Strat_MAN_RE_Portfolio_Management

Die Eingriffstiefe des Eigentümers und die Ausgesetztheit gegenüber dem Markt kompensieren sich:

• Public Equity (kottierte Aktien) sind dem Markt ausgesetzt, die Eingrifftiefe des einzelnen Eigentümers ist niedrig
• Private Equity demgegenüber ist wenig dem Markt ausgesetzt, der Eigentümer hat dafür einen starken Einfluss auf das Business
• Immobiliendirektanlagen liegen irgendwo dazwischen.

Der Hauptunterschied liegt in der Rendite

• Immobilien: Der Cash Flow zählt in der Beurteilung der Rendite und Risiken mehr
• Private Equity: Die Spekulation auf den Wertzuwachs ist der Treiber des Investments. Der Cash Flow zählt in der Regel nicht

REIM ist auf der Ebene des strategischen Managements angesiedelt. Das normative Management ist beim Investor selber.

Im REIM werden fünf Funktionen unterschieden (nach gif)

• Portfolio-Ebene
  • Führung REIM
• Analysen, Strategien, Reporting als Stab
• Objekt-Ebene
  • Transaction Management
  • Asset Management /Bestandesmanagement
  • Development Management

Unter dem REIM auf Objektseite liegt dann die Bewirtschaftung. bzw. das Property Management

Nochmals eine Stufe tiefer ist dann das FM

• Projektentwicklung
• Tech. Geb.management
• Infra. geb. management
• Kfm. geb. Management
• Transaktion

In diesem Verständnis ist der Asset Manager eigentlich die Schlüsselperson für den Erfolg des Objekts (CEO der Immobilie). Der Portfolio Manager ist va für ein Controlling und Reporting zuständig.

Man soll eine Immobilie nur halten, wenn man als Eigentümer dem Objekt einen Mehrwert beifügen kann.

Best Owner als Dreieck von

• Strategie
• Kultur
• Struktur
• im Zentrum: RE Portfolio
• Rundum: Regulierung

Frage ib bei CREM: Muss ich als Nutzer wirklich auch Eigentümer des Objekts sein oder kann ich das Kapital nicht besser direkt einsetzen.

• Transaktion: im richtigen Zeitpunkt kaufen und verkaufen
• Bestandesmanagement: Cash Flow Rendite und Wertänderungsrendite
• Entwicklung

Untersuchen ergaben

• Strategien mit hoher Cash Flow Rendite als Ziel sind langfristig am erfolgreichsten -> Asset Manager als CEO!
• Strategien mit Fokus auf Transaktionsmanagement sind langfristig nicht erfolgreich (Kauf-Verkauf von Bestandesobjekten)
• Development-Strategien waren sogar langfristig negativ (Kauf-Entwickeln-Verkauf)
• Wachstum und Performance bergen Zielkonflikte, die in der Strategie und Organisation zu berücksichtigen sind. -> Immo-AGs waren beispielsweise erfolgreicher als Fonds

Objekt-Businesspläne sind die wichtigsten Grundlagen für eine langfristige Performance.

• Qualitative Bewertung mit SWOT
• Quantitative Grundlagen
• Guter Datenpool
• Führung wie bei einem Unternehmen: Blickwinkel justieren. Mieter sind die Kunden und die Einnahmequelle für den Eigentümer.
• Oftmals fehlende Anreizsysteme vom Eigentümer gegenüber dem Bewirtschafter, wie das Objekt gemanaged werden soll -> Aufwand bei der Vermietung
• Kostensenkungen sind weniger effizient als Optimierung der Mieten und des Leerstand beim Ertrag
• Risiken bei den Mieten mit Benchmarks zum Markt beurteilen
• Investitionen auf ihre Wirkung auf den Wert überprüfen

Wichtige Ursachen für Überperformance

• Mitarbeiter
• Performance-orientierte Prozesse und Strukturen
• Research-basierte Strategien
• Kostengünstige Strukturen
• Kundenspezifische Lösungen
• Integrierte, straffe Führung aller DL

• Grundsatzfrage: Was ist der Wert der Option, eine Entscheidung hinauszuzögern
• Grundsätzlich: Die Option gewinnt an Wert, je volatiler der Basiswert ist und je länger die Laufzeit ist
• Sanierungen senken das Risiko des CF, vernichten aber Optionswerte
• Die Reduktion der Risiken widerspiegelt sich bei der ISI-Methodik in einem tieferen Diskontsatz
• Sanierungs-Option kann auch als Versicherungsprämie betrachtet werden. Der Vergleich hinkt aber, da bei einer Sanierung auch beim Eintreten des "schlechten" Falls noch saniert werden kann. Bei einer echten Versicherung ist der Schaden dann endgültig!

• Economies of scale
• Know-how
• Managing risks
• Pooling resouces and risks

Problematik liegt im Principal-Agent-Problem

• Werden generierte Mehrwerte auch wirklich an die Kapitalgeber weitergegeben?

• Erwarteter Ertrag
• Erwartetes Risiko
• Korrelation der Entwicklung zwischen den Klassen

Portfolio-Management ist die Arbeit mit Risiken und deren Korrelationen.

Problem mit der Theorie in der Praxis: Das Verhalten ist nicht perfekt und die Daten selten vollständig. Die Auseinandersetzung mit der Einzelimmobilie ist dennoch notwendig, ib um die Diversifikationsmöglichkeiten voll ausschöpfen zu können.

Zudem: Diversifikation kostet auch. Optimale Diversifikation ist dann erzielt, wenn die Grenzkosten dem Grenzertrag entspricht.

Man darf auch nicht den Anspruch der Diversifikation in einer Assetklasse überbewerten: Auf Gesamtanlagenebene bringt eine Immobilie schon einen Vorteil, sofern damit das Gewicht der Assetklasse nicht zu gross wird -> max Objektgrösse 5% der Gesamtanlagen (nach BVV)

Grosse Frage für die Diversifikation in der Immobilie ist, welche Diversifikation mehr bringt: Regional oder Segment, Grösse, Alter oder Management -> vgl. Wellner!

Objektrisiken lassen sich gut diversifizieren

• Tech. Mängel
• Planungsrisiken
• Risiken der Mikrolage
• Mietausfälle im Wohnungsbau

Marktrisiken sind schwieriger diversifiziertbar, bzw. diese lassen sich besser über non-immo-assets diversifizieren

• Renditeansprüche
• Marktmiete / Leerstand
• Rechtliche und politische Rahmenbedingungen

Unterscheidung von Marktrisiko und Bewertungsrisiko

• Marktrisiko: Risiko einer Wertänderung aufgrund von Änderungen am Markt
• Bewertungsrisiko: Risiko, dass der geschätzte Wert vom tatsächli erzielbaren Preis abweicht.

Marktrisiken können als Volatilität bezeichnet werden und Bewertungsrisiken als Unsicherheit.