Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

private Versicherungsgesellschaften: Als AG oder Genossenschaft organisiert (Mobi, Basler, Zürich etc.)

öffentlich-rechtliche Versicherungen: AHV, SUVA, GVL

Einzelversicherung: einzelne Personen oder Sachen

Pauschalversicherung: versicherte Gegenstände werden pauschal zusammengefasst, z.B. Hausratversicherung

Kollektivversicherung: Mehrere Personen oder Objekte im gleichen Vertrag z.B. betriebliche Unfall- und Krankenversicherung

Freiwillig: Privathaftpflicht, Lebensversicherung, Rechtsschutzversicherung

Obligatorisch (gesetzliche Pflicht): Krankenversicherung, AHV, Motorfahrzeughaftpflicht, Gebäude, Feuerversicherung

Neuwertversicherung: Ersatz gleiche oder gleichartige Sache zu aktuellem Neuwert, ungeachtet der Altersentwertung

Zeitversicherung: Wert der Sache zu bestimmten Zeitpunkt = Neupreis abzgl. Wertminderung infolge Alter und Anützung

Erstrisiko: maximale Entschädigung unabhängig von Zeit- und Nennwert i.d.R. Diebstahl, Reisegepäck etc.

Versicherungssumme: Summe der Versicherer max. pro Schadenfall gem. Vertrag zu leisten hat.

Wenn Versicherungssumme niedriger ist als der Versicherungswert.

Bei Schaden: Entschädigung anteilsmässig im Verhältnis der Versicherungssumme zum Versicherungswert.
Versicherungssumme CHF 200'000
abzgl. Ersatzwert CHF 280'000
= Schaden CHF 80'000 (71%)

Entschädigung 71% von 80'000

Folgen: Leistungskürzung/-verweigerung bei Verletzung der gesetzlicher oder vertraglicher Vorschriften (Grobfahlässigkeit)

Schadenersatzansprüche gegenüber betreffender Person geltend machen

Versicherungsantrag unterschrieben (Versicherungsnehmer 14 Tage an Antrag gebunden

• Kündigung i.d.R. spät. 3 Monate vor Vertragsablauf
• Ausserordentliche Kündigung:
  - Prämienerhöhung: Bekanntgabe spät. 25 Tage vor Fälligkeit neuer Prämie = Kündigung bis letzter Tag Prämienfälligkeit möglich
  - Handänderung: Versicherungsvertrag geht auf neuen Eigentümer über = kann innert 30 Tage nach Handänderung abgelehnt werden
  - Kündigungsfrist durch Versicherung = 14 Tage
• Nach Schadenfall:
  - innert 14 Tagen nach Schadenzahlung
  - auch Versicherungsgesellschaft kann nach Schadenfall kündigen

Die Verjährungsfrist beträgt 2 Jahre und beginnt am Tag des Ereignisses

• Bewusste Veränderung der Mietsache
• Wiederherstellung ursprünglicher Zustand
• Abnützungsschäden
• übermässige Beanspruchung (planmässig)
• Allmähliche einwirkung von Rauch und Freuchtigkeit (Kettenraucher, Unterlassung von Lüften)
• Schäden infolge eindrinung Wasser durch offende Dachlucke
• Mietzinsausfall aufgrund unbezahlter Mietzinse

Versicherungsnehmer:
- Schaden unverzüglich melden
- beschädigten Gegenstand nicht verändern
- Pflicht zur Schadenminderung

Versicherer:
- sofortige Handlung damit Geschädigter von Veränderungsverbot befreit wird
- Schadenabschätzung
- Leistung gemäss Police erbringen

• Privathaftpflicht
• Hausratversicherung (Gegenstände im Haus, die nicht Gebäudebestandteile sind)
• Wertsacheenversicherung (Diebstahl, Einbruch, Wasser, Feuer, Verlieren, Zerstörung, Beschädigung)
• Diebstahlversicherung

