Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

• Unabhängig davon, dass die Rohbaumiete im Mietrecht zu wenig klar definiert ist, kann davon ausgegangen werden, dass sich der Mieter bewusst ist, dass der Mieter das Objekt zum gegebenen Mietzins übernimmt und dies auf seine Kosten ausbaut.
  (Formulierungsvorschlag: Die bauliche Ausgestaltung und die Einrichtungen gemäss Baubeschrieb/Schnittstellenbeschrieb vom (Datum, Anhang) stellen den Grundausbau dar. Dieser entspricht nach übereinstimmendem Willen der Parteien dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand der Mietsache.)
• Tauglich und damit vertragsgemäss ist die Mietsache, wenn diese von dem vom Mieter vorgesehenen Verwendungszweck entsprechend Aus- oder Umgebaut werden kann und dies nicht behindert wird.
• Der Vertragswille der Rohbaumiete besteht darin, dass der Mieter das Mietobjekt im Rohbau übernimmt und bauliche Veränderungen vornimmt, damit das Mietobjekt gebraucht werden kann
• Da der Ausbau, die Amortisation und der Unterhalt vollständig durch den Mieter übernommen wird, ist der Mietertrag gegenüber dem Marktmietzins zu reduzieren.
• Durch den Wertzuwachs des Ausbaus entsteht ein Mehrwert. Bei fehlender schriftlicher Vereinbarung betreffend Rückbau oder entschädigungsloser Übernahme des Mieterausbau ist ein Mehrwert (Substanz- oder Ertragswert) geschuldet.
  (Formulierung bei ordentlicher Kündigung vor Ablauf der kalkulierten Amortisationszeit:→ Wird die Option nicht ausgelöst, verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter den Betrag für den mieterseitigen Ausbau von CHF ………., welcher linear auf x-Jahre abgeschrieben wird, zu entschädigen. Investitionen welche über den vertragsgemässen Endausbau hinausgehen lösen grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus.

• Vereinbarung, dass der Mietzins einem bestimmten Prozentsatz des Umsatzes entspricht
• Umsatz ist zu definieren (z.B. sämtliche Einnahmen aus dem Geschäftsbetrieb des Mietobjektes inkl. E-Shop, abzüglich Mehrwertsteuer, Rabatte und Retouren)
• Festlegung Abrechnungspflicht und -frist seitens des Mieters
• Regelung Untervermietung / Übertragung
• Festlegung Einsichtsrecht des Vermieters in die Abrechnung (Bilanz und Erfolgsrechnung etc.
• Regelung Geheimhaltungspflicht
• MZ kann nicht nach den Kriterien von OR 269 ff. auf Missbräuchlichkeit überprüft werden
• andere Erhöhungsgründe können nicht geltend gemacht werden
• wird ein Mindestmietzins vereinbart, unterliegt dieser den gesetzlichen Mietzinsregeln

• Einigung über alle wesentlichen Elemente bereits stattgefunden (Objekt, Mietzins, Dauer)
• Die einseitige Ausübungserklärung durch den Mieter bewirkt eine Weiterführung des Vertrages

Formulierungsvorschlag echte Option
Der Mieter hat das Recht, die Verlängerung der festen Vertragsdauer (die am 30.09.2025 endet) einmal um weitere fünf Jahre zu verlängern, das heisst bis zum 30. September 2030. Wenn der Mieter von dieser Option Gebrauch machen will, so hat er diese dem Vermieter spätestens zwölf Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer mit eingeschriebenem Brief mitzuteilen.

• Die Weiterführung des Vertrages ist vom Willen der Parteien bzw. von der Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile (insbesondere Mietzins) abhängig
• Bei Uneinigung und Weiterführung gilt das Mietverhältnis als unbefristet (LIK nur zu 40% überwälzbar, Anpassung an Referenzzinssatz)

Formulierungsvorschlag unechte Option
Wird das Optionsrecht ausgeübt, so ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins auf den Beginn der Optionsdauer den dannzumal herrschenden Orts- und quartierüblichen Verhältnissen anzupassen (Einigung muss bis Beginn Option stattfinden).

