nennen Sie 2 Aufgaben)?
- Fondsvermögen aufzubewahren - Ausgabe und Rücknahme der Anteile - Zahlungsverkehr - Überwachung Fondsleitung über die Einhaltung der Gesetze und Fondsreglement - Berechnung des Nettoinventarwertes - Berechnung der Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile - Überwachung der Verwendung des Erfolgs gemäss Fondsreglement
Was bedeutet Immobilienfonds mit Indirektbesitz?
Immobilienfonds investiert in andere Immobiliengesellschaften die Immobilien direkt halten
Können Sie mir zwei Beispiele von qualifizierten Anlegern geben?
- beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken, Effektenhändler usw. - beaufsichtigte Versicherungen - öffentlich-rechtlichen Körperschaften/Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie - Unternehmen mit professioneller Tresorerie - vermögende Privatpersonen (CHF 2 Mio. Vermögen, ohne Immobilien)
Bitte erklären Sie kurz und präzise die Profile folgender Investitionsliste oder Investitionsstrategien.
1. Core
Bei einer Core-Strategie werden Investitionen in hochwertige, bestehende Immobilien mit einem stabilen Cash-Flow in etablierten Märkten getätigt. Mit Core-Immobilien werden langfristige Investitionsstrategien umgesetzt. Core-Strategien gelten als risikoarm.
Bitte erklären Sie kurz und präzise die Profile folgender Investitionsliste oder Investitionsstrategien.
Value Add
Als Value-added-Investitionen bezeichnet man das Investment in oft deutlich unterbewerte Märkte und Objekte. Ziel ist es, diese Immobilien z. B. durch Renovierung oder Revitalisierung und Mieterwechsel neu im Markt zu positionieren. Allerdings besteht bei solchen Investments auch ein deutlich höheres Risiko.
Bitte erklären Sie kurz und präzise die Profile folgender Investitionsliste oder Investitionsstrategien.
Opportunistic
Eine opportunistische Strategie kann sowohl auf Bestandsimmobilien als auch Projektentwicklungen setzen. In jedem Fall wird speziell auf Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial fokussiert. Hohe Renditen (30% +) werden auch durch einen besonders aggressiven Einsatz von Fremdkapital (bis zu 90%) erzielt. Die Haltedauer ist überwiegend kurzfristig und auf schnellen Verkauf ausgerichtet. Diese Investitionen bergen hohe spekulative Risiken.
Sie lesen :
Fonds XY am 30.12.2015
Kurswert 96.50 CHF
Nettoinventarwert pro Anteil 99.92 CHF
a) Wie nennt man die Differenz von – 3.4 %?
b) Welcher Begriff wird im gegenteiligen Fall (+3.4%) verwendet?
a) Disagio
b) Agio
Sie haben die Möglichkeit ein Bürogebäude im Sale-and-Lease-Back zu erwerben.
Was bedeutet das?
Nennen Sie den Hauptvorteil, der einen Verkäufer dazu bewegen kann.
Sale-and-Lease-Back = Verkauf und die Rückmietung von Immobilien
Dies lohnt sich für Unternehmen, wenn mit dem freigesetzten Kapital das Kerngeschäft
gestärkt werden kann.
Asset Allocation kann durch geschickte Kombination von Vermögenswerten aus verschiedenen Anlageklassen der Anleger bei gleicher erwartenter Rendite das Risiko des Gesamtportfolios senken, resp. bei gleichem Risiko einen höheren erwarteten Ertrag erzielen
Asset allocation kann systematische Risien innerhalb eines Portfolios theorerisch ausgleichen, weil sie einen Diversifikationseffekt hat.
Die Taktische Asset Allocation versucht im Gegensatz zur Strategischen Asset Allocation den langfristigen Trends zur Verbesserung der Performance Rechnung zu tragen
Der Nettoinventarwert (Net asset value NAV) eines Fondsanteils entspricht dem Verkehrswert des Fonds an einem bestimmten Stichtag, vermindert um die Verpflichtungen und geteilt durch die anzahl ausstehender Anteilsscheine. Der NAV wird in der Regel täglich berechnet und publiziert, dies auch für Immobilienfonds
Womit befasst sich die neue Portfoliotheorie von Harry Markowitz?
Ist diese für Immobilienportfolios geeignet?
Mit der „Leistungsfähigen Diversifikation“ – er stellte fest, dass lediglich Anlagerisiken, welche nicht eliminiert werden können, als sogenannte Risikoprämie in die Rendite einfliessen.
Nein, nicht für Immobilienportfolios geeignet. Sie wurde für Kapitalanlagen in Aktienpositionen und anderen Wertschriften erstellt. Durch den fehlenden erfassten Handel gibt es nur einen dünnen Datenbestand, was die Berechnung des Asset-Mix erschwert.
erkläre den Betriff Erfolg aus Wiederbewertung
Die Immobilienwerte werden jährlich bewertet. Die Differenz zum Vorjahr fliesst sowohl in die Erfolgsrechnung, wie auch in die Bilanz ein.
