STOWE - 4 und 5
4 Aufteilung der Liegenschaft 5 Versammlung und Organe
4 Aufteilung der Liegenschaft 5 Versammlung und Organe
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Cartes-fiches
Aufteilung einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum
- gemeinschaftliche Teile
- Sonderrechtsteile
MERKE: Ausschliessliche Benutzungsrechte gehören zu den gemeinschaftlichen Teilen
Zwingeld gemeinschaftliche Teile beim Stockwerkeigentum
- Boden und Baurecht
- Spielplätze, Terrassen, Einfriedungen, Parkplätze
- Bauteile für den Bestand, Festigkeit und die konstruktive Gliederung des Gebäudes sorgen
- Fundament, Boden, Mauerwerk, Dach, Isolation
- Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Eigentümern dienen
- Waschküche, Treppenhaus, Lift
- äussere Erscheinungsbild
Nicht zwingend gemeinschaftlich - kann im Reglement auch anders geschrieben sein.
- Fenster, Rollläden, Storen
- wohnungstüren
Gebäudeteile, welche das äussere Erscheinungsbild prägen, dürfen von einem einzelnen Stockwerkeigentümer nicht verändert werden, auch wenn diese als "sonderrechtsfähig" ausgeschieden sind.
Welche Voraussetzungen müssen Sonderrechtsteile bzw. die Stockwerkeinheit erfüllen?
- mindestens einen Raum enthalten
- in sich abgeschlossen
- eine wirtschaftliche Einheit bilden
- über einen eigenen Zugang verfügen
Bauteile und einrichtungen im Sonderrecht
- Küche, Sanitäre Anlagen
- Bodenbeläge
- Deckenverkleidungen
- nichttragende Wände innerhalb dem Sonderrecht
- Innentüren, Innenseiten der Türen
- Cheminée, Radiatoren, Heizkörper, Danfosventile
- Zu- und Ableitungen
Welche gemeinschaftlichen Teile können "sonderrechtsfähig" erklärt werden?
- Hauswartwohnung
- Garagenbox
- Kellerabteil
- Hallenbad, Sauna, Fitnessraum
- Fenster bei Stockwerkeinheit
Wie ist vorzugehen, wenn Sonderrechtsteile nachträglich in gemeinschaftliche Teile umgewandelt werden?
- Zustimmung aller Eigentümer
- Prüfen, ob Wertquotenänderung nötig ist und allenfalls öffentliche Beurkundung
Welche Rechte hat man am Sonderrecht?
- Direkte oder indirekte Nutzung (Vermietung) der Räume
- Verwaltung aller im Sonderrecht stehenden Räume
- Bauliche Ausgestaltung (Einschränkungen beachten)
Definition ausschliessliche Benutzung- oder Sondernutzungsrecht
Recht, ein gemeinschaftlichen Teil alleine zu benutzen, nicht aber zu verwalten oder auszugestalten.
Das ausschliessliche Benutzungsrecht beschränkt sich auf den gewöhnlichen Gebrauch - Veränderungen sind nicht gestattet, auch wenn dies die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt.
Beispiele von Teilen, welche zur ausschliesslichen Benutzung (Sondernutzungsrecht) ausgeschieden werden
- Autoabstellplätze im Freien
- Beschilderungen / Rekalmen
- Gartensitzplätze / Gartenbeete
Was ist die Wertquoten?
- drückt die Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen aus.
- bezieht sich auf die Rechte (Stimmkraft, Beschlussfähigkeit Versammlung etc. iwe
- auch auf die Pflichten (Kostenverteilung etc.)
Welche Folgen haben eine Änderung der Wertquote?
- bedarf Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung
- jede Änderung stelle eine Übertragung von Grundeigentum dar - öffentliche Beurkundung
Nach welchen Kriterien werden die Wertquoten berechnet?
- Grundfläche Wohnung
- Nebenräume wie Keller, Estrich
- ausschliesslich eingeräumten Benutzungsrechte
- Lage
- Aussicht
- Besonnung
- Lärm
- Lift
- besondere Eignung
Wann endet das Stockwerkeigentum?
- mit dem Untergang der Liegenschaft
- Untergang (Heimfall) des Baurechtes
- Löschung im Grundbuch
- Aufhebungsvereinbarung
Wer kann die Löschung im Grundbuch verlangen?
- durch Aufhebungsvereinbarung
- von einem Stockwerkeigentmer, der alle Anteile besitzt
- Zustimmung aller dinglich berechtigten Personen
Wann kann die Aufhebung von Stockwerkeigentum verlangt werden?
- mehr als die Hälfte des Wertes zerstört und Wiederaufbaunicht ohne eine für grosse Belastung möglich wäre
- mehr als 50 Jahren als Stockwerkeigentum aufgeteilt und wegen des schlechten Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann
Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden.
Welche Untergangsarten von Stockwerkeigentum gibt es?
- Relativer Untergang
- Rechtsgeschäft: Eigentümer verliert die Eigentschaft Stockwerkeigentümer - Stockwerkeigentum bleibt aber bestehen
- Absoluter Unterhang
- Untergang der Liegenschaft, Baurechtes
- Aufhebungsvereinbarung etc.
Wann erfolgt der absolute Untergang des Stockwerkeigentums?
- Untergang der Liegenschaft (Erdrutsch, Erdbeben etc.)