Der Mieter ist verpflichtet, das Ladenlokal während den normalen Landenöffnungszeiten geöffnet zu halten und das Geschäft während dieser Zeit entsprechend dem vorgesehenen Zweck zu betrieben. Im Falle der Nichteinhaltung dieser vertraglichen Pflicht hat der Mieter dem Vermieter sämtliche ihm dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen

Oder

Im Falle der Nichteinhaltung dieser vertraglichen Pflicht hat der Mieter dem Vermieter eine Konventionalstrafe in Höhe von …………… zu entrichten.

Das Gleiche kann auch als Konkurrenzfreihalteklausel (Vermieter darf kein gleiches Geschäft mit gleichem Sortiment an einen Dritten vermieten

oder einer Konkurrenzklausel dass der Mieter nicht in der Branche oder im Sortiment der übrigen Mieter tätig werden darf

Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder undurchführbar sein oder nach Vertragsschluss unwirksam oder undurchführbar werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unberührt. An die Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung soll diejenige wirksame und durchführbare Regelung treten, deren Wirkungen der wirtschaftlichen Zielsetzung am nächsten kommen, die die Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgt haben. Die vorstehenden Bestimmungen gelten entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.

• Der Vermieter von Geschäftsräumen hat für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an beweglichen Sachen (OR Art. 268)
• Der Vermieter stellt beim Betreibungsamt ein Gesuch für die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses am Ort der gemieteten Sache
• Betreibungsbeamte erstellt ein Retentionsverzeichnis
• Betreibungsferien und Rechtsstillstand kommen hier nicht zur Anwendung
• Retentionsverzeichnis wird beiden Parteien zugestellt
• Der Gläubiger muss innert 10 Tagen die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten
• Zustellung Zahlungsbefehl „Faustpfandbetreibung gem. Retentionsverzeichnis“, Einsprache 10Tg. Zahlungsfrist 30Tg.
• Verwertungsbegehren durch den Gläubiger
• Verwertung
• Deckung der Schuld / Pfandausfallschein
• Der Mietzins des Monates in dem retiniert wird, zählt zum laufenden Halbjahreszins

• Gemäss OR kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf eine dritte Person übertragen werden (Zwingend)
• Vorsicht bei Anzeichen auf Hand- oder Schlüsselgeld
• Es erfolgt keine Rücknahme des Mietobjektes
• Der ausziehende Mieter haftet maximal 2 Jahre solidarisch 

• Fehlende Kreditwürdigkeit / Zahlungsfähigkeit
• Schlechter Ruf
• Risiko von Konkurrenz anderer Mieter
• Fehlende Bewilligungspflicht
• Änderung Nutzungszweck, beabsichtigte Änderung Gebrauchszweck

nur als Info.

nur als Info.

• Gegebene Mietzinse; Mietzinse, welche sich auf Grund der Orts- und Quartierüblichkeit ergeben (EHP, Bastelräume, Gewerbeobjekte)
• Kalkulierte Mietzinse (Mietzins pro Kalkulationseinheit) - Kalkulationsfläche bestimmen (KF)

Mietzinseinnahmen (Sollertrag) x 100 / Anlagekosten

Definition Anlagekosten: Kaufpreis oder Land- und Baukosten, Investitionen

Nettoertrag x 100 / Anlagekosten oder Verkehrswert

Definition Nettoertrag: Sollertrag abzüglich Leerstand/Debitorenv./Liegenschaftskosten etc.

