Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit

Quartierplanverfahren

- Die subventionierten Wohnungen werden vergünstigt dank Darlehen oder Beiträgen der öffentlichen Hand.
- Je nach Bestimmungszweck werden die Wohnungen an Familien, Personen über 60 Jahren, Jugendliche, Behinderte oder alleinstehende Personen vermietet.
- Die Wohnungen sind ausschliesslich für Personen mit kleinem Einkommen reserviert.
- Das Büro für Wohnbauförderung kontrolliert periodisch die Einhaltung der Subventionsbestim-mungen. Diese beinhalten Vorgaben zu Mindestbelegung der Wohnung, sowie zu Einkommen und Vermögen der BewohnerInnen.

Meistens umfasst ein Wohnrecht eine günstigere Nutzung einer Wohneinheit im Vergleich zum Marktzinsniveau. Somit führt ein Wohnrecht während seiner Gültigkeitsdauer zu einem tieferen Verkehrswert.

Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert)
Preisvergleich (absoluter Landwert)
Hilfsmethoden:
Lageklassen-Methode (relativer Landwert)
Rückwärtsrechnung aus Ertragswert
Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen

- Restdauer des Wohnrechts
- Alter der wohnrecht berechtigten Person
- Mietzinsansatz des Wohnrechts
- Zustand der Wohnung/Renovationszyklus

Barwert-Methode
Zeitlich begrenzter Wert

Mortalitätstabelle / Mittlere Lebenserwartung
Stauffer/Schaetzle

- Wenn das Grundstück an einem deutlich überdurchschnittlich attraktiven Ort gelegen ist
- an einem deutlich unterdurchschnittlich attraktiven Ort;
- Unternutzung

DCF (Discounted Cash Flow):
Die Berechnung ermöglicht eine genaue Abbildung der zukünftigen Cash Flows und berücksichtigt diesen periodengerecht. Dabei wird der Barwert sämtlicher Ein- und Ausgaben ermittelt. Die detaillierte Prognose erfasst in der Regel 10 Jahre. Der Zeitraum danach wird kapitalisiert und auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert. Die Summe aller diskontierten Cash Flows (jedes Jahr im präzisen Prognosehorizont) ergibt den DCF Wert oder Marktwert.
Statische:
Direkte Kapitalisierung von jährlichen Konstanten und während einer unbefristeten Dauer erzielbaren Erträgen.

Befristetet Nutzung / Wertelemente
1. Nutzungsdauer
2. Baurechtszins (Anpassungsmodalitäten)
3. Heimfallentschädigung

Pachtvertrag

6 Jahre
Stärkung der rechtlichen Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich derjenigen des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlichen Grundeigentums

1. Einfordern der relevanten Unterlagen
2. Besichtigung des Objektes
3. Bewertung der Liegenschaft mit der entsprechender Methode
4. Plausibilisieren des Resultates mittels Vergleichswerten
5. Ausarbeiten des Gutachtens
6. Übergabe der Gutachtens mit mündlichem Erläuterungen

Wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Ausbauten nach Ablauf des Mietverhältnisses an den Vermieter (Eigentümer) übergehen

Wird der Marktwert gesucht wird der Mietwert eingesetzt.
Wird der Fortführungswert gesucht, setzt man die effektiv fliessenden Erträge ein.
Begründung: Beim Fortführungswert wird der Wert der gegenwärtigen Nutzung ungeachtet des möglichen Potentials berechnet. Beim Marktwert wird das Potential in der Berechnung mit einbezogen

Wenn eine Liegenschaft eine bestimmte Zeit nicht Marktkonform genutzt werden kann

Während der Sanierung einer Renditenliegenschaft muss mit Mietzinsreduktionen und/oder Mietzinsausfällen gerechnet werden.

Barwertmethode: Abzug der diskontierten Mietzinsdifferenz SOLL und IST während einer bestimmten Zeit vom Ertragswert (Barwert)
DCF-Methode: Senken der Mietwerte während des definierten Zeitabschnitts.

Berechnungsarten Rückstellungssaldo und Rückstellungsmanko

- Abbau- und Deponiegrundstücke
- Mehrfamilienhäuser (Renditeobjekte)
- Bürogebäude
- Läden
- Produktionsgebäude
- Gastgewerbe

- Nettoerträge
- Diskontsatz
- Zeithorizont

Bei der Residualwertmethode ergibt sich der Wert mittels Rückwärtsrechnung aus dem Ertragswert oder Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionen.

Durch die Sensitivitätsanalyse ("Verfahren kritischer Werte") wird ermittelt, welche Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit einer Investition bzw. einer Anlage bedeutsam sind und daher besonders sorgfältig überwacht werden müssen. Dabei werden kritische Werte festgestellt, die nicht über- oder unterschritten werden dürfen, wenn die Wirtschaftlichkeit nicht gefährdet werden soll. Sie stellen das als zulässig erachtete Schwankungsintervall dar. Es soll erkannt werden, bei welchen kritischen Werten aus einer vorteilhaften eine nicht mehr vorteilhafte Anlage wird.

Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert)
Preisvergleich (absoluter Landwert)
Hilfsmethoden:
Lageklassen-Methode (relativer Landwert)
Rückwärtsrechnung aus Ertragswert
Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen

Bauland ist neu mit einer Einheit zu bebauen
Landreserve ist ein nicht ausgenützter Anteil zu einem bebauten Grundstück
z. B. für einen Anbau.

Mietwert + Konsumtiven Nutzen – Bewirtschaftungsaufwand- Frendkapitalkosten
ergeben den Liegenschaftenertrag mit Nutzniessung und konsumtivem
Anteil
Barwertfaktor von 4.55
ergibt den Kapitalwert

Verwaltungskosten, Gebühren, Versicherungen, Periodischer Unterhalt,
Mietzinsrisiko

Verkehrswert unbelastet
Abzinsung Verkehrswert EFH um Wartefrist z. B. 5 Jahre +1 Jahr Kündigung und
Räumung.
= Verkehrswert mit Berücksichtigung der Nutzniessung

1) Auftrag
2) Absicht
Weiterer Lösungsvorschlag:
Szenario

1) separate Grundstücke
2) separate Bauten
3) separate Teilflächen
4) separate Objektteile

1) Marktorientiert
2) für neutrale Dritte
3) innerhalb angemessener Frist
4) unter normalen Umständen

1) Anlage-, Finanzierungsverhalten
2) Gewinnerwartung
3) Unterhalts- und Betriebsverhalten
4) Investitionsverhalten

1) Vermeidung der Zersiedelung des Territoriums
2) Vermeidung von Landgewinnung
3) Schützen von landwirtschaftlichen Flächen, Wald etc.

Ertragsmethode (DCF)