STOWE - 7
7 Sanktionen der Gemeinschaft
7 Sanktionen der Gemeinschaft
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Cartes-fiches
Mit welchen "Instrumenten" versucht man, die Stockwerkeigentümer zu "lenken"?
- Stockwerkeigentümerreglement
- Nutzungs- und Verwaltungsordnung
- Versammlungsbeschlüsse
Welche Santionsmassnahmen kennt das Gesetz bei Stockwerkeigentum?
- Ausschluss aus der Gemeinschaft Art. 649b ff ZGB
Der Gemeinschaft ist freigestellt, weitere Sanktionen einzuführen, welche weniger rigoris wirken als der Ausschluss. (schriftliche Ermahnung, Benutzungsverbot, Geldstrafen etc.)
Was bedeutet faktisch der Ausschluss eines Eigentümers aus der Gemeinschaft?
ist eine privatrechtliche Enteignung und kann nur erfolgen, wenn die Pflichtverletzung so schwer ist, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft den übrigen Miteigentümern nicht mehr zugemutet werden kann - letzte Massnahme
Voraussetzungen, damit ein Eigentümer ausgeschlossen werden kann?
Art. 649b Abs. 1 ZGB:
- schwere Pflichtwidrigkeit
- Unzumutbarkeit seines Verhaltens für die Gemeinschaft
Was wird gemäss ergangenen Gerichtsentscheiden als unzumutbar eingestuft?
- dauernd streitsüchtig
- gewalttätig
- arglistig
Welches ist kein Ausschlussgrund?
- Nichtbezahlen von Beiträge
- dazu stehen andere Rechtsbehelfe zur Verfügung (Pfandrecht, Retention)
Mögliche Ausschlussgründe gemäss Bundesgerichtsentscheide
- beharrliches Widersetzen gegenüber Erneuerungsarbeiten, die absolut notwendig oder beschlossen sind
- andauernde vertragswidrige Nutzung oder ordnungswidriger Gebrauch
- Vornahme von nachteiligen Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen und Anlagen
- Beleidigungen und Tätlichkeiten gegenüber anderen Liegenschaftsbenützern
- dauernde Ehrverletzung eines Stockwerkeigentümers
- Duldung unsittlicher Zustände oder Einrichtungen
- Duldung unzumutbaren Verhaltens von Personen, die in seiner Einheit leben
Formeller Ausschluss
- nur durch richterliches Urteil
Wer kann Klage erheben?
- ein einzelner Stockwerkeigentümer
- eine Gruppe
- jedoch nicht die Gemeinschaft als solches
- durch Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft dazu legitimieren lassen
- an die Ausschlussverhandlung ist der auszuschliessende Eigentümer einzuladen. Er ist antrags- und diskussionsberechtigt - aber hat kein Stimmrecht
Durchführung des richterlichen Verfahrens beim Ausschluss
- ordentliches Verfahren durch den Richter
- Richter verurteilt den Beklagten zur Veräusserung mit Ansetzung einer bestimmten Frist zum freihändigen Verkauf
- wird First nicht eingehalten - Zwangsverwertung (auch wenn Beklagter einen finanziellen Verlust erleidet)
Was gilt alles als Veräusserung?
- Verkauf
- Schenkung
- Tausch
- private Versteigerung
Der ausgeschlossene Stockwerkeigentümer kann somit seinen Anteil an einen Angehörigen verkaufen oder verschenken und die Einheit weiterhin selber nutzen.
Mit was kann man verhindern, dass ein auszuschliessender Eigentümer weiterhin die Wohnung nutzt?
Durch zusätzlichen Antrag, dass die Einheit nicht selber genutzt werden kann
Was ist bei Problemen mit einem Eigentümer dem Bewirtschafter zu empfehlen?
- Aktennotizen anfertigen
- Reklamationen von Eigentümern nur in schriftlicher Form akzeptieren