Prüfungsteil Nr. 4 / Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 197 |
|---|---|
| Utilisateurs | 12 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Culture générale |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 18.10.2017 / 10.12.2024 |
| Lien de web |
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Welche drei Botschaften soll ein Vermietungsprospekt übermitteln?
Informieren, überzeugen, Entscheide bewirken
Berechnen Sie die Deckungsquote bei Hausrat zu CHF 150'000.00 versichert. Gesamtwert aber CHF 200'000.00. Schaden CHF 25'000.00. Wieviel bezahlt die Versicherung?
Berechnung:
Versicherungssumme CHF 150'000.00
Ersatzwert CHF 200'000.00
Höhe des Schadens CHF 25'000.00
Deckungsquote ((150‘000*100)/200‘000) 75%
Entschädigung des Versicherers CHF 18'750.00
(75% von CHF 25'0000.00)
Nennen Sie die vier wesentlichen Funktionen eines Hauswartes?
- Pflege / Reinigung allgemeiner Teile
- technische Hauswartung der Liegenschaft
- Bindeglied zwischen Mieter und Bewirtschaftung
- Kontaktperson zu Handwerkern und Lieferanten
Erklären Sie den Sinn eines Pflichtenheftes für einen Hauswart?
-Das Pflichtenheft dient dem Hauswart bei der Erledigung seiner Arbeit und dem Immobilienbewirt-schafter zur entsprechenden Kontrolle.
-Es werden nur die wichtigen, wiederkehrenden Aufgaben und Kompetenzen aufgeführt.
Nennen Sie eine Lösung Um Heizkosten bei Leerständen statt selber zu bezahlen einen Teil der Mieterschaft umzuwälzen?
Grundsätzlich trägt die Vermieterin die Heizkosten für nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume.
Da jedoch keine Ablesegeräte installiert sind, die leerstehenden Räume minimal beheizt wurden und das Gebäude mehr als acht Einheiten beheimatet, können ein Drittel der Kosten, welche nach dem normalen Verteilschlüssel auf die entsprechenden Räume entfallen würden, auf die übrigen Mietobjekte verteilt werden.
Nennen Sie Sinn und Zweck und in welcher Regelmässigkeit ein Zustandsbereich erstellt werden sollte?
Sinn und Zweck:
- Aufnahme des allgemeinen Zustandes der Liegenschaft 0.5 Punkt
- Periodische Kontrolle
Regelmässigkeit der Erstellung:
- Alle zwei bis drei Jahre
Welche Punkte sind in einer Grobanalyse aufgeführt?
- Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
- Lage und Grösse
- Baugrundverhältnisse (Geologie, Hydrologie)
- Erschliessung
- Ev. Grundbucheinträge
- Nachbarrechtliche Verhältnisse
- Nationale und Kantonale Vorschriften
- Prestige, Image
- Ist-Zustand
- Makrolage/Mikrolage
- Energiebilanz
- Hinweis der gültigen Bauvorschriften
- Liste der vorhandenen Bauunterlagen
- Liste der Unterlagen, welche noch zu beschaffen sind
- Wünsche des Eigentümers
- Liste der Mängel und er erkannten Probleme
- Grober Kostenrahmen
- Vorschlag für das weitere Vorgehen
1. Was verstehen Sie unter Instandhaltung?
2. Durch Instanhaltungsmassnahmen verlängern Sie die Lebensdauer ist das so?
1)
Bewahren der Gebrauchstauglichkeit
2)
Ja,
Kleine Schäden, welche zur Abnützung des Bauteiles führen, werden korrigiert, weshalb die Lebensdauer entsprechend verlängert werden kann.
Nennen Sie die vier Einflussfaktoren die die Lebensdauer eines Bauteils stark beeinflussen?
- Lage des Bauteils (Witterung, Sonne, Regen, Wind, Temperatur)
- Beispiel: Fassade / Dach / Eingangsbereich (Teppich)
- Konstruktion des Bauteils
- Beispiel: Tragkonstruktion des Gebäudes
- Nutzung (Abnützung) des Bauteils (Bodenbelag)
- Beispiel: Teppichbelag im Büro / Liftanlage Nutzung
- Instandhaltung des Bauteils
- Beispiel: - Wartungsintervall einer Liftanlage
1. Erklären Sie kurz in einfachen Worten den Inhalt der Lebensdauertabelle?
2. Auf welchen Grundlagen basiert die angegebene Lebensdauer der Materialien und Bauteile?
1)
Die Lebensdauertabelle beinhaltet Erfahrungswerte für die voraussichtliche Lebensdauer verschiedener Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen. Sie dient als Empfehlung für die Aufteilung anfallender Kosten und Berechnung von Mietzinsfestlegungen.
