Prüfungsteil Nr. 4 / Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Kartei Details
| Karten | 197 |
|---|---|
| Lernende | 12 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Allgemeinbildung |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 18.10.2017 / 10.12.2024 |
| Weblink |
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Welche wesentlichen Punkte/Geschäfte müssen auf eine Traktandenliste?
Datum und Zeit sowie Ort der Versammlung
Vorlage der Jahresrechnung
Revisorenbericht / Entlastung der Verwaltung
Genehmigung der Jahresrechnung
Vorlage und Genehmigung des Budgets
Genehmigung von Einlagen und Bezügen des Fonds
Wahlen
Anträge
Varia
Termine (nächstjährige Versammlung)
Ein STWE weigert sich die Kosten zu bezahlen. Nennen Sie die vier möglichen Massnahmen?
Mahnung, Betreibung, Retention. Pfandrecht der Stockwerkeigentümer (Gemeinschaftspfandrecht)
Welche Grundlage verwenden Sie zur Erstellung des Jahresbudgets? Nennen Sie vier Grundlagen?
Serviceverträge
Rechnung Vorjahre
Unterhaltsplanung
Angekündigte Erhöhungen der Gebühren
Nennen Sie fünf Unterschiede zwischen Miteigentum und Stockwerkeigentum?
STWEG:
Wertquote, nur an Grundstück möglich, STWE-Versammlung, kein gesetzliches Vorkaufsrecht, Sonderrecht
MEG:
Bruchteile, Begründung auch an einer Sache möglich, Miteigentümerversammlung, gesetzliches Vorkaufrecht, kein Sonderrecht
Eine Einstellhalle kann in einzelne Miteigentumsanteile aufgeteilt werden.
a) Welche weiteren zwei Möglichkeiten kennen Sie?
b) Nennen Sie zu diesen Vor- und Nachteile?
Miteigentum -> Eigenes Grundbuchblatt, sep. verkauft werden -> Wildparkerei
Dienstbarkeit -> Subjektiv-dringlich verknüpft mit Einheit -> EP kann nicht sep. verkauft werden.
Ausschliessliches Benützungsrecht -> Können nur innerhalb Gemeinschaft getauscht werden -> EP nicht handelbar gegenüber Dritten da kein eigenes Grundbuchblatt.
Ein Stockwerkeigentümer hat seine Einheit vermietet. Nun macht der Mieter lärm.
a) Gegen wen müssen die Stockwerkeigentümer vorgehen?
b) Wer ist befugt, gegen die Eigentümer vorzugehen?
c) Worauf stützten Sie Ihre Aussagen?
Gegen Eigentümer Wohnungsnr. 1.1., da dieser den Mietvertrag mit Mieter abgeschlossen hat.
b) Versammlung der Stockwerkeigentümer; beauftragt Verwalter (exekutive) mit der Umsetzung
c) Verstoss gegen Hausordnung/Reglement, Immissionen (Lärm)
DINKS sind kinderlose Paare mit Doppeleinkommen. RICHTIG/FALSCH?
Woopies sind konsumfreudige, kaufkräftige Senioren. RICHTIG/FALSCH?
RICHTIG.
RICHTIG.
Die von Ihnen erstellte Homepage für die Vermarktung der Wohnungen sowie das Inserat auf einer Immobiliensuchplattform laufen schleppend. Der Eigentümer wünscht von Ihnen weitere Vermarktungsmöglichkeiten.
Nennen Sie vier weitere Vermarktungsmöglichkeiten!
- Point of Property (POP) Vermarktungstafel
- Musterwohnung
- Zeitungsinserat
- Messebesuch z.B. örtlicher Gewerbeausstellung bzw. Immobilienmesse
- Events, Tag der offenen Türe
- Direct Marketing
- Vermietungsprospekt, Flyer
Erstellen Sie für den Eigentümer das Inhaltsverzeichnis eines Vermarktungskonzeptes?
