Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
Set of flashcards Details
| Flashcards | 358 |
|---|---|
| Students | 46 |
| Language | Deutsch |
| Category | Law |
| Level | University |
| Created / Updated | 07.04.2019 / 06.08.2024 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20190407_immobilienbewertung_inkl_nachhaltigkeit
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Was ist in der Bewertungslehre mit dem Begriff „Verlust an Nutzungspotential“
gemeint?
Im Gegensatz zum temporären Minderwert kann ein Verlust an Nutzungspotential nicht mehr behoben werden. Die Immobilie kann nachhaltig nicht mehr ökonomisch optimal genutzt werden. Es resultiert eine Ertrags- und somit Werteinbusse.
Welchen Einfluss hat ein limitiertes Vorkaufsrecht auf den Verkehrswert?
- eingeschränkte Handelbarkeit
- Sollte der Verkehrswert höher sein als der festgelegte Preis im Vorkaufsrecht ist der vereinbarte Preis des Vorkaufsberechtigten massgebend bzw. der aktuelle Immobilienwert liegt maximal beim für den Vorkaufsberechtigten stipulierten Wert.
Sie werden mit der Bewertung einer 10‘000 m2 grossen, unbebauten Landparzelle
in einer städtischen Agglomerationsgemeinde beauftragt, auf welchem eine Generalunternehmung eine Überbauung mit Eigentumswohnungen realisieren will. Listen Sie die wichtigsten Schritte auf, wie Sie eine entsprechende Bewertung mittels
Rückwärtsrechnung angehen würden.
1. Bebaubare Grundstückfläche bestimmen (Grenzabstände, Baulinien usw. beachten)
2. Geschossflächen in m2 berechnen (Ausnützungsberechnung, Gebäudegrundfläche bestimmen mit Annahme eines gängigen Grundrisses, Berechnen der zulässigen Geschossflächen aufgrund der im Bau- und Zonenreglement vorgegebenen Ausnützung usw.)
3. Gebäudekosten und Vorbereitungskosten bestimmen (BKP 2 und 1 festlegen)
4. Bau- und Baunebenkosten berechnen (über Kubatur oder Geschossflächen sowie Zuschlag für Umgebung und Baunebenkosten)
5. Parkierungsmöglichkeiten bestimmen (bestimmen der baurechtlich notwendigen Parkplätze; Aussenplätze oder Einstellplätze in Garage usw.)
6. Ermittlung der möglichen Verkaufspreise (aufgrund Nettoflächen mit aufgrund der Makro- und Mikrolage realistischen Ansätzen je m2 bzw. Einheitspreisen bei der Parkierung)
7. Abzug der gesamten Baukosten von der Summe der Verkaufspreise
8. Abzug der Kosten für Verkauf, Begründung von STWEG etc.
9. Angemessener Abzug für Risiko und Gewinn des Investors/GU
Landpreis je m2 berechnen (Landrestwert dividiert durch Grundstückfläche), welcher mit Angebots- und Vergleichspreisen zusätzlich verifiziert werden kann
Seit
Definiere Landreserve:
Mehrfläche,welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenscahft anderweitig verwendet der sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.
Definiere Ausnützungziffer
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen anrechenbarer Grundstücksfläche und anrechenbarer Bruttogeschossfläche.
Definiere absoluter Landwert
wert bei bestmöglicher Nutzung einesvollerschlossen (unüberbauten)Grundstückes.
Defniere relativer Landwert
Wert eines Grundstücks in Relation zur Bebauung. Landwertanteil für überbaute Partelle in Abhänigkeit von Gebäudealter, Zustand, Form, Ausnützung und Ertragsmöglichkeiten für vergleichbare Lagen, Gemeinden, Regionen.
Defniere Baumassenziffer:
Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kanndas auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden. DIe BMZ bestimmt, wieviele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen.
Definiere Lageklassemethode
Die Lageklassemethodeberuth auf der Erkenntnis,dass zwischen demWert der Baute und dem Wert des Bodens in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht, welches erlaubt, den Landwert in Relation zum Gesamtwert oder zum Wert der Baute zu berechnen.
Welche Arten von Landbewertungsmethoden gibt es?
Gleichsetzung mit dem Kaufpreis
Vergleichswertmethode/Preisvergleich
Definition Verkehrswert:
Der Verkehrswert entspricht demunter normalenVerhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oderpersönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.
Definition Fortführungswert
Der Fortführungswert ist der Wert unter der Annahme, dass die bisherige Nutzung fortgeführt wird (Industrie, Gewerbe, Betreiberliegenschaft)
Definition Liquidationswert
Der Liquidationswert ist der Wert für Konkursobjekte und Nachlassliquidationen
Definition Liebhaberwert
Der Liebhaberwert ist unter der berücksichtigung der Wertzumessung aus persönlichen Gründen
Definition Gebäudeversicherungswert
Gebäudeneuwert, häufig Obligatorium gegen Elementarschäden
Definition Fiskalwert
Wert von spezielle Bewertungssysteme, start reglementiert
Nenne die Einflussfaktoren der Wertermittlung
- Objekteigenschaften
-Politik
-Volkswirtschaft
-Grundbuch
-Mikorlage
-Makrolage
-Recht
Defintion Vergleichswert
Der Wert richtet sich nach den bezahlten Preisen vergleichbarer Objekte
Definition Ertragswert
Der Wert richtet sich nach den Erträgen und Aufwendungen
Definiere Bewertungs-Axiom
Der Wert eines jeden Guts bemisst sich nach dem Nutzen, den es in Zukunft zu erbringen vermag.
