Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 358 |
|---|---|
| Utilisateurs | 46 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Droit |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 07.04.2019 / 06.08.2024 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20190407_immobilienbewertung_inkl_nachhaltigkeit
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| Intégrer |
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Was sind die grössten Unterschiede von einer Nutzniessung zu einem Wohnrecht
1. Der Nutzniesser darf die Liegenschaft oder Teile davon selbst bewohnen oder vermieten. Der Wohnberechtigte muss die Liegenschaft oder Teile davon ausschliesslich selbst bewohnen.
2. Der Nutzniesser hat recht auf Fremderträge, der Wohnberechtigte nicht.
3. Der Nutzniesser kommt für Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen, grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten auf (ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch). Der Wohnberechtigte kommt für den gewöhnlichen Unterhalt sowie Heiz- und Nebenkosten auf (kleinere Reparaturen – wie Mieter –, ausgenommen sind Schäden durch ordnungsge- mässen Gebrauch).
4. Der Nutzniesser versteuert den amtlichen Wert, den Eigenmietwert bzw. das Einkommen (z.B. Mieterträge) aus der Liegenschaft.
Der Wohnberechtigte versteuert den Eigenmietwert, der Eigentümer den Amtlichen Wert.
Bei einem 8-Familienhaus mit Kleinwohnungen (MFH A) gegenübergestellt mit einem 8-Familienhaus mit sehr grossen Wohnungen (MFH B)….
Beim MFH A ist die Kubikmeterpreise (Baukosten) höher.
Bei einem 8-Familienhaus mit Kleinwohnungen (MFH A) gegenübergestellt mit einem 8-Familienhaus mit sehr grossen Wohnungen (MFH B)….
Beim MFH A sind die MIeten pr m3 NWF höher
Bei einem 8-Familienhaus mit Kleinwohnungen (MFH A) gegenübergestellt mit einem 8-Familienhaus mit sehr grossen Wohnungen (MFH B)….
Beim MFH B sin die Verwaltungskosten höher
Bei einem 8-Familienhaus mit Kleinwohnungen (MFH A) gegenübergestellt mit einem 8-Familienhaus mit sehr grossen Wohnungen (MFH B)….
Beim MFH A ist der Verkehrswert höher
Haben die nachfolgenden aufgeführten Dienstbarkeiten und Grundlasten einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der damit belasteten Liegenschaft?
Unterhaltspflicht an einem schützenswertem Objekt auf einem Miteigentumsgrundstück.
Sie bewerten ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus und einer Ausnützungssreserve von theoretisch 200 m2 Nettowohnfläche. Auswirkung auf die Bewertung?
Die Bruttorendite ist markant höher wegen der Ausnützungsreserve.
Sie bewerten ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus und einer Ausnützungssreserve von theoretisch 200 m2 Nettowohnfläche. Auswirkung auf die Bewertung?
Der Ausnützungsreserve kann vernachlässigt werden
Sie bewerten ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus und einer Ausnützungssreserve von theoretisch 200 m2 Nettowohnfläche. Auswirkung auf die Bewertung?
Die Ausnützungsreserve hat einen direkten Einfluss auf die Kapitalisierung.
Sie bewerten ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus und einer Ausnützungssreserve von theoretisch 200 m2 Nettowohnfläche. Auswirkung auf die Bewertung?
Die Ausnützungsreserve muss separat berechnet und am Schluss der Berechnung aufgerechnet werden.
Nennen Sie uns drei verschiedene Anbieter von hedonischen Bewertungen
1) Fahrländer & Partner
2) IAZI
3) Wüest & Partner
Geben Sie 4 mögliche Bestandteile/Bereiche an, bei der die hedonische Bewertung fehlerhaft sein kann
1) Ausnützungsreserven
2) exotisches Objekt
3) Keine Vergleichswerte (oder wenige)
4) Kleine klare Angaben über Netto- oder Bruttowohnflächen
Würden Sie eine exklusive Villa mit einer überdurchschnittlichen Wohnfläche in einem abgelegenen Dorf im Kanton Uri hedonisch bewerten? Bitte begründen Sie Ihre Antwort
Nein. Bei sehr exklusiven Villen fehlen in der Regel die Vergleichswerte, und es sind zumal teilweise Liebhaberwerte, die bezahlt werden.
