Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 358 |
|---|---|
| Utilisateurs | 46 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Droit |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 07.04.2019 / 06.08.2024 |
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wie wird ein überbautes Grundstück (Land) bewertet?
absoluter Landwert: einsetzen eines Vergleichswertes
relativer Landwert: Lageklasse oder Strukturwert
Nenne drei Beispiele von Immobilien, für die es keinen oder kaum einen Markt gibt.
- Spitäler
-Kirchen
-BErgwerk
-Turnhallen
was ist der Unterschied zwischen Mehrumschung und Landreserve?
Mehrumschwung: Nicht ausgenützter Grundstückteil, der aber nicht separat bebaut werden kann
(zu klein oder schlechte Geometrie) Wert viel kleiner als ordentlicher Baulandwert
Landreserve: Kann bei Bedarf abparzelliert und bebaut werden ordentlicher Baulandwert
Nenne eine Bewertungsmethode, welche vom endtlichen (zeitlichen begrenzten) Mieterträgen ausgeht
Barwertmethode, DCF
Nenne eine Bewertungsmethode, welche unendltich (zeitlich unbegrenzt, ewige) Mieterträge zugrunde liegen.
Ertragswert
Sie bewerten imAuftrag des Verkäufers den Landwert eines unbebauten Grundstückes. Es liegt ihnen ein Projekt des Käufers vor, bei welchem das Grundstück nur teilweise ausgenützt wird.
Welche Art der Bewertung ist hier geeignet und wie gehen Sie dabei vor?
Bewertung mittels Rückwertsrechnung. Da das vorliegende Projekt nur eine teilweise Ausnützung des Grundstückes beansprucht, wäre der resultierende Landwert zu tief. Ensprechend erfolgt die Berechnung anhang einer hypothetischen Baute.
mit welcher methode verifizieren sie den Landwert?
lageklassemoethode
erkläre den unterschied zwischen instandhaltung und instandsetzung
Instandhaltung: Umfasst das Bewahren der Gebrauchsstauglichkeit durch einfache und regelmässige
Massnahmen.
Instandsetzung: Hat das Wiederherstellen der Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit für eine
festgelegte Dauer zum Ziel.
für die bestimmung des Mietwertes von Geschäfts und Gewerberäumen sind gegenüber den Wohnliegenschafen spezielle Kriterien zu beachten. nenne diese
Geschäftslage innerhalb der Ortschaft und des Einzugsgebietes
Lage im Verbund mit weiteren attraktiven Geschäften (z.B. Einkaufszentrum)
Ausbaustandard (Rohbau oder ausgebaut). Im Normalfall sind die Einbauten vom
Geschäftsbetreiber installiert und daher im Mietertrag nicht enthalten
mögliche Bodenbelastung
Raumhöhe
Infrastruktur
bei der bewertung von Gewerbeliegenschafen ist zu beachten, dass Gewerbemietverträge vielfach anders ausgestalltet werden als Mietverträge bei Wohnliegenschaften. Worauf basiert bei Geschäftsmietverträgen der Mietzins?
Indexierter Mietvertrag
bei der bewertung von Gewerbeliegenschafen ist zu beachten, dass Gewerbemietverträge vielfach anders ausgestalltet werden als Mietverträge bei Wohnliegenschaften.
nenne neben der Indexierung weitere wichtige Elemente
Lösung b)
Mindestlaufzeit: mind. 5 Jahre
Anpassungsmechanismus: gemäss Veränderungen des LIK; einmal p.a.
Verlängerungsmöglichkeiten: Einräumung von Optionen (echte / unechte Optionen)
gewerbeobjekte weisen gegenüber wohnliegenschafen oftmals unterschiedliche Merkmale bei der Nutzung der Parzelle auf, ebenso ist die Art des Gebäudes oft anders. Nennen sie zwei typische merkmale zur Nutzung der Parzelle sowie zur Art des Gebäudes
Parzelle:
Mittelgrosse bis sehr grosse Areale
Erschliessungen mit LKW und PW notwendig
Grosser Anteil an Verkehrsflächen
Gebäude:
Baurechtlich mögliches Bauvolumen wird oft nicht voll realisiert
Ein- bis mehrgeschossigen Bauten, bedarfsgerechte Flächen und Gebäude-
Höhen
Oft einfache Bauweise; z.B. Stahl, Skelettbauweise.
wie lautet die genau bezeichnung für das Wertergebnis bei einer Schätzung von selbstgenutzen Geschäftsimmobilien?
Fortführungswert
der Berwerter sollte den Liegenschaftsmarkt kennen, da eine Bewertung vor diesem Hintergrund vorgenommen wird. Wie bei den Wohnliegenschaften gibt es auch bei den gewerblich genutzen Immobilien sogennante Treiber im Nachfragermarkt
Was sind die wichtigsten Nachfrage-Treiber?
