Prüfungsteil Nr. 4 / Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Kartei Details
| Karten | 197 |
|---|---|
| Lernende | 12 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Allgemeinbildung |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 18.10.2017 / 10.12.2024 |
| Weblink |
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Ihr Ziel ist es eine Investitionsplanung für Erneuerungsarbeiten (a.o. Aufwand für Erhalt) zu erstellen. Wie gliedert sich Ihr Bericht dieser Investitionsplanung?
- Grundsätzliches über die gewählte Bewirtschaftungsstrategien (Erhalten, Ersetzen, Abwarten, Umnützen)
- Hinweis auf Energie-Nachweis und abzuleitende Massnahmen und Empfehlungen
- Aussage über die Aufgabenstellung zum vorliegenden Bericht mit Ausgangslage,
Anforderungen und Zielsetzungen
- Objektbeschrieb
- Aussagen auf Grund der Objektbesichtigung, evtl. Fotodokumentation
- Zusammenstellung der ausgeführten Erneuerung
- Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf
- Investitionsplanung mit Dringlichkeitsstufen und Kosten
Nettorendite
= in Prozenten ausgedrücktes Verhältnis des Reingewinnes (Liegenschaftenertrag) zum investierten Eigenkapital
= heisst demzufolge es berechnte die Höhe der Verzinung des eingesetzten Eigenkapitals
= Nettorendite darf den Referenzzinssatz für Hypothekardarlehen um nicht mehr al 0.5% übersteigen
= Berechnungsformel der Nettorendite %: Nettoertrag (Liegenschaftenertrag) x 100 / (teuerungsbereinigtes) Eigenkapital
Wann wird die Nettorendite verwendet? Nenne 5 Bsp
- Handänderung
- wesentiche Veränderung der Verhälntisse
- Mietzinsgestaltung auf den ersten Kündigungszeitpunkt eines Vertrages mit Index- oder Staffelklausel resp. Ablauf der Indexierung oder Staffelung
- Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung
- Wiedervermietung
Ein Eigetümer wünscht von Ihnen einen Vorschlag für einen effizienten Mahnprozess. Der Eigentümer möchte möglichst wenige Mietzinsverluste haben. Nennen Sie Ihre Vorschläge.
- Fälligkeit des Mietzinses am 1. des Monats.
- Zahlungserinnerung am 5. des Monats
- Mahnung mit Kündigungsandrohung zwischen 10. und 20. des Monats
- Nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist inkl. Berücksichtigung Zustellungsfristen Kündigung auf das nächste Monatsende
- Einleitung der Betreibung ab 1. Tag nach Fälligkeit möglich, spätestens nach 30 Tage
Zàhlen Sie vier Fälle auf, die im Bereich Unterhalt Mietobjekte oder Liegenschaft zu Budgetüberschreitungen führen können?
- unerwartete Mieterwechsel, Instandstellungsarbeiten in Wohnungen
- Unerwartete Reparaturen z.B. Lift
- Nicht gedeckte Versicherungsfälle z.B. Wasserschaden und keine Versicherung vorhanden
- Nach Einbruch, Reparaturen Fenster oder Türen, Ersatz Glaseingangstüre
Das Konto übriger Ertrag hat einen Saldo von CHF 4'612.30. Um was für Gutschriften könnte es sich hier handeln? Bitte nennen Sie zwei möglich Varianten.
- Entschädigung für Weg- oder Fahrrecht
- Abgeschriebene Mietzinse werden noch bezahlt
Welchem Zweck dient der Kontorahmen?
Übersichtlichkeit, wirtschaftliche Gliederung für eine bestimmte Unternehmungsgruppe.
Erklären Sie einem Laien den Begriff Niederstwertprinzip?
Ausruck der Vorsicht, Vermögen wird eher unterbewertet, Schulden überbewertet.
Verwaltungsvertrag, nennen Sie die 4 wichtigsten gesetzlichen Pflichten des Auftragnehmers?
Getreue, sorgfältige Geschäftsführung
Nach dem Willen des Auftraggebers handeln.