2)
Die angegebene Lebensdauer basiert jeweils auf Durchschnittswerten für mittlere Material- und Arbeitsqualitäten bei normaler, durchschnittlicher Beanspruchung.
Nennen Sie wichtige Gründe für einen Abschluss von Service-Verträgen?
- Verlängerung der Lebensdauer
- Möglichkeit zur Überwälzung an Nutzer
- Anlagenverfügbarkeit
- gesetzliche Vorschriften
- Betriebssicherheit (Abnützung) des Bauteils (Bodenbelag)
- laufender Unterhalt durch Fachperson
Welches sind die Voraussetzungen für eine Schadenersatzpflicht?
-Mietsache mit Schaden behaftet für diessen Behebung der Mieter einzustehen hat.
-Das dieser Mangel beim Einzug noch nicht bestand.
-Schaden
1. Welche Bedeutung haben die kantonalen Aufsichtbehörden gegenüber den Betreibungs- und Konkursämtern?
2. Wer fungiert als oberste Aufsichtbehörde über Betreibungs- und Konkursämter?
3. Welche Bedeutung haben Ordnungsfristen?
1. Beaufsichtigen die Ämter und sind Beschwerdeinstanzen.
2. Der Bundesrat.
3. Geben dem Adressanten eine Zeit vor, innert welcher eine Handlung vorgenommen werden sollte.
WIe kann sich ein Gläubiger wehren, wenn er mit der Aufnahme seiner Forderung im Lastenverzeichnis (Auflage Lastenverzeichnis) nicht einverstanden ist?
Er muss beim Betreinungsamt die Position bestreiten und dieses setzt eine Klagefrist an inner 10 Tagen Wiederspruchverfahren Art. 140 Abs. 2
1. Was sind die Pflichten des Schuldners im Konkursverfahren?
2. Was sind die Rechte des Gläubigers im Konkurs?
3. Was heisst Prosequieren?
4. Was heisst Valuta?
1. Keine Verfügungsmöglichkeit über Aktivum, keine Zahlungen mehr entgegennehmen, Präsenzpflicht.
2. Alle Schuldverpflichtungen des Schuldners werden fällig, Der Zinsenlauf für Forderungen hört auf. Nicht auf Geldzahlung lautende Forderungen werden in Geldforderungen umgewandelt.
3. Weiterverfolgen
4. An diesem Valuta-Datum wird das Geld überwiesen.
Sie erhalten einen Anruf von Ihrem Restaurantmieter. Dieser teilt Ihnen mit, dass nach dem starken Regenfall der letzten Nacht der Dorfbach über die Ufer getreten ist. Das Restaurant sowie die Tiefgarage stehen kniehoch unter Wasser. Das Restaurant muss für mehrere Wochen geschlossen werden und das ganze Inventar, welches dem Wirt gehört, ersetzt werden. In der Tiefgarage steht ein eingelöster Personenwagen.
Nennen SIe die jeweiligen Versicherungen, die für die Schäden aufkommen?
Alles was mit dem Gebäude direkt verbunden ist, Boden, Wände, Decke -> GVZ
Mietermobiliar -> Hausratversicherung, Sachversicherung Wirt
Schaden am PKW -> Vollkasko des Halter
Umgebung vom Gebäude -> z.L. Eigentümer (Könnte eingeschlossen werden)
Lohnausfälle -> Betriebsunterbruchversicherung vom Mieter
Umsatzeinbussen -> Betriebsunterbuchversicherung vom Mieter
Mietertragsausfall -> Mietertragsausfallversicherung vom Vermieter (Zusatz)
1. Wann liegt eine Unterversicherung vor erklären Sie?
2. In welchem Umfang deckt nun die Versicherung noch wie nennt man das?
3. Wie kann ich eine Unterversicherung vermeiden?
1. Unterversicherung ist gegeben, wenn zwischen der Versicherungssumme und dem Ersatzwert (Neuwert im Zeitpunkt des Schadenfalls) ein Missverhältnis besteht.
2. Ist eine Unterversicherung gegen, so wird die Entschädugung im Verhältnis der Unterversicherung gekürzt.
Schaden CHF 100'000 / Ersatzwert CHF 150'000 / Schadenhöhe CHF 80'000 Deckungsquote 100'000 x 100 / 150'000 somit 66% von CHF 80'000 CHF 52'800
3. Eruieren der Versicherungssumme durch Erstellung eines detailierten Inventars. Periodische Überprüfungen der Versicherungssumme. Nach Wertschätzungen/bauliche Investitionen immer auch die Versicherungssumme anpassen.