Nettoertrag x 100 / Eigenkapital teuerungsbereinigt

• Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen
• Die Bruttorendite soll das investierte Eigenkapital verzinsen, die Kapital-, die Betriebs- und die Unterhaltskosten decken
• In der Praxis üblich und damit zulässig wird ein Satz angewendet, der jeweiligen Referenzzinssatz um nicht mehr als 2% übersteigt
• Die Bruttorendite dient zur Berechnung des Anfangsmietzinses (unmittelbar nach der Erstellung) sowie zur Berechnung allfälliger Vorbehalte (Reserven)

Die «Mietrechtliche»-Nettorendite wird in folgenden Fällen angewendet:
- Handänderung
- Wesentliche Veränderung der Verhältnisse
- Mietzinsgestaltung auf den ersten Kündigungszeitpunkt eines Vertrages mit Index- oder Staffelklausel
- Einwand gegen ein Herabsetzungsbegehren des Mieters
- Einwand des Mieters gegen Mietzinserhöhung bei Wiedervermietung

• Der Mieter kann den Anfangsmietzins anfechten, wenn der Vermieter den Mietzins erheblich erhöht hat
• Eine Erhöhung um mehr als 10% wird in der Regel als erheblich angesehen, die Berechnungsgrundlagen des bisherigen und des neuen Mietzinses spielen dabei keine Rolle
• Abweisungsmöglichkeit bei allfälligen Einsprachen - ungenügende Nettorendite - Orts- und Quartierüblichkeit 

• 1. Mahnung: ist formfrei und nicht zwingend
• 2. Mahnung: Fristansetzung von 30 Tagen (10 Tage für PP) mit Kündigungsandrohung nach OR 257d eingeschrieben an beide Ehegatten separat.
  Ab Versand 7 Tagen für Zustellung rechnen und dann 30 Tage Zahlungsfrist (spät. Versand am 20. des Monats)
  = eingeschränkte Empfangstheorie
• Kündigung mit Frist von 30 Tagen auf Ende des Monats

OR 257d nur für Mietzins und HK/NK anwendbar. Unterhaltskosten/Kaution/Schadenersatz nicht!

• vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist
  (gültig, sonst gesetzliche Kündigungstermine, allenfalls ortsüblich)
• Kündigung muss immer schirftlich sein (handschriftlich von allen Vertragsparteien unterzeichnet)
• Kündigung durch Vermieter muss ein amtliches Formular aus Beweisgründen eingeschrieben versendet werden. Bei Familienwohnung müssen beide Ehegatten die Zustimmung erteilen. (Alleinerziehend/Konkubinat = keine Familienwohnung.
• Bei ausserterminlicher Kündigung muss ein Nachmieter, welcher solvent, zumutbar und den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Sonst gilt der nächstmögliche Kündigungstermin. Der Mieter haftet auch bis dahin. 

• Zahlungsrückstand: Kündigungsfrist mit 30 Tagen auf Monatsende (OR 257)
• Verletzung der Sorgfaltspflicht: Kündigungsfrist mit 30 Tagen auf Monatsende/Fristlos bei vorsätzlicher, schwerer Schaden.
• Beseitigung Mangel: erhebliche Beeinträchtigung (OR 257f) für Mieter, wenn Vermieter Kenntniss hat, dann fristlos kündigen.
• Wechsel Eigentümer: gesetzliche Frist&Termin (OR 259b)
• Wichtige Gründe: gesetzliche Frist, beliebiger Zeitpunkt 
• Tod Mieter: gesetzliche Frist mit gesetzlichem Termin (OR 266g Abs.1)
• Konkurs Mieter: Fristlos wenn innert Frist keine Sicherheit gewährleistet wird. Frist 7-14 Tagen. Sicherheit muss MZ+HK/NK bis Vertragsende abdecken. (OR 266i)

Voraussetzungen:
- Verletzung Sorgfaltspflicht
- schriftliche Abmahnung
- erneute Verletzung der Sorgfaltspflicht
- Kündigung wenn Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Beispiel: Schwere Beschädigung der Mietsache/Immissionen/Wiederseetzung berechtigte Umbauarbeiten/Verweigerung Zutrittsrecht für Unterhalt/Nutzungsänderung ohne Zustimmung des Vermieters.
= fristlose Kündigung wenn Mietsache vorsätzlich schwerer Schaden zugeführt wird.

