Sachbearbeiter Immobilien-Bewirtschaftung
Fach Immobilien-Management
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Fichier Détails
| Cartes-fiches | 44 |
|---|---|
| Utilisateurs | 46 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Matières relative au métier |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 13.10.2017 / 18.06.2025 |
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Welches sind die Formvorschrift eines Mietvertrages und wie sind die Entstehungensmöglichkeiten eines solchen?
Die Form des Abschlusses eine Mietvertrages ist gesetzlich nicht reglementiert. Der Vertrag kann mündlich, schriftlich oder mit Formularmietvertrag zustande kommen.
Mündlich: Benötigt eine gegenseitige übereinstimmende Willenserklärung, wobei sich die Parteien über die wesentlichsten Punkte einigen müssen (essentialia negotii wie Mietzins, NK, Mietbeginn, etc.)
Schriftlich: Es besteht keine Formvorschrift. Den Parteien steht frei die Schriftform nur schon aus Beweisgründen zu wählen. Zustandekommen des Mietvertrages erst mit Unterzeichnung. Aber Achtung: Stillschweigende Einigungen über geänderte Vertragsbedingungen sind möglich.
Formularmietvertrag: Nachteil, hier sind spezielle Bedingungen für einen bestimmten Vertrag nicht enthalten
Die 5-Zimmerwohnung im 2.OG wurde per 31. Oktober 2017 gekündigt, die Abgabe findet an selben Tag statt. Während der Wohnungsabnahme stellen Sie fest, dass sich dieese in einem desolaten Zustand befindet. Der Mieter weigert sich, das Wohnungsübergabeprotokoll zu unterschreiben.
Welche Vorkehrung müssen Sie treffen, damit Sie für allfällige Verhandlungen gültige Beweismittel haben?
Diese Vorkehrungen müssen detailliert und vollständig formuliert sein.
Sie erstellen eine schriftliche Mängelrüge
Das Abnahmeprotokoll schicken Sie sofort nach der Abnahme eingeschrieben an den ausgezogenen Mieter.
In welcher Bandbreite bewegt sich das Bewirtschaftungshonorar für die Bewirtschaftung von Mietwohnungen?
3.5 - 5 %
Sie stellen anlässlich einer Wohnungsabnahme fest,dass...
... der Teppichboden im Wohnzimmer sowie im Entrée durch einen Keramikplattenbelag ersetzt wurde. Der Mieter stützt sich auf die Bewilligung hierfür welche er bei der Verwaltung telefonisch eingeholt habe. Weiter verlangt er, dass ihm der Mehrwert abgegolten wird.
... das 5-jährige Lavabo im Gäste-WC einen Riss aufweist.
Wie verhalten Sie sich in diesen zwei Situationen?
Gemäss OR Art. 260a Abs. 1 muss die Zustimmung schriftlich vorliegen. Ohne schriftliche Zustimmung besteht kein Entschädigungsanspruch.
entweder für den Riss einen Minderwert (Pauschale) vorschlagen und im Protokoll notieren, oder die effektiven Reparaturkosten abzüglich Lebensdauerentwertung dem Mieter in Rechnung stellen (paritätische Lebensdauertabelle).
Ein Bewirtschaftungsauftrag wird auf 3 Jahre fest abgeschlossen. Kann ein solcher gekündigt werden und per wann ist dies möglich?
Geben Sie den Gesetzesartikel an.
Ein Bewirtschaftungsauftrag entspricht einem einfachen Auftrag und kann gemäss OR Art. 404 jederzeit, ausser zu Unzeit, gekündigt werden.
Herr Hungerbüler hat seine Wohnung fristgerecht per 30. April 2017 gekündigt. Bei der Kündigungsbestätigung achten Sie auf vier wesentlichen Punkte auf welche Sie hinweisen.
Welche sind dies?
Bestätigung des Kündigungstermins
Hinweise zur Rückgabe des Mietobjektes wie z.B. Reinigung und kleinere Reparaturen
Regelung der vom Mieter durchgeführte bauliche Veränderungen
Vereinbarung eines Termins für die Wohnungsübergabe
- Hinweis auf die Meldepflicht des Wohnungswechsels bei der Einwohnerkontrolle, der Post und den technischen Werken
Ein Restaurant welches Sie vermieten, wird durch den Wirt termingerecht gekündigt. Die Lokalitäten stehen nun zur Vermietung frei, sind jedoch renovationsbedürftig.