• Haftpflicht, Werkeigentümerhaftung
• Gebäudeversicherung (Elementar, Feuer, Wasser)
• Sachversicherung (Wasser, Gals, Einbruch, Diebstahl, Vandalismus etc.)
• Sozialversicherung Hauswart (AHV, BVG, NBU)

Im Bauwesen:
- Bauwesenversicherung
- Bauherrenhaftpflicht
- Baugarantie

Firmen:
- Betriebsversicherung (Inventar, Unterbruch, Transporte etc.)
- Betriebsberufshaftpflicht (Personen, Sachschäden)

gedeckte Schäden:
- Feuer
- Elementarschäden (Hochwasser, Überschwemmung, Sturm über 75kmh, hagel, Lawinen, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag, Erdrutsch

7 Kantone haben keine kantonale Gebäudeversicherung:
G Genf
U Uri
S Schwyz
T Tessin
A Apenzell IR
V Wallis
O Obwalden

Ausser bei Genf, Tessin und Wallis ist die Gebäudeversicherung obligatorisch.

Bei Feuer und Elementarschäden ist der Neuwert versichert

• Schaden verursacht durch Bodenssenkung, schlechter Baugrund, mangelnder Gebäudeunterhalt, Unterlassung Abwehrmassnahmen, Schneerutsch von Dächern, Grundwasser
• Wasser aus Stauseen, künstliche Wasseranlagen, Rückstau Kanalisation
• Betriebs- und Bewirtschaftungsschäden (Hoch- und Tiefbauten, Stollenbauten, Gewinnung Stein)
• Erdbeben / vulkanische Eruptionen
• Kriegerische Ereignisse
• Innere Unruhen

setzt sich zusammen aus:

• Versicherungsprämie: basiert auf Gebäudeschatzung
• Brandschutzabgabe: Finanzierung des präventiven und abwehrenden Brandschutz durch Feuerpolizei und Feuer

Wasserversicherung:
- Wasser aus Wasserleitungen
- Regen/Schnee/Schmelzwasser vom Dach und aus Ablaufrohren
- Rückstau aus Abwasserkanalisation und Grundwasser
- Ausfliessen von Öl aus Tankanlagen
- Zusätzlich meist noch Frostschäden (Ausgenommen: schlechter Baugrund, offende Dachluken, mangelhafter Unterhalt)

Glasversicherung: 
- Bruchschäden an Gebäudeverglasung, Sanitäreinrichtungen, Kosten Notverglasung

Einbruchdiebstahl: 
- Kosten für Schlossänderungen, Nottüren, Notschlösser, Gebäudebeschädigungen

Deckung:
- Entschäigung an Geschädigten
- Abwehr unberechtigter oder übersetze Ansprüche

Schadenursachen:
- Glatteis auf Zugangsweg und Treppen
- ungesicherte Luken und Schächte
- Losgelöste Ziegel
- Unfall mit Türen und Tore
- Undichter Heizöltank

Deckungssumme: mind. 5 Mio. (besser 20-50 Mio.)

• unvorhergeschehene Beschäigung / Zerstörung während der Bauzeit
• Neubau, Umbau, Sanierung, Renovation
• Selbstbehalt meist 1'000 kann aber erhöht vereinbart werden
• Prämie wird i.d.R. auf Handwerker verteilt
• Deckung:
  • schlechter Baugrund
  • abnormale Witterungsverhältnisse
  • Eindringung / Auslaufen von Wasser
  • Fehler/Ungeschicklichkeit Handwerker/Unternehmer
  • Böswilligkeit/Diebstahl/ Vandalismus

• Als Bauherr gesetzlich und kausal haftbar für Sachschäden an Grundstücken und Gebäuden von Nachbarn und Personenschäden verursacht durch Bautätigkeiten
• Bei Gesamtbausaumme ab 100'000 empfehlenswert (vorher meist in Gebäudehaftpflicht)
• Abwehr unbegründeter Ansprüche
• Versicherungssumme sollte 10-20 Mio decken
• Selbstbehalt beträgt meist 1'000