• Es gilt die uneingeschränkte Empfangstheorie: wenn die Kündigung zum 1. Mal in Bereich des Empfängers gelangt.
• Formvorschriften: bei Nichteinhaltung gilt diese als nichtig
  - Schriftlichkeit (Vermieter zwingend auf amtlichen Formular)
  - Unterschriften aller Parteine (Vermieter berechtigte Personen)
  - Familienwohnung: Zustellung durch Vermieter separat an beide Parteien 
• Kontrolle Kündigungstermin/Kündigungsfrist: wenn nicht eingehalten, dann Kündigung auf den nächstmöglichen Termin wirksam (OR 266a)
• vorzeitige Rückgabe möglich, kann aber verweigert werden. Mieter muss weiterhin für Pflichten (Mietzins, Pflege und Unterhalt, Mängelmeldung etc.)
• Kündigungsbestätigung durch Vermieter

Postalische Zustellfrist beträgt 1-3 Tage

Fristenlauf: 1. Tag nach fristauslösendem Ereignis (Tag an dem die Frist beginnt, wird nicht mitgerechnet)

• Eingeschränkte Empfangstheorie:
  - gilt als zugestellt, wenn an Empfänger übergeben
  - gilt als zugestellt, wenn bei Post abgeholt
  - bei Nichtabholung, gilt als zugestellt nach 7-tägigen Abholfrist
  
  - Kündigung infolge Zahlungsverzug: Beginn 30-tägige Zahlungsfrist nach Art. 257d
  - Mietzinserhöhung und einseitige Vertragsänderung / 30-tägige Anfechtungsfrist

• Uneingeschränkte Emfangstheorie:
  - gilt als zugestellt, wenn an Empfänger übergeben
  - gilt als zugestellt, wenn Empfänger diese das 1. Mal bei der Poststelle abholen kann
  
  - Kündigung

Anfechtung einer Kündigung:
- Wenn nach Treu & Glauben verstossen
- Begründung auf verlangen des Mieters
- Mit dem Anfechtungsbegehren kann eine Erstreckung verlangt werden

Anfechtbare Kündigungsgründe:
- Vergeltungskündigung: nach 3-jähriger Sperre (aufgr. Schlichtungsverfahren)
- Änderung familäre Verhältnisse
- Zwang Mieter zu Erwerb der Wohnung
- Kündigung wegen Nationaliät/Religion/Parteizugehörigkeit
- während laufenden Verfahren vor Schlichte oder Gericht
- Mietzinsanpassung oder einseitige Vertragsänderung z.L. Mieter
- Kündigung wegen einiger Tage Zahlungsverzug

Die Erstreckung kann verlangt werden, wenn die Beendigung besondere Härte für Mieter darstellt, die durch Interesse des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 

Die Schlichtungsstelle prüft folgende Punkte:
- Umstände des Vertragsabschlusses und den Vertragsinhalt
- Dauer des Mietverhältnisses
- persönliche, familiäre, wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien
- Eigenbedarf des Vermieters und dessen Dringlichkeit
- Verhältnis auf örtlichem Markt für Wohn- und Geschäftsräume

Erstreckung ausgeschlossen bei Zahlungsverzug, Konkurs des Mieters, schwere Verletzung, Sorgfaltspflicht / befristetes Mietverhältnis in Hinblick auf Sanierungsprojekt

- Frist Anfechtung: 30 Tage / bei befristeten MV 60 Tage
- Dauer der Erstreckung: 1. Erstreckung meist 1-2 Jahre (max. 4 für Wohnräume), Gewerbe meist 4 (max. 6 für Gewerberäume)

Wenn der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses die Wohnung verlässt - keine Ausweisung

- Antrag um Ausweisung nach ZPO
- Frist für Stellungnahme innert 10-20 Tage (erstreckbar)
- Antrag zur Vollstreckung durch Vermieter (Schuldenersatz für Mietzinsverlust)

Ausweisungskosten z. L. Vermieter - Abwälzung an Mieter

Mietzins bis zur Wiedervermietung (nächstmöglicher Kündigungstermin) kann Mieter belastet werden.

