StWEG

- Die Bodenparzelle der Liegenschaft (Alles was zum Boden gehört und nicht in ein Gebäude, ist zwingend gemeinschaftlich.

- Bauteile die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind, Elementare Bauteile.

- oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Hausfassade, Aussenbereich der Bakone etc.)

- Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen die auch den anderen Stockwerkeigentümern in der Benutzung ihrer Räume dienen. z.B. Zugangswege, Treppenhaus, Lift etc.

- Gewillkürt gemeinschaftliche Teile; Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann Gebäudeteile, welche sonderrechtsfähig wären, für gemeinschaftlich erklären, gemäss Art. 712b Abs. 3 ZGB. z.B. Hauswartwohnung, Garagenbox, Kellerabteil, etc.

Alles was zum Boden gehört und nicht ein Gebäude ist, ist zwingend gemeinschaftlich. Dies trifft beispielsweise auch auf folgende Anlagen und Elemente zu; Pflanzen (die mit dem Boden fest verbunden sind), Spielplätze, Terrassen, Einfriedungen (Zäune, Mauern, Schranken) Parkplätze, Fahr- und Fusswege. Der Boden gehört zum Stammgrundstück welches im Grundbuch aufgenommen wird.

Bauteile die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind, Elementare Bauteile wie:

Fundament, Kellerwerk, Stützpfosten, tragende Decken und Mauern, Böden mit tragender Funktion, Dach, Dachterrassen, die der Isolation und Abdichtung dienenden Materiealien sind für die Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung und zwingend gemeinschaftlich...

...oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, z.B. Hausfassade, Aussenbereich der Balkone, Veranden, Loggia (das Innere genannter Bauteile ist sonderrechtsfähig!) Kamine, Treppenhaus, Fenster, Rolläden, Storen, Wohnungstüre

Die Gebäudeteile welche das äussere Erscheinungsbild prägen, dürfen von einem einzelnen Stockwerkeigentmer nicht verändert werden, auch wenn diese als "sonderrechtsfähig" eingestuft werden. Grundsätzlich handelt es sich dabei immer noch um gemeinschaftliche Teile.

Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern in der Benutzung ihrer Räume dienen. Es ist jedoch nicht erforderlich, dass der einzelne davon auch tatsächlich Gebrauch macht.

Z.B. Zugangswege, Treppenhaus, Llift, Hauseingänge, Leitungen für Wasser, Gas, Strom sind bis und mit den Abzweigungen zu den jeweiligen Einheiten gemeinschaftlich, auch wenn der Eigentümer der Einheit im Parterre an den höher gelegenen Leitungen meist nicht interessiert ist.

Die Stockwerkeigentmergemeinschaft kann Gebäudeteile, welche sonderrechtsfähig wären, für gemeinschaftlich erklären, gemäss Art. 712b Abs. 3 ZGB

- Hauswartwohnung

- Garagenbox

- Kellerabteil

- Hallenbad, Sauna, Fitnessraum

- Veloraum

Formelle Voraussetzungen:

Die Stockwerkeigentümer können durch "nachherige Vereinbarung" einen Sonderrechtsteil in einen gemeinschaftlichen Teil umwandeln. Dafür bedarf es einer einstimmigen Vereinbarung der Stockwerkeigentümer. Es gilt zu prüfen, ob durch die Umwandlung eine Abänderung der Wertquoten notwendig wird. In jedem Fall bedingt eine solche Umwandlung, ob mit oder ohne Wertquoten-Änderung, eine öffentliche Berukundung und einen Eintrag im Grundbuch. Die Erweiterung von gemeinschaftlichen Teilen kann eine Erhöhung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten verursachen.

Die Benutzung, die Verwaltung und die baulichen Massnahmen bezgl. der gemeinschaftlichen Teile sind durch die Bestimmungen des gewöhnlichen Miteigentums geregelt, Art. 647 ff ZGB. Allerdings ergänzt Art. 712h ZGB das gemeinschaftliche Recht .

Jeder Stockwerkeigentmer darf gemeinschaftliche Teile nach ihrer Zweckbestimmung benutzen. Er muss dabei aber auf die gleichen Rechte der anderen Stockwerkeigentümer achten. Dieser Grundsatz ist in ARt. 648 Abs. 1 ZGB verankert.

STWEG verfügen über ein identisches wertquotenunabhängiges Benutzungsrecht an den gemeinschaftlichen Teilen. Die Benutzung gemeinschaftlicher Teile wird im Reglement, in der Hausordnung und allenfalls in weiteren "Ordnungen" geregelt.