Ein/e Kollege/in von Ihnen hat ein Anlageobjekt (wohnen) mit einer Bruttorendite von 7% zu verkaufen.
Ist eine Bruttorendite von 7% bei durchschnittlich guten Wohnobjekten marktgerecht? Bitte begründen Sie Ihre Antwort
Nein, ist nicht marktgerecht. Im heutigen Marktumfeld werden gut unterhaltene Wohnliegenschaften zu Bruttorenditen von knapp 3 bis 4.5 % gehandelt. Je nach Lage, Unterhalt und Makrostandort kann dieser Wert noch etwas nach oben wie auch nach unten abweichen
Ein/e Kollege/in von Ihnen hat ein Anlageobjekt (wohnen) mit einer Bruttorendite von 7% zu verkaufen.
Was könnte man aus einer Bruttorendite von 7% schliessen (2 Pkt.). Geben Sie vier Möglichkeiten an.
1) Hohes Risiko
2) aufgestauter Unterhalt
3) Leerstände
4) ältere Liegenschaft
Nennen Sie drei wichtige Unterlagen um eine Bewertung eines Mehrfamilienhau-ses erstellen zu können.
1) Mieterspiegel
2) Grundbuchauszug
3) Gebäudeversicherungspolice (mit Kubatur)
Erklären Sie den Unterschied zwischen Instandhaltungskosten und Betriebskosten
oder eine einzelne Wohnung in funktionsfähigem und nutzbarem Zustand gehal-ten werden soll.
Beispiele:
- Ersatz der Teppichbodenbeläge in einer Mietwohnung
- Streichen der Wände in einer Mietwohnung
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Beispiele:
- Versicherungen
- Objektsteuern
Nennen Sie vier Beispiel von Immobilien, für die es keinen oder kaum einen Markt gibt.
1) Kirchen
2) Schulhäuser
3) Spitäler
4) Wasserwerke
Erklären Sie die Abkürzung WACC-Methode und was diese beinhaltet
WACC = Weighted Average Cost of Capital oder aber Diskontierungssatz
WACC gewichtet die durchschnittlichen Kapitalkosten des Fremd- und des Eigen-kapitals.
Rechnen Sie anhand der unten aufgeführten Zahlen folgende Renditen aus:
- Bruttorendite
- Nettorendite
- Eigenkapitalrendite
Für die Berechnung können Sie mit folgenden Zahlen rechnen:
- • Anlagekosten CHF 1‘000‘000
- • Mieterträge CHF 65‘000 pro Jahr
- • Bewirtschaftungskosten 20 % von den jährlichen Erträgen
- • Fremdkapital CHF 500‘000 zu 3 %
Bruttorendite= 6.5
Nettorendite= 5.2 %
Eigenkapitalrendite= 37'000 = 7.4 %
Welche Aussagen in Bezug auf die Ertragswertmethode treffen zu?
Mietzinseinnahmen gemäss Mietvertrag sind ausschliesslich
massgebend.
Welche Aussagen in Bezug auf die Ertragswertmethode treffen zu?
Einnahmen und Ausgaben sind zu vernachlässigen.
Welche Aussagen in Bezug auf die Ertragswertmethode treffen zu?
Leerstände werden nicht berücksichtigt.
Welche Aussagen in Bezug auf die Ertragswertmethode treffen zu?
Es muss eine hohe Bruttorendite erzielt werden.
Sie vermieten einem Verwandten Lageräume von 1‘000 m² zu 50% des Marktwertes
(Mietwert CHF 50 pro m²) über die nächsten drei Jahren.
Dies muss in einer Bewertung nicht berücksichtigt werden.