• Ausweisungsgesuch muss bei Schlichtungsbehördee eingleitet werden (wenn keine Einigung) - vereinfachtes Verfahren vor Mietgericht
• Sachverhalt unbestritten & Rechtslage klar - summarisches Verfahren: Verlangen der Ausweisung beim Einzelgericht

Wenn die Beendigung des Miethältnisses umstritten ist, dann prüft die Schlichtungsbehörde, ob das Mietverhältnis gültig beendet worden ist. 

• Aus dem Begehren muss hervorgehen, dass "Rechtsschutz in klaren Fällen" beantragt wird. 
• Vermieter muss glaubhaft machen, dass Mietverhältnis korrekt beendet wurde (Belege wie Kündigung, Mahnungen etc.)
• Richter ordnet an, dass Mieter die Wohnung in kurzer Frist räumen muss (Mieter kann Einrede erheben)

Alle Personen, welche in Wohnung wohnen in Ausweisungsbegehren aufführen.

Familienwohnung: Auswesiung gegen beide einleiten.

Räumt der Mieter die Wohnung nicht, muss der Vermieter im Vollstreckungsverfahren den Befehl vollziehen.

• Der Mieter hat die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus vertragsmässigen Gebrauch ergibt (OR 267)
• Mieter hat Mietsache sorgfältig zu gebrauchen
• kleinere Mängel hat Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen - während Mietdauer und vor Auszug
• Änderungen ohne Zustimmung durch den Vermieter - Rückbau in den ursprünglichen Zustand
• Vermieter muss Mietsache bei Rückgabe prüfen und Mängel sofort mitteilen (Abnahmeprotokoll)
• Unterschriftverweigerung des Mieters: Protokoll innert 3 Tagen zustellen - sonst verliert Vermieter Ansprüche und Mängelrüge

• Termin sollte mind. 15 Tage vor Abnahme vereinbart werden
• Eventuell Wohnung vorher besichtigen
• Zeitpunkt der Rückgabe gem. AGB des MV

Verspätete Rückgabe durch Mieter: Mieter haftet für Mietzins und Schaden, der dem Vermieter zusteht

Vorzeitige Rückgabe ohne Ersatzmieter: Vermeiter ist verpflichtet Objekt zurückzunehmen/Miete wird nicht von Mietzinspflicht entbunden

Verweigerung Vermieter zur Objektabnahme: Vermieter verwirkt seinen Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens

• Mieter haftet für Mängel und Beschädigungen die entweder auf eine ausserordentliche Abnützung zurückzuführen oder die ans unsachmässigen bzw. vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. (Beurteilung nach paritätischer Lebensdauertabelle)
• Mieter hat Reinigung nicht ordnungsgemäss durchgeführt, ist er verpflichtet und berechtigt eine Nachreinigung durchzuführen sofern er in der Lage ist. (Fristansetzung!)

Normale/ordentliche Anützung: ist mit der Bezahlung des Mietzinses abgegolten.

Übermässige/ausserordentliche Abnützung: Bei Reparatur 100% z.L. Mieter ansonsten Restlebensdauer

Geringfügige Beschädigungen, welche nicht repariert werden: Minderwert

kleiner Unterhalt: z.L. Mieter wenn Reparatur ohne Fachwissen möglich & Kosten nicht höher als ca. 150.00

• Die Mieterschäden sind durch den Mieter bei der Haftpflichtversicherung zu melden.
• Vermieter hat 3 Monate Zeit um Reparaturen vorzunehmen und Rechnungen einzufordern
• Zustandstellung Positionen, welche dem Mieter verrechnet werden
• Verrechnung mit Depot sofern Zustimmung von Mieter erhalten
• Ist der Mieter mit der Schlussrechnung nicht einverstanden, dann muss er dies mit einem eingeschr. Brief am Vermieter mit Begründung melden. Notfalls Schlussrechnung bei Schlichtungsbehörde bestreiten und Rückzahlung Depot verlangen.