Prüfungsteil Nr. 4 / Immobilienbewirtschaftung

• Werterhaltung
- Bestehende Bausubstands Instandhalten
• Teilerneuerung
- teilw. Erneuerung ausgewählter Bauteile
• Gesamterneuerung mit Wertsteigerung
- Totalsanierung der Bausubstanz inkl. Optimierung der Baukonstruktion, sowie der Nutzung
• Ersatzneubau
- Bestand wird abgebrochen und Gebäude komplett neu erstellt

-Gärtner EFZ
-Heizungssanitär EFZ
-Höhere Fachprüfung zum Hausmeister
-Eidg. Berufsprüfung zum Instandhaltungsfachmann

RICHTIG

Ein Mangel am Mietobjekt liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich
vereinbarten Zustand abweicht, d.h. wenn Eigenschaften fehlen, welche die Tauglichkeit des Mietobjektes
herabsetzen.

15, 35, 10, 25

a) Der neue Eigentümer kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen
Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte
geltend machen kann.

b) Der neue Eigentümer kann dem Mieter auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch ohne
Eigenbedarf unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

c) Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück
entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen, d.h. das Kündigungsrecht bei dringendem Eigenbedarf
ist ausgeschlossen.

- Begründungsakt
- Miteigentumsanteil in 1/100 oder 1/1000 der Wertes der Liegenschaft

Administrative Bewirtschaftung
- Einberufung und Leitung Eigentümerversammlung
- Auflistung der verwaltungsrelevanten Beschlüsse
- Umsetzen der Beschlüsse der Gemeinschaft
- Abschluss, Erneuerung und Kündigung von Versicherungen
- Abschluss, Erneuerung und Kündigung von Serviceverträgen
- Kurz- und langfristige Budget- und Finanzplanungen

Technische Bewirtschaftung
- Betreuung Hauswarte inkl. Vertragswesen
- Sicherstellen der Funktionstüchtigkeit der technischen Einrichtungen
- Regelmässige Zustandsermittlung der Liegenschaft
- Massnahmenplanung und Antragstellung an Gemeinschaft
- Bearbeitung von Schaden- und Versicherungsfällen

Rechnungswesen
- Führen der Buchhaltung
- Inkasso der Betriebskosten-Beiträge
- Erstellen der Heiz- und Betriebskostenabrechnung
- Verwaltung des Erneuerungsfonds
- Erstellen Kapitalausweis für Steuererkärungen
- Rückforderung von Verrechnungssteuern

Einfaches Mehr (einfaches oder absolutes Mehr): die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer ohne Rücksicht auf die Wertquoten. -> Jahresrechnung, Budget, Wahlen, notwendige BM. 

Qualifiziertes Mehr: die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der gesamten Wertquoten vertreten (mehr als 500/1000). -> Änderung Reglement, Anstellung HW.

Einstimmigkeit: alle Eigentümer stimmen zu, auch jene, die nicht an der Versammlung anwesend sind oder sich vertreten lassen -> Luxuriöse BM, Umbau Wohnung zu Geschäft, Aufhebung STWE. 

ZGB Artikel 712a Absatz 2

ZGB Artikel 684 (Bestimmung des Nachbarrechts)

Er hat den Unterhalt der entsprechenden Grundstücksteile auf eigene Kosten zu bestreiten.

a) Die Stockwerkeigentümerversammlung.

b) Einfaches Mehr. 

Der Ausschuss: Bindeglied zwischen Gemeinschaft und Verwaltung, Beratung des Bewirt-schafters, Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, können mit Spezialaufgaben betraut werden wie z.B. Verfassung einer Hausordnung, Vertretung der Stockwerkeigentümer-gemeinschaft in einem Gerichtsfall, Revision der Buchhaltung, Begleitung von baulichen Massnahmen (Skript S. 53)
Die Verwaltung: Vollzug von Verwaltungshandlungen, Ergreifung von dringlichen Mass-nahmen, Finanzielle und Buchführungsaufgaben, Aufsicht, Vertretung der Gemeinschaft, Entgegennahme von Zustellungen.
Der Revisor: Prüft Haupt- und Nebenbücher, Überprüfung der Buchungen nach Wahrheit und Klarheit, richtige, vollständige Verbuchung aller Einnahmen / Ausgaben sowie korrekte Zuord-nung der Kosten, Vollständigkeit der Belege prüfen, Kontrolle der notwendigen zeitlichen Abgrenzung, Kontrolle der Bankbelege und der korrekten Kontoständ

ZGB Artikel 647d Absatz 3 / unverhältnismässige Aufwendungen die den zumutbaren Betrag für einen Einzelnen übersteigen
ZGB Artikel 647e Absatz 2 / luxuriöse bauliche Massnahmen, die trotz Gegenstimme des Einzelnen ausgeführt werden
ZGB Artikel 712h Absatz 3 / auf Antrag, wenn objektiv kein Nutzen für einen Einzelnen vorliegt
ZGB Artikel 712m Absatz 1 Ziffer 6 / überdurchschnittlicher Ausbau, der die Versicherungsprämien der Gemeinschaft erhöht

Ist ein unterjährliche Kontrolle des Budgets. Im Vergleich zum gemachten Budget vorher. 

