Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
Kartei Details
| Karten | 358 |
|---|---|
| Lernende | 46 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Recht |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 07.04.2019 / 06.08.2024 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20190407_immobilienbewertung_inkl_nachhaltigkeit
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Was ist der Unterschied zwischen den beiden SIA Vorschriften (SIa116/416)
Die SIA-Norm 116 entspricht einer alten Norm. Diese wird jedoch noch in vielen Institutionen verwendet. Die SIA-Norm 116 rechnet noch mit Boden-, Dach- etc. Zuschlägen. Das heisst, dass mit der Berechnung der SIA-Norm 116 ein grös-seres Volumen ermittelt wird als mit der SIA -Norm 416 (ohne Zuschläge). Somit wird der Kubikmeterpreis bei der SIA-Norm 116 im Durchschnitt tiefer sein als bei der SIA-Norm 416.
Sie sind im Besitz des Gebäudeversicherungsausweises.
a) Was definiert dieses Dokument und welche Informationen finden Sie darin?
Es definiert die Wiederbeschaffungskosten im Schadenfall. Die Ausweise sind kan-tonal verschieden. In der Regel sind
1) die Baujahre
2) das Schätzungsdatum
3) die m3
4) die Versicherungssumm
darin aufgeführt.
Sie sind im Besitz des Gebäudeversicherungsausweises.
Kann der aufgeführte Wert dem Verkehrswert entsprechen?
Der Versicherungswert entspricht nicht dem Verkehrswert, da einerseits der Land-wert nicht Bestandteil des Versicherungswertes ist (Substanzwert) und bei einer Renditeliegenschaft kein Bezug zum Ertragswert besteht.
Was muss im Rahmen eines Bewertungsauftrages zwingend definiert werden? Nennen Sie bitte mindestens 6 Stichwörter.
1) Bewertungszweck,
2) verlangter Wert,
3) Auftragsformulierung,
4) Stichtag,
5) Vollmacht,
6) Kosten,
a) Sind Altlasten wertrelevant?
b) Wenn ja, wie werden diese allenfalls in der Bewertung berücksichtigt?
a) Altlasten sind für die Bestimmung des Marktwertes wertrelevant.
b) Die Aufwendungen für die Altlastensanierung werden vom errechneten Markt-wert (ohne Altlasteneinbezug) allenfalls diskontiert, abgezogen.
Disclaimer“?
a) Der Begriff Disclaimer wird als Fachausdruck für einen Haftungsausschluss verwendet.
b) Beispiel:
1) Stichtag
2) Verantwortungen und Umfang der Bewertung
3) Haftung gegenüber Dritten
Welche Mindestanforderungen muss ein Schätzungsbericht erfüllen?
1) formell korrekt
2) Konkret klarer Aufbau und Gliederung
3) Logische begründete Annahmen
4) Nachvollziehbar
5) Nachrechenbar
6) gerichtstauglich
Definieren Sie den Begriff Ertragswert und erklären Sie in Worten, wie dieser errechnet wird (keine Formel).
Der Ertragswert ist die Summe von unendlich vielen per Stichtag diskontierten konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.
Er wird mittels Kapitalisierung (Division) des konstanten jährlichen Ertrages mit ei-nem Zinssatz errechnet.
Wann eignet sich die Ertragswertmethode und bei welchen Objekten kann sie angewendet werden?
Grundsätzlich eignet sich die Anwendung der Ertragswertmethode bei allen Ob-jekten, die eine Nutzung erbringen (Ertrag, Mietzins, Eigenmietwert).
1) Renditeobjekte
2) Betriebsobjekte
3) Öffentliche Nutzbauten
Wie lassen sich die vielen Einflussfaktoren in Hauptgruppen unterteilen? (interne und externe Einflussfaktoren)
1) Grundbuch
2) Bau- und Planungsrecht
3) Mietrecht
4) Lage
In der Schätzungspraxis werden diverse Methoden zur Bestimmung des Landwertes angewandt: Landwertbestimmung mit Lageklassen nach diversen Verbänden sowie nach dem Strukturschlüssel von Fierz.
Erklären Sie das Vorgehen bei diesen Methoden.
Bei allen Methoden wird nach einem Schlüssel ein Prozentsatz für den Land-wert ermittelt.
In der Schätzungspraxis werden diverse Methoden zur Bestimmung des Landwertes angewandt: Landwertbestimmung mit Lageklassen nach diversen Verbänden sowie nach dem Strukturschlüssel von Fierz.
