Life Cycle Management
Semester 5
Semester 5
Kartei Details
| Karten | 21 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Technik |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 03.01.2017 / 12.01.2017 |
| Weblink |
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Gebäudeinbetriebnahme: Ab wann beginnt die Garantiezeit, ab wann hafte ich?
Ab Zeitpunkt der Abnahme.
Welche Ziele verfolgt die Instandhaltung?
- Maximierung des Nutzungsgrades
- Maximierung der Nutzungsqualität
- Sicherstellen der Gebrauchstauglichkeit
- Bewahrung einer ausreichenden Sicherheit (Trag- und Betriebssicherheit)
- Wahrnehmen der gesetzlichen Verantwortung der Eigentümerschaft
- Erhalten des kulturellen Wertes eines Bauwerks
Was sind die Interessen/Anforderungen aus den verschiedenen Perspektiven (Eigentümer, Nutzer, Betreiber)?
Eigentümer:
- hoher Werterhalt
- niedrige Instandhaltungs- und Betriebskosten
- hohe Rendite erzielen
- evtl. etwas "steuerabzugfähiges"
Nutzer:
- optimale Infrastruktur
- hohe Betriebssicherheit
- tiefe Nebenkosten
- Gebrauch von Funktion der Anlage/Gebäude
- gute Lage
- Langfristigkeit
- hohe Flächenverfügbarkeit
Betreiber:
- grösstmöglichen Umsatz generieren
- Konflikte mit Nutzer vermeiden
Grundlagen der Instandhaltung?
- Instandhaltungsstrategie
- gesetzliche Rechte und Pflichten der Eigentümerschaft
- Absichten der Eigentümerschaft
- Fachwissen
- aktueller Zustand des Gebäudes
- behördliche Auflagen
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung (nach SIA und DIN)?
Instandhaltung: Die Instandhaltung dient der Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks durch regelmässige und einfache Massnahmen. Die Instandhaltung schliesst die Behebung kleiner Schäden.
Instandsetzung: Die Instandsetzung dient dazu, das Bauwerk bzw. seine Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer wiederherzustellen, sie umfasst in der Regel Arbeiten grösseren Umfangs.
Was sind mögliche Folgeschäden bei mangelhafter Instandhaltung?
- Lebenserwartung sinkt
- Wert des Objekts sinkt
- Attraktivität sinkt
- abgeplatzte Fassaden
- morsche Fensterrahmen
- abblätternde Färbe
Aus welchen Tätigkeiten setzt sich die Instandhaltung zusammen (nach SIA und DIN)?
- Wartung
- Inspektion
- Bedienung
- Kontrolle (Funktionskontrolle)
- Anlagendokumentation
- Revision
- Wiederherstellung
Präventive und korrektive Instandhaltung, was ist der Unterschied?
Präventiv: Es werden vorbeugende Massnahmen durchgeführt, um gegebenenfalls vor dem Auftreten eines Fehlers Massnahmen zu ergreifen. Es gibt die vorausbestimmte und zustandsorientierte Instandhaltung in dieser Kategorie.
Korrektiv: Es wird erst etwas repariert wenn man feststellt, dass sich der Zustand verschlechtert oder wenn es ausgefallen ist. Es gibt die unmittelbare und aufgeschobene Instandhaltung in dieser Kategorie.
Objekt und Portfoliostrategie: Was für Ebenen unterscheidet man hier?
Das Eigentümerumfeld beeinflusst den Eigentümer und somit auch die Eigentümerstrategie etc.
Was sind Problemfelder/ Herausforderungen in der Instandhaltung (in der Planung, Strategie etc)?
- Fehlendes IH Controlling/Planung/Strategien/Ziele
- Dominanz von Havariestrategien (kein Personal oder Ressource als Begründung oder vornherein keine Strategie)
- Unzureichende Bestandsdaten
- Ungenaue Aussagen über Abnutzungsverhalten
- Unzureichende IH-Daten (was wurde in der Vergangenheit gemacht, gibt es ein Budget)
- Flächen müssen bekannt sein
Vorausbestimmte, zustandsorientierte und korrektive Instandhaltung, je zwei Vor und Nachteile.
Vorausbestimmt:
+ Planung und Abstimmung der Massnahmen möglich
+ Senkung Ausfallkosten
- hoher Planungsaufwand
- technische Lebensdauer wird nicht optimal ausgenutzt
Zustandorientiert:
+ optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer möglich
+ geringer Planungsaufwand
- mehr Kosten durch zusätzliche Inspektionen und Qualifikation des Personals
- Gefahr einer falschen Einschätzung
Korrektiv:
+ optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer
+ geringer Planungsaufwand
- hohe Schadenfolgenkosten
- Verkürzung der Lebensdauer betroffener Gebäudeelemente
In welchem Fall würde ich als Eigentümer die vorausbestimmte, zustandsorientierte, korrektive Instandhaltung anwenden?
Vorausbestimmt: Unabhängig vom Materialverschleiss oder wie oft man die Anlage braucht, Instandhaltung wird in festen Intervallen getätigt
Zustandsorientiert: Man muss den Zustand des betroffenen Bauteils erkennen können (z.B spröder Gummi) und anhand dessen die Instandhaltung vornehmen, die Lebensdauer der Bauteile muss messbar sein!