- Ausgangslage: Kurze Schilderung der Ausgangslage, Auftragsumschreibung, Vorgaben des Auftraggebers.
- Standort- und Markanalyse, Einflussfaktoren: Makro- und -Mikroanalyse, Immobilienmarkt Thun, Infrastruktur, Erschliessung, Freizeitangebote.
- Ziele quantitative und qualitative Ziele, Marketingziele, Segmentierung (Zielgruppe), Positionierung (Wahrnehmung).
-Angebotsgestaltung: Architektur, Innengestaltung, Preis, Konditionen.
-Organisation der Vermarktung und Vermietung (Terminplan): Prozess der Vermarktung sowie Vermietung, Organisationsstruktur, Aufgaben, Anforderungen.
- Marketinginstrumente: Online-Medien, Print-Medien, Direct Marketing, Public Relations (PR-Arbeit), Vermarktungsbudget.
Nennen Sie die vier Marketinginstrumente nach McCarthy und umschreiben Sie diese.
- Product (Produkt): Welche Immobilien bzw. Dienstleistungen sollen am Markt angeboten werden? (z.B. Standort, Funktionalität, etc.).
- Price (Preis): Zu welchem Preis bzw. Bedingungen sollen die Immobilien bzw. Dienstleistungen am Markt angeboten werden? (z.B. Mietzins, Konditionen, Honorar, etc.).
- Place (Distribution): Welche Vertriebsmöglichkeiten bestehen um die Immobilien bzw. Dienstleistungen an den potentiellen Mieter/Eigentümer zu bringen. (z.B. Werbung, Kontaktpflege etc.).
- Promotion (Kommunikation): Welche kommunikativen Massnahmen sollen die Kenntnisse, Einstellungen und Verhaltensweisen der möglichen Mieter/Eigentümer beeinflussen? (z.B. Werbung, Kontaktpflege, Public Relations etc.).
Ist es möglich, eine STWEG zu bilden, welche mehrere Häuser auf einem Grundstück umfasst RICHTIG/FALSCH?
RICHTIG
Zählen Sie die drei Inhaltspunkte eines Begründungsaktes für Stockwerkeigentum auf?
-Klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück und Ausgestaltung dieses Miteigentums zu Stockwerkeigentum.
-Genaue Bezeichnung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile am Gesamtgrundstück in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner.
-Räumliche Ausscheidung jedes Stockwerkes (Wertquoten)
Welche Daten sind aus einem Grundbuchauszug ersichtlich?
-Bezeichnung des Grundstückes
-Grundbuchblattnummer
-Katasternummer
-Grundbuchplannummer
-Angaben über die Art und Grösse des Grundstückes
-Eigentümer
-Gebäudenummer
-Anmerkungen
-Vormerkungen
-Dienstbarkeiten und Grundlasten
-Grundpfandrechnungen und Bemerkungen
Wo sind die Pflichten eines Bewirtschafters von STWEG rechtlich verbindlich geregelt?
Nennen Sie die korrekten Dokumentationen und die Gesetzesartikel?
Gesetz (ZGB Art. 712q – t oder nur ZGB Art. 712 s)
-Reglement
-Verwaltungsvertrag
Nennen Sie einige Punkte, welche im STWEG-Reglement geregelt sind?
Wertquoten / Änderung der Wertquoten
-Benutzung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen
-Benutzung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen
-Kosten / Kostentragung für die Verwaltung und den Unterhalt der gemeinschaftlich benutzen Teile
-Reglementarische Sondernutzungsrechte
-Unterhalt, Umbau und Erneuerung des Gebäudes
-Stellung und Aufgaben des Verwalters
-Versammlung (Beschlussfähigkeit, Ausübung Stimmrecht, Beschlussfassung)
-Erneuerungsfonds
-Versicherungen
-Einzug der Beiträge
-Änderung im Bestand der Stockwerkeigentümer und Aufhebung des Stockwerkeigentums
-Ausschluss eines Stockwerkeigentümers
-Gerichtsstand
-Hausordnung
-Weitere Bestimmungen
Sie müssen für die Zurcherstrasse 100 eine STWEG-Liegenschaft das Honorar für die Bewirtschaftung berechnen und offerieren.
