Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 358 |
|---|---|
| Utilisateurs | 46 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Droit |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 07.04.2019 / 06.08.2024 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20190407_immobilienbewertung_inkl_nachhaltigkeit
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| Intégrer |
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Warum wird in Immobilien investiert?
Anlagesicherheit: Wertstabilität in Zeiten der Finanzkriese, Schutz vor Geldentwertung
Monetäre Überlegungen: Aufwertungsgewinne möglich, laufende Erträge stehene zur Verfügung, Steuervorteile (Investitionen)
nicht monetäre Überlegungen:Familienbesitz weiterführen, Absicherung Ehegatte/Familie
Wer investiert in Immobilien?
-Privatpersonen
- Institutioneller Anleger
- öffentliche Hand
Zähle die Fachverbänder der Immobilienschätzung auf
- SIV (schweizerischer Immobilienschätzerverband)
- SVKG (schweizerische Vereinigung kantonaler Gebäudestückkbewerbungsexperten
Zähle die Anforderungen an einen Schätzer auf
- Berufsethik
- Fachmännisches Wissen
- Neutralität und Objektivität
- Standhaftigkeit
- Sorgfaltspflich
-Transparenz
-Haftung
Wer braucht eine Schätzung?
- Kauf/Verkauf Liegenschaft
- Erbteilung
- Scheidung
- Begründung von STWEG
- Errichtung / Ablösung Wohnrecht
- Finanzierungsgrundlage für Bankkredit
- Fisikalische (steuer) Zwecke
Wie sieht ein Schätzungablauf aus?
- Autragserteilung /Annahme
- Schätzungsgrundlagen organisieren
- Objektbesichtigung
- Analyse /Recherchen
-Berechnungen
- Schätzungsbericht erstellen und kommentieren
- Schätzung abgeben und besprechen
Der Gebäudeversicherungswert entspricht dem Verkehrswert
Wert und Preis sind dasselbe
Einfamilienhäuser sind Konsumgüter und in der Regel keine Investitionsgüter
Notwendige Sofortinvestitionenmüssen beim Verkehrswert in Abzug gebracht werden.
Hat die individuelle Kapitalstruktur (Eigenkapital/ Fremdkapital) einer Renidteliegenschaft einen Einfluss auf...
...die Nettorendite?
Hat die individuelle Kapitalstruktur (Eigenkapital/ Fremdkapital) einer Renidteliegenschaft einen Einfluss auf...
... die Bruttorendite?
Hat die individuelle Kapitalstruktur (Eigenkapital/ Fremdkapital) einer Renidteliegenschaft einen Einfluss auf...
... Kapitalisierungssatz
Hat die individuelle Kapitalstruktur (Eigenkapital/ Fremdkapital) einer Renidteliegenschaft einen Einfluss auf...
.. Eigenkapitalrendite?
Sie bewerten ein Mehrfamilienhaus mit einer Ausnützungsreserve. Mit dieser
Ausnützungsreserve könnten zusätzlich drei 4 ½ Zimmer-Wohnungen erstellt
werden. Beurteilen Sie folgende Behauptungen:
Die Bruttorendite ist höher wegen der Ausnützungsreserve
Sie bewerten ein Mehrfamilienhaus mit einer Ausnützungsreserve. Mit dieser
Ausnützungsreserve könnten zusätzlich drei 4 ½ Zimmer-Wohnungen erstellt
werden. Beurteilen Sie folgende Behauptungen:
Die Ausnützungsreserve kann vernachlässigt werden
Sie bewerten ein Mehrfamilienhaus mit einer Ausnützungsreserve. Mit dieser
Ausnützungsreserve könnten zusätzlich drei 4 ½ Zimmer-Wohnungen erstellt
werden. Beurteilen Sie folgende Behauptungen:
Die Ausnützungsreserve ist wertrelevant.
Sie bewerten ein Mehrfamilienhaus mit einer Ausnützungsreserve. Mit dieser
Ausnützungsreserve könnten zusätzlich drei 4 ½ Zimmer-Wohnungen erstellt
werden. Beurteilen Sie folgende Behauptungen:
Die Ausnützungsreserve hat einen direkten Einfluss auf den Kapitalisierungssatz.
Welche Bewertungsmethoden gehören zu den Ertragswertmethoden?
Discounted Cash-Flow
Welche Bewertungsmethoden gehören zu den Ertragswertmethoden?
Barwertmethode
Welche Bewertungsmethoden gehören zu den Ertragswertmethoden?
Subsatnzwertmethode
Welche Bewertungsmethoden gehören zu den Ertragswertmethoden?
klassischer Ertragwert
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Richtwerte aufgrund von Erfahrungszahlen
richtig oder falsch sind.