Korrektiv: Ausfallstrategie, bei nichtbetriebsnotwendigen Anlagen, Ersatzteile müssen allerdings schnell vorhanden sein um längere Ausfälle zu vermeiden, Bereiche in denen Immobilien und Anlagen nur wenig genutzt werden
Systemdokumentation: Im Rahmen des Abnahmeprozesses wird vom Unternehmer eine vollständige Systemdokumentation angefordert. Was versteht man unter einer vollständigen Systemdokumentation?
- Pläne
- technische Daten
- Wartungsangaben/hinweise
- Unterhaltsanweisungen
- theoretische Angaben zur Lebenserwartung
- Garantiebeläge
- Verbrauchsstoffe (Was braucht die Anlage um betrieben zu werden)
- Kontaktdaten Hersteller, Lieferanten etc.
- Protokolle der Abnahme
- Protokolle der festgestellten Mängel
Kann auch umgekehrt kommen wie zum Beispiel: Das Abnutzungsverhalten ist nicht direkt zu ermitteln. Welche Instandhaltungsstrategie würden sie wählen?
Vorausbestimmte Variante. Da das Abnutzungsverhalten nicht festgestellt werden kann sollte man die Instandhaltung in festen Intervallen tätigen.
Erklären Sie mögliche Gründe, weshalb die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer sein kann als die technische Lebenserwartung eines Bauteils.
Technische Lebensdauer
- Zeitspanne zwischen Errichtung und Ausfall
- Obergrenze für Haltbarkeit von Bauteilen
- Erreicht wenn Bauteil: Funktion nicht mehr erfüllt, IH-Massnahmen technisch nicht mehr möglich sind, Bauteil ausgetauscht werden muss
Wirtschaftliche Lebensdauer:
- Zeitraum indem es unter ökonomischen Bedingungen sinnvoll ist das Bauteil zu nutzen
- Erreicht wenn Bauteil: (IH-) Kosten die Erträge übersteigt, Alternativen höhere Rendite ermöglichen
Unterschied: Die Lebensdauer wird von unterschiedlichen Aspekten beeinflusst, so kann es sein das die technische Lebensdauer gegeben ist, aber die wirtschaftliche Lebensdauer aufgrund der genannten Gründe ein Ende findet und man aufgrunddessen Alternativen suchen sollte.
Bestimmen Sie die korrekte Instandhaltungsstrategie für ein Bauteil, dessen Verschleiss nicht erkennbar ist, welches aber für den Betrieb als kritisch angesehen werden kann.
Vorausbestimmte ICH -> gehört zum Stamm der präventiven IH
Nennen Sie zwei mögliche Beispiele für Schadenfolgekosten.
- Ausfall oder Funktionsbeeinträchtigung weiterer Gebäudeelemente
- Verkürzung der Lebensdauer anderer betroffener Gebäudeelemente
- Anstieg der Betriebskosten aufgrund eines erhöhten Energieverbrauchs, verstärkter Gebäudereinigung oder intensiverer Wartungsmassnahmen
- verschlechterten lnstandsetzungsbedingungen, durch die die Kosten der Massnahme steigen
- eventuell notwendiger Stilllegung oder Konservierung
- Beschädigung von Sach- oder Betriebsanlagen oder auch Personenschäden durch Einsturz, herabstürzende Elemente oder Wassereinbruch
- Minderung der Mieterträge aufgrund von Mietkürzungen durch den Mieter, wenn die Fläche vorübergehend nicht mehr vertragsgemäss genutzt werden kann
- erhöhte Verwaltungskosten aufgrund von Mieter-/Nutzerbeschwerden
- Umweltschäden (z.B. Leckage am Öltank) und deren Beseitigung sowie möglichen rechtlichen Konsequenzen
- Imageverlust von fremdgenutzten Objekten mit der Folge, dass deren Marktgängigkeit/Vermietbarkeit sinkt
Erläutern Sie kurz die Instandhaltungskostenquote (IHKQ)
Sie gibt darüber Auskunft, wie viel vom dem Wiederbeschaffungswert eines Bauteils während dessen Lebenszeit an zusätzlichen Instandhaltungskosten aufgewendet werden (ohne Instandsetzung!). Typischerweise liegt die Instandhaltungskostenquote etwa bei 0.5 %.
Die Instandhaltungskostenquote ist definiert durch:
Einflussfaktoren der technischen Lebenserwartung?
- Gebäudeeigenschaften (Bauart, Materialart)
- Umwelteinflüsse (Wetter - standortabhängig)
- Art und Grad der Nutzung
- Alterserscheinungen
- Grad der Instandhaltung
Einflussfaktoren der wirtschaftlichen Lebenserwartung?
- Bedarfsveränderung (Grundrisse stimmen nicht mehr überein, Umnutzungen)
- Modeveränderung
- Umgebungsveränderung (plötzlich Bahnlinie hinter dem Haus, Wert sinkt)
- Gesetzliche Änderungen (CO2 Absenkungsstrategie, Heizöl wird teurer über CO2 Steuer)
Ein von Ihnen beauftragter Sachverständiger begutachet das 15 Jahre alte Flachdach eines in ihrem Verantwortungsbereich stehenden Bürogebäude. Den Zustand beziffert er auf 70% und empfiehlt, bei einem Zustand von 30% grössere Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, um Folgeschäden zu vermeiden.