Persönliche Ausführung
Rechenschaftsablegung
Welche Mindestvertragsdauer gilt bei?
a) Möbliertem Zimmer
b) Wohnung
c) Büro
d) PP
a) 14 T
b) 3 M
c) 6 M
d) 14 T
Welche Möglichkeiten haben Sie, um eine Verjährung bei einem Mangel zu unterbrechen?
a) Schriftliche Anerkennung des Mangels durch den Unternehmer.
b) Einleiten der Betreibung gegen den Unternehmer.
c) Vorladen vor den Richter (Sühneversuch)
d) Einreichen einer Klage
Ab wievielen Stunden durchschnittlicher wöchtenlicher Arbeitszeit müssen Sie Ihren Hauswart auch gegen NBU versichern?
Bei mehr als 8 Stunden pro Woche im Durchschnitt
Der MV für ein Geschäftslokal läuft noch 3 Jahre. Der Erstmieter möchte vom Vertrag vorzeitig zurücktreten und bringt einen Nachfolgemieter. Nach 1 Jahr kommt der Nachfolgemieter, welcher durch den Vermieter akzeptiert wurde, in Zahlungschwierigkeiten. Nennen SIe sämtliche möglichen Massnahmen, welche dem Vermieter nach erfolglosen Mahnschreiben offenstehen?
a) Mahnugn mit 30-tägiger Zahlungsfrist und Kündigungsandrohung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das folgende Monatsende (Art. 257d OR)
b) Betreibung mit Retention.
c) Regress auf den Vormieter für den Mietzinsausfall von höchstens 2 Jahren ab Vertragsbeginn mit dem Nachfolgemietverhältnisses (Art. 263 Abs 4 OR)
Mit dem Mieter wurde bei Mietvertragsabschluss ein Mietzinsdepot vereinbart.
a) Unter welchen drei Voraussetzungen darf die Bank, bei der das Depot hinterlegt ist dieses herausgeben?
b) Was müssen Sie unternehmen, wenn Sie Schulden des ausziehenden Mieters mit dem Mietzinsdepot verrechnen wolen? Nennen Sie die drei Möglichkeiten?
a) Schriftliches Einverständnis von Mieter und Vermieter vorliegt. Nach Ablauf eines Jahres, wenn Vermieter keine Ansprüche geltend macht, ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl vorliegt.
b) Eine Schuldanerkennung des Mieters erwirken. Innerhalb Jahresfrist ein rechtskräftiges Urteil mittels Gerichtbeschluss anstreben, jedoch mindestens schriftlich die Schlichtungsstelle angehen.
a) Welche Grundvoraussetzung muss gegeben sein, damit Nebenkosten abgerechnet werden können inkl. Gesetzesartkel?
b) Welche Arten von Kosten können laut den gesetzlichen Bestimmungen den Mietern belastet werdewn inkl. Gesetzesartikel?
a) Art. 257a OR, die Nebenkosten müssen im Hauptmietvertrag vereinbart sein.
b) Art. 257a OR mit dem Betrieb/Gebrauch der Liegenschaft/Sache zusammenhängend.
In welchen Fällen ist die Schlichtungsbehörde befugt einen Eintscheid zu fällen?
Kompetenzstreitigkeiten:
-Anfechtung Kündigung.
-Erstreckung des Mietverhältnisses.
-Eintscheid über Mängelbehebung, Mietzinsherabsetzung und Schadenersatzansprüche imn Rahmen der Hinterlegung.
Sie haben einem ausgezogenen Mieter anlässlich der Wohnungsabnahme für ausserordentliche Instandstellungskosten haftbar gemacht. Nach Erhal der Malerrechnung verrechnen Sie die Kosten dem Mieter. Dieser reagiert aber weder auf Ihre Rechnung noch auf Ihre Mahnung.
Welche Schritte unternehmen Sie, um Ihre Forderung einzutreiben?
1. Betreibung, bei Rechtsvorschlag
2. Verhandlung vor Schlichtungsstelle veranlassen, wo die Forderung ganz oder teilweise gutgeheisen wird, wird keine Einigung erzielt.
3. Richter anrufen.
4. Fortsetzung der Betreibung aufgrund des Urteils.
5. Pfändung des Schuldners.
Nennen Sie die zwei wesentliche Unterschiede zwischen einem Verwaltungsvertrag und einem Erstvermietungsvertrag!
- Vertragsdauer beim Verwaltungsvertrag länger als beim Erstvermietungsvertrag.
