Portfoliomanagement
dipl. Immobilientreuhänder
dipl. Immobilientreuhänder
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 156 |
|---|---|
| Utilisateurs | 33 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Finances |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 25.06.2019 / 18.08.2024 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20190625_portfoliomanagement
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| Intégrer |
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AGIO ist ein einmaliges Entgeld für Beratung und Vertieb, das von Anlegern beim Kauf eines Fonds (Aktienfonds, rentenfonds, Geschlossener Fonds) zu zahlen ist.
Der CFROI bezeichnet die Rendite die durch den geldfluss der Immobilien bezogen auf das investierte Kapital erwirtschaftet wird.
Die Performance ist die Nettorendite plus Wertveränderung in % während einer bestimmten Zeitperiode.
Der NAV (net Asset Value) gibt den Substanz- oder inneren Wert einer einzelen Immobiliean. Er berechnet sich als Differnez der zu Marktwerten bewerteten Immobilien, abzüglich sämtlicher Passiven
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Diversifikation richtig oder falsch sind
Ist ein grundlegendes Instrument um das Risiko von Anlageentscheiden zu begrenzen.
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Diversifikation richtig oder falsch sind
Bedeutet beispielsweise nur Liegenschaften an A-Lagen zu erwerben.
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Diversifikation richtig oder falsch sind
Kann unter anderem durch Aufteilung der Immobilienanlagen nach Standorten, Objekteigenschaften und Nutzungsarten erfolgen.
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Diversifikation richtig oder falsch sind
Kann unsystematische Risiken innerhalb eines Portfolios theoretisch vollständig ausgleichen.
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Steuerung der Portfoliostrategie richtig oder falsch sind
Umfast die Auswahl, führung und Kontrolle der verschiedenen Dienstleister der konkreten Objekte.
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Steuerung der Portfoliostrategie richtig oder falsch sind
Zur Aufgabe des Portfoliomanagers gehört auch das Riskmanagement.
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Steuerung der Portfoliostrategie richtig oder falsch sind
Die typische Einordnung von Steuerungsaufgaben erfolgt hierarchisch: Portfolioebene => Investmentebene => Objektebene
Beurteile, ob die nachfolgenden Aussagen zur Steuerung der Portfoliostrategie richtig oder falsch sind
Die Objektbewirtschaftung (kaufmännisch, technisch, infrastrukturell ) erfolgt durch den Portfoliomanager
Im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen unterscheiden Sie einen Asset
Deal von einem Share Deal. Erklären Sie diese Begriffe aus denen der Unterschied
hervorgeht.
Der Verkauf vin Grundstücken einer Immobiliengesellschaft kann einerseits durch den Verkauf der Gesellschaftsanteile d.h. in der Form eines sogenannten Share Deal oder anderseits durch den Verkauf der Grundstücke in Form eines sogenannten Asset Deal erfolgen.
Bei Transaktionen, die einen Immobilienfonds betreffen, dürfen keine Geschäfte
mit „nahestehenden Personen“ getätigt werden.
a) Weshalb sieht das Gesetz diese Einschränkung vor?
b) In welchem Gesetz ist dies geregelt?
c) Nennen sie 2 Beispiele von „nahestanden Personen“ :
a) Anlegerschutz
b) Bundegesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG)
c) Als nahestehende Personen gelten (einschliesslich deren Lebenspartner, die Gesellschaften
der nahestehenden Personen und ihrer Lebenspartner) u.a.
- die Mitglieder des Verwaltungsrates und Mitarbeiter der Fondsleitung;
- die mit der Überwachung der Immobilienfonds beauftragten Mitarbeiter der Depotbank
- die Prüfgesellschaft und deren mit der Prüfung der Immobilienfonds betrauten
- Mitarbeiter
- Die Schätzungsexperten
Sie haben die Möglichkeit ein Bürogebäude im Sale-and-Lease-Back zu erwerben.
Was bedeutet das?
Nennen Sie den Hauptvorteil, der einen Verkäufer dazu bewegen kann.
Sale-and-Lease-Back = Verkauf und die Rückmietung von Immobilien
Dies lohnt sich für Unternehmen, wenn mit dem freigesetzten Kapital das Kerngeschäft
gestärkt werden kann.