Nein. 

Gemeinschaftliche Kosten sind alle Kosten, die durch die Benutzung, den Unterhalt und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile und durch die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen.

- Kosten für den laufenden Unterhalt (eingeschlossen Reinigung, Material- und Gerätebeschaffung)
- Die Instandhaltung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.
- Die Kosten für den Betrieb der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, insbesondere der Heizung.
- Aufwendungen für ausserordentliche Erneuerungs- und Umbauarbeiten.
- Öffentlich-rechtliche Beiträge und Abgaben sowie Steuern, soweit sie der Stockwerkeigentümergemeinschaft insgesamt auferlegt sind.
- Prämien für die Versicherung des Geäudes gegen Feuer- und Wasserschaden und für die Haftung des Werkeigentümers sowie allfällige weitere von der Stockwerkeigentümergemeinschaft freiwillig beschlossene Versicherungen.
- Die Kosten der Verwaltung, insbesondere die Entschädigung des Verwalters.
- Die Einlagen in den Erneuerungsfonds.

- Eventualverpflichtungen
- Zur Sicherung eigener Verpflichtungen abgetretene oder verpfändete Aktiven
- Nichtbilanzierte Leasingverbindlichkeiten
- Brandversicherungswerte der Sachanlagen
- Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen
- Einzelheiten zu den ausstehenden Obligationen
- Wesentliche Beteiligungen an Unternehmungen
- Nettoauflösung von stillen Reserven
- Einzelheiten zu den Aufwertungen
- Eigene Aktien und eigene Partizipationsscheine
- Beträge der genehmigten und bedingten Kapitalerhöhungen
- Abweichungen von Grundsätzen ordnungsgemässer Rechnungslegung
- Offenlegung von Beteiligungsverhältnissen von Publikumsgesellschaften

- Grundsatz der Richtigkeit und Willkürfreiheit
- Grundsatz der Klarheit und Übersichtlichkeit
- Grundsatz der Einzelbewertung
- Grundsatz der Vollständigkeit
- Grundsatz der Vorsicht
- Grundsatz der Kontinuität
- Realisationsprinzip
- Imparitätsprinzip

a)
Geschlossen Zeiten (Art. 56 Ziff. 1 SchKG): zwischen 20 Uhr und 7 Uhr sowie an Sonntagen und staatlich anerkannten Feiertagen
Betreibungsferien (Art. 56 Ziff. 2 SchKG): sieben Tage vor und sieben Tage nach Ostern und Weihnachten sowie vom 15. Juli bis zum 31. Juli
Rechtsstillstand (Art. 56 Ziff. 3 SchKG): gegen einen Schuldner, dem der Rechtsstillstand
(Art. 57-62) gewährt ist. 

b)
Das Betreibungsamt darf grundsätzlich während einer Schonzeit gegenüber dem Schuldner keine Betreibungshandlungen (z. B. Zustellung Zahlungsbefehl, Vollzug einer Pfändung etc.) vornehmen, ausser im Arrestverfahren oder wenn es sich um unaufschiebbare Massnahmen zur Erhaltung von Vermögensgegenständen handelt. D. h. der Zahlungsbefehl hätte nicht an den Schuldner X zugestellt werden dürfen.

c) NEIN d) JA

Grundsätzlich kennt das Gesetz drei Arte von Konkursverfahren:
- Summarische Verfahren (Art. 231 f. SchKG)
- Ordentliche Verfahren (Art. 231 f. SchKG)
- Einstellung mangels Aktiven (Art. 230 und 230a SchKG)
Der Konkurs wird ausschliesslich nur vom hierfür zuständigen Gericht (Konkursrichter im summarischen Verfahren Art. 251 ZPO) über einen Schuldner eröffnet (Art. 166 ff., 190, 191, 192 u. 193 SchKG).

Wirkung 1:
Gibt dem Gläubiger das Recht, für den Ausfall seiner Forderung binnen Monatsfrist durch Einreichen eines Fortsetzungsbegehrens beim hierfür zuständigen Betreibungsamt, d. h. ohne Erlass eines neuen Zahlungsbefehls, die Betreibung, je nach Person des Schuldners, auf Pfändung oder Konkurs fortzusetzen (Art. 158 Abs. 2 SchKG)
Wirkung 2:
Der Pfandausfallschein gilt als Schuldanerkennung im Sinne von Artikel 82 SchKG (Art. 158 Abs. 3 SchKG).