Nennen Sie das Anforderungsprofil vom Immobilienbewirtschafter?
Fundiertes Fachwissen, psychologisches Geschick, Wille zur Weiterbildung, Führen, motivieren, schlichten, wirtschaftliche Zusammenhänge, kostenbewusstes Denken, Organisationstalent, Arbeitsdisziplin
Beschreiben Sie Ihre wirtschaftliche Verantwortung vom Immobilienbewirtschafter.
Hohe Budgetmittel und hohe Vermögenswerte
Anzahl Wohnungen -> 700 Wert Wohnung -> 280'000 -> Mietertrag -> 14'000 Unterhalt -> Vom Jahresertrag ca. 15-20%
Was sind die Voraussetzungen für Sonderrecht?
- Raum muss 3 dimensional abgeschlossen sein (B,D,W) -> wirtschafliche Einheit
- Die Einheit muss abschliessbar sein -> In sich abgeschlossen
- Der Raum muss über einen eignen Zugang haben -> eigener Zugang
Was bedeutet Sonderrecht?
- Miteigentum an der Gesamtliegenschaft
- Sonderrecht an bestimmten Teilen der Liegenschaft.
Was ist Sondernutzungsrecht?
- Wird in der Praxis angewendet, kein Gesetz, in Reglement geregelt.
- Exklusives Gebrauchsrecht
Das Recht andere STWE und Dritte von der Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils auszuschliessen. Nur Benutzung bleibt immer noch gemeinschaftlicher Teil Verwaltung/Änderung.
Was bedeutet die Wertquote? Wie können Sie eine Wertquote ändern?
Abstrakte Verhältniszahl des Anteils einer Einheit in 100 oder 1000 an der Gesamtliegenschaft, drückt die Rechtsposition im Vergleich zu den Anderen aus, Beschlussfähigkeit, Kostenaufteilung.
Änderung bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung STWE.
Nennen Sie den relativen und absoluten Untergang von STWE?
Relativ ist ein Rechtsgeschäft und absolut ist der tatsächliche Untergang
Veräusserung, Kaufvertrag, Enteignung, Zwangsversteigerung -> RELATIV
Untergang Baurecht, Untergang Liegenschaft, Aufhebungsvereinbarung, Aufhebeerklärung, Zwangsverwertung der Stammliegenschaft -> ABSOLUT
Wann muss zu der Versammlung eingeladen werden?
-Wenn ein Fünftel aller STWE die Einberufung verlangt. Art. 64 ZGB
-Vom Bewirtschafter, wenn der Jahresabschluss vorliegt.
Was ist der Unterschied zwischen an der Versammlung beschliessen und genehmigen?
Beschlossen -> Gemeinschaftliche Angelegenheiten
Genehmigt -> Rechnung für das abgelaufene Jahr und den Kostenvoranschlag.
Gibt es für das erstellen eines Protokolls STWEG eine Formvorschrift? Zustellung Zeitraum?
Ja, schriftlich.
Urkunde, gefasste nicht protokollierte Beschlüsse sind nichtig, Beweismittel, Arbeitsgrundlage, Fürhungs- und Informationsmittel.
Umgehend nach Versammlung
Wie gehen wir für due Erstellung einer Offerte für einen STWE-Bewirtschaftsvertrag?
Welche Unterlagen müssen übernommen werden?
1. Begründungsakt damit Umfang erstichtlich
2. Regelement verlagen
3. Letzte Protokolle verlangen (Einsicht, Diskussion)
4. Augenschein vor Ort (Zustand)
5. Stand Erneuerungsfond (Bei altem Haus genug einbezahlt)
6. Technische Anlagen, Baujahr
7. Spezielles
Stammakten, Gemeinschaftsakten, Verträge, Handwerkerverzeichnis
Beschreiben Sie die Merkmale des gesetzlichen Pfandrechtes?
-Forderung wird unverjährlich Art. 807 ZGB
-Sicherstellung der Beitragsforderung im STWE hat kein Rangprivileg.
-Beantragung beim zuständigen Richter
-Vorläufige Vormerkung im Grundbuch zur Sicherstellung des Rangs.
Kann auf einer Parzelle mehrere STWEG gegründet werden?
Nein es müsste abparzelliert werden.