Sie vermieten einem Verwandten Lageräume von 1‘000 m² zu 50% des Marktwertes
(Mietwert CHF 50 pro m²) über die nächsten drei Jahren.
Der fehlende Ertrag nennt man Verlust an Nutzungspotential.
Sie vermieten einem Verwandten Lageräume von 1‘000 m² zu 50% des Marktwertes
(Mietwert CHF 50 pro m²) über die nächsten drei Jahren.
Dieser fehlende Ertag entsprich einem temporären Minderwert.
Sie vermieten einem Verwandten Lageräume von 1‘000 m² zu 50% des Marktwertes
(Mietwert CHF 50 pro m²) über die nächsten drei Jahren.
In einer DCF-Berechnung kann der günstige Mietertrag aufgezeigt werden.
Mit welchen Methoden kann eine Immobilie bewertet werden?
Was bedeutet DCF?
Discounted Cash Flow / Ertragswertverfahren der Investitionsrechnung
Bei welchen Objekten wird die DCF-Methode angewandt – nennen Sie zwei typische
Beispiele.
Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten mit MZ-Einnahmen, etc..
Welche Angaben benötigen Sie für die Berechnung des DCF-Wertes? Nennen
Sie sechs.
1) Mieterträge
2) Leerstände
3) Steuern
4) Versicherung
5) Verwaltungskosten
6) Betriebskosten
Erklären Sie den Grundsatz des Bewertungs-Axiom.
Der Wert eines jeden Gutes bemisst sich nach dem Nutzen, den es in Zukunft
erbringen vermag.
Nennen Sie 4 häufige Gründe für eine Bewertung.
1) Verkauf
2) Erbgang
3) Finanzierung
4) güterrechtliche Trennung
Welche Entwertungen von Liegenschaften kennen Sie.
1) Verlust an Nutzungspotential
2) Aufgelaufener Erneuerungsfonds
3) Temporärer Mehr- oder MIndernutzen
Nennen Sie 3 Beispiele für temporären Minderertrag
1. Aktuell zu tiefe Mieterträge
2. Umbau, d.h. die Vermieter erhalten eine Rückvergütung
3. Temporärer, absehbare Leerstände über z. B. die nächsten 6 Monate
Nennen sie 3 Bewertungsmodelle zur Ermittlung von Landwerten.
1. Residualwertmethode
2. Lageklassenmethode
3. Strukturzahl
Welche 2 Konzepte sind für die Bestimmung des Diskontsatzes verbreitet?
1. Konzept der Opportunitätskosten (Ableitung vom Finanzmarkt)
2. WACC / Konzept der durchschnittlichen Kapitalkosten), Weighted
Average Cost of Capital
3. Ableitung vom Immobilienmarkt
Erklären Sie den Unterschied zwischen dem nominalen und dem realen Zinssatz.
Bei welcher Bewertungsmethode kommen diese zur Anwendung?
Unterschied:
Nominaler Zinssatz: Teuerungserwartung ist nicht berücksichtigt.
Realer Zinssatz: Teuerungserwartung ist im Zinssatz berücksichtigt.
Methode: DCF
Sie müssen das Grundstück des Baurechtgebers (land) aus seiner Sicht bewerten. Das Baurecht endet im Jahre 2088. Der Heimfall erfolgt zu 80% des dannzumaligen Verkehrswert.
Umschreibe und begründe die Auswirkung dieser im Grundbuch eingetragenen Regelung auf die heutige Bewertung des Landes.
Er kann die Baute zu einem Preis von 80% des mutmasslichen Wertes bei Baurechtsablauf
erwerben. Somit fallen ihm 20% der Baute kostenlos zu. Diese 20% sind auf den heutigen
Zeitpunkt abzudiskontieren und dem Verkehrswert aufzurechnen.
oder:
Das Baurecht dauert noch 75 Jahre; aus heutiger Sicht ist das jenseits des wirtschaftlichen
Horizont. Darum kann in diesem Fall der Heimfall vernachlässigt werden