Die Abbruchkosten für einen 80 jährigen Holzscheune (keine Altlasten usw.) betragen ca. CHF 70 bis CHF 90 je Kubikmeter (SIA 416).
Die Neubaukosten für ein einfaches Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen betragen ca. CHF 550 je m3 Bauvolumen (SIA 416).
Die Ausbaukosten ab Rohbau für einen einfachen Büroausbau betragen ca. CHF 800 bis CHF 1‘200 je m3 (Raumhöhe rund 3.00m).
Die Baunebenkosten betragen in der Regel 5 bis 8 % an den Gesamtkosten.
Haben die nachfolgend aufgeführten Einträge im Grundbuch einen Einfluss
auf die Bewertung der betreffenden Liegenschaft?
Wohnrecht
Haben die nachfolgend aufgeführten Einträge im Grundbuch einen Einfluss
auf die Bewertung der betreffenden Liegenschaft?
Es ist bis ins Jahr 2020 ein Mietvertrag im Grundbuch eingetragen. Der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins ist deutlich höher als der Mietwert
Haben die nachfolgend aufgeführten Einträge im Grundbuch einen Einfluss
auf die Bewertung der betreffenden Liegenschaft?
Mitbenützungsrecht des Zivilschutzraumes zu Gunsten von drei Grundstücken im gleichen Quartier
Haben die nachfolgend aufgeführten Einträge im Grundbuch einen Einfluss
auf die Bewertung der betreffenden Liegenschaft?
Fahrwegrecht der bebauten Nachbarparzelle mit Unterhaltsabrede
Sie bewerten eine Tankstelle mit dem Baujahr 1960. Die Umfassungswände sind
mit Eternit verkleidet und ebenfalls aus dem Baujahr.
- asbesthaltige Eternitverkleidung
- verunreinigung des Boden durch Öl, Benzin etc.
Was für Altlasten gibt es im Allgemeinen.?
-Randon
-OCB
- Kontaminiertes Erdreich und Bauteile durch Chemikalien
Nennen Sie mögliche Informationsquellen für Altlasten und Sonderabfällen:
- www.eternit.ch
- Geoportal des zuständigen Kantons
- Eigentümer eines überbauten Nachbargrundstücks nachfragen
Eine Liegenschaft ist mit einem Wohnrecht belastet. Bitte berechnen Sie den Wert
des Wohnrechts mit den nachfolgenden Parametern:
Der Mietwert für die belastete Wohnung entspricht CHF 14‘640 pro Jahr (exkl. NK)
Die statistische Restlebensdauer des Begünstigten ist 17 Jahre.
Barwertfaktor 12.65
Bewirtschaftungskosten = 20 % des Mietwertes
14640.- * 12.65= 185'196
In der Bewertung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses an einer durchschnittlichen
Lage ist der relative Landwert gemäss Lagenklassenmethode mit 25 % der Gesamtkosten ausgewiesen. Kann dieser Wert stimmen?
Eine Bewertung einer Renditeliegenschaft im Baurecht ist fast fertig. Als letztes müssen Sie noch das Baurecht berechnen. Welche Angaben brauchen Sie zwingend, um das Baurecht zu berechnen?
- Heimfallentschädigung
- Aktueller Baurechtzins
- Dauer des Baurechts
- Mögliche Anpassungsmöglichkeiten
Wie setzt sich der Kapitalisierungssatz zusammen? (6 Stichworte)
- Basiszinssatz
- Unterhaltskosten
-Betriebskosten
-Verwaltungskosten
-Rückstellungen
-Risiko für Mietzinsaufällse
Für was stehen die Nummern 0, 1, 2, 3, 4 und 5 im Baukostenplan (BKP)?
0 Grundstück
1 Vorbereitungsarbeit
2 Gebäude
3 Betriebseinrichtung
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
Ein Neu- und ein Altbau stehen an gleicher Lage mit einem vergleichbaren Wohnungsangebot. Welche Annahme treffen Sie bezüglich der jeweiligen Höhe der
Bruttorendite?
Die Bruttorendite muss bei einem Altbau höher sein.
- aufgelaufenen Rückstellungen (grosszyklische)
- Unterhaltsbedarf ist grösser bei einem Altbau
- Risiko der Wiedervermietung ist ev. grösser
Was ist der Unterschied zwischen Nettorendite und Eigenkapitalrendite?
Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Gesamtkapital in Prozent pro Jahr.
Bei der Eigenkapitalrendite wird das Verhältnis zwischen Mietzinsüberschuss abzüglich Fremdkapitalzinsen und Eigenkapital ausgewiesen.