- Untergang des Baurechtes
- Aufhebungsvereinbarung
- Aufhebungserklärung
- Aufhebung durch Aufhebungsklage
- Umwandlung von Stockwerkeigentum in Miteigentum
- Zwangsverwertung der Stammliegenschaft
- Enteignung der Stammliegenschaft
Zeitpunkt des Unterganges des Stockwerkeigentums
- Bei der Löschung im Grundbuch
- Aufhebungsvereinbarung, Aufhebungserklärung, Aufhabungsklage
- bereits vor der Löschung
- Untergang der Liegenschaft, Baurechtes oder der Enteignung
Entschädigung und Verteilung bei Untergang des Stockwerkeigentums
nach Wertquoten
Vorschriften über die Stockwerkeigentümerversammlung
- Im Gesetz (Art 712m-p ZGB)
- Reglement
- einziges vom Gesetz vorgeschriebenes Organ
Welche Organe kennt die Stockwerkeigentümergemeinschaft?
- Stockwerkeigentümerversammlung als einzig zwingendes Organ
- Bewirtschafter, Revisoren oder Ausschuss sind nicht zwingend
Teilnehmer der Versammlung
- Jeder Stockwerkeigentümer ist von Gesetzes wegen Mitglied der Gemeinschaft
- ein Eigentümer kann sich vertreten lassen mittels Vertretungsvollmacht
- Nutzniesser oder Wohnberechtigte wenn das Reglement nichts anderes vorschreibt
- Wenn Einheit verpfändet hat die Behörde das Teilnahmerecht sowie das Stimmrecht
Zeitpunkt der Versammlung
Gemäss Art. 712m Abs. 1. Ziff 4 ZGB muss die Versammlung jährlich stattfinden. Abweichende Bestimmungen im Reglement sind nicht zulässig.
Einberufung der Versammlung
- durch den Verwalter
- Auf Verlangen von mind. 1/5 aller Stockwerkeigentümer
ohne Veralter:
- durch jeden Stockwerkeigentümer
Form der Einladung für die Versammlung
- nicht zwingend schriftlich, jedoch die Regel
- rechtzeitig (mind. 10 Tage)
Der Zeitpunkt der Versammlung und die Einladungsfrist ist meist im Reglement geregelt, wie auch die dazugehörigen Unterlagen.
Traktandenliste für die Versammlung
- Beschlüsse für die Versammlung müssen rechtzeitig traktandiert werden
- Eine Einladung enthält auch eine vollständige Traktandenliste
Vorschriften des Reglementes zu beachten
Wann ist die Versammlung beschlussfähig?
- Hälfte der Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind
- welche mindesten die Hälfte aller Wertquoten besitzen
- mindestens jedoch 2 Stockwerkeigentümer
Was ist zu tun, wenn die Versammlug nicht beschlussfähig ist?
- Eigentümer können diskutieren oder Traktanden besprechen, jedoch keine Beschlüsse fassen
- Einberufung einer neuen Versammlung nicht vor 10 Tagen seit der ersten Versammlung
- Beschlussfähigkeit bei der 2. Versammlung:
- mind 1/3 aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten oder
- mindestens 2 Eigentümer
Oft im Reglement geregelt
Stimm- und Mitwirkungsrechte der Stockwerkeigentümer
- Einberufungsrecht
- Antragsrecht
- Teilnahmerecht
- Gestalterische Mitwirkung
- Antragsrecht innerhalb Traktanden
- Kontrollrecht
Wie ist as Stimmrecht geregelt
- Jeder Eigentümer hat 1 Stimme (Kopfstimme)
- andere Regelungen im Reglement möglich (Objektstimme)
- bei gemeinschaftlichem Eigentum (Miteigentum/Gesamteigentum) nur 1 Stimme
- Eigentümer und Nutzniesser zusammen nur 1 Stimme
Was für Interessenkonflikte können zum Ausschluss des Stimmrechtes führen?
- Beschluss über den Ausschluss aus der Gemeinschaft
- Interessenkonflikte bei den Abstimmungen (Verwandtschaftsgrad etc.)
Wie können Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung gefasst werden?
- an der Eigentümerversammlung
- per Zirkulationsbeschluss
- durch URabstimmung
Welches sind die Voraussetzungen für die Beschlussfassung an der Versammlung?
- Rechtzeitige Einladung
- ordnungsgemäss Traktandierung
- Beschlussfähigkeit
Was für Beschlussfassungen (Quoren) gelten für das Stockwerkeigentum?
- Einstimmigkeit
- qualifiziertes Mehr
- einfaches Mehr
Welche Handlungen bedürfen der Einstimmigkeit?
- räumliche Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Sonderrechten
- Begründung und Aufhebung von Vorkaufsrechten
- Veränderungen der Wertquoten
- Anordnung luxuriöser Baumassnahmen
- Änderung und Zweckbestimmung der Liegenschaft
- Aufhebung des Stockwerkeigentums
- Zirkunlationsbeschluss
MERKE: Einstimmigkeit ist vor allem bei jenen Handlungen zwingend, welche grosse Tragweite haben und immer ind er Regel, wenn es eine Änderung im Grundbuch gibt.
Was bedeutet das Einfache Mehr?
Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer.
Wann wird das Einfache Mehr angewendet?
- Erlass der Hausordnung
- Genehmigung des Budget, Jahresrechnung und Kostenverteilung etc. (ordentliche jährliche Traktanden)
- Anordnung der notwendigen baulichen Massnahmen
- Beschluss über die Einleitung eienr Ausschlussklage
- Wahl des Bewirtschafters
Was bedeutet das Qualifizierte Mehr?
Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer, welche zugleich die Mehrheit ALLER Wertquoten vertreten.
Anwendungsbeispiele des Qualifizierten Mehrs?
- Erlass des Reglementes
- Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen
- Anordnung nützlicher baulicher Massnahmen