a) Wie hoch ist das Honorar in Franken (marktübliche Richtwerte) für die Vollverwaltung.
b) Welche Zusatzdienstleistungen können Sie sep. in Rechnung stellen.
a)
Berechnung: Basishonorar CHF 2'500.00
16 Einheiten à CHF 400.00 bis CHF 500.00
11 Einstellhallenplätze à CHF 50.00
Lösung zwischen CHF 9'400.00-13'000.00 gültig
b)
Durchführung von Garantieabnahmen
Durchführen von ausserordentlichen Versammlungen
Aufwand für nachbarrechtliche Auseinandersetzungen
Vertretung bei Gerichtsverfahren
Vermietung und Verwaltung von einzelnen Stockwerkeinheiten
Einleitung rechtlicher Schritte bei Nichteingang von Beitragszahlungen(Eintragung gesetzlicher Grundpfandrechte)
Reglements Änderung
Grössere Sanierungen und Umbauten
Nennen Sie einige Dokumente, welche Sie bei einer Mandatsübernahme einer STWEG anfordern?
Baupläne
Schliessanlage
Verträge / Serviceabonnemente
Versicherungsunterlagen (allfällige pendente Schadenfälle)
Unterlagen Hauswart
Reglement
Begründungsunterlagen
Beschlussprotokolle
Jahresrechnungen (Abrechnungen)
Unterlagen Buchhaltung
Eigentümerspiegel
Sondernutzungsrechte sind nicht im Gesetz vorgesehen. Wo sind die Grundlagen zu dieser Benutzungsart geregelt?
-Reglement
-Begründungsakt
a) welches Recht steht einem Sondernutzungsrechtberechtigten zu?
b) Warum darf an einem Sondernutzungsrecht keine eigenmächtigen Veränderungen vorgenommen werden?
c) Ist es möglich, ein Sondernutzungsrecht zu veräussern?
d) Wenn ja, was müsste dabei beachtet werden?
e) Welche drei Möglichkeiten, Aussen-Parkplätze auszuscheiden, kennen Sie?
f) Welche Informationen hat eine Jahresrechnung?
g) Welches sind die Bestandteile einer Jahresrechnung?
a) Recht auf alleinige / ausschliessliche Benutzung gemeinschaftlicher Räume oder zum gemeinschaftlichen Teil gehörende Bodenfläche.
b) Da es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt, dürfen ohne Zustimmung der Gemeinschaft keine Eingriffe vorgenommen werden.
c) Das Sondernutzungsrecht ist nicht veräusserbar.
d) Durch Reglementsänderung kann es jedoch auf eine andere Stockwerkeinheit übertragen werden.
e) Sondernutzungsrecht, Begründung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Dienstbarkeiten
f) Die tatsächliche finanzielle Lage muss daraus deutlich hervorgehen, oder:
Wirtschaftliche Lage ist so darzustellen, dass sich die STOWE-Eigentümer ein zuverlässiges Urteil über die finanzielle Lage bilden können
g) Bilanz, Betriebs-/Erfolgsrechnung, Kostenverteiler, Fondsbestand, Kostenzusammenstellung
Alle STWE die am Laubengang im 3.OG beteiligt sind, möchten diesen mit einem Windschutz aus Glas versehen und mit anderen Bodenplatten belegen lassen. Die beteiligten HE haben einstimmig den Entscheid getroffen und orientieren Sie über die Ausführung. Wie reagieren Sie als Bewirtschafter?
-Der Auftrag ist zu stoppen. Entscheid ist nicht zulässig
-Grössere Veränderungen in der Gestaltung dürfen nicht vorgenommen werden, da es sich um Eingriffe in die Substanz handelt.