Stabiler bzw. sich verbessernder Konjunkturverlauf (BIP, Inflation, Arbeitslosigkeit, etc.) des
Landes und/oder der Branche.
der Berwerter sollte den Liegenschaftsmarkt kennen, da eine Bewertung vor diesem Hintergrund vorgenommen wird. Wie bei den Wohnliegenschaften gibt es auch bei den gewerblich genutzen Immobilien sogennante Treiber im Nachfragermarkt
<Beschreibe in der Folge mind. 3 Auswirlungsbereiche davon.
Ansiedelung neuer Betriebe
Erweiterung der Produktionskapazitäten
Erhalt bzw. Schaffung neuer Arbeitsplätze
Stabile bzw. steigende Konsumnachfrage
sie haben eine vor rund 50 Jahren erstellte grossflächige Gewerbeliegenschaft zu bewerten, bei der in dieser Zeit baulich praktisch nichts verändert wurde.
Nenne sie zwei Abklräungsbereiche und was sie konkret prüfen
Bau- und Zonenordnung; Baureglement
Hat sich diese verändert? Besteht ein Nutzungspotential, andere Vorschriften, etc.?
Altlasten
Ist aufgrund der bisherigen Nutzungen/Umnutzungen mit einem Eintrag in den ALVFK /
Altlastenkataster zu rechnen?
Hat dieser Aspekt in Ihre Bewertung einzufliessen? Wenn ja wie?
welche Unterlagen gehörem on der Regel u einer Berwertungsaufgabe
Katasterplan, Grundbuchauszug, Mieterspiegel, Grundrisspläne, Gebäudeversicherungsausweis,
Liegenschaftenabrechnungen, (
welche vorabklärungen und Arbeiten müssen sie vorgenommen haben, bevor sie im Büro mit den eigentlichen Schatzungsarbeiten beginnen können?
- Grundlagen zusammenstellen
- Abklärungen betr. Altlasten
- Bau- und Zonenordnung studieren und Zone festlegen
- Besichtigung des Objektes (unerlässlich)
wer ist für das Einholen, bzw. das Komplettieren der Schatzungsunterlagen verantwortlich?
zuständig. Für einzelne Unterlagen (Bsp: Grundbuchauszüge, Gebäudeversicherungsausweise )
muss die Zustimmung des Eigentümers beigebracht werden.
wie beurteilen sie die Lage in der vorliegenden Schatzung in Bezug auf die Umgebung, die Passantenlage, die Erschliessung mit Öv und den Individualverkehr.
Eigentliches Gewerbegebiet am Rande des Wohngebietes. Je nach Produktion oder Tätigkeit gut. Passantenlage ist bei diesem Objekt nicht relevant. Erschliessung mit Bahn und Bus mit einer vertretbaren Distanz. Guter Zugang mit PW oder LKW. Autobahnanschluss in akzeptabler Distanz.
die Liegenschaft befindet sich gemäss vorliegender Schatzung in der Gewerbezone III. es befinden sich eine Wohnung in dieser Liegenschaf. Ist diese damit dennoch zonenkonform?
In Gewerbezonen sind Wohnbauten grundsätzlich nicht zulässig. Betriebsnotwendige Wohnungen (Hauswart) in Gewerbebauten sind erlaubt. Das Objekt ist damit
in der Gewebezone zonenkonform.
sie beseitzen den Gebäudeversicherungsausweis. was ist der Zwekc dieses Dokumentes
D
er aufgeführte Gebäudeversicherungswert entspricht der von den
Gebäudeversicherungsgesellschaften festgelegten Versicherungssumme. Es sind die
Wiederbeschaffungskosten im Schadenfall. Die Ausweise sind kantonal verschieden. In der Regel sind die Baujahre, das Schätzungsdatum, die Voluminas, die Versicherungssumme darin aufgeführt. Der Versicherungswert entspricht nicht dem Verkehrswert, da einerseits die Landfläche nicht Bestandteil des Versicherungswertes ist (Substanzwert) und bei einer Renditeliegenschaft keinen Bezug zum Ertragswert hat.
welche anforderungen werden an einen schätzer gestellt?
Sorgfaltspflicht, Berufsethik, Schweigepflicht, Fachkenntnisse
welche Gründe führen dazu, dass eine Schätzung erstellt werden muss?
Kauf / Verkauf, Erbteilung, Scheidung, Fiskalische Zwecke, Begründung von Stockwerkeigentum
welche Kennzahlen in einer Schatzung kennen sie?
Bruttorendite, Nettorendite, Mietwert, Preis pro m2 Nutzfläche, Preis pro m2 Grundstückfläche.
erkläre den unterschied zwischen relativen und absoluten Landwert
Definiton absoluter Landwert:
Bekannter oder geschätzter Marktpreis pro m2 oder Gesamtparzellenfläche für unbebautes / voll
erschlossenes Bauland. Wert bei bestmöglicher Nutzung eines Grundstückes.