• gute Allgemeinbildung
• einwandfreien Leumund
• fundiertes Fachwissen
• psychologisches Geschick
• Organisationstalent
• kostenbewusstes Denken
• Fähigkeit zu führen und motivieren
• Verständnis für wirtsch. Zusammenhänge
• Wille Neues zu erlernen

• Pflege und Reinigung allgemeiner Teil
• technische Wartung der Liegenschaft
• Bindeglied zwischen Mieter und Bewirtschafter
• Kontaktperson zu Handwerker und Lieferanten
• Aufgabengebiet Betrieb und Unterhalt
• Überwachung, Kontrollen, Optimierungen, Reinigung, Gartenpflege, Rep. Schlichter, Ansprechperson

• Fachmann Betriebsunterhalt (3-jähr. Lehre)
• Berufsprüfung (Hauswart, Gebäudereinigungsfachmann, Instandstellungsfachmann)
• Höhere Fachprüfung (Hausmeister, Instandstellungsleiter)

• Arbeitsgrundlage für Hauswart und Verwaltung
• verbindlich und sollte schriftlich sein
• Hilfe für Verwalter zur Kontrolle des Hauswartes
• dienst als Grundlage zur Kalkulation des Hauswartlohns

• Eingang, Treppenhaus, Liftvorplatz
• Wasch- und Trocknungsräume
• Vorplätze Mieterkeller
• Vorplätze Estrich
• allgemeine Dachterrasse / Dachrinne
• Fenster allgemeine Gebäudeteile
• Lichtschächte
• Container- und Abstellplätze
• Autoeinstellhalle

• Rasenpflege
• Zugangswege unterhalten
• Rabatten jäten, Pflanzen ersetzen, bewässern
• Büsche und Bäume pflegen
• schnee- und Eisreinigung (Winterdienst)

• Betrieb Anlage: Wartung Heizung, Lüftung, Klimaanlage
• Reparaturen/Wartung: Geräte, Beleuchtung, Ersatz Filter, Bereitstellen Container

• Geschätzer Stundenaufwand x Stundenansatz (CHF 25-35) abzüglich Sozialversicherungsbeiträge
• Zur Ermittlung der HW-Aufwendungen sind Arbeitsbeiträge sind die Sozialleistungen zu berücksichtigen
• Faustregel CHF 45-55 je Wohnung und Monat (massiver Einflussfaktor für die Umgebung)

• teurer
• keine Unterhaltskosten für Maschinen
• Lohn gemäss Arbeitsmarkt, Alter, Ausbildung und Erfahrung

Innenreinigung (Treppenhaus, Nebenräume UG, Eingangsbereich
= Zeitaufwand pro Monat und Wohnung ca. 1-1.25h bzw. CHF 30-35

Umgebungsarbeiten (Rasenpflege, Lauben, Winterdienst, Garagenreinigung, Beetenpflege
- Grünflächen CHF 20-25 pro 100m2
- Hartbeläge CHF 10-15 pro 100m2
- Zuschläge am Hang und hohe ästetische Anforderungen

• einfacher Auftrag
• ist selber für die Abrechnung der Sozialleistungen verantwortlich

• Vertragsparteien
• zu betreuende Liegenschaft
• Beginn/Dauer/Kündigung
• Entschädigung
• Ferien, Stellvertretung
• Sozialleistungen
• Arbeitszeit
• Beilagen (Pflichtenheft, Inventarliste, schlüssel
• Ort, Datum, Unterschrift

Personen ohne CH-Pass:
- Quellensteuer
- Arbeitsbewilligung udrch AMIGRA

Mitarbeit Ehemann/-frau:
- ebenfalls als Vertragspartei aufführen und versichern