-Vorhaben ist für die nächste Versammlung zu traktandieren oder Zustimmung der ganzen Gemeinschaft einholen
Sie erstellen als Bewirtschafter für eine STWEG ein Budget. Nennen Sie 8 relevante, unterschiedliche Budgetpositionen?
Heizkosten
Heizenergie
Erfassung Zählerstände, z.B. NeoVac, Warmwasser, Tankrevision etc.
Nebenkosten
Hauswartung, Gartenunterhalt, Sozialleistungen der Hauswartung, Allg. Strom, Wasser/Abwasser, Kehricht – TV-Lift-WM-TB
Liegenschaften-Unterhalt
Reparatur, Sanierung, Ausführung, gesetzl. Vorgaben
Versicherungen
Gebäudeversicherung, Gebäudewasser- und Haftpflicht
Verwaltungshonorar
Erneuerungsfonds
Hypothekarzinsen auf Stammgrundstück
Wenn Sie ein Budget erstellen welche Grundinformationen helfen Ihnen dabei?
-Abrechnungen aus den Vorjahren
-Zustandsanalysen für zukünftige Renovationen/Sanierungen
-Informationen über Gebührenänderungen
-Offerten für vorzunehmende Investitionen
-Preisentwicklungen, z.B. Gas, Öl
-Reglement
-Bewirtschaftungsvertrag
-Protokolle (Beschlüsse über Ausführungen für Folgejahr)
-Gesetzliche Auflagen, z.B. Tankrevision, Inspektion der elektr. Installationen
Was sagt ein durchschnittliches Reglement über den Erneuerungsfond aus?
-Es wird ein Erneuerungsfonds gebildet
-Äufnung durch jährliche Beiträge
-Beiträge max. ½% des Gebäudeversicherungswertes p.a.
-Limite des Erneuerungsfonds
-Limite, ab wann Unterhalts- und Instandstellungskosten dem Fonds belastet werden
Nennen Sie unterschiedliche gängige Kostenverteilungensschlüssel?
Wertquoten
Quadratmeter, m2
Kubikmeter, m3
Nach Zähler
Zu gleichen Teilen / pro Einheit
Nach Anzahl Zimmer
Bewohnergleichwerte
Nach Rechnungsstellung von Ämtern (z.B. Kehricht)
Sie haben per 01.07.2014 eine Handänderung für eine Wohnung (STWEG). Wie fahren Sie mit der Kostenverrechnung weiter?
1. Welche zwei Möglichkeiten haben Sie?
2. Wer ist am Ende des ordentlichen Geschäftsjahres 31.12.2014 Schuldner der offenen Beträge?
1. Detaillierte Zwischenabrechnung der Kosten per Stichtag 30. Juni 2014 (analog Mietverhältnis) oder Abrechnung der Kosten für das ordentliche Geschäftsjahr, z.B. 31. Dezember. Käufer und Verkäufer einigen sich untereinander über die Kostenaufteilung.
2. Schuldner für nicht gedeckte Kostenanteile ist der jeweilige Eigentümer am Ende des Geschäftsjahres.
Wie können beim STWEG Verteilschlüssel im Nachhinein geändert werden?
Verteilschlüssel können im Begründungsakt, Reglement oder durch nachträglichen Versammlungsbeschluss abgeändert werden
Welche sechs Grundrechte räumt der Gesetzgeber dem STWE für die Versammlung ein?
Teilnahmerecht
Stimmrecht
Einberufungsrecht
Mitwirkungs- Diskussionsrecht
Antragsrecht und Kontrollrecht
Meinungsäusserungsrecht
Welche 10 wesentlichen Punkte müssen auf der Traktandenliste bekannt gegeben werden?
