STOWE - 6

• legt Benutzung der gemeinschaftlichen Teile fest
• überwacht den baulichen Zustand und ergreift notwendige Massnahmen
• legt finanzielle Grundsätze fest

• es gelten die gesetzlichen Grundlagen

• kein zwingender Bestandteil
  • jeder Eigentümer kann jeodch ein Reglement verlangen
• kann im Grundbuch angemerkt werden
• Reglement ist für alle Eigentümer bindend ("Bibel" der Gemeinschaft)
• erfüllt Aufgaben analog Statuen im Verein
• Inhalt, Form und Struktur frei wählbar
• das Reglement ist individuell auf die Gemeinschaft angepasst
• Genehmigung und Abänderung des Reglementes bedürfen dem "Qualifizierten Mehr" (Einfaches Mehr möglich, wenn vereinbart)

• nicht zwingend
• enthält Bestimmungen über das tägliche Zusammenleben
• kein rechtlicher Anspruch auf Erlass wie beim Reglement
• Erläss, Änderungen etc. bedürfen dem Einfachen Mehr

• Gesetzliche Grundlagen in Art. 712q und 712r ZGB
• Quorum einfaches Mehr, wenn nichts anderes vereinbart wurde
• Wahl muss traktandiert sein
• Zentrale Funktion innerhalb der Gemeinschaft
• vpm der Versammlung gewählt oder vom Richter eingesetzt

• Rechte, Pflichten, Aufgaben und Entschädigungen des Verwalters
• keine Formvorschrift
• Zuständigkeiten in Art. 712s ZGB geregelt oder im Reglement ergänzt oder abgeändert

• Vollzug von Verwaltungshandlungen nach Vorgaben des Gesetzes, Beschlüsse oder Reglement
• Ergreifung von dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schäden
• Rechnungsablage und Budget
• Aufsicht über Einhalten von Vorschriften
• Vertretung der Gemeinschaft
• Entgegennahme von Zustellungen von Entscheiden
  • Klage- und Betreibungsort bei STWEG ist der Sitz der Verwaltung

• Katasterplan
• Grundbuchauszug
• Baupläne
• Schliesspläne
• Unternehmerlisten
• Technische Grunddaten

• Begründungsakt
• Reglement
• Beschlussprotokolle
• Abrechnungen mit Abschlüssen
• Verteilschlüssel
• Ausschussprotokolle

• ZGB regelt Buchführungspflicht nicht
• Anwendungen des Vereinsrechtes
• Art. 712m Abs. 1 Ziff 4verlangt Kostenvoranschlag
• Jahresrechnung in Form von Bilanz, Erfolgsrechnung und Budget
• Aufbewahrung lückenlos und ohne zeitliche Einschränkung

• Finanzielle Aufwendungen der gemeinschaftlichen Teile
  • Unterhalt und Reparaturen
  • Erneuerungen
  • Kosten Umgebung
  • Kaminfeger, Hauswart, Serviceverträge
  • Honorar Verwaltung

Gemeinschaftliche Kosten sind grundsätzlich von allen Eigentümern zu tragen, unabhängig ob für diese ein Nutzen entsteht oder nicht.

• VHKA
• m2
• m3
• Einheit
• %

mit Reglement:    qualifiziertes Mehr

ohne Reglement: Einfaches Mehr

Art. 647d Abs. 3: wenn nützliche bauliche Massnahmen für einen Stockwerkeigentümer unverhältnismässige Aufwendungen auslösten, müssten diese von den anderen Stockwerkeigentümer übernommen werden, soweit der zumutbare Betrag für den jeweiligenStockwerkeigentümer überstiegen ist.

Art. 647e Abs. 2: Wenn luxuriöse Massnahmen trotz der Gegenstimme eines Stockwerkeigentümers ausgeführt werden, ist dieer von den Kosten zu befreien. Er hat dann allerdings auch keinen Anspruch auf Nutzung der baulichen Massnahme.

Art. 712h Abs. 3: Kostenbefreiung möglich, wenn er von bestimmten objektiven Teilen keinen Nutzen hat.

Art. 712m Abs. 1: Wenn ein Stockwerkeigentümer seine Einheit so aufwändig ausbaut, dass die Versicherungsprämie für das gesamte Gebäude steigt, msus er die Differenz tragen.

