Sachbearbeiter/In Immobilienbewirtschafter

1. Begrüsung und Eröffnung der Versammlung
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit
3. Wahl der Stimmenzähler
4. Bestätigung Protokoll vom..
5. Abnahme Jahresrechnung inkl. Kostenverteilung
6. Entlastung der Verwaltung
7. Anträge aus der Versammlung
8: Anträge der Verwaltung
9. Algemeine Wahlen: Revisionstelle, Ausschuss
10. Budget
11. Varia
Unterschrift, ort und Datum

-Für die erste gibt es keine
-Die Zweite Versammlung darf frühstens nach Ablauf von 10 Tagen nach der ersten Versammlung stattfinden

Nein bzw. möglich, wenn die Stockwerkeigentümer in Analogie auf OR 701 berufen

a)Gewöhnliche
b)wichtige
c)bauliche Massnahmen

-alle Kopfstimmen und alle Wertquoten
-Zustimmung aller, auch derjenigen, die nicht anwesend sind.

Nein, muss einstimmig sein

a) mahnen
b)betreiben
c)Grundpfandverschreibung eintragen lassen
d)Retentionsrecht

-Entschädigung
-Ferienablösung
-Nicht vor Ort
-Kündigung

-Kostenaufteilung,
-Stimmkraft an der Versammlung
-Erlös bei Untergang 

Dringliche, gewöhnliche, wichtige und bauliche Massnahmen.

Bauliche Massnahmen werden unterteilt in notwendig, nützlich und luxuriös. 

Rechte:

-ausschliessliche Nutzung
-freie Nutzung im Rahmen der Rechtsordnung -bauliche Ausgestaltung
-Übertragung an Dritte
-Benützung gemeinschaftlicher Teile

Pflichten:

-Unterhalt von gemeinschaftlichen Teilen und den Räumlichkeiten im Sonderrecht

-Beitragspflicht an Gemeinschaftskosten
-Durch Handlungen eines Stockwerkeigentümers dürfen andere

Eigentümer nicht in Ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Einladung durch Verwalter
-Ort, Datum, Zeit
-Traktandenliste
-Einladungsfrist (gesetzlich ungenaue Definition) -mindestens 10 Tage vor Versammlung

-eine ordentliche Versammlung pro Jahr -ausserordentliche Versammlung auf Wunsch von 1/5 -der Eigentümer oder auf Beschluss des Verwalters 

Absolutes Mehr der anwesenden oder vertretenden Stockwerkeigentümer und nicht die Mehrheit aller Eigentümer.

• Erlass genereller Normen

• Anordnung notwendiger baulicher Massnahmen

• Beschluss für Klage 

Mehrheit aller Stockwerkeigentümer die
zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten besitzen.

• wichtige Verwaltungshandlungen

• nützliche bauliche Massnahmen

• Aufstellung und Abänderung des Reglements 

Alle Eigentümer müssen zustimmen

• Änderung der Wertquoten

• Aufhebung des Stockwerkeigentums

• luxuriöse bauliche Massnahmen

• Zirkularbeschluss

• Änderung der räumlichen Aufteilung 

• 800-900 Objekte (Wohnungen und Gewerbe)
• 200Mio Anlagenwert

Art. 394 - 406 OR

Ein einfacher Auftrag kann immer und zu jeder Zeit gekündet werden und dies unabhängig von dem, was im Vertrag vereinbart wurde. (Art. 404 Abs.1 OR = zwingendes Recht)

Erfolgt jedoch eine Kündigung zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Ersatz des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet (Art. 404 Abs. 2 OR)

• Vertretung des Eigentümers nach aussen
• Anstellung, Instruktion und Überwachung des Hauswartes
• Regelmässige Liegenschaftskontrolle
• Sorgt für Gerechtigkeit im Sinne des Mietrechts unter den Mietern
• Mietvertragswesen
• Einholen von Auskünften für Mietinteressenten
• Verwaltung von übrigen Verträgen
• Führen der Liegenschaftsbuchhaltung und Erstellung der Abschlüsse
• Inkasso der Mietzinse, Nebenkosten und übrigen Forderungen resultierend aus dem Verwaltungsvertrag
• Zahlung der Kreditorenrechnungen mit Ausschöpfung sämtlicher Rabatte und Skonti
• Wohnungsabnahmen und Übergaben mit Protokollführung
• Anordnen und Überwachung von Reparaturarbeiten im gesamten Gebäude
• Erstellen der Nebenkostenabrechnung

• Vertragsparteien
• Objekt
• Dauer, Beginn und Kündigung
• Honorar inkl. dessen Fälligkeit
• Zusätzliche Entschädigungen
• Kompetenzsumme
• Aufgaben
• Verwaltungsunterlagen
• Zusätzliche vertragliche Vereinbarungen
• Gerichtsstand
• Ort, Datum und Unterschrift

Administrative Bewirtschaftung

• Mietvertragswesen
• Finanzbuchhaltung
• Inkasso
• Inserationen
• Marketing

Technische Bewirtschaftung

• Wohnungsabnahme/übergabe
• Unterhalt
• Reparaturen
• Betreuung von Installationen

• Katasterplankopie (Geometerplan, Situationsplan)
• Grundbuchauszug mit genauem Wortlaut (mit sämtlichen Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Anmerkungen,Pfand..)
• Baubeschrieb
• Liegenschaftsbeschrieb
• Schätzung der GAV und allfällige private Schätzungen
• Hypotheken
• Baupläne(Grundrisse, Fassaden, Kanalisation, Elektro, Heizung, Sanitärinstallationen, Lüftung, Schliessung)
• Sicherheitsscheine der Elektroinstallationen (SINA)
• Nebenkostenabrechnung mit Verteilerschlüssel
• Intervale von Tank- und Boilerrevisionen beachten
• Verträge (Mietverträge inkl. Mieterakten, Hauswartverträge inkl. Akten, Serviceverträge, Radio/TV Kabelanschlussverträge, Energielieferungsverträge, Versicherungsverträge, Gebäudehaftpflicht etc)
• Aktuelle und offene Pendenzen

Es müssen unbedingt die Berechnungen der Mietzinse vorliegen

• Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
• Nach dem Wille des Auftraggebers handeln
• Persönliche Ausführung des Auftrages (Art. 398 Abs. 3 OR)
• Rechenschaftsablegung und Herausgabe der Akten (Art. 400

• Honorarzahlungen für geleistete Dienste (Art. 394 Abs. 3 OR)
• Entschädigung aller Auslagen und Spesen
• Befreiung von der Verbindlichkeiten aus der Auftragsführung
• Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei den Ausführungen eines Auftrages erlitten hat (Art. 402 Abs.2 OR)

GUSTAVO

• Glarus
• Uri
• Schwyz
• Tessin
• Appenzell Inneroden
• Valis
• Obwalden

Nicht älter als 6 Monate

• Weshalb wird eine neue Liegenschaftsverwaltung gesucht
• Wieviel Verwaltungen wurden in der Vergangenheit gewechselt ?
• Wie ist der baulicher Zustand der Liegenschaft?
• Wird das Mietrecht eingehalten ?
• Parzellengrösse und Grösse der Liegenschaft ?