Datum und Zeit sowie Ort der Versammlung
2. Vorlage der Jahresrechnung
3. Revisorenbericht / Entlastung der Verwaltung
4. Genehmigung der Jahresrechnung
5. Vorlage und Genehmigung des Budgets
6. Genehmigung von Einlagen und Bezügen des Fonds
7. Wahlen
8. Anträge
9. Varia
10. Termine (nächstjährige Versammlung)
Ein STWE, der nicht an der Versammlung teilgenommen hat, recht bei der Verwaltung mittels Einschreiben innert 20 Tagen nach Zustellung des Protokolls die Anfechtung eines gefassten Beschlusses ein. Ist dies ausreichend?
Nein, die Anfechtung hat mittels Klage an das zuständige Richteramt innert 30 Tagen nach Kenntnisnahme zu erfolgen. Eine Anfechtung beim Verwalter entfaltet keine Wirkung.
Welche Auswirkungen soll ein Beschluss über bauliche Massnahmen beim STWE noch regeln?
Finanzielle Auswirkungen:
-Kostenverteiler, Finanzierung (Fond, Budget), Auftragsvergabe
Welche Geschäftsvorgänge im STWE werden mit einfachem Mehr gefällt?
-Genehmigung der Jahresrechnung und Kostenverteilung
-Genehmigung des Budgets
-Äufnung des Erneuerungsfonds
-Versicherungsabschlüsse
-der Erlass einer Hausordnung
-Anordnung von notwendigen, baulichen Massnahmen
-Wahl des Bewirtschafters
Nennen Sie Versicherungsverträge, welche eine STWEG abschliessen kann/muss?
Kantonale Gebäudeversicherung (Elementar)
Private Sachversicherung (Wasser)
Haftpflichtversicherung (Haft)
Unfallversicherung für den Hauswart
Glasbruch und Schlossänderungskosten
Einbruchdiebstahl
Erdbebenversicherung
Vandalismus
Kann bei einer Handänderung einer STWE-Einheit ein neuer Eigentümer die Sachversicherung für das Gebäude alleine kündigen?
Nein. Gestützt auf Artikel 54 des VVG ist nicht der einzelne Stockwerkeigentümer sondern die Stockwerkeigentümergemeinschaft Versicherungsnehmerin.
In einer Wohnung im STWG ereignet sich ein Rohrbruch. Ortung, Tapete wurde entfernt um die Leitungen (Schlitzwandinstallationen) freizulegen. Durch den Wassereintritt erlitt bei der unteren Wohnung der Eigentümer einen Schaden an der Stereoanlage.
1. Nennen Sie den Ablauf zur Schadenregulierung und wer trägt welche Kosten?
1. Schadenmeldung an Gebäudesach-Versicherung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
2. Eigentümer der betroffenen Stockwerkeinheit orientieren / Begehung Aufbieten Handwerker / Koordination / Abrechnungen erstellen.
3. Leckortung und Reparatur des defekten Leitungsstücks und die Wiederherstellung der Tapete bezahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. deren Versicherung. Die Stereoanlage ist durch die Hausratversicherung des Mieters zu regeln.
Ein STWE verursacht an der Glasrückwand der Küchenkombination einen Glasbruch. Welche Voraussetzung muss gegeben sein, damit der Schaden über die Gemeinschaft abgewickelt werden kann?
Die Gemeinschaft schliesst die gesamte Gebäudeverglasung inklusive Sonderrecht in die Versicherungspolice mit ein.
Worin unterscheidet sich die Versicherungsdeckung einer Mietliegenschaft von derjenigen einer STWEG (3 Unterschiede)?
• Beim Stockwerkeigentum ist die gesamte Gemeinschaft Versicherungsnehmerin; bei Mietliegenschaften der einzelne Eigentümer.
• Bei der Mietliegenschaft kann der Mietertrag mit versichert werden
• Stockwerkeigentümer bezahlt Prämie / Mieter bezahlt Prämie nicht separat (ist im Nettomietzins enthalten)
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann durch formfreien Vertrag ausgehoben werden RICHTIG/FALSCH mit Begründung?
Falsch, öffentliche Beurkundung Art. 681b ABs. 1 ZGB