Nennen Sie 4 Immobilieninvestitionsrisiken.
- 1) Entwicklungsrisiko
- 2) Bewertungsrisiko
- 3) Ertragsausfallrisiko
- 4) Verwertungsrisiko
- 5) Wertveränderungsrisiko
Im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionsrisiken unterscheiden wir systematische
Risiken. Erklären Sie den Begriff, und zählen zudem 2 Beispiele für systematische Risiken auf.
Systematische Risiken lassen sich durch Diversifikation nicht eliminieren (Marktrisiko).
Beispiele Beschäftigungs Risiken, politische Risiken, Inflations Risiko, Rechtliche Risiken, steuerliche Risiken
Im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionsrisiken unterscheiden wir unsystematische systematische
Risiken. Erklären Sie den Begriff, und zählen zudem 2 Beispiele für unsystematische Risiken auf.
Unsystematische Risiken lassen sich durch Diversifikation eliminieren.
Beispiele:
1) Altlasten Risiko
2) Ertrags Risiko
Weitere Lösungsvorschläge:
Standort Risiko
Verwertungsrisiko
Nennen Sie 4 Schritte eines internen Investitionsprozesses bei institutionellen
Anlegern:
1) Vorprüfung
2) Vertiefte Prüfung (DD)
3) Antrag / Bewilligungsprozess / Kreditgenehmigung
4) Kaufvertrag
Weitere Lösungsvorschläge:
Umsetzung / Implementierung
Controlling / Reporting
In einem Gespräch mit einem Fondmanager geht es um Immobilienbewertungen.
1) Wie oft müssen die Liegenschaften eines Immobilienfonds bewertet werden?
2) Von welcher Aufsichtsbehörde müssen die Bewerter anerkannt sein?
1) Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres
2) FINMA
Was Bedeutet „Compliance“ in Bezug auf Immobilienportfoliomanagement?
Compliance bzw. Regeltreue ist der Begriff für Einhaltung von Gesetzen + Richtlinien.
Dazu gehören firmeninterne, wie firmenexterne „Regeln“. (FINMA, KAG,
Fondsvertrag). Themen wie Geldwäschereigesetz, Insidergeschäft, Korruption
Erklären den Begriff CAPEX
Investitionen über die Anlagebuchhaltung (Capital Expenditures) Wertvermehrende
Ausgaben z.B. Gesamtsanierung
Erklären den Begriff OPEX
Operativer Geschäftsbetrieb (Operational Expenditures) Unterhaltskosten bzw. Instandhaltung
wie z.B. Reparatur Waschmaschine
Er hat gehört, dass professionelle Immobilienfirmen beim Kauf einer Liegenschaft
eine Due Diligence durchführen. Er möchte von Ihnen wissen, was eine Due Diligence
ist und wie der Ablauf einer solchen Prüfung normalerweise erfolgt.
Nennen Sie 5 Prozessschritte.
Die Due Diligence ist eine Prüfung der Risiken, die mit dem Erwerb verbunden
sind.
Der Ablauf ist folgender
1) Zusammenstellung des Due Diligence Teams
2) Vorbereitung / Unterlagenbeschaffung
3) Durchführung inkl. Besichtigung
4) Erste Dokumentation
5) Empfehlung
Herr Knecht Junior bittet Sie ihm aufzuzählen, welche Dokumente Sie für die Due
Diligence Prüfung benötigen, damit er diese beim Verkäufer einfordern kann.
Nennen Sie 6 notwendige Dokumente.
1) Mieterspiegel mit allen Angaben
2) Mietverträge
3) Letzte 3 Jahresabschlüsse
4) Geologisches Gutachten
5) Liegenschaftsbewertung
6) Mietverträge
Weitere Lösungsvorschläge:
Grundbuchauszug inkl. Anhänge
Pläne
Baubewilligung
Baubeschrieb
Auszug aus dem Altlastenverdachtsregister
Bauordnung
Zonenplan
Herr Knecht Senior fragt Sie, was ihm die Durchführung einer Due Diligence Prüfung
nütze.
Beantworten Sie ihm diese Frage, in dem Sie 4 Vorteile aufzeigen.