Nennen Sie die Bestandteile/Merkmale einer Aberkennungsklage?
Art. 83 Abs. 2 SchKG innert 20 Tage nach Rechtsöffnung bei ordentlichen Gericht auf Aberkennung der Forderung klagen. Mit dieser Klage wird der materielle Bestand der Forderung überprüft.
Nennen Sie die vier Voraussetzungen des Privatkonkurses?
Art. 191 SchKG
-Überschuldung muss gegeben sein
-Keine Aussichten auf Schuldenbereinigung
-Schuldner muss seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse deklarieren
-Kostenvorschuss muss geleistet sein.
Der Mindestinhalt des Begründungsakts ist vorgeschrieben. Welches sind seine zwingenden Bestandteile?
-Klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück und Ausgestaltung dieses Miteigentums zu Stockwerkeigentum.
-Genaue Bezeichnung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile am Gesamtgrundstück in Bruchteilen, 1/100, 1/1000
-Räumliche Ausseischung jedes Stockwerks (Aufteilungsplan).
Genügt eine Tonband- oder Videoaufnahme als protokollische Darstellung? Aufbewahrungsfrist für Protokolle? Warum wird das letzte Protokoll an der STWEV genehmigt?
Nein, zwingend Schriftlichkeit - u.A. um die Beschlüsse auch nach Jahren noch jedem Dritten entgegenhalten zu können. Aufbewahrung der Protokolle während der gesamten Dauer des Stockwerkeigentums - Bis zum absoluten Ende. Weil nach der Genehmigung des Protokolls kann es nicht mehr verändert werden.
Nennen Sie fünf Merkmale, die Sockwerkeigentum von gewöhnlichem Miteigentum unterscheiden?
-STWE kann nur an Grundstücken begründet werden, Miteigentum an Sachen und Grundstücken.
-STWE kann nur mit Wertquote begründet werden, Miteigentum alle zu gleichen Teilen.
-STWE ohne Grundbuchblatt gibt es nicht.
-STWE hat eine beschränkt Handlungsfähige, Vermögens- und Prozessrechtsfähigkeit, Miteigentum nicht.
-Miteigentum hat kein Sonderrecht dafür spezielle Vorrechte.
Ablauf einer Schadenmeldung und die Regulierung?
-Anmeldung bei der Versicherung (Eventuell Bes. mit Schadenexperten).
-Parallel: Suche und Reperatur der Schadenursache.
-Behebung der Folgeschäden.
-Zahlung der Rechnungen.
-Abrechnung mit der Versicherung. Erstattung des versicherten Betrags durch Versicherer ./. Selbstbehalt.
Im Kanton Zürich haftet der Verkäufer für die Grundstückgewinnsteuer unter soli-darischer Haftbarkeit des Käufers. Das heisst es besteht ein Risiko für den Käufer für den Fall, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt.
Zur Sicherheit des Käufers ist eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuern in den meisten Fällen zu empfehlen.
• Einschätzung des Steuerbetrages durch das Steueramt und Bezahlung des Schätzbetrages an das Steueramt durch den Käufer auf Anrechnung an den Kaufpreis.
• Übergabe einer Bankgarantie des Verkäufers an den Käufer über den mutmasslichen Steuerbetrag.
Welche Möglichkeiten bieten sich bei der Aufteilung der Garage in Bezug auf die 30 offenen Parkplätze an?
• Aufteilen zu Miteigentum
• selbstständige und dauernde Benützungsrechte im Sinne von Dienstbarkeiten
• reglementarische, ausschliessliche Benützungsrechte
a) Welche zwei Möglichkeiten haben Sie bei einer Handänderung im STWE (Buchhaltung)?
b) Wer ist Schuldner für die offenen Beträge nach Handänderung?
a) Detaillierte Zwischenabrechnung der Kosten per Stichtag 30. Juni 2014 (analog Mietverhältnis) oder Abrechnung der Kosten für das ordentliche Geschäftsjahr, z.B. 31. Dezember. Käufer und Verkäufer einigen sich untereinander über die Kostenaufteilung.
b) Schuldner für nicht gedeckte Kostenanteile ist der jeweilige Eigentümer am Ende des Geschäftsjahres
Welche Grundrechte räumt der Gesetzgeber dem Stockwerkeigentümer für die Versammlung ein?
Teilnahmerecht
Stimmrecht
Einberufungsrecht
Mitwirkungs- Diskussionsrecht
Antragsrecht und Kontrollrecht
Meinungsäusserungsrecht
