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Strat_MAN_Theorie_Immomanagement

CUREM MAS Real Estate Strategisches Management Fr Wellner

CUREM MAS Real Estate Strategisches Management Fr Wellner

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C. H.
Lernen
C. H.
Diese Lernkarten behandeln auf Universitätsniveau die Theorie und Strategien des Immobilienmanagements. Sie konzentrieren sich auf die Bedeutung von Portfolio, Diversifikation und Risikomanagement im Immobilienmarkt. Die Karteikarten beleuchten die Anwendung der Markowitz-Theorie, die Berechnung von Rendite und Risiko sowie die Grenzen der Portfolio-Theorie bei Immobilien. Sie richten sich an Studierende und Fachleute, die ein tiefes Verständnis der strategischen Entscheidungsfindung und des Managements von Immobilienportfolios erlangen möchten.
Karten
15
Lernende
2
Sprache
Deutsch
Kategorie
BWL
Stufe
Universität
Erstellt / Aktualisiert
11.04.2014 / 21.06.2016
  • 1  / 15

Lernkarten

Ebenen des Managements

  • Oberste Stufe ist die Investoren Ebene: Dort sind Fragen zur Investment-Strategie, dem Financial Engineering und dem Risikomanagement angesiedelt -> Wie wird das Kapital auf die unterschiedlichen Anlageklassen verteilt?
  • Portfolio-Ebene: Wie wird mit dem zugeteilten Kapital in der spezifischen Anlageklasse umgeganen?
    • Portfolio-Strategie
    • Auswahl/Steuerung/Kontrolle der Dienstleister auf der Objekt-Ebene
    • Risikomanagement auf der Portfolio-Ebene
  • Bei Immos wird hier noch das Asset-Management eingeschoben
  • Objekte-Ebene bei Immo ist dies die Property-Ebene: Objektstrategie, Steuerung des FM
    • Projektentwicklung
    • Transaktionen
    • Objektbewirtschaftung (kfm., tech., infra)

Welche zwei grundsätzlichen Konzepte werden unterschieden bei der Definition der Portfolio-Strategie?

  1. Kapitalmarkt-Theorie nach Markowitz -> quantiativer Ansatz
  2. Strategisches Management  -> qualitativer Ansatz
  • Markowitz
    • Portfolio Selektions Theorie als Grundlage
    • Indexmodell nach Sharpe
    • Marktmodell
    • CAPM
    • Arbitrage Pricing Modell
  • Strategisches Management
    • Erfahrungskurvenkonzept (Lernkurve)
    • Lebenszykluskonzept
    • Boston-Consulting-Matrix
    • PIMS
    • Multikatorenmodelle nach McKinsey

Welches sind die grundlegenden finanzwirtschaftlichen Entscheidungskriterien

  1. Rendite
  2. Risiko
  3. Liquidität
  4. Zeit (als Zentrum des Dreiecks)

 

Was ist die grundlegende Erkenntnis aus der finanzwirtschaftlichen Theorie für die Portfolio-Strategie?

Immobilien stehen in Konkurrenz zu anderen Assetklassen bezüglich der Höhe und Sicherheit künftiger Cashflows und deren zeitlichen Verteilung.

Grundsätzlich besteht das Ziel eines Ausgleichs von Rendite und Risiko über das gesamte Portfolio (alle Assets). Mit der Markowitz-Theorie werden nur Rendite und Risiko betrachtet, Fragen des Timings und der Liquidität müssen andersweitig beurteilt werden.

Für Immobilien gilt in der Regel, dass ihre Cashflows gut kalkulier bar (Höhe und Timing), ihre Wertentwicklung hingegen schwierig einzuschätzen sind. - Zudem ist die Liquidität eine Herausforderung (hoher Kapitalbedarf, nicht rasch veräusserbar)

Komponenten der Rendite

  1. Cash-Flow-Rendite
  2. Wertänderungs-Rendite

Ri= (Vi + CFi) / Vi-1-1

Empirisch ist dies gut beobachtbar: Cash-Flow-Rendite bei Immobilien konstant, Wertänderungsrendite ist volatil je nach Nachfrage/Wirtschaftslage -> dadurch wird auch der Total Return volatiler

