IAF Immobilien
Immobilien
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Kartei Details
| Karten | 24 |
|---|---|
| Lernende | 32 |
| Sprache | English |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 24.04.2018 / 06.06.2024 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20180424_iaf_immobilien
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Kennzahl Steuerwert?
70-80% des Verkehrswertes. Gem. IAF 70%
Kennzahl Eigenmietwert?
5% des Steuerwetes
Kennwerte Steuerabzug Unterhalt Liegenschaft?
10% bis 10 Jahre; 20% über 10 Jahre, des Eigenmietwertes
Wie hoch darf die maximale Tragbarkeitsbelastung sein?
1/3 des Bruttoeinkommens, je nach Bank wird das Einkommen des Partners dazugerechnet.
Zeige die Berechnung auf, um die nötige Eigenmitte zu berechnen, wenn die Tragbarkeit nicht gegeben ist.
Tragbarkeit 1/3 des Bruttoeinkommens
Fixe Kosten:
1. Hypo 5% + 1% Unterhalt = 6%
Anzupassende Kosten:
2.Hypothek inkl. Ammortiasation (100% / 15 Jahre = 6.667%) falls bis Pensionierung nur anzahl Jahre rechnen!
6% Fixkosten + 6,667% Anzupassende Kosten = 12.6667%
1/3 Bruttolohn - (1. Hypo und Unterhalt) / 12.667% = maximale 2. Hypothek
Berechnungsbeispiel zur Tragbarkeit:
Bruttoeinkommen 180'000.-
Kaufpreis Liegenschaft 1'200'000.-
1. Hypo 65% = 780'000.- à 5% Zins = 39'000.-
2. Hypo 15% = 180'000.- à 6% Zins = 10'800.-
Ammortisation 15 Jahre 180'000 / 15 =12'000.-
Unterhalt 1% von 1'200'000 = 12'000.-
Total Kosten = 73'800 Tragbarkeit nicht gegeben!!! 41%
Berechnung korrektur Tragbarkeit:
1/3 Bruttoeinkommen = 60'000 - (39'000 + 12'000) = 9'000 / 12.667% = 71'050 maximale 2. Hypo
Erkläre Forwardhypothek?
Abschluss im Voraus, macht Sinn bei Erwartung von steigenden Hypozinsen.
Berechnung Forwardhypo
((Refinanzierungssatz-Wiederanlagezinssatz)/12*Fälligkeit in Monaten)/Lauzeit Neuabaschluss = Zuschlag Forward + NeuerZinssatz
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Penalty)
Vorzeitige Kündigung Festhypothek
Hypothekarschuld*(Zins%-Wiederanlagezins%)*Jahre vor Ablauf= CHF
Erkläre den Begriff Baurrecht?
Boden gehört dem Baurrechtsgeber dafür kann er einen Baurrechtszins verlangen.
Gebäude gehört Baurrechtsnehmer, deiser hat eine Baurechtszins zu zahlen.
Laufzeit Baurechtsvertrag?
Min. 30 Jahre Max. 100 Jahre
Heimfallregelungen beachten, was passiert mit der Liegenschaft wenn das Baurrecht ausläuft?
Anfallende Steuern bei Kauf oder Bau einer Liegenschaft
Handänderungssteuern
Pfandrechtssteuer
Einkommenssteuern: + Eigenmietwert - Baukreditzinsen
Vermögenssteuern: + Steuerwert im Vermögen - Hypothek im Vermögen
Berechne den heutigen Wert eines unentgeldlichen Wohnrechts.
Entgangener Mietzins im Jahr * Kapitalisierungsfaktor gemäss Tabelle Frauen und Männer unterschiedllich
-> Wert der Liegenschaft - Wohnrecht = Neuwert der Liegenschaft
Break-even Hypothek
Wie hoch muss die Hypothek sein um den Eigenmietwert zu egalisieren.
1 Mio Liegenschaft
700`000 Steuerwert 70%
35'000 Eigenmietwert 5%
-7'000 Unterhalt 20%
=28'000 Netto Eigenmietwert
28'000 * aktuelle Festhypo 2% = 1'400'000
28'000 * Realistische 4% = 700'000
28'000 * Tragbarkeit 5% = 560'000
Bauzeitversicherung
Obligatorische Kantonale Versicherung während der Bauzeit Feuer/Elementar
Bauherrenhaftpflicht
Sach oder Personenschäden gegenüber Dritten
Gesetzliche Haftpflichtansprüche an den Bauherrn
(Freiwillig)
Eigenkapitalrendite
Ertrag = Mietzinsen exkl. Nebenkosten - effektiver Unterhalt - Hypothekarzinsen = %
Verkehrswert - Hypothek = Eigenkapital
Nettorendite für direkte Amortisation (Nutzschwelle)
Wann ist es finanziell besser zu Amortisieren oder Anlegen?
z.B.
Hypozins 3.9%
GSS: 38%
3.9% - 38% = 2.418%.
Anlagen welche ein bessere Rendite aufweisen als 2.418% sonst Amortisieren.
Durchsnittliche Variabele Hypozinsen der letzten 100 Jahre?
Realwertbewertung einer Liegenschaft:
Angaben zur Realwertbewertung einer Liegenschaft : Grundstück 900 m2, Gebäude Kubatur nach
SIA 2‘200 m3, Bauzeitpunkt vor 6 Jahren, Mieteinnahmen CHF 144‘000 pro Jahr, Grundstückspreis
CHF 700.00 pro m2, Baukosten CHF 650.00 pro m3. Anzahlungen für Nebenkosten durch die
Mieter von CHF 12'000.00 pro Jahr. Wie hoch fällt der Realwert dieser Liegenschaft aus?
Der Realwert beträgt: CHF 2'108’620
Gebäude : 2’200 m³ * CHF 650.-/m³ = 1’430'000.-
Altersabzug : 6%
Zwischentotal : 1'344’200.-
Umgebung/Baunebenkosten: 10% des Zwischentotal : 134’420.-
Land: 900 m² * CHF 700.-/m² = 630'000.-
Realwert : 1'344’200.- + 134’420.- + 630'000.- = 2'108’620.-
Sicherheitsprüfung Relevante Angaben / Unterlagen
Mieterspiegel
Baubewilligung
Kaufvertrag
Prüfung Bonität, Zahlungsfähigkeit, Kreditwürdigkeit
Informationsstelle für Konsumkredit IKO
Bankinformationen
Referenzen
Prüfung Tragbarkeit, Kreditfähigkeit: Relevante Daten / Unterlagen
Lohnausweis
Bilanz und Erfolgsrechnung
