BelWertV

Abs. 3 - Maßgebliches Verfahren

Maßgebliches Verfahren für die Ermittlung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf.

Bleibt in diesen Fällen der Sachwert oder der Vergleichswert um mehr als 20% hinter dem Ertragswert zurück, bedarf es einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und Ihrer Kapitalisierung. Bestätigt sich hierbei der anfangs ermittelte Ertragswert, bedarf das Ergebnis der Überprüfung einer nachvollziehbaren Begründung, andernfalls ist der Ertragswert entsprechend zu mindern.

Abs. 2 - Wohnungs- und Teileigentum

Bei Wohnungs- und Teileigentum ist ergänzend das Vergleichswertverfahren durchzuführen und der Vergleichswert als Kontrollwert bei der Ermittlung des Beleihungswerts zu berücksichtigen (3-Säulen).

Bei Eigentumswohnungen und einzelnen, in sich selbständigen gewerblich genutzten Einheiten kann in diesen Fällen eine Ermittlung des Sachwerts entfallen.

Abs. 1 - 2 Säulenprinzip

-Ertrags- und Sachwert sind getrennt zu ermitteln (2-Säulenprinzip) Die Ableitung des Beleihungswerts erfolgt unter Berücksichtigung dieser Werte nach Maßgabe der Abs. 2 bis 6.

-das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen

Abs. 1 - Gutachtenerfordernis

Der Beleihungswert ist mittels eines Gutachtens zu ermitteln.

Abs.2 - Gutachtenerstellung, Fremdgutachten

Das Gutachten muss durch einen oder mehrere Gutachter erstellt werden, die von der Pfandbriefbank allgemein, oder von Fall zu Fall bestimmt werden.

Fremdgutachten

In besonderen Fällen, etwa im Rahmen von Kooperationen oder bei Portfoliokäufen, können für andere Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen erstellte Gutachten zugrunde gelegt werden, wenn

1. diese Gutachten den Bestimmungen dieser Verordnung entsprechen

1. ein nicht mit der Kreditentscheidung befasster, fachkundiger Mitarbeiter der Pfandbriefbank eine Plausibilitätsprüfung, auch im Hinblick auf die einzelnen angesetzten Bewertungsparameter durchführt und

1. das Ergebnis der Plausibilitätsprüfung dokumentiert wird.

Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, dürfen nicht zugrunde gelegt werden.

Abs.3  Anforderungen an das Gutachten

Das Gutachten muss

-zur Objekt- und Standortqualität

-zum regionalen Immobilienmarkt

-zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften

-zur Beleihungsfähigkeit des Objekts

-zur Verwertbarkeit

-und Vermietbarkeit

Stellung nehmen.

Das Gutachten hat sich auch damit auseinanderzusetzen, ob für die begutachtete Immobilie

-ein genügend großer Käufer- und Nutzerkreis besteht und

-somit die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit und ihrer ausreichenden Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet ist.

Ein im Zeitablauf zu erwartender Wertverlust ist darzustellen und insbesondere bei der Bemessung des Modernisierungsrisikos (§11 Abs.7) und der Restnutzungsdauer (§12 Abs.2) zu berücksichtigen.

Die wesentlichen Bewertungsparameter und getroffenen Annahmen sind nachvollziehbar darzulegen und zu begründen.

Abs.4 - Wertbeeinflussende Umstände

Alle den Sachwert oder den Ertragswert beeinflussenden Umstände, insbesondere auch

-etwaige Nutzungbeschränkungen

-Dienstbarkeiten

-Duldungspflichten

-Vorkaufsrechte

-Baulasten

-und alle sonstigen Beschränkungen und Lasten

sind zu nennen, zu beachten und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen.

Der Nießbrauch beinhaltet das umfassende Recht, ein Grundstück zu besitzen und die Nutzungen daraus im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ziehen. Der Grundstückseigentümer ist zu keinen Leistungen verpflichtet, sondern muss nur die Ausübung des Nutzungsrechts dulden.

AUFGABE 1

Verkäufer erteilt dem Käufer im Kaufvertrag eine Vollmacht mit Ermächtigung zur Grundschuldbelastung. Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung darf Grundschuld allerdings nur wegen der bereits geleisteten Kaufpreiszahlungen in Anspruch genommen werden.

AUFGABE 2

Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gläubiger über das Entstehen der Grundschuld (dinglicher Vertrag) und den Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefs sowie die Eintragung der Grundschuld und des Briefausschlusses im Grundbuch.

Grundschuldbestellungsformulare beinhalten eine vollstreckbare Grundschuld und ein vollstreckbares abstraktes Schuldversprechen. Es kann also aus der Grundschuld in das belastete Grundstück und aus dem abstrakten Schuldversprechen in das gesamte Vermögen desjenigen vollstreckt werden, der es abgegeben hat.

