ZGB - FA Immobilien

Begriff und Bedeutung. Zwei oder mehr Personen teilen sich eine Sache

Der Miteigentumsanteil

• wird durch eine rechnerische Quote ausgedrückt
• darf veräussert, belastet oder verpfändet werden - er ist handelbar
• kann mit einem Vorkaufsrecht belastet sein (kann vertraglich ausgeschlossen werden)

Im Miteigentum stehende Sache = gemeinschaftliches Eigentum

• Veräusserung bedarf der einstimmigung Zustimmung aller Miteigentümer
• Jeder Miteigentümer ist berechtigt, die gemeinchaftliche Sache zu gebrauchen/nutzen

Entstehung

• durch Rechtsgeschäft (Kauf)
• aufgrund richterlichen Urteils
• durch behördliche Verfügung

Auflösung

• körperliche Teilung (sofern teilbar)
• freiwillige Versteigerung
• freihändigen Verkauf
• Auskauf (ein oder mehrere Miteigentümer übernehmen Teil des Verkäufers)

Verwaltung

1. Notwendige Verwaltungshandlungen. Unerlässlich für Werterhaltung und Gebrauchsfähigkeit und Nutzung. Unterteilung in Untergruppen:

• notwendige bauliche Massnahmen (Dachrep)
• andere notwendige Verwaltungshandlungen (Zlg HyZi)
• dringliche Verwaltungshandlungen (Rep kaputte Wasserleitung)

2. Gewöhnliche und wichtigere Verwaltungshandlungen. Dienen der Erhaltung der gemeinschaftlichen Sache oder der Verhütung von Schäden. Abschluss von Arbeits-/Mietverträgen. Voraussetzung qualifiziertes Mehr.

3. Bauliche Massnahmen. Nicht blosser Unterhalt sondern auch zeitgemässer Um-/Ausbau oder gar Erweiterung. Unterteilung in Untergruppen:

• notwendige bauliche Massnahmen (mit Zustimmung der Mehrheit der Mitglieder)
• nützliche bauliche Massnahmen, kann zu einer Wertsteigerung führen (mit qualifiziertem Mehr)
• luxuriöse bauliche Massnahmen, dienen der Verschönerung und dem bequemeren Gebrauch (Einstimmigkeit)

Wesen und Begriff

• Gesamteigentum ist ein persönliches Gemeinschaftsverhältnis unter den Beteiligten
• Die individuelle Rechtsausübung durch Einzelne ist ausgeschlossen. Nur die Gemeinschaft kann Rechte ausüben

Entstehung

• zwischen zwei oder mehreren Personen, die einer personenrechtlichen Gemeinschaft angehören
• (Gütergemeinschaft)
• (Erbengemeinschaft)
• Kollektiv-/ Kommanditgesellschaft

Wirkung des Gesamteigentums

• Im Unterschied zum Miteigentum keine verselbständigten Anteile
• Beim Anteil handelt es sich um einen Teil-Anspruch am Gesamtvermögen

Aufhebung Gesamteigentum

• Aufhebungsanspruch entsteht mit Zeitpunkt, an dem für die Gesamtgemeinschaft ein Aufhebungsgrund gegeben ist

= gewillkürte Verfügungsbeschränkung

= das Recht, eine bestimmte Sache zu erwerben. Kann für höchsten 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.

Als Vorkaufsfall gelten nicht:

• Erbfall
• Zwangsversteigerung

= Gewillkürte Verfügungsbeschränkung

= Rechtsgeschäft bildet ein Kaufvertrag; in diesem ist dem früheren Eigentümer das Rückkaufsrecht vorbehalten.

Das Rückkaufsrecht kannt für höchstens 25 Jahr vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.

= Gewillkürte Verfügungsbeschränkung

= vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Berechtigen ein Grundstück aus dessen Verlangen zu einem festgesetzten Preis zu verkaufen.

Kann für 10 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden

= übermässige Einwirkung

• Materielle Immission (Staub, Gerüche, Verunreinigung, Erschütterung, ...)
• Idelle Immission (Verletzung psychischen Empfindens oder unangenehme psychische Eindrücke (zB Bordell in Nachbarwohnung))
• Negative Immission (Zuführung von Stoffen, Personen oder Energien eingeschränkt) (zB Entzug der Aussicht)

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= Zwangsdienstbarkeit = Legalservitute

• Überbaurecht
• Durchleitungsrecht
• Notwegrecht
• Notbrunnenrecht

Bestandteile einer Sache = kann ohne Zerstörung/Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden

Bestandteil-Begriffe:

• Sachqualität: nur körpeliche Sachen können Bestandteil sein
• Äussere Verbindung: physischer Zusammenhag zwischen Bestandteil und Hauptsache. Eine dauerhafte äussere Verbindung
• Innere Verbindung: Von der Bestimmung bildet der Bestandteil mit der Hauptsache eine Einheit
• Ortsübliche Auffassung: Der Ortsgebrauch kann in Zeifelsfällen zur Beurteilung der Bestandqualität herangezogen werden

Zugehör = eine selbständige bewegliche Sache. Sie bleibt trotz Verbindung zur Hauptsache eine Sache für sich

Merkmale

• Selbständig bewegliche Sache. Nur für sich allein bestehende bewegliche Sachen könne Zugehör sein
• Sachbeziehung: Äussere Beziehung zur Hauptsache
• Zweckbeziehung: Innere Verbindung zur Hauptsache; Zugehör = wenn dauernd für die Bewirtschaftung/Nutzung der Hauptsache dienend

Beschränkung der rechtlichen Verfügungsmacht

• durch gesetziche Bestimmungen
• oder durch Rechtsgeschäfte

Gesetzliche Verfügungsbeschränkungen

• Unmittelbare Verfügungsbeschränkung. Sie verpflichtet den Eigentümer zu einem Dulden, Unterlassen oder Tun
• Mittelbare Verfügungsbeschränkung. Sie entsteht nicht direkt kraft Gesetzes. Der Berechtigte erhält eine durchsetzbaren Anspruch gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks

Beispiel Unmittelbare Verfügungsbeschränkung:

• Miteigentümer eines Grundstücks verfügen über ein Vorkaufsrecht
• Grundstück im Miteigentum eines Paares mit Errungenschaftsbeteiligung; Miteigentumsanteil kann nicht ohne Zustimmung des anderen verkauft werden

Beispiel Mittelbare Verfügungsbeschränkung:

• Zur Sicherung des Baurechtszinses wird dem Grundeigentümer ein mittelbares Pfandrecht gewährt
• Anspruch auf Erreichtung Grundpfandrecht (Bauhandwerkerpfandrecht)
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