Definition relativer Landwert:
Landwertanteil für überbaute Parzellen in Abhängigkeit von Gebäudealter, Zustand, Form,
Ausnützung und Erfahrungswerten für vergleichbare Lagen, Gemeinden und Regionen. Wert eines
Grundstückes in Relation zur Bebauung.
was versteht man unter Quantil?
Streuungsindikatoren, die eine statistische Verteilung in gleiche Teile gliedert. Das 50%-Quantil
einer Preisverteilung entspricht dem Median und bildet die Grenze zwischen der teuren und der
preisgünstigen Hälfte der Angebote. Entsprechend markiert das 10%-Quantil die Preisgrenze
zwischen den 10% günstigsten und den übrigen Angeboten, das 90%-Quantil jene zwischen den
10% teuersten und den restlichen Angeboten.
was versteht man unter median?
In der Statistik bezeichnet der Medianwert diejenige Zahl, die gleich viel grössere wie kleinere
Werte neben sich hat. Aus diesem Grund kann er auch als Zentralwert oder als mittlerer Wert
bezeichnet werden.
für die Landwertberechnung werden lageklassen verwendet . wie erfolgt die Berechnung?
6.25 x Lageklasse ./.100 x Ertragswert (Renditeliegenschaft)
für die Landwertberechnung werden lageklassen verwendet . welche Lageklassen kennen Sie?
Es gibt derzeit 10 Lageklassen. Bsp. Lageklassen für Wohnen, Gewerbe, Industrie
für die Landwertberechnung werden lageklassen verwendet welche weiteren Landwertermittlungen kennen sie?
Weitere Methoden: Strukturwertmethode, Residualwertmethode, Vergleichswertmethode
was bedeutet Deomdierung?
Demodierung:
Wörtlich übersetzt: aus der Mode gekommen. Werteinbusse aufgrund von ökonomischen, sozialen
und gesellschaftlichen Veränderungen (z.B. Küchen- & Badezimmerausstattungen, Grundrisse,
neue Nutzungsvorstellungen im Wohn-, aber auch im Bürobereich etc.).
was beudetet teschnische Entwertung?
Jede Bausubstanz altert und entwertet sich infolge Abnützung und Zerfall. Der dadurch
entstehende Minderwert, die sogenannte technische Entwertung, nimmt im Laufe der Zeit stetig
zu. Die technische Entwertung entspricht dem Geldbetrag, der nötig ist, die bestehende
Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne Verbesserungen von
Bauqualität / Komfort etc. und ohne Ertragssteigerung zu bewirken.
wo berücksichtigen sie in der Regel die teschnische Entwertung in der Berechnung, Wie fliesst diese in die Berechnung ein?
In den Baukosten, der Umgebung, den Baunebekosten
Die technische Entwertung wird vom Ertragswert abgezogen.
was verstehen sie an Verlust an Nutzungspotential
Im Gegensatz zur Erneuerung, kann ein Verlust an Nutzungspotenzial nicht mehr behoben
werden. Immobilien bestehen im Wesentlichen aus einer nicht (oder nur sehr aufwändig)
veränderbaren Hülle, mit jahrzehntelanger und meist gut erneuerbarem Innenausbau, mit
wesentlich kürzerer Lebensdauer.
Erkläre Nettokapitalisierung
Bei der Nettokapitalisierung werden die Bewirtschaftungskosten vorgängig vom Bruttomietwert
abgezogen / subtrahiert. Der so erhaltene Nettomietwert wird anschliessend mit dem Basiszinssatz
kapitalisiert.
erkläre Bruttokapitalisierung
Bei der Bruttokapitalisierung wird der Bruttomietwert mit einem vorher zu bestimmenden
Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus dem Basiszinssatz
zusammen, der die Kapitalverzinsung deckt sowie den Zuschlägen für die Bewirtschaftungskosten
(Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko und die Rückstellungen
für grosszyklische Erneuerungen).
nenne 4 arten von Bewirtschaftungskosten
- betriebskosten, unterhaltskosten, verwaltungskosten, Leerstandsrisiko
welche Baunebenkosten kennen sie?
Wettbewerbskosten
Bewilligungen / Gebühren
Muster / Modelle / Vervielfälltigungen / Dokumentationen
Versicherungen
Finanzierungen ab Baubeginn
Bauherrenleistungen
Uebrige Baunebenkosten
MWSt.
Uebergangskonten für Rückstellungen / Reserven / Honorare.
was versteht man unter ökonomischen Horizont
Reine finanzielle mathematische Grösse, Zeitspanne innert welcher 85% des Wertes einer ewigen
Rente generiert werden.
