Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit

1) In den Kosten der Anpassung der neuen Normen.
2) In der typologischen Obsoleszenz (Gebäude ohne Lift etc.)
3) In der neuen Konstruktionstechniken (Automatisierung etc.)
4) Im Fassadenschmuck, Balkenanlage/Simse und andere Details

1) Klassifizierte Denkmäler
2) Werke, die an einem gefährlichen Ort gelagert sind
3) Seltene Objekte
4) Werke, die auf die spezifischen Wünsche des Besitzers eingehen aber keinen
Käufer finden.

1) Erreichbarkeit
2) Stadt / Land
3) Materialqualität
4) Konstruktionsvolumen

1) Swiss Valuation Standard
2) Swiss Gaap Fer
3) OR

1) Eigenschaft der Liegenschaft
2) Vertragsdauer
3) Lizenzgebühr

• Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT.
• Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG
•  Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV.
•  Verein amtlicher und unabhängiger Schätzer VAS.
•  Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA.

1) Anlagesicherheit / Geldentwertungsschutz
2) Aufwertungsgewinne
3) Steuervorteile
4) Verfügbarkeit laufender Erträge
Weitere Lösungsvorschläge:
Diversifizierung des Anlageportfolios
Ausnützung des Leverage-Effektes

1) Liegenschaftbeschrieb
2) Grundeigentümer und Eigentumsart
3) Dominierte Grundstücke
4) Dienstbarkeiten
Weitere Lösungsvorschläge:
Grundlasten
Vormerkungen
Anmerkungen
Grundpfandrecht

1) Dienstbarkeiten
2) Vormerkungen
3) Anmerkungen

Mietzins: tatsächliche Mietzinse nach Mietvertrag
Mietwert: geschätzter erzielbarer Mietzins pro Jahr

1) Mietrechtl. Verhältnisse (Vertrag)
2) Wirtschaftl. Verhältnisse (Markt)
3) Bauliche Verhältnisse (Objekt)

1) Grosse Räume
2) grosse Wohnung
3) grosser Balkon
Weitere Lösungsvorschläge:
Loft
offene Küchen
keine Raum-Hierarchie
Homeoffice
Parkett
Helligkeit

2-1/2-Zi: 65 m2 NWF
75 m2 BGF
4-Zi: 85 m2 NWF
100 m2 BGF

Übereinstimmung (Schnittstelle, Treffpunkt) von Angebot und Nachfrage

1) Basiszinssatz
2) Zuschläge
3) Korrekturen

Marktverhältnisse wirken auf Zinssatz Eigenkapital und auf die Korrekturen
Gesamtwirtschaftliche Verhältnisse beeinflussen den Zinssatz des Fremdkapitals

Durch Vergleich, ob die Risiken und Kosten (Amortisierung und Unterhaltskosten)
der Abrechnung der Liegenschaften Verwaltung entsprechen.

Feststellen durchschnittliche Beträge für:
Betriebskosten (Steuern, Abgaben, Versicherungen)
Kosten für Unterhalt und Reparaturen
Ertragsverluste, Leerstände
Verwaltungskosten
Vergleichen Durchschnittszahlen tatsächliche Kosten mit den Ertragsan
teilen aus der Zinssatzberechnung
Feststellen Zeitpunkte und Kosten von ertragsbeeinflussenden Investitionen
(für Beurteilung technisches Alter)

Abzinsungsfaktor

Die Zinsen sind hierbei im nach hinein gerechnet, d.h. sie werden vom Kapitalwert
am Anfang des Jahres ermittelt und jeweils am Ende des Jahres zugeschlagen.

Rentenbarwertfaktor

Discounted-Cash-Flow-Modelle sind leistungsfähig, aber sie sind nur so gut wie die
eingegebenen Daten. Wie das Axiom sagt, "Müll rein, Müll raus". Kleine Änderungen
der Eingaben können zu großen Änderungen des geschätzten Wertes führen,
und jede Annahme hat das Potenzial, die Genauigkeit der Schätzung zu beeinträchtigen.

Verkehrswerte gelten grundsätzlich vor dem Versteuern. Vermögens-, Einkommens-
und andere Steuern sind in der DCF-Methode nicht zu berücksichtigen.
Ausnahme : Liegenschaftssteuern welche in den Betriebskosten erfasst werden.

Den Geldfluss muss nicht ändern.
Der Geldfluss muss ohne Teuerung abgebildet werden.

a) Ist ein Prozentsatz des effektiv erzielten Umsatzes eines Betriebes pro Jahr.
b) Die Umsatzmiete wird bei Objekten der Handels-, Gewerbe- und Gastgewerbebranche
vermehrt angewendet.

a) Im Immobilienwesen wird als Vergleichszinssatz der Realzinssatz verwendet,
nämlich der Prozentsatz der um die Teuerung reduzierten Bundesobligationsrendite)
b) Per Stichjahr werden üblicherweise die Jahresdurchschnitte der vergangenen
10 Jahre verwendet, nämlich der 10-Jahre-Durchschnitt der 10-jährigen Bundesobligation
abzüglich des 10-Jahres Durchschnitt der mittleren Jahresteuerung.

Ja, grundsätzlich nicht das Gleiche, Renditen sind nicht Kapitalisierungssätze. Einzig bei Neubauten entspricht der Kapitalisierungssatz der Bruttorendite. Die Rendite, die eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt abwirft, ist nicht
gleich wie der Zinssatz der in einer Bewertung als Berechnungsfaktor eingesetzt wird. Die Differenz entsteht durch zusätzliche Wertelemente, die nach der Berechnung des Ertragswertes zur Wirkung kommen, hauptsachlich durch die Technische Entwertung.

Je höher die Bruttorendite umso grösser die Wahrscheinlichkeit, dass ein grosser
Renovationsbedarf besteht. Liegenschaft wird als Cash Cow genutzt. Wohnbauten
weisen aufgrund der Nachfrage in der Regel einen wesentlich tieferen Wert auf.

Aufgrund des knappen Angebotes und der fehlenden alternativen Finanzanlagen
sind Investoren bereit, eine tiefere Rendite auf dem investierten EK in Kauf zu nehmen.

Nein, ist nicht marktgerecht. Im heutigen Marktumfeld werden gut unterhaltene Wohnliegenschaften zu Bruttorenditen von knapp 3 bis 4.5 % gehandelt. Je nach Lage, Unterhalt und Makrostandort kann dieser Wert noch etwas nach oben wie auch nach unten abweichen.

1) Hohes Risiko
2) aufgestauter Unterhalt
3) Leerstände
4) ältere Liegenschaft

1) PCB
2) asbesthaltiges Eternit

Die SIA-Norm 116 und 416 behandeln Flächen- und Volumenberechnungen

Ja, Anhand der Volumen und Flächen werden die Baukosten (BKP 2) ermittelt