Bevor Sie das Mietobjekt wieder zur Vermietung ausschreiben, machen Sie sich Gedanken bezüglich Sanierung dessen.
Nennen Sie 8 relevante Punkte auf!
Mietzins / Umsatzmiete
Vertragsart ("normaler" Gewerbemietvertrag, Pachtvertrag, Index-Mietvertrag)
Einräumung einer Option
Ausbau oder Rohbaumiete
Höhe der Sicherheitsleistung / Bankgarantie
Wo publiziere ich das Mietobjekt
Zielpublikum
Abklärung der Nebenräume, Besucherparkplätze
Abklärung allfälliger baulicher Veränderung sowie Baueingabe
Reklamebewilligung
Organisation aktueller Grundrisspläne / Situationsplan
Ausarbeitung allgemeiner Vertragsbestimmungen
Welche Verbände vertreten die Anliegen der Immobilienbranche in der Öffentlichkeit?
Schweizer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)
Hauseigentümberverband
Mieterverband
Schweizer Stockwerkeigentümerverband
Verband der Geschäftsmieter
Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband
Verband der Immobilieninvestoren
Sie haben die Vertragsverhandlungen für eine Geschäftsliegenschaft erfolgreich abgeschlossen. Nun müssen Sie den neuen Indexmietvertrag erstellen.
Formulieren Sie eine mögliche Indexklausel inkl. der korrekten Formel!
Der Mietzins ist zu 100% indexiert.
Eine Anpassung des Nettomietzinses kann jährlich auf einen beliebigen Zeitpunkt, mit einer Anzeigefrist von drei Monat, erstmals per Datum entsprechend den Veränderungen des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Mietzinsanpassung berechnet sich gemäss folgender Formel:
korrekte Formel
Der Anfangsmietzins darf nich unterschritten werden.
Ein gutes Inserat muss einige Kriterien erfüllen.
Welche sind das?
Das Inserat muss auffallen
Das Inserat muss klar und prägnant sein
Angaben der Kontakt- und Informationsstelle
Sie erstellen einen neuen Mietvertrag, dieser enthät wichtigere und weniger wichtige Punkte.
Nennen Sie neun Punkte, welche zwingend in einen solchen gehören!
Vertragsparteien
Objektbeschrieb
Mietzins / Nebenkosten
Mietbeginn
Kündigungsfristen und -termine (3 Monate, 6 Monate, 2 Wochen, 3 Tage)
Haftung
Sicherheitsleistung
Basisberechnung
Allgemeine Bestimmung
Für das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung dürfen Sie ihre Aufwendungen verrechnen. Wie hoch ist dieser Prozentsatz?
Nach den ortsüblichen Ansätzen, i.d.R. zwischen 3-4% zzgl. Mwst
Was sind die Gründe welshalb Sie einen Bewirtschaftungsvertrag schriftlich abschliessen?
Es ist eine schriftliche Definition der Aufgaben (Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten)
Der Vertrag legitimiert mich als Bevollmächtigter Bewirtschafter gegenüber Dritten
Welche Vertragsart ist der Bewirtschaftungsauftrag und wie entsteht ein solcher?
Hierbei handelt es sich um einen einfachen Auftrag gemäss OR Art. 394ff.
Die Entstehung ist durch die Erteilung und Annahme eines Auftrages (zweiseitiges Rechtsgeschäft) und kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend zustande kommen.
Nennen Sie fünf Beispiele für übermässige Abnützung
starke Verschmutzung auf Tapeten und Anstrichen
starke Nikotinablagerungen
Brandlöcher in Bodenbelägen
beschädigte Einrichtungsgegenstände
Bohrlöcher in Decken, Wänden und Böden (Anzahl und Grösse)
Sie erhalten von einem Kunden den Auftrag zur Erstvermietung einer Neubausiedlung. Was gehört zu einem Kundenbriefing?
Welche Kündigungsfristen gelten für einen Verwaltungsauftrag?