Erklären sie die wesentlichsten Unterschiede dieser Methoden
Die Lageklassenmethode wurde von «Nägeli» definiert und entwickelt. Der Strukturschlüssel hingegen wurde von «Fierz» definiert und entwickelt. Bei die-ser Landwertbestimmung, ist der Landwert vom Gebäudeneuwert, bzw. vom Ertragswert vorzunehmen. Bei «Naegeli» geht man hingegen vom Gebäude-zeitwert aus.
Welche Gründe kennen Sie, weshalb ein Mietwert nicht wesentlich vom Mietertrag abweichen kann?
1) Mietrecht setzt Grenzen – mietrechtlich keine Anpassung möglich (z.B. befristete Mietverträge)
2) Potenzial der Liegenschaft ist praktisch ausgeschöpft
Mit welcher Lebensdauer rechnen Sie für:
• Rohbau 1
• Rohbau 2
• Ausbau
• Installation
Geben Sie je eine Bandbreite an.
Rohbau 1 80 - 120 Jahre
Rohbau 2 40 - 60 Jahre
Ausbau 20 - 40 Jahre
Installationen 10 - 20 Jahre
Wie gross ist der Anteil (in %) der einzelnen Gruppen an den Gesamtkosten für ein typisches Mehrfamilien-Wohnhaus?
Rohbau 1 50%
Rohbau 2 20%
Ausbau 20%
Installationen 10%
Was verstehen Sie unter „Reproduktionskosten“?
Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausub-stanz in verbesserungsneutraler gleicher Qualität und mit unveränderten Komfortei-genschaften.
Welche Rolle spielen die Reproduktionskosten in der Bewertung?
Die Reproduktionskosten werden verwendet, um die Rückstellungen für Erneue-rungsarbeiten und die Minderwerte infolge noch nicht ausgeführter Erneuerungen (=technische Entwertung) zu berechnen.
Nach welchen Methoden können die Reproduktionskosten von Bauten und bauli-chen Anlagen berechnet werden?
1) Nach Volumen Bauvolumen x CHF pro m3
2) Nach Flächen Geschossfläche x CHF pro m2
3) Für einzelne Bauteile Bauteil x Kosten pro Bauteil
4) Nach Elementkosten Element x Elementkosten
Weiterer Lösungsvorschlag:
• Als Pauschalkosten Einheit x Pauschalbetrag
Ihr Kunde möchte von Ihnen wissen, welchen Wert diese Nutzungsreserve hat. Erklären Sie, wie Sie den Wert der Landreserve berechnen.
Das Land als Reserve von der übrigen Parzelle getrennt betrachten und z. B. mit der Preisvergleichs- oder der Lageklassenmethode separat bewerten. Der ermit-telte Wert bis zum Nutzungsbeginn diskontiert.
Das bestehende Gebäude weist eine leerstehende Nutzfläche auf. Haben die Leerstände Einfluss auf den Verkehrswert des Gesamtareals? Falls ja, wie berechnen Sie diesen Einfluss?
Ertragsverlust (Rentenverlust) während des Ausfalls berechnen. Mietwert X Leerstandszeit Barwert des Rentenverlusts mit Zinseszinsrechnung berechnen und vom Ver-kehrswert als temporärer Minderwert berücksichtigen.
Wenn Sie nach der statischen Ertragswertmethode rechnen, wo werden die Leerstände berücksichtigt. Geben Sie ein Hinweis zur Grösse des Berech-nungsfaktors.
Grösserer Leerstände können im Mietwert berücksichtigt werden oder auch im Kapitalisierungssatz unter Position Mietzinsrisiko. Normaler Sockelleerstand beim Kapitalisierungssatz max. 0.5 %.
Nennen Sie ein negatives Wertelement, welches bei Industrie- und Gewer-begrundstücke immer geprüft werden muss. Es kann sich entweder im Bo-den oder im Gebäude befinden. Wo finden Sie die Informationen dazu? Wie wird dieser Minderwert oder Wertabzug quantifiziert?
Ökorisiken; Online Kataster der belasteten Standorte oder bei der jeweiligen kan-tonalen Fachstelle, Wertabzug für Entsorgungskosten (CHF x m3)
Welche drei Hauptrenditenkennzahlen sind im Immobilien- und Schätzungswesen für Renditeobjekte von Bedeutung?
