Strat_MAN_Ökonomie_Anlageprodukte

• Fristenkongruenz zwischen Aktiva und Passiva. Langfristige Anlagegüter werden mit EK, Umlaufvermögen mit FK finanziert
• Regelart: Horizontale Finanzierungsregel
• Bedeutung: Hoch, konstitution für Grundsatz II KWG sowie Basel III

Levarage-Effekt (Bedeutung der vertikalen Finanzierungsstruktur) nimmt hingegen ab. Optimierung des FK-Anteils aufgrund der Wahrnehmung wichtiger EK-Geber

Akteure handeln rational und vollständig informiert

• völlig zwekcrationales Handeln
• vollkommene Markttransparenz und Voraussicht
• sofortige Reaktion auf Datenänderungen
• Gewinn bzw. Nutzenmaximierung

Smith's Idee der unsichtbaren Hand

Märkte tendieren zum Gleichgewicht

MM-Theorie: Paper 1958

Weil jeder Aktionär mittels eigener Verschuldung (Lombardierung) jede beliebige Finanzierungsrelation des Unternehmens für sich darstellen kann, muss die Finanzierungsrelation des Unternehmens irrelevant sein. D.h. es gibt keinen optimalen Verschuldungsgrad mit minimalen Kapitalkosten. Der einzelne Akteuer als EK oder FK-Geber ist nicht relevant, alle Akteure verhalten sich auch gleich.

• Abstützen auf Markowitz mit Kapitalmarkttheorie, in der die Relation Rendite-Risiko und die Diversifikation der Risiken beschrieben wird.
• Kapitalmarklinie: Trennt Markt von vorteilhaften und unvorteilhaften Anlage (Rendite ist im Verhältnis zu Risiko besser als die geschätzte Kapitalmarktlinie (CAPM)
• Risikoprämie des Kapitalmarkts ist die Differenz zwischen risikoloser Anlage und der Rendite des Aktienmarkts (z.B. DAX)
• Als Fazit: nach dieser Theorie wäre die Finanzierung kein ökonomisches Thema, da es aus finanztheoretischer Sicht eigentlich egal ist, wie das Projekt finanziert wird

Traditionelle Sicht

• Es gibt einen optimalen Verschuldungsgrad, bei dem die Kapitalkosten minimal sind. Weil Eigentümer und Gläubiger unterschiedliches Risikoverhalten haben können.
• Eher heuristischer Ansatz

Annahmen, die die Praxis prägen

• Informationsineffizienz
• beschränkte Rationalität
• unvollkommene Märkte 
• Transaktionskosten
• Opportunismus

Eingeschränkte Rationalität bedeutet, dass in einer Welt mit Transaktionskosten und unvollkommener Voraussicht der Einzelne nicht in der Lage ist, alle für seine Entscheidung relevanten Informationen zu erlangen und zu verarbeiten. 

Moral Hazard Opportunistisches Verhalten)

Widerspruch entsteht zwischen dem, was für die Allgemeinheit (Kollektiv), und dem, was für das Individuum vernünftig ist, mithin ein Widerspruch zwischen Kollektivrationalität und Individualrationalität vorliegt. D.h. egoistisches Ausnützen von Informationsasymmetrien. Eng mit Principal-Agent-Problematik verknüpft.

Institutionen sind der Oberbegriff für Regelsystem (Ordnungen) und Handlungssysteme (Organisationen).

• Immobiliendienstleister (priv. Baurecht, Maklerrecht, Vertragsrecht)
• Standort und Nutzung (Raumplanungsrecht, Regelungen zur Wertermittlung)
• Gebädue und Nutzung (Materielles Baurecht, Regeln der Technik)
• Verfügung für Nutzer und Finanziers (Eigentumsrechte, Grundbuchführung, Mietrecht, Kaufvertragsrecht, Finanzierungsrecht / Bankenregulierung)
• Fiskalischer Rahmen und Förderung (Steuerrecht, Förderrechte)