• auf Grund des Budget, welches an der Versammlung genehmigt wird
• Realobligation des Eigentümers für die Bezahlung der Beiträge

Inkasso:

• mittels Akontozahlungen
• Verwaltung fordert die Beiträge ein
• fristgerechte Zahlungen notwendig für die Liquidität
• neuer Eigentümer haftet für ausstehende Beitragsforderungen des Vorgängers
• Pfandrecht und Retentionsrecht für drei verfallene Jahresbeiträge, wenn die Zahlungen nicht erfolgen

• keine gesetzliche Pflicht 
• Sondervermögen der Gemeinschaft auf einem Sparheft angelegt
  • mündelsicher (nicht spekulativ)
• für Finanzierung künftiger, umfangreicher baulicher Massnahmen
• Entnahmen müssen protokolliert werden
• Anteil verbleibt beim Verkauf der Wohnung bei der Gemeinschaft
• Eigentümer erhalten jährlich einen Steuerausweis über das Vermögen z.H. der Steuerbehörde
• Einlage erfolgt nach Promille-Satz des Assekuranzwertes (im Reglement festgehalten oder vereinbart)
• Bei Aufhebung des EF Rückerstattung nach WQ

• Gesetzliches Pfandrecht (Art. 712i ZGB)
• Retentionsrecht (Art. 712k ZGB)

für 3 verfallene Jahresbeiträge 

• mittelbares gesetzliches Pfandrecht
  • Grundbucheintrag notwendig - daher mittelbar)
• beschränktes dingliches Recht, welches den Stockwerkanteil belastet
• kein Rangprivileg - Eintragung nach Alterspriorität

• Der Verwalter
• Beauftragter der Gemeinschaft
• Gläubiger

• Eigentümer muss im Verzug sein
• Beitragsforderungen der gemeinschaftlichen Kosten
• Schuldanerkennung durch den Eigentümer
  • wird Schuld nicht anerkannt muss Pfandanspruch auf dem Rechtsweg durchgesetzt werden
• Eintrag des Pfandrechtes nur mit einem rechtskräftigen Urteil

• der im Grundbuch eingetragene Eigentümer f¨r die Beiträge
• die Verwaltung für die Verletzung der Sorgfaltspflicht
  • wenn sie die säumigen Beiträge nicht einholt
• Gemeinschaft für Kosten, welche aus der Pfandverwertung nicht gedeckt werden

Der Eintrag des Pfandrechtes ist auch nach dem Verkauf möglich (Nebenkosten sind z.B. noch ausstehend

1. Eigentümer mahnen
2. evt. Prozessvollmacht durch die Gemeinschaft
3. Schuldanerkennung dem Eigentümer zustellen
4. Prov. Eintrag beim Richter im summarischen Verfahren beantragen
5. Bei einer allfälligen Handänderung den potentiellen Käufer informieren
6. Schuldanerkennung im Grundbuch eintragen lassen
7. Wenn Schuldanerkennung nicht zu Stande kommt - Zivilrechtsprozess - Eintrag ins Grundbuch auf Grund des Urteils aus dem Prozess
8. Anwaltsmonopol beim Zivilrechtsprozess
9. Eintragung des Pfandrechtes als Grundpfandverschreibung
10. Verwertungsbegehren am Ort der gelegenen Sache
11. Grundpfand ist unverjährbar

• Retentionsrecht nach Art. 712k ZGB über offenen Beitragsforderungen der letzten 3 Jahre
• Bestimmungen aus OR und SchKG anwenden
• nur für bewegliche Sachen
  • Eigentumsrecht geht dem Retentionsrecht vor

1. Einreichung des Begehrens um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses beim Betreibungsamt am Ort der gelegenen Sache
2. Forderung muss glaubhaft gemacht werden.
3. Betreibungsamt führt Retention durch und schätzt die möglichen Gegenstände
4. Erstellen des Retentionsverzeichnisses durch das Betreibungsamt und Versand an die Beteiligten
5. Prosequierung innert 10 Tagen durch die Verwaltung (einleiten der Pfandverwertung)
6. Schuldner erhält Zahlungsbefehl
7. Rechtsvorschlag innert 10 Tagen
8. nach Beseitigung des Rechtsvorschlages kann das Begehren für die Zwangsverwertung gestellt werden
9. Pfandausfallschein bei ungedeckten oder teilweise gedeckten Forderungen

Vor allem bei Neubauten gilt es nach dem Bezug noch die Mängel zu beheben. Es ist ratsam, dass dies nicht Aufgabe des Bewirtschafters ist und vollständig aus dem Vertrag wegbedungen ist. Oft ist es so, dass die Mängelrechte im Kaufvertrag an den Käufer abbedungen werden. Die Verwaltung hat dann keine Legimitation zur Behebung. Wenn Mängelrechte (immer gegen zusätzlichen Aufwand!) durch die Verwaltung gemacht werden, sollten die Käufer den Kaufvertrag offenbaren, dass dort sicher nichts steht.