[ohne Unterwerfungserklärung und abstraktes Schuldversprechen wären keine Vollstreckungstitel vorhanden => d.h. Vollstreckung müsste erst eingeklagt werden]

-grundsätzlich die Voreintragung des Abtretenden,

-Bewilligung der Eintragung durch den bisherigen Grundschuldgläubiger,

-der vom bisherigen oder neuen Gläubiger gestellte Eintragungsantrag

AUFGABE 1

Der Miteigentümer nach Bruchteilen kann über einen bestimmten ideellen Anteil an einem Grundstück wie über Alleineigentum frei verfügen und ist mit seiner Miteigentumsquote im Grundbuch eingetragen.

AUFGABE 2 Zu berücksichtigen ist, dass ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück regelmäßig nicht verwertbar ist. Der dinglich gesicherte Gläubiger muss deshalb den Anteil selbst erwerben um dann die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft zu betreiben. Es kann also sehr lange dauern, bis der Gläubiger aus dem Erlös des Miteigentumsanteils befriedigt wird.

Wurde die Einheit kleiner errichtet als geplant, entsteht Sondereigentum nur an den tatsächlich existierenden Räumen. Geht die Einheit über den Grundriss hinaus, gehört der „Überbau“ entweder zum Gemeinschafts- oder zu einem anderen Sondereigentum. An der Einheit entsteht Sondereigentum nur im Ausmaß des Teilungsplans.

Bei der Absicherung eines Darlehens durch eine Grundschuld an Wohnungs- oder Teileigentum sind zu prüfen

– Abweichungen der Bauausführung vom Teilungsplan,

– angemessene Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums,

– das Bestehen von Gebrauchsregelungen und Sondernutzungsrechten und ggf. deren Auswirkungen,

– Beschränkung der Veräußerbarkeit durch ein Zustimmungserfordernis,

– Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.

Das WEG bestimmt, dass die Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums von den Eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile an dem Grundstück zu tragen sind. Von dem gesetzlichen Teilungsschlüssel können die Eigentümer durch Vereinbarungen oder in den gesetzlich geregelten Fällen durch Mehrheitsbeschlüsse abweichen.

Solange die Belastung des Erbbaurechts einer ordnungsgemäßen Wirtschaft und dem Zweck des Erbbaurechts entspricht, hat der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Belastung.

Die Zustimmung zur Veräußerung ist dem Erbbauberechtigten zu erteilen, falls der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und der Erwerber Gewähr für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag bietet.

Berücksichtigung als Wertminderung!

Begründung: Eine versteigerungsfeste Erbbauzinsreallast muss von dem Ersteher in der Zwangsversteigerung übernommen werden. Es ist also nicht der kapitalisierte Erbbauzins vorrangig aus dem Versteigerungserlös abzudecken. Da der Ersteher aber wegen der zu übernehmenden Reallast ein geringeres Gebot abgibt, muss die Reallast als Wertminderung berücksichtigt werden.

Die Stillhalteerklärung eines öffentlich-rechtlichen Grundstückseigentümers soll verhindern, dass die der Grundschuld des Gläubigers vorgehende Erbbauzinsreallast in der Zwangsversteigerung erlischt und der kapitalisierte Erbbauzins den Versteigerungserlös aufzehrt. Der Grundstückseigentümer sichert dem Grundschuldgläubiger deshalb zu, die Erbbauzinsreallast in der Versteigerung stehen zu lassen.

Eine Grundschuld an einem Untererbbaurecht ist nicht rechtsbeständig, weil sie zusammen mit dem Untererbbaurecht beim Heimfall des Obererbbaurechts erlischt.

Beim Wohnungs- und Teilerbbaurecht bestimmt sich das Rechtsverhältnis der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten nach dem WEG.

Berechnet wird der kapitalisierte Erbbauzins. Als Kapitalisierungszinssatz ist Maximalzins von 5 % anzuwenden (keine Orientierung an LZ oder KP für EW-Berechnung!)

Die berehnete Reallast ist gem. folgender Konstellationen zu berücksichtigen.

Fall 1: Vereinbarung zum Bestehenbleiben der Reallast nach § 9 ErbbauRG (d.h. dinglich gesichert):

=>Reallast bleibt bestehen, egal ob vorrangig oder nachrangig gegenüber dem Grundpfandrecht

=> immer als WMP berücksichtigen => Abzug von Beleihungsgrenze

Fall 2:  schuldrechtliche Vereinbarung zum Bestehenbleiben der Reallast ("Stillhalteerklärung"):

Grundstückseigentümer sichert zu, dass vorrangiger Erbbauzins im Falle der ZV des Erbbaurechts bestehen bleibt.

=> sofern Grundstückseigentümer öffentlich-rechtlich oder kirchlich ist, bleibt Reallast bestehen

=> als WMP berücksichtigen => Abzug von Beleihungsgrenze (bei privaten Eigentümern: Berücksichtigung als Vorlast!)