Art. 43 SchKG

- Steuern, Abgaben, Gebühren, Sporteln, Bussen und andere im öffentlichen Recht begründete Leistungen an öffentliche Kassen oder an Beamte
- Prämien der obligatorischen Unfallversicherung
- periodische familienrechtliche Unterhalts- und Unterstützungsbeiträge, sowie Unterhaltsbeiträge nach dem Partnerschaftsgesetz vom 18. Juni 2004
- Ansprüche auf Sicherheitsleistung

Das Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger im Sinne von Art. 818 ZGB Sicherheit für:
- die Kapitalforderung;
- die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse;
- drei zur Zeit des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins; beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert

- Angebot und Nachfrage bei Wohnungen und Geschäftsräumen
- Mietpreisentwicklung
- Leerwohnungsbestand
- Zinsentwicklung
- Teuerung
- Trends
- Etc.
Die ständige Marktbeobachtung ist unabdingbar, um den Markt zu kennen. Nur wer diesen kennt und sich laufend Informationen beschafft, kann rechtzeitig und richtig handeln oder entscheiden.

- Vermietung/Vermarktung -> Erst- und Wiedervermietung
- Betreuung der Mietverträge -> Anpassungen, Kündigungen
- Liegenschaftenunterhalt -> ordentlicher und ausserordentlicher
- Akquisition -> Mandate
- Garantiewesen -> Garantieabnahmen und -arbeiten
- Kontrollen -> Zustandsberichte
- Administration -> Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge
- Aus- und Weiterbildung -> Seminare, Kurse, Workshops
- Führungsaufgaben -> admin. und techn. Personal

- Gewährleistung der Vollvermietung zu marktkonformen Mietzinsen
- Führen des Buchhaltungs- und Abrechnungswesens
- Sicherstellen von Unterhalt und allgemeiner Immobilien-Bewirtschaftung

- Zahlung des vereinbarten Honorars und der Spesen (OR Art. 394 Abs. 3)
- Befreiung des Auftragnehmers von Verbindlichkeiten, welcher dieser im Rahmen seines Auftrages eingegangen ist (OR Art. 402 Abs. 1)
- Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei der Ausführung seines Auftrages erlitten hat (OR Art. 402 Abs. 2)

- Beweismittel
- Provisorischer Rechtsöffnungstitel
- Verhinderung von Unklarheiten

- Kündigungsbestätigung durch die Bewirtschaftung
- Zusammenstellen der Bewirtschaftungsakten
- Pendenzenliste erstellen
- Information Hauswart, Handwerker, GVB, usw.
- Buchhaltungsabschluss erstellen (Abschlagszahlungen an Eigentümer evtl. sistieren)
- Vereinbarung Übergabetermin
- Übergabe der Akten & Buchhaltungsabschluss (Auszahlung Schlusssaldo)

1. Berücksichtigung der angefallenen Kosten der vergangenen 3 Jahre 
2. Senkung der Nettomiete über den entsprechenden Betrag
3. Festlegung der neuen Akontozahlung

- Der Mieter muss die Mängelbehebung verlangen und dem Vermieter schriftlich eine ange-messene Frist ansetzen.
- Der Mieter muss die Hinterlegung schriftlich androhen.
- Der Mieter muss die Hinterlegung dem Vermieter mitteilen.

Standortanalyse:
- Lagequalität
- Standortqualität
- Freitzeitqualität
- Erschliessung
- Nähe zu Autobahn
- Nähe zu ÖV
- Pendlerströme
- Bevölkerungsmix
- Infrastruktur der Gemeinde, Region
Marktanalyse:
- Angebot an Wohnungen in der Umgebung
- Mietzinsniveau
- Leerwohnungsbestand /-ziffer
- Kaufkraft der Bevölkerung
- Ausbildungsstand der Bevölkerung
- Bautätigkeit
- Wohnflächenbedarf

Titelseite
- Ort, Adresse
- Bild des Projektes
- Eigentümer
- Art der Objekte
Detailsituationsplan
- Kartenausschnitt
Grundrisse
- Grundrisse der einzelnen Geschosse
Tabelle der Mietzinse und Nebenkosten
- Auflistung der Mietzinse und Nebenkosten
Bilder
- Rendering, Visualisierung
- Foto
- Skizze
Lagebeschrieb und Infrastruktur
- Verkehrslage
- Schulen
- Erholung
- Steuern
- Arbeitsmarkt
- Ausstattung der Infrastruktur (z.B. Angaben zu Böden, Wänden, etc.)
- Behindertentauglichkeit
Bezugstermin
- Einzugsdatum
Kontaktangaben
- Adresse und Telefonnummer des Vermarkter