Bruttorendite Bruttomietertrag / Verkehrswert x 100
Nettorendite Nettomietertrag / Verkehrswert x 100
Eigenkapitalrendite Nettoüberschuss / Eigenkapital x 100
Erklären Sie den Begriff „Exitwert“.
Der Exitwert (Residualwert) ist der nach Abschluss der Phase 1 bestehende Er-tragswert, der sich aus dem dann zumal nachhaltig erzielbaren Ertrag ergibt. Er wird, wie alle Ertragswerte, mit den folgenden drei bekannten Faktoren berech-net: Geld, Zeit, Zinssatz
Nennen Sie den wichtigsten Werttreiber einer DCF?
Diskontierungssatz
Wann ist eine Sanierung „ertragsneutral“ und wann „ertragswirksam
Ertragsneutral: ohne Wertvermehrung
Ertragswirksam: mit Wertvermehrung > auf die Miete überwälzbar
Wofür kann der WACC in einer Immobilienbewertung eingesetzt werden?
Nettokapitalisierungssatz.
Nennen Sie fünf Zuschläge eines Kapitalisierungssatzes mit deren Bandbreiten (in % der Mieterträge).
1) Betriebskosten 0.1% bis 0.5%
2) Unterhaltskosten 0.5% bis 1.0%
3) Ertragsverluste/Mietzinsrisiko 0% bis 0.5%
4) Verwaltungskosten 0% bis 0.5 %
5) Rückstellungen 0.5% bis 1.0%
Weshalb könnte die landwirtschaftliche Liegenschaft nur einer speziellen
Käufergruppe zugänglich sein?
Wenn die Liegenschaft dem Bäuerlichen Bodenrecht unterstellt ist, muss zwingend ein Landwirtschaftsbetrieb aufrecht erhalten bleiben.
Wie nennt man die Verträge welche für Landwirtschaftsland abgeschlossen
werden?
Pachtvertrag
Wie lange ist die übliche Dauer und warum? Pachtverträge
6 Jahre
Stärkung der rechtlichen Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich derjenigen des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlichen Grundeigentums
Auf welchen Bauzustand weist Modergeruch im Untergeschoss hin?
Worauf ist im Estrich zu achten:
a) bezüglich dem Bauzustand?
b) bezüglich Ausbaupotenzial:
Feuchte Böden und/oder Wände
a) Stellen die auf eine Undichtigkeit der Dachhaut schliessen lassen
b) genügend Stehhöhe, Wärmedämmung, Bauvorschriften
Worauf ist bei der Besichtigung des Ofenhauses aufgrund des schlechten Zustandes
speziell zu achten?
Einsturzgefahr
Unter welcher Datenvoraussetzung darf der Bruttokapitalisierungssatz zur Ermittlung
des Ertragswertes verwendet werden?
Es muss ein Ertrag (Mietwert nachhaltig pro Jahr) für die Liegenschaft vorhanden oder bestimmbar sein.
Weiter sind der Basiszinssatz (Kapitalkosten), die Bewirtschaftungskosten und die Rückstellungen als Zuschläge in % zu bestimmen.
Wie unterschiedlich wirkt sich die Anwendung von Brutto- oder Nettokapitalisierung
auf das Resultat einer Ertragswertberechnung aus? Begründen
Sie Ihre Antwort.
keine Auswirkung, die Resultate sind identisch, wenn mit den gleichen Berechnungsparametern gerechnet wurde.
Begründung: Bei der Nettokapitalisierung werden im Gegensatz zur Bruttokapitalisierung die Kosten für Bewirtschaftung und Rückstellungen als Frankenbetrag vom Bruttomietwert subtrahiert und danach mit dem Basiszinssatz dividiert.
„Verkehrswert ist immer Barwert!“
Wie beurteilen Sie diese Aussage?
Diese Aussage ist falsch. Der Verkehrswert kann auch mit anderen Bewertungsmethoden berechnet werden. Der Barwert kann z.B. auch einen Fortführungswert darstellen.
Was sind „ertragswirksame Investitionen“? Nennen Sie 2 Beispiele.
- Ein- oder Anbau einer Liftanlage an 6 geschossiges Wohnhaus
- Gesamtsanierung einer Liegenschaft.
Welches sind die 3 Berechnungsfaktoren einer DCF?
- Nettoerträge
- Diskontsatz
- Zeithorizont