• Rechtlichen Institutionen als Akteure (Bauunternehmen, Planer, Projektentwickler, Verwalter, Berater etc)
• Eigentümer mit öffentlichem EK
• Eigentümer ohne öffentlichem (verbrieftem) EK
• Selbstnutzende Eigentümer
• Fremdfinanzierer
• Betreiber

Die Finanzierung einer Immoblie kann als Institution verstanden werden:

• Regelung der Zahlungsansprüche (v.a. FK-Gber)
• Regerlung der Informationsrechte
• Kontroll- und Mitwirkungsrechte (v.a. EK-Geber)

Unter der Berücksichtung von begrenzter Rationalität und opportunistischem Verhalten gilt das Finanzierungspostulat:

• Drittverwendungsfähige (unspezifische) Aktiva werden mit Fremd- und nicht-drittverwendungsfähige Aktiva (spezifische) Aktiva mit Eigenkapital finanziert.
• Ergänzung des Postulats durch den Handlungsspielraum der Finanzierungsinstitution
  • Kredit: Handlungsspielraum ist klein
  • Private Equity: Handlungsspielraum ist gross
  • Je grösser der Handlungsspielraum, desto mehr Risiken ergeben sich aus der Prinzipal-Agent-Beziehung für den Anleger -> höherer Risikozuschlag
  • Optimale Finanzbeziehung, wenn der Handlungsspielraum den geschäftlichen Erfordernissen entspricht
  • Verschieden Geschäftsaktivitäten mit unterschiedlichen Bedürfnissen bezgl des Handlungsspielraums lassen sich auch über andere Finanzierungsmechanismen finanzieren

Spezifische Nutzungen werden mit EK finanziert, unspezifische mit FK

• Wohnen: Villen, Schlösser, abgelgegene Lagen mit EK, MFH in der Stadt mit FK
• Einkaufen: Kaufhäuser, Möbelhäuser mit EK, kleine Läden an zentraler Lage FK
• Arbeiten: Industrie, Büro an schlechten Lagen mit EK, Büro an guten Lagen, Logistik mit FK
• Weitere Nutzungen: Gastro, teilweise Pflege/Gesundheit mit FK

• Nutzung
• Standort
• Kapital
• Zeit

Als erste Risikoabschätzung einer Projektentwicklung ist es interessant, zu untersuchen, welches dieser vier Elemente das vorgeschlagene Projekt antreibt.

• Projektentwicklung: EK (Private Equity)
• Erste Betriebsphase: Geschlossene Immobilienfonds
• Redevelopment: AG
• Mieter mit kurzlaufenden Verträgen: offene Immobilienfonds

• Die Preisentwicklung im Gütermarkt hängt von der jeweiligen Preiselastizität der Nachfrage ab. Das Angebot im Gütermarkt ist kurz- bis mittelfristig stets preisunelastisch.

• Konsumtive Nutzungen sind relativ preiselastisch, produktionsorientierte Nutzungen sind praktisch völlig preisunelastisch.

• Je preiselastischer die Nachfrage, desto geringer die Volatilität der Preise bei Änderung der Nachfrage. Je geringer die Preisvolatilität, desto geringer das Risiko der Immobilie. 

Hohe Risiken für den Geldgeber/Immobilieneigentümer bstehen, wenn die Markstruktur der Nutzer oligopolisttisch oder monopolistisch sind (spezifische Nutzer). Bei atomistischen Mieterstrukturen sind die Risiken klein (Kioske, Restaurant, Pensionen)

• Mieterträge und Verkehrswerte steigen mit dem Preisniveau -> Als Inflationshedge müssen Möglichkeiten für Mietzinsanpassungen eingebaut werden: Staffelmieten, Neuverhandlungen, unechte Optionen, Indexierung
• Sinkende Zinsen führen zu höherer Inflationsgefahr, führt zu höherem Interesse an Immobilien und zur bereitschaft, tiefere Renditen zu akzeptieren (Anpassung der Renditeerwartung aufgrund des sinkenden risikolosen Zinssatz)
• Wertänderung aufgrund der Nachfrage: Duplizierbarkeit der Lage!
• Wertänderung aufgrund des Einkommenswachstums