ZGB - FA Immobilien

= das umfassendste/vollkommendste dingliche Recht.

Es weist dem Berechtigten alle Befugnisse zu

Eigentum als dingliches Recht

• unmittelbare (direkte) Sachherrschaft oder Verfügungsmacht
• absolute Ausschlusswirkung gegenüber Dritten

Die Sachherrschaft hat zwei Dimensionen:

• Tatsächliche Verfügungsmacht = der Eigentümer kann die tatsächliche Herrschaft ausüben; er kann sie gebrauchen, nutzen, verändern
• Rechtliche Verfügungsmacht = der Eigentümerkann sein Eigentum auf einen Dritten übertragen

Begriff und Bedeutung. Zwei oder mehr Personen teilen sich eine Sache

Der Miteigentumsanteil

• wird durch eine rechnerische Quote ausgedrückt
• darf veräussert, belastet oder verpfändet werden - er ist handelbar
• kann mit einem Vorkaufsrecht belastet sein (kann vertraglich ausgeschlossen werden)

Im Miteigentum stehende Sache = gemeinschaftliches Eigentum

• Veräusserung bedarf der einstimmigung Zustimmung aller Miteigentümer
• Jeder Miteigentümer ist berechtigt, die gemeinchaftliche Sache zu gebrauchen/nutzen

Entstehung

• durch Rechtsgeschäft (Kauf)
• aufgrund richterlichen Urteils
• durch behördliche Verfügung

Auflösung

• körperliche Teilung (sofern teilbar)
• freiwillige Versteigerung
• freihändigen Verkauf
• Auskauf (ein oder mehrere Miteigentümer übernehmen Teil des Verkäufers)

Verwaltung

1. Notwendige Verwaltungshandlungen. Unerlässlich für Werterhaltung und Gebrauchsfähigkeit und Nutzung. Unterteilung in Untergruppen:

• notwendige bauliche Massnahmen (Dachrep)
• andere notwendige Verwaltungshandlungen (Zlg HyZi)
• dringliche Verwaltungshandlungen (Rep kaputte Wasserleitung)

2. Gewöhnliche und wichtigere Verwaltungshandlungen. Dienen der Erhaltung der gemeinschaftlichen Sache oder der Verhütung von Schäden. Abschluss von Arbeits-/Mietverträgen. Voraussetzung qualifiziertes Mehr.

3. Bauliche Massnahmen. Nicht blosser Unterhalt sondern auch zeitgemässer Um-/Ausbau oder gar Erweiterung. Unterteilung in Untergruppen:

• notwendige bauliche Massnahmen (mit Zustimmung der Mehrheit der Mitglieder)
• nützliche bauliche Massnahmen, kann zu einer Wertsteigerung führen (mit qualifiziertem Mehr)
• luxuriöse bauliche Massnahmen, dienen der Verschönerung und dem bequemeren Gebrauch (Einstimmigkeit)

Wesen und Begriff

• Gesamteigentum ist ein persönliches Gemeinschaftsverhältnis unter den Beteiligten
• Die individuelle Rechtsausübung durch Einzelne ist ausgeschlossen. Nur die Gemeinschaft kann Rechte ausüben

Entstehung

• zwischen zwei oder mehreren Personen, die einer personenrechtlichen Gemeinschaft angehören
• (Gütergemeinschaft)
• (Erbengemeinschaft)
• Kollektiv-/ Kommanditgesellschaft

Wirkung des Gesamteigentums

• Im Unterschied zum Miteigentum keine verselbständigten Anteile
• Beim Anteil handelt es sich um einen Teil-Anspruch am Gesamtvermögen

Aufhebung Gesamteigentum

• Aufhebungsanspruch entsteht mit Zeitpunkt, an dem für die Gesamtgemeinschaft ein Aufhebungsgrund gegeben ist

= gewillkürte Verfügungsbeschränkung

= das Recht, eine bestimmte Sache zu erwerben. Kann für höchsten 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.

Als Vorkaufsfall gelten nicht:

• Erbfall
• Zwangsversteigerung

= Gewillkürte Verfügungsbeschränkung

= Rechtsgeschäft bildet ein Kaufvertrag; in diesem ist dem früheren Eigentümer das Rückkaufsrecht vorbehalten.

Das Rückkaufsrecht kannt für höchstens 25 Jahr vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.

= Gewillkürte Verfügungsbeschränkung

= vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Berechtigen ein Grundstück aus dessen Verlangen zu einem festgesetzten Preis zu verkaufen.

Kann für 10 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden

= übermässige Einwirkung

• Materielle Immission (Staub, Gerüche, Verunreinigung, Erschütterung, ...)
• Idelle Immission (Verletzung psychischen Empfindens oder unangenehme psychische Eindrücke (zB Bordell in Nachbarwohnung))
• Negative Immission (Zuführung von Stoffen, Personen oder Energien eingeschränkt) (zB Entzug der Aussicht)

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