Gemäss OR Art. 404 Abs. 1 kann der Auftrag von jeder Partei jederzeit widerrufen oder gekündigt werden, ohne dass dafür besondere Gründe vorliegen müssen. Nach dem Bundesgericht (BGE 115 II 464 mit Hinweisen) ist diese Bestimmung zwingend, weil dem Auftrag ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde liegt. Entsprechend darf nach der Praxis die jederzeitige Widerrufbarkeit auch nicht mittels Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 OR umgangen werden. Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind demnach rechtlich nicht bindend, aber empfehlenswert.
In einem Bewirtschaftungsvertrag sind sümtliche einzelenen zusätzlichen Vergütungen stipuliert. Welche sind dies?
Spesen
Publikationskosten
Aufwand für Erneuerungsarbeiten
Aufwand für Betreibungen / Klagen etc.
Welche Kündigungsfristen schreibt uns das Gesetz vor, gibt es jeweils ein gesetzliche Minimum?
3 Monate: unbewegliche Sachen & Fahrnisbauten / Wohnungen
6 Monate: Geschäftsräume
2 Wochen: möblierte Zimmer & Parkplätze
3 Tage: bewegliche Sachen
Welche Aufgaben und Leistungen hat ein Immobilien-Bewirtschafter zu erbringen?
Vermietung
Mietzinsfestsetzung
Inkasso
Buchhaltung / Budget / ev. Kontenrahmen
Kommunikation mit Behörden, Unternehmungen und Privaten
Hausordnung
Hauswart
Unterhalt
Service Abonnemente
Versicherungen
Bearbeitung von Schadenfällen
Kreditorenbewirtschaftung
Welche Arten von Sicherheitsleistungen im Mitwesen kennen Sie?
Barkaution: Hinterlegung der Kaution bei Bank auf Sperrkonto lauten auf Mieter (Hinterlegungsart zwingend)
Garantievertrag: Garant (meist Bank o. Versicherung) verpflichtet sich unwiederruflich für die Leistung eines Drittens einzustehen
Bürgschaftsverpflichtung: Bürgschaftsvertrag, der zwischen Bürge und Gläubiger abgeschlossen wird = einfache & solidarische Bürgschaft
Kautionsversicherung: Im Prinzip eine Bürgschaft. Bürge ist eine Kautionsverischerung (z.B. SwissCaution)
Verpfändung von Betriebsinventar: Sehr selten geworden, da es nur zwischen den Parteien wirkt und nicht gegenüber Dritten
Solidarschuldnerschaft: Keine typische Sicherheitsleistung => Einbindung von (mehreren) möglichst zahlungskräftigen Mieter (=Solidarhafter)
Sie haben mit Frau Meier für die neuen Geschäftsräumlichkeiten einen Staffelmietvertrag abgeschlossen. Nun stellen Sie heute fest, dass eine Anpassung per 1. Februar 2017 möglich gewesen wäre, sie eine solche jedoch nicht vorgenommen haben.
Kennen Sie die gesetzlichen Bestimmungen einer Mietzinsanpassung in Bezug auf den Staffelmietvertrag und erklären Sie in einem Satz, wie Sie in oben genanntem Fall vorgehen.
Der MZ darf höchstens einmal jährlich erhöht werden
Der Betrag der Erhöhung ist in CHF festgelegt.
Die Erhöhung darf frühstens vier Monate vor dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt dem Mieter zugestellt werden.
Vorgehensweise:
Mit dem amtlichen Formular auf den 1. des nächsten Monats anzeigen.
Ein Immobilien-Bewirtschafter sollte einige wichtige Marktfaktoren kennen, welche sind dies?
Nennen Sie sechs davon
Angebot und nachfrage bei Wohn- und Geschäftsräumen
Mietpreisentwicklung
Leerwohnungsbestand
Zinsentwicklung
Teuerung
Trends
Die Immobilien-Branche kennt einige Verbände welche das Interesse dieser vertritt. Welche kennen Sie?
SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft)
HEV (Hauseigentümerverband Schweiz)
MV (Mieterverband Schweiz)
Kennen Sie die Fachzeitschriften (Publikationsorgane) der drei immobilienbranchen-Verbände?
SVIT = Immobilia
HEV = "der Schweizerische Hauseigentümer"
MV = "Miete und Wohnen"
Kennen Sie die wichtigsten Punkte welche in einem Bewirtschaftungsvertrag stehen müssen?