(WMP auch dann, falls Grundpfandrechtgläubiger zusichert, dass nachrangiger Erbbauzins im Falle der ZV des Erbbaurechts bestehen bleibt.)

Fall 3: Erbbauzins im Vorrang ohne Vereinbarung bzg. Versteigerungsfestigkeit

=> als Vorlast berücksichtigen

Fall 4: Erbbauzins im Nachrang ohne Vereinbarung bzg. Versteigerungsfestigkeit

=> keine Auswirkung auf Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Der Haftungsgegenstand der Grundschuld besteht aus dem Belastungsge-genstand (z. B. Grundstück einschließlich seiner Bestandteile) und den mithaftenden Gegenständen (z. B. Grundstückszubehör, Miet- und Pacht-forderungen).

Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind die zu seiner Herstellung eingefügten Teile, wie z. B. Türen, Fenster, Heizungsanlage und Leitungen. Alle Ausstattungsgegenstände, die für zeitgemäße Nutzung erforderlich sind. 

Ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks kann nicht Gegenstand besonderer Rechte sein,

d. h. er kann ohne das Grundstück nicht veräußert oder belastet werden.

Rechte an einem Gegenstand erlöschen, wenn dieser wesentlicher Bestandteil wird.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind nur solche Rechte, die vom Eigentum an dem Grundstück nicht getrennt werden können, wie z. B. die Grunddienstbarkeit und der Heimfallanspruch.

Scheinbestandteile sind Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden oder in ein Gebäude eingebaut werden. Außerdem gehören zu den Scheinbestandteilen die in Ausübung eines dinglichen Rechts an dem Grundstück errichteten Gebäude und sonstigen Anlagen.

Ein wesentlicher Bestandteil z. B. eines Gebäudes wird von der Grundschuldhaftung frei, wenn er innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft von dem Gebäude getrennt wird. Lässt der Gebäudeeigentümer neue Fenster einbauen, werden die alten mit dem Abtransport von dem Grundstück von der Haftung frei.

AUFGABE 1 

Unter Grundstückszubehör versteht das BGB eine rechtlich selbstständige bewegliche Sache, die – ohne zu den Bestandteilen zu gehören – dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen bestimmt ist und zu ihm in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Zusammenhang steht.

AUFGABE 2 

Zum Haftungsgegenstand der Grundschuld gehört das Grundstückszubehör nur, wenn es im Eigentum des Grundstückseigentümers steht und keine Enthaftung eingetreten ist.

wenn...

1. auf seinen Antrag die Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet wird (Praxisrelevant)

2. er die Forderungen wegen des dinglichen Anspruchs aus der Grundschuld pfändet.

Bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis kann der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden, frühestens zum Schluss des ersten Jahres seit Überlassung des Mietobjekts. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mietvertrag eine Verpflichtung zur Heilung der Schriftform enthält.

Gebäude auf dem beliehenen Grundstück sind gegen alle nach Lage und Art erheblichen Risiken zu versichern. Neben den Standardrisiken (Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser) müssen im Einzelfall auch sonstige Risiken gedeckt werden, z. B. Überschwemmungsrisiken in Hochwassergebiet.

Die Versicherung muss in Höhe des Bauwerts des Gebäudes (Neubauherstellungskosten) abgeschlossen werden.

Die Befriedigung der in den Abteilungen II und III des Grundbuchs eingetragenen Rechte richtet sich nach ihrem aktuellen Rang im Grundbuch. Ein nachrangiges Recht erhält erst dann eine Erlöszuteilung, wenn das vorgehende Recht in vollem Umfang befriedigt ist.

Innerhalb einer Abteilung gilt die räumliche Rangfolge, zwischen den Abteilungen ist das Datum für die Rangfolge entscheidend.

Ist der schuldrechtlich vereinbarte Rang nicht frei, wird die Grundschuld an rangbereiter Stelle eingetragen, d. h. die Grundschuld entsteht mit dem bei ihrer Eintragung freien Grundbuchrang. Der Grundschuldgläubiger hat aufgrund der schuldrechtlichen Rangvereinbarung einen Anspruch auf Verschaffung des darin festgelegten Rangs seiner Grundschuld.

in Abweichung von der gesetzlichen Rangfolge soll einem künftigen Recht an dem Grundstück der Vorrang verschafft werden.

Der Rangvorbehalt kann ohne Mitwirkung des Inhabers des mit dem Vorbehalt belasteten Rechts ausgenutzt werden.

Die nachträgliche Rangänderung setzt die Einigung zwischen dem Inhaber des zurücktretenden und dem Inhaber des vortretenden Rechts sowie die Eintragung der Rangänderung im Grundbuch voraus.

Handelt es sich bei dem zurücktretenden Recht um ein Grundpfandrecht, muss außerdem der Grundstückseigentümer zustimmen;

wenn Dritter Recht an dem zurücktretenden Recht ein Recht besitzt, muss dier ebenfalls zustimmen.