Risiken von direkten Immobilienanlagen

  • Risiken der Nettoerträge
    • Mieteinnahmen (Leerstand, Mietausfälle, Nachfrage, Teuerung, Zinsniveau)
    • Betriebs- und Investitionsausgaben (Managementrisiken, Bewirtschaftung, Reparatur, Projektrisiken)
  • Risiken der Marktwertänderung
    • Makro-Standort, Mikro-Lage (Zinsniveau, regionale Wirtschaft)
    • Immobilienstruktur (Alter, Architektur, Bauqualität, Funktionalität, Finanzierung)
    • Entwicklung der Märkte (Bodenmarkt, Baumarkt, Flächenmarkt, Kapitalmarkt)
    • Transaktionsrisiken (Intransparenz, Marktentwicklung, Transaktionskosten, Handelsvolumen, Verhandlungen)
  • Risiken aus Sicht des Gesamtportfolios
    • Internationale Diversifikation (fehlende Marktkenntnisse, Kosten, Währungsrisiken)
    • Regionale Konzentration (Abhängigkeit der Entwicklung, demographische Trends)
    • Konzentration von Immobilientypen (fehlende Segmentkenntnisse)
    • Konzentration auf Mieter bestimmter Wirtschaftssektoren (Abhängigkeit von branchenspezifischen Trends)
    • Konzentration auf einheitliche Immobilienstruktur (Alter, Finanzierung)

Risiken können GLOBAL, volkswirtschaftlich, standortspezifisch oder branchenspezifisch sein

Was ist die Grundidee von Markowitz? Implikationen für das Immobilienmanagements

Unsystematische Risiken können durch die Diversifikation minimiert werden

Der Diversifikationseffekt wird grösser, je weniger die Risiken der einzelnen Teile korreliert sind (covarianz)

Das Niveau des systematischen Risikos sinkt bei der Vergrösserung der Märkte (regional bis global). Das muss aber auch in Relation zu den Transaktionskosten (Informationskosten, Aufbau Marktkenntnisse) betrachtet werden.

Niven der Risikostreuung:

  • Objektbestand
    • Mieterbranchen
    • Objektalter
    • Objektgrösse
    • Standort
    • Nutzungsart
    • Investitionsvolumina
    • Makrostandort
  • Streuung im Objekt
    • Mietermix
    • Flächenaufteilung
    • Nutzungskombinationen
    • Vertragslaufzeiten

Dimensionen der Diversifikationsmöglichkeiten

  • Standort
    • Lokal bis global
  • Nutzungsart
    • Segmente: Wohnen, Büro, Handel, Industrie, Logistik, Tourismus etc.
  • Objekteigenschaft
    • Grösse, Wert
    • Alter
    • Ausstattung

Grenzen der Diversifikationsmöglichkeiten bei Immobilien

  • Schwierig eine breite Diversifikation zu erzielen, da meist nur ganze Immobilien gekauft werden können und daher Investitionsvolumen gross sind
  • Liquidität der Märkte oftmals schwierig
  • Transparenz der Märkte klein
  • Hohe Fachkenntnisse zur Beurteilung der Risiken notwendig

Vorteile sind hingegen

  • Käufer hat einen grösseren Einfluss auf den Cashflow und Wert der Immobilie als bei Aktien
  • Diversifikationspotential im Gesamtportfolio gross, da die Märkte wenig korreliert sind
  • Diversifikationspotential auch in den Immobilien gross, da selbst im Asset die Korrelationen niedrig sind (Segmente, Lage, Architektur etc)

Formeln für Erwartungswert, Standardabweichung, Covarianz, Korrelation und Portfoliorisiko