1) Erwerben von Informationen über das Grundstück um Risiken abzubilden
2) Bewertung und Abstimmung mit den eigenen Bedürfnissen
3) Erhalt einer Kaufpreisvorstellung
4) Erstellung einer To – do List für das weitere Vorgehen nach der Anbindung
Alternativ zum Erwerb der Liegenschaft in Genf könnte sich Herr Knecht Junior auch
vorstellen, in indirekte Anlageformen zu investieren.
Nennen Sie 3 mögliche Anlageformen.
1) Immobilienfonds
2) Immobiliengesellschaft
3) Immobilien Trust
was bedeutet der Begriff Leverage
Hebelwirkung der Finanzierungskosten des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalverzinsung.
was bedeutet der Begriff ROE
Return on Equity, Eigenkapitalrendite
IFRS heisst international Financial Reporting Standard
Der Residualwert einer Immobilie macht meist über 50% des Wertes aus
Ein immobilienfonds ist eine juristische Person
Die Investitionsstrategie Value Add setzt auf Immobilien mit Investitionsbedarf und Wertsteigungspotential durch Investition
Das Nettoanlagevermögen (NAV) bezeichnet das gebundene Kapital einer Periode abzüglich des durchschnittlichen Fremdka-pitals der Periode und der latenten Steuern, insb. latenten Grundstückgewinnsteuern.
Gemäss Harry Markowitz sind es lediglich die Anlagerisiken, wel-che nicht eliminiert werden können, welche als sogenannte Risi-koprämie in die Rendite einfliessen.
Die Mietzinsausfallquote wird wie folgt berechnet (SIA D0213): Mietzinsausfälle / Mietertrag (IST).
Der Total Return bezeichnet die Summe der gewichteten Teilren-diten aus dem Liegenschaftsbestand, Projektentwicklungen, Zu-käufen und Veräusserungen, die bezogen auf den bereinigten Verkehrswert der betrachteten Immobilien erwirtschaftet wird.
Welche Hauptthemen umfasst das Immobilien Portfolio Management? Was muss ein Immobilien Portfolio Management Informatikprogramm können?
Nennen sie zwei Hauptthemen sowie vier Fähigkeiten eines Portfoliomanage-ment-Informatikprogramms.
Das Immobilien Portfolio Management umfasst sämtliche Aspekte hinsichtlich Re-porting und Planung von Immobilienportfolios.
Die Systeme beinhalten abhängig von der Ausrichtung des Kunden die folgenden Komponenten:
1) Immobilien-Reporting auf Basis des Systems zur operativen Immobilienverwal-tung (bspw. SAP RE-FX)
2) Ertragsprognose / Vertragsprognose
3) Immobilienbewertung (nach verschiedenen Verfahren wie Ertragswert, Dis-counted Cash Flow, Total Return, Interner Zinsfuss, HGB, IFRS)
4) Planungsannahmen / Parameter
Nennen Sie zwei Immobilien Portfolio Management Informatikprogramme, welche für grosse Immobilienbestände genutzt werden können.
1) Immopac
2) Vitruvius
Weiter Lösungsvorschläge :
• REPM
• SAP
Sie sind Immobilien Portfolio Manager. Ihr Portfolio ist überwiegend auf Wohnlie-genschaften ausgerichtet (Portfolio umfasst CHF 600 Millionen). Sie erhalten von Ihrem Transaktionsmanager eine Seniorenresidenz angeboten mit einem Investiti-onsvolumen von CHF 45 Millionen.
Was muss für Sie erfüllt sein, damit Sie die Transaktion verfolgen? Nennen Sie vier fallspezifische Kriterien (keine allgemeinen Antworten).
1) Stimmt das Objekt mit der Anlagestrategie überein?
2) Wie ist die Nachtfrage nach Wohnungen und Alterswohnungen in der Region?
3) Handelt es sich um eine Betreiberliegenschaft, sprich gibt es einen General-mietvertrag? Wie sind dessen Konditionen (Laufzeit)? Wie wird die Bonität des Generalmieters beurteilt?
4) Entspricht die Rendite den Erwartungen?
Weitere Lösungsvorschläge:
• Wie wirkt sich die Investition auf das Gesamtportfolio aus?
• Wie werden die Umnutzungsmöglichkeiten beurteilt, falls der Generalmieter ausfällt?