- Honorar beim Erstvermietungsvertrag höher.
Sie treffen sich mit einem ehemaligen Schulfreund an einem Wochenende in einem
Restaurant. Da er sich gerade beruflich umorientiert, möchte er mehr von Ihrer Tätigkeit
als Immobilienbewirtschafter erfahren.
Nennen Sie 8 Hauptaufgaben des Immobilienbewirtschafters!
- Erst- und Wiedervermietung
- Betreuung der Mietverträge (Kündigungen, Anpassung, Neu-
abschlüsse)
- Nebenkostenabrechnungen (inkl. Heizkosten)
- ordentlicher und ausserordentlicher Unterhalt der Lieg.
- Mandate akquirieren
- Garantieabnahmen und –arbeiten ausführen lassen
- Kontrollen und Zustandsberichte
- Korrespondenz mit Mietern, Handwerkern, Eigentümer
- Hauswartung organisieren und Verträge mit HW abschlie-
ssen
- Führen eines Teams
Aus welchen Gründen kann eine Kündigung angefochten werden?
Zählen Sie sechs mögliche Anfechtungsgründe sowie deren Begründung auf!
- Kündigung verstösst gegen Treu und Glauben z.B. wenn die Kündigung schikanös ist.
- Rachekündigung, z.B. wenn der Mieter den Mietzins wegen bestehender Mängel am Mietobjekt hinterlegt hat.
- Pressionskündigung, wenn der Vermieter versucht eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters durchzusetzen.
- Während der Dauer eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens.
- Kündigungs-Sperrfrist, vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens.
- Kündigung wegen Änderung der familiären Situation des Mieters (z.B. Tod, Scheidung, etc.).
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Mietvertag zu 100% indexiert,
angepasst werden kann?
Nennen Sie auch den entsprechenden Gesetzesartikel!
Die Vertragsdauer muss mindestens 5 Jahre betragen
(OR Art. 269b)
In der Wohnung von Herrn Kobi ist ein Mangel aufgetreten. Welche Möglichkeitenhat er, den Mangel beheben zu lassen respektive seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen?
Nennen Sie stichwortartig fünf Möglichkeiten!
- Den Mangel zu beseitigen, den Mietzins verhältnismässig herabzusetzen,
- Schadenersatz verlangen,
- den Rechtsstreit mit einem Dritten zu übernehmen,
- den Mietzins hinterlegen,
- auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen,
Sie als Vermieter erfahren vom Mieter, dass er den Mietzins hinterlegen wird. Sie meinen zu Unrecht. Welche Möglichkeiten bestehen, um in den Besitz dieser Mieten zu kommen?
-Der Vermieter kann bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse verlangen, sobald ihm der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat.
-Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter innert 30
Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht hat.
Darf die Schlichtungsbehörde in Bezug auf die Hinterlegung von Mietzinsen einen Entscheid fällen?
Nein. Es handelt sich um eine Kompetenzstreitigkeit. Die Schlichtungsbehörde kann, muss aber nicht, einen Urteilsvorschlag ausfällen. Geschieht dies nicht, stellt sie eine Klagebewilligung aus.
Eine Mieterin meldet einen Mangel im Monat Dezember 17. Sie möchte nun den Mietzins für den selben Monat bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (Sie habe Ihn ja ohnehin noch nicht bezahlt). Wie reagieren Sie?
-Die Mieterin ist lediglich berechtigt künftig fällige Mietzinse zu hinterlegen (Art. 259g OR).
-Zahlt Sie den Mietzins Dezember nicht, befindet sie sich im Zahlungsverzug (Art. 257d OR).
Sie vermieten per 1. Oktober 2010 eine 4-Zimmer-Dachwohnung. Bei der Übergabe müssen Sie feststellen, dass während des Leerstandes über das Flachdach Wasser in die Wohnung getreten ist. In allen Räumen sind die Wände fleckig, der Boden hat sich gewölbt und es riecht modrig. Die Wohnung ist nicht bewohnbar. Die neuen Mieter stehen jedoch bereits vor der Tür.
Welche rechtlichen Möglichkeiten haben die neuen Mieter?
-Die neuen Mieter können die Üebernahme verweigern resp. das Mietverhältnis nicht antreten (Art. 107-109 OR).