- Die Stockwerkeinheit muss mindestens einen Raum enthalten

- Dieser muss eine wirtschaftliche Einheit bilden

- Der Raum muss über einen eigenen Zugang verfügen

Gemäss diesem Artikel ist der Stockwerkeigentümer in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner Rume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes bezüglich dessen Einheit erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in Ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.

Diese speziellen Rechte, über welche das gewöhnliche Miteigentum nicht verfügt, machen die Eigentum ähnlichen Komponenten des Stockwerkeigentums aus.

Das ausschliessliche Benutzngsrecht vermittelt seinem Inhaber lediglich das Recht auf alleinige Benutzung eines gemeinschaftlihcen Raumes oder einer zum gemeinschaftlichen Teil gehörenden Bodenfläche, nicht aber zu dessen Verwaltung und Ausgestaltung.

Durch die Einräumung eines entsprechenden ausschliesslichen Benutzungsrechtes werden die anderen Stockwerkeigentümer in diesem Bereich von der Nutzung ausgeschlossen.

Ziel dieser Regelung des Gebrauchs und der Nutzung an den gemeinschaftlichen Teilen muss die Statuierung einer Ordnung sein, die ein reibungsloses Zusammenleben der Stockwerkeigentümer gatantiert.

Ein ausschliessliches Benutzungsrecht geht jedoch, qualitativ weniger weit, als ein Sonderrecht. Unzulässig sind deshalb seitens des Stockwerkeigentmers alle Eingriffe in die Substanz des Eigentums. Ebenso lassen sich grössere Vernderungen in der Gestaltung nicht vornehmen, auch wenn die übrigen Stockwerkeigentümer dadurch nicht direkt gestört werden.

Autoabstellplätze im Freien

Beschilderung / Reklamen

Gartensitzplätze / Gartenbeete

Balkone / Terrassen

Atrium

Grund und Boden

Treppenhaus

Lift

Eingangstür aussen (gegen Treppenhaus)

Äusserer Teil Balkon

Fassade

Leitungen von STWEG Einheit zu Einheit

Stockwerkeinheit in sich

In sich geschlossen, mind. 1 Raum

Wirtschaftliche Einheit

Zugang muss gewährleistet sein

Im Begründungsakt ist die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner In Hundertstel oder in Tausendstel anzugeben (Art. 712e Abs. 1 ZGB)

Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch zum Ausdruck bringt.

Die Wertquote drück die Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigenümers im Vergleich zu den anderen aus. Sie bezieht sich sowohl auf die Rechte als auch auf die Pflichten des Stockwerkeigentümers.

- Eigentumsverhältnisse an der Gesamtliegenschaft. Beim Kauf eines Stockwerkanteils wird nicht eine Verhältniszahl erworben (Wertquote), sondern ein Miteigentumsanteil mit all seinen Bestandteilen (Sonderrecht, gemeinschaftliches Recht etc.)

- Rechte der Stockwerkeigentümer (Bemessung der Stimmkraft der Stockwerkeigentümer, sofern nicht nur nach Köpfen, sondern auch nach Anteilen abgestimmt wird), spielen ferner eine Rolle bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit der Versammlung, gilt für die Versicherungssumme, die ausbezahlt wird, wenn das Gebäude bei seiner ganzen oder teilweisen Zerstörung nicht wieder aufgebaut wird.

- Pflichten der Stockwerkeigentümer (Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten, vgl. dazu Art. 712h Abs. 1 ZGB). Ist im Reglement nichts anderes festgelegt, werden die anfallenden gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Wertquoten auf die einzelnen Stockwerkeigentmer aufgeteilt.

- Miteigentum an der Gesamtliegenschaft

- Sonderrecht(e) an bestimmten Teilen der Liegenschaft

Merke: Sonderrecht ist kein Eigentum, sondern eine Kernbefugnis, die eine eigentumsähnliche Stellung einnimmt. Sockwerkeigentum ohne Sonderrecht gibt es nicht.