Zähle die Hauptgruppen des BKP's auf
0 Grundstück
1 Vorbereitungsarbeiten
2 Gebäude
3 Betriebseinrichtung
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
6,7,8 Reserven
9 Ausstattung
Was beinhaltet BKP 1 Vorbereitungsarbeiten?
-bestandesaufnahmen, Baugrunduntersuchungen
-Räumung, Abbrücke, Demotagen
-Sicherung, Provisorien
- Anpassung an bestehende Bauten, Leitungen, Verkehrsanlagen
-Spezielle Fundationen, Baugrubsicherungen, Grundwasser
-Honorare
Was beinhaltet BKP 0 Grundstück?
- Erwerb
- Handänderungskosten
- Abfindung, Servitute
- Finanzierung vor Baubeginn
- Erschliessung ausserhalb Grundstück
- Honorare
Was beinhaltet BKP 2 Gebäude?
- Baugrube
- Rohbau 1+2
- Ausbau 1+2
- Honorare
Was beinhaltet BKP 3 Betriebseinrichtung?
- für spezielle Nutzung
- Fest mit dem Gebäude verbunden
Was beinhaltet BKP 4 Umgebung?
- Terraingestaltung
- Gartenanlage
- Kleinere Trassenbauten
- Kleinere Kunstbauten
- Kleinere Untertagbauten
- Honorare
Was beinhaltet BKP 5 Baunebenkosten?
-Wettbewerbskosten
-Bewilligungen, Gebühren
-Muster, Modelle
- Versicherungen
- Finanzierung ab Baubeginn
- übrige Baunnebenkosten
-MWST
-Rückstellunegn
Wie hoch liegen die Referenzpreise der Baukosten BPK 2 für Einfamilienhäuser?
normal (m3) 600-800 / (m2) 3'100-5000
villa (m3) 800- 1100 / (m2) 5000-6000
Wie hoch liegen die Referenzpreise der Baukosten BPK 2 für Mehrfamilienhäuser?
miete (m3) 600-700 / (m2) 2600-3100
eigentum (m3) 750-850 / (m2) 3300-3700
Wie hoch liegen die Referenzpreise nach PKB 2 bei Geschäftshäuser?
normal (m3) 750-850 / (m2) 3200-3700
Welche Ertragswertmethoden gibt es?
Klassische Methode: Bruttoeinnahmen / Nettoeinnahmen
Dynamische Methode: Barwertmethode / DCF Methode
Welche Berechnungsgrössen gibt es bei der Ertragswertmethode?
- effektiver Mietertrag
-nachhaltiger Mietertrag
- Bewirtschaftungskosten ( Betriebskosten:4-8% / Unterhaltskosten 6-15% / Verwaltungskosten 3-7 % / Mietzinsrisiko 0-6%)
- Rückstellungen (7-15%)
-Nettomietertrag
Hat ein Zinssatz Einfluss auf den Verkehrswert?
hat ein Zinssatz einfluss auf die Finanzierung?
welche Methoden gibt es für die Festlegung des Zinssatzes (ertragswertmethode)?
- langfristiger durchschnittlicher Referenzzinssatz, angepasst an die aktuellen und zu erwartenden Verhältnisse
- Durchschnittssatz für Bundesobligationen 20-30 Jahre, Zuschlag für objektspezifisches Risiko und Bonität
- angelsächsische Praxis: durschnittliches Kosten Fremd- und Eigenkapital (70% -30%)
Welche Aufgabe hat der Zinssatz bei der Berechnung der Ertragswertmethode?
-Abzinsung künftiger Mietzinseinnahmen
- Berücksichtigung Risikoprämie
- Vergleichsrendite mit änhlicher Anlage, deshalb keine Teuerung
Wie sieht eine Bruttokapitalisierung aus?
Brutto-Mietertrag p.a.
Basisizinssatz
Zuschläge: Bewirtschaftungskosten, Rückstellunegn
= Kapitalisierungssatz
Wie sieht eine Nettokapitalisierung aus?
Nettomietertrag mit Basiszinssatz:
Bruttomietertrag pa.
./. Bewirtschatungskosten
./. Rückstellungen
= Nettomietertrag
Was beinhaltet der Zuschlag bei der Kapitalisierung?
Betriebskosten
Verwaltungskosten
Instandhaltungkosten
Rückstellungen
Mietzinsrisiko
Was ist der unterschied zwischen der klassischen Etragswertmethode und der Barwertmethode?
die Barwertrechnung geht von einer zeitlichen begrenzten Sichtweise aus.(Kapitalisierung mit dem Rentenbarwertfaktor)
Die klassische Etragswertmethode rechnet "ewig". (Brutto- Nettokapitalisierung mit Basissatz)