-Oder die Mieter können das Mietverhältnis antreten und nach den mietrechtlichen Mängelrechte vorgehen (Art. 258 Abs. 2 OR)
Wie wird das STWE begründet und in welchem Gesetzesartikel ist dies geregelt?
ZGB Art. 712d
Eintragung im Grundbuch
In welchen Gesetzesartikel finden Sie sämtliche Angaben und Grundlagen zu Organisation der STWEG?
Art. 712a - 712t ZGB "Das Stockwerkeigentüm"
Art. 64 - 69 ZGB "Vereinsrecht"
Art. 646 ff. "Miteigentum"
Wie viele EIgentümer sind nach Gesetz nötig, um eine ausserordentliche STWEV einzuberufen und wo im Gesetz ist das geregelt?
1/5 aller Stockwerkeigentümer (ohne Wertquote)
ZGB Art. 64 Abs. 3 ZGB
Welche zwei Arten des Untergangs von Stockwerkeigentm kennen Sie?
Nennen Sie je ein Beispiel?
Relativer Untergang:
Handänderung
Gewillkürte Räume (Aufhebung Stockwerkeinheit)
Enteignung
Zwangsverwertung
Absoluter Untergang:
Aufhebung der STOWE mittels Vereinbarung
Untergang Baurecht
Untergang durch Erdrutsch. Lawine
Ist es gesetzlich vorgeschrieben, die Jahresrechnung durch Revisoren prüfen zu lassen?
Nennen Sie drei Pflichten eines Revisors.
Nein, Revisionsbereicht, Prüfung Rechnungslegung, Unabhängigkeit.
Erklären Sie in 1-2 Sätzen den Unterschied zwischen nichtigen und anfechtbaren Versammlungsbeschlussen.
Sagen Sie zudem:
-Wie lange dauert die Anfechtungsfrist und ab wann beginnt diese?
-Wer darf anfechten und wo?
-Nennen Sie die Gesetzesartikel
Nichtig:
Diese Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam
Anfechtbare Beschlüsse:
Müssen innerhalb von Monatsfrist nach Kenntnisnahme
beim Richter angefochten werden (Art. 712m Abs. 2 ZGB, in Verbindung mit 75 ZGB)
Klagefrist beträgt einen Monat ab Kenntnisnahme. Für Anwesende beginnt diese am Tag der Versammlung und für Abwesende nach Kenntnisnahme. Es können nur Neinsager, Enthaltene, Abwesende einen Beschluss anfechten. Da es sich bei der Klagefrist um eine Verwirkungsfrist handelt wird diese von Amtes wegen geprüft. Das Urteil des Richters kann den Beschluss lediglich aufheben nicht verbessern.
Honorarberechnung STWEG
Richtpreis 400-500 Franken pro Einheit
MEG also EP für 50.00 Franken pro Einheit.
Berechnung Honorar ohne Angabe von Beträgen:
Preis pro Stockwerkeinheit
Total Stockwerkeinheiten
Preis pro MEG (Einstellplatz)
Total MEG
Ist das Reglement ein zwingender Bestandteil der Gemeinschaftsordnung?
Nein
Nennen Sie vier mögliche Organe einer STWEG?
Ausschuss (Delegierte)
Rechnungsrevisoren
Verwalter
Versammlung der Stockwerkeigentümer
Was ist der Assekuranzwerr?
Der Versicherungswert vom Gebäude ohne Boden.
Der Zahlungsbefehl wird in nur einem Exemplar ausgestellt RICHTIG/FALSCH?
Falsch -> Im Doppel Schuldner, Gläubiger
Falls mehrere Mitschuldner gemeinsam betrieben werden, muss jedem von Ihnen ein Zahlungsbefehl zugstellt werden RICHTIG/FALSCH?
RICHTIG
Nennen Sie fünf verschiedene Verteilschlüssel, inkl. je einem praxisgerechten Beispiel?
m2 -> Betriebskosten
m3 -> Heizkosten
Anzahl Wohnungen -> Bei gleich grossen Wohnungen
Ablesen der Zähler -> Individuelle Abrechnung (Bsp. Neovac)
Bewohnergleichheiten -> TV
Wohnungspunkten -> Wasser, wenn kein Zähler vorhanden
Speziellem Verteiler -> Lift