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Relevante Formeln

Grenzen der Anwendung der Portfolio-Theorie auf Immobilien-Portfolios

  • Nicht-erfüllen der Prämissen der Portfolio-Theorie
    • Risikoaversion der Anleger -> sie akzeptieren Risiko nur mit überproportional höherer Rendite
    • Erwartete Renditen beruhen auf subjektiven Wahrscheinlichkeiten
    • Der Planungshorizont wird als einmalig betrachtet um Diskontierung und Wiederanlageprobleme zu umgehen
    • Es gilt die vollständige Konkurrenz mit friktionslosen perfekten Märkten und teilbaren Anlagen ohne Transaktionskosten und Steuern
  • Modellimmanente Grenzen
    • Annahme der Normalverteilung
    • Ansatz ist Theorie und in der Praxis extrem komplex in der Anwendung
    • Komplexe Modelle täuschen eine Genauigkeit vor, die aber aufgrund der Datenbasis nicht vorhanden ist (Garbage in Garbage out)
    • Schätzfehler bei den Mittelwerten schlagen voll auf die Portfoliogewichtungen durch
    • Marktgrösse und Marktreife werden nicht berücksichtigt
    • Stückelung ist ib bei Immobilien ein Problem
    • Timelags in der Umsetzung der Strategie
  • Mathematisch-statistische Probleme
    • Indizes nicht genügend lange
    • Nur ex-post-Daten, keine Prognosen
    • Meist nur jährliche Daten
    • Keine Bestandesdaten sondern nur Marktdaten
  • Grenzen der Assetklasse "Immo"
    • Das Risiko einer Immobilie wird massgeblich vom eigenen Management gesteuert (keine unabhängige Grösse)
    • Marktzutritt ist mit hohen Hürden verbunden: Marktkenntnisse, Inwertsetzung verlangt viel Know-how.
  • Datenverfügbarkeit und Datenqualität
    • Marktrenditen nicht uneingeschränkt öffentlich verfügbar

Umsetzung einer Portfolio-Strategie

  • Top-Down: Es besteht noch kein Portfolio
    • Investmentstrategie
    • Theoretische Assetallocation
    • Taktische Assetallokation
    • Asset-Management, Controlling, Reporting
    • Strategie und Taktik fallen zusammen
  • Bottom up: Das bestehende Portfolio wird optimiert
    • Ist-Portfolio wird mit der Investmentstrategie und der theoretischen Assetallokation verglichen und allenfalls angepasst (Kauf/Verkauf, Segmente, Regionen)
    • Taktik definiert den Strukturierungsprozess

Abwandlung des theoretischen Konzepts mit empirischen Daten

  • Clustern
    • Ermöglicht die Identifikation ähnlicher Assetklassen zur Substitution
    • Ermöglicht pragmatische Ansätze aufgrund der Verfügbarkeiten in homogenen Märkten
  • Beschränkung einer Assetklasse auf 20%
    • Integration der naiven Diversifikation in die mathematischen Berechnung
    • Geringe Abhängigkeit von theoretischen Ergbnissen
    • Einschränkung des statistischen Fehlergrades
  • Rollierende Berechnung
    • Zeigt die Sensitivität der ausgewählten Zeitreihen
    • Robuste Märkte sollten per se im Portfolio sein
    • Auswahl effizienter Portfoliobausteine wird vereinfacht
    • statistische Ausreisser verlieren an Gewicht
  • Verwendung von historischen Zeitreihen und Prognosen
    • Kontrolle der Robustheit
    • Robuste Märkte sollten im Portfolio vertreten sein

Erkenntnisse aus den Analysen

  • Regionale Diversifikation sollte vor der Segmentdiversifikation stehen
  • Internationale Diversifikation ist effizienter als Standortdiversifikation
  • Clusterbildung bei hoher Anzahl möglicher Märkte
  • Beachtung von sowohl historischen Daten als auch Prognosen
  • Hohe Bedeutung der gewählten Zeitreihe
  • Sachlogische Anpassung von theoretisch ermittelten Strukturen
  • Verwendent des Gegenstromprinzips: Sowohl Top-Down-Strategien wie auch Bottom-Up-Strategien
    • Top-Down: Vergleich aller Asset-Klassen, Marktforschung, Berechnung von Musterportfolien
    • Bottom-up: Finanzpläne pro Objekt mit Szenarien, Aggregation der Objektpläne auf Portfolioebene, Annäherung an die Musterportfolien, Berechnung der Portfolioparameter

Notwendige Entscheidungsfindungen

  • Anlagestil: aktiv-pssiv; core-enhanced
  • Auswahl möglicher Teilmärkte: regional/sektoral, direkt/indirekt
  • Auswahl der Dienstleister: Outsourcingbene, Mandatsvergabe
  • Risikomanagement: Messen, Bewerten, Steuern, Kontrollieren
  • Performancemessung: Rendite, Benchmarks
  • Organisationsgestaltung: Schaffung notwendiger Strukturen

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