 - Alleineigentum (jeder kann selber frei verfügen)

- Gemeinschaftliches Eigentum (Recht eines jeden auf das Ganze, nur gemeinsam verfügbar)

---> Miteigentum (Alleinige Verfügungsmacht eines jeden Miteigentümers über seinen Anteil, ohne Abmachung zu gleichen Teilen)

Arten von Gemeinschaftlichem Eigentum:

---> Gesamteigentum (Nur gemeinsame Verfügungsmacht aller Gesamteigentümer über die gesamte Sache)

- Stockwerkeigentum (Art. 712a bis 712t ZGB)

- Miteigentum (Art. 646 ff ZGB), da STWEG speziell ausgestaltetes MEG

- Vereinsrecht (Art. 60 ff ZGB) Regelt Organisation, Abwicklung der Gemeinschaft

- Liegenschaften (versteht man ein abgegrenztes Stück Land an der Erdoberfläche, egal ob darauf ein Gebäude erstellt wird oder nicht)

- In das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte (sind die im Stockwerkeigentum relevanten Baurechte)

- Miteigentumsanteile an Grundstücken

- Bergwerke (sind im STWEG nicht relevant)

Es ist grundsätzlich möglich, STWEG an mehreren Häusern auf demselben Grundstück zu begründen. In der Praxis ist diese Variante insbesondere dann vorzuziehen, wenn ansonsten eine Anzahl kleiner und kleinster Gemeinschaften ent-stehen würde oder wenn Anlagen und Einrichtungen gemeinsam von allen Häusern genutzt werden (z.B. Heizung , Kinderspielplatz, Zugangswege etc.) Dabei ist jedoch immer darauf zu achten, dass allenfalls spezielle Kostenverteilschlüssel festgelegt oder sogar so genannte Kostegemeinschaften gebildet werden müssen.

- In sich abgeschlossen

- Eigener Zugang

- Wirtschaftliche Einheit

- Ein Vertrag (Begründungsvertrag) der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Miteigentumsanteile zu Stockwerkeigentum (zweiseitiges Rechtsgeschäft)

- Eine Erklärung (Begründungserklärung) des Eigentümers einer Liegenschaft oder des Eigentümers eines selbständigen und dauernden Baurechts über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zum Stockwerkeigentum (einseitiges Rechtsgeschäft).

Sowohl der Vertrag als auch die einseitige Erklärung bedürfen zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung

Ausnahme: Es ist möglich, eine Stockwerkbegründung in einer Verfügung von Todes wegen (Testament), im Erbteilungsvertrag oder in einem Erbvertrag vorzunehmen. In diesen Fällen sind die Formvorschriften des Erbrechts zu beachten.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, so kann die Begründung von Stockwerkeigentum jederzeit erfolgen, also bereits vor Baubeginn aufgrund der Pläne, mitten in der Bauphase oder nach Beendigung der Baute.

Art. 33c der Eidg. Grundbuchverordnung lässt eine Eintragung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes nur zu, wenn mit der Anmeldung die Aufteilungspläne eingereicht werden. (später)

Wenn das STWEG vor Bauvollendung begründet wird, so erfolgt im Grundbuch die Anmerkung "Begründung von STWEG vor Erstellung des Gebäudes". Sofern nach Baubeendigung Abweichungen auftreten (z.B. Änderung der Wertquoten oder der Pläne etc.), ist dies im Begründungsakt zu korrigieren. Die Anmerkung wird anschliessend gelöscht.

- Klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück und Ausgestaltung dieses Miteigentums zu Stockwerkeigentum

- Genaue Bezeichung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile (der sogenannten Wertquote in 100stel oder 1000stel) am Gesamtgrundstück in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner

- räumliche ausscheidung jedes Stockwerkes

- Begründung des Einsprache- oder Vorkaufsrechtes sowie dessen Abänderung oder Aufhebung (Art. 712c Abs. 1 und 2 ZGB)

- vom Gesetz abweichende Bestimmungen über Zuständigkeit und Beschlussfassung sowie deren Abänderung (Art. 712g Abs. 2 ZGB)

- Abänderung der Ausscheidung der Räume im Sonderrecht (in öffentlicher Urkunde; Art. 712b Abs. 3 ZGB)

- Aufhebung des Stockwerkeigentums (Art. 712f ZGB)

- Änderung des Baurechtsvertrages, wenn das Gebäude im Baurecht erstellt ist

- Änderung der Zweckbestimmung der Stockwerke (Art. 648 Abs. 2 ZGB)

Der Begründungsakt muss ausserordentlich sorgfältig ausgearbeitet werden. Zusammen mit einem allenfalls gleichzeitig ausgearbeiteten Reglement (Benutzungs- und Verwaltungsordnung) dient er als Basis für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft und das spätere Zusammenleben in der Gemeinschaft.

(Reglement muss nicht von Anfang an ins Grundbuch aber ist zu empfehlen-> Neubau)

Sonderrecht: Stockwerkeigentum (in sich geschlossen, wirtschaftl. Einheit, Eigener Zugang

Sondernutzungsrecht: Ausschliessliches Benutzungsrecht von gemeinschaftlichen Teilen (z.B. Terrasse da zu Bodenparzelle gehört)