Parteien
Genauer Objektbeschrieb
Beginn, Dauer, Kündigung
Leistungsbeschrieb
Kompetenzsumme
Abrechnungstermine
Honorare und Spesen
Regelung Zahlungsverkehr
Vollmacht
Gerichtsstand
Datum, Unterschrift
Die Bestimmungen über den Schutz missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für..
Miete von Luxus Wohnungen
EFH mit mehr als 6 Wohnräumen
Wohnungen welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)
Welches sind die drei Hauptgründe, weshalb Sie einen Mietvertrag schriftlich abschliesen solten?
Vermeidung von Missverständnissen
Beweismittel im Streitfall
Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall
Welche Arten von Mietverträgen kennen Sie?
Unbefristet ohne Mindestlaufzeit
Unbefristet mit Mindestlaufzeit
Befristet
- Indexiert, Laufzeit mindestens 5 Jahre
- Mit Staffelung, Laufzeit mind. 3 Jahre
Was verstehen Sie unter dem Begriff Geschäftsraum?
Horizontal und vertikal abgeschlossen
Auf Dauer vermietet
diesnt einem Geschäftszweck
ist ertragsorientiert
Wie hoch ist die Kaution bei Geschäftsmietverträgen?
Die maximale Höhe der Mietzinssicherheit kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.
Welches sind die Voraussetzungen damit ein gestaffelter Mietzins vereinbart werden kann?
Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden
Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss in Fr. festgelegt werden.
Mietzins darf jährlich höchstens 1x erhöht werden
Mitteilung (auf amtlichem Formular) an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen
Sie möchten einen Mietvertrag indexieren, unter welchen Vorasusetzungen ist dies möglich?
Mietvertrag muss für mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen sein. (einseitiges Kündigungsrecht für den Mieter ist möglich)
Einzig zulässiger Index ist nur der landesindex der Konsumentenpreise
Was ist eine Option und welche gibt es?
Das Optionsrecht gibt dem Mieter bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer das Recht, den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne zu verlängern.
Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden.
Welches sind die Unterschiede einer echten Option und einer unechten Option?
Die echte Option setzt voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Elemente (Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien bereits stattgefunden hat.
Eine unechte Option liegt vor, wenn bei Ausübung des Optionsrechts der Mietzins noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der Empfänger nach der Optionserklärung den Mietzins anpassen darf oder wenn die Parteien hierüber verhandeln müssen.
Welche Punkte gehören in ein Inserat?
- Ort
- Grösse
- Stockwerk
- Mietzins und NK
- Bezugstermin
- Vorzüge
- Verwaltung
- Ansprechsperson
Welche Kriterien berücksichtigen Sie bei der Mietzinsfestlegung?
- Marktmiete vergleichbarer Objekte
- Kostendeckende Bruttorendite
- Makrolage (Gemeinde, Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Steuern, etc.)
- Mirkolage (Quartier, Erschliessung, Aussicht, Ruhe, etc.)
- Zustand / Alter / Grösse
- Verkehrsanbindung
Nennen Sie alle Vermarktungsinstrumente welche Ihnen für die Vermietung einer Wohnung zur Verfügung stehen?
- Internet
- Inserat
- Vermietungstafel
- Flyer
- Bus und Kinowerbung
- Freie Besichtigung
- Möblierung
- Evtl. Inserate bei Firmen
Auf was achten Sie bei der Auswahl eines Mieters?
- Einkommen / finanzielle Lage
- Passen die Personen ins Haus / Quartier
- Verhältnis der Anzahl Personen zur Wohnungsgrösse
- Interessenmeldungen von bisherigen Mietern vorhanden
- Dringlichkeit des Bedarfs
- Auskünfte / Referenzen Arbeitgeber und Vormieter
- Reihenfolge der Anmeldungen
- Zusätzlich bei Gewerbemietern: Werden keine bestehenden Mieter konkurrenziert und besteht ein längerfristiges Potential für die Branche?
- Besondere Verbindung zur Eigentümerschaft. Immobilie im Eigentum einer Versicherung, bei welcher der Interessent versichert ist
Welche Positionen deckt die Bruttorendite ab?
- Kapitalverzinsung (Fremd- und Eigenkapital)
- Betriebskosten
- Unterhaltskosten
- Verwaltung
