Recht - Kapitel 16
Mieterschutz
Mieterschutz
Was sind Beispiele für missbräuchliche Mietzinse und Kündigungsschutz bei Wohn- und Geschäftsräumen?
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Welche 2 Arten sind von dem Schutz gegen missbräuchlichen Mietzins und -erhöhungen ausgenommen?
- Luxusobjekte
- Ferienwohnungen
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Wenn der Vermieter aus seiner Liegenschaft einen übersetzten Ertrag erzielt (= wenn die Einnahmen die Ausgaben für die Liegenschaft weit übersteigen) (OR Art. 269).
Wie muss der Vermieter den Mietzins erhöhen?
Er muss dem Mieter sachliche Gründe für die Erhöhung oder den hohen Mietzins nennen können. Fehlen solche Gründe, ist die Erhöhung oder der anfänglich zu hohe Mietzins missbräuchlich.
Im OR Art. 269a stehen die Kriterien/Gründe für eine gerechtfertigte Erhöhung:
- Der Mietzins muss Orts- und Quartierüblich sein. Entscheidend ist ein vergleichbares Objekt in der Nachbarschaft
- Mehrkomfort für den Mieter durch Umbauten, Renovationen (Geschirrspüler, grösserer Balkon; nicht aber neue Fenster!)
- Hypothekarzinsen (gemessen mit dem Referenz-Zinssatz):
Steigen diese, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, bei einer Senkung hingegen muss der Vermieter den Mietzins senken!
- Kostensteigerungen auf Unterhalts- und Betriebskosten:
Steigende Gebühren, Steuern, Versicherungsprämien, Unterhaltskosten für den Vermieter kann er bis zu einem gewissen Grad (aber nicht vollumfänglich) auf den Mieter abwälzen.
Welche 4 Voraussetzungen müssen gemäss OR Art. 269d für eine gültige Mietzinserhöhung erfüllt sein?
- schriftlich auf amtlichem Formular
- detaillierte Begründung der Erhöhung
- Kündigungsverbot: während der Mieterhöhung darf der Vermieter keine Kündigung aussprechen oder androhen.
- Fristen: die Mietzinserhöhung gilt frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Zudem muss der Mieter die Erhöhung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten haben.
Ist eine Voraussetzung nicht erfüllt, so ist die Erhöhung nichtig/ungültig!
Ausnahme: die Erhöhungs-Ankündigung tritt verspätet ein (dann gilt sie ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin)
Wann kann ein missbräuchlicher Mietzins angefochten werden?
OR Art. 270, a, b
- überhöhter Anfangsmietzins
- ausbleibende Mietzins-Senkungen infolge Hypothekarzins-Sätzen
- Mietzinserhöhungen während der Mietdauer
Wann ist eine Kündigung des Vermieters durch den Mieter anfechtbar und wie muss sie angefochten werden?
- wenn die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (der Mieter muss dies jedoch vor Gericht beweisen können!)
- wenn der Vermieter keine achtenswerte Gründe für die Kündigung hat
Vorgehen:
sofort beim Vermieter gegen die Kündigung protestieren und eine Begründung verlangen; danach die Schlichtungsbehörde anrufen
Wie lange kann eine Erstreckung des Mietvertrages dauern?
- Bei Wohnräumen: max. 4 Jahre
- Bei Geschäftsräumen: max. 6 Jahre
- Macht der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf oder eine für ihm nahe stehende Person geltend, kann die Mieterstreckung abgelehnt oder nur für kurze Zeit gewährt werden (OR Art. 272)
- Mieterstreckung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter mit seinen Mietzinsen im Zahlungsrückstand ist.
- Der Mieter kann (wenn er nach 4 Jahren Erstreckung noch keine Wohnung gefunden hat) noch eine zweite Mieterstreckung verlangen.
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Flashcards
Was sind Beispiele für missbräuchliche Mietzinse und Kündigungsschutz bei Wohn- und Geschäftsräumen?
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Welche 2 Arten sind von dem Schutz gegen missbräuchlichen Mietzins und -erhöhungen ausgenommen?
- Luxusobjekte
- Ferienwohnungen
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Wenn der Vermieter aus seiner Liegenschaft einen übersetzten Ertrag erzielt (= wenn die Einnahmen die Ausgaben für die Liegenschaft weit übersteigen) (OR Art. 269).
Wie muss der Vermieter den Mietzins erhöhen?
Er muss dem Mieter sachliche Gründe für die Erhöhung oder den hohen Mietzins nennen können. Fehlen solche Gründe, ist die Erhöhung oder der anfänglich zu hohe Mietzins missbräuchlich.
Im OR Art. 269a stehen die Kriterien/Gründe für eine gerechtfertigte Erhöhung:
- Der Mietzins muss Orts- und Quartierüblich sein. Entscheidend ist ein vergleichbares Objekt in der Nachbarschaft
- Mehrkomfort für den Mieter durch Umbauten, Renovationen (Geschirrspüler, grösserer Balkon; nicht aber neue Fenster!)
- Hypothekarzinsen (gemessen mit dem Referenz-Zinssatz):
Steigen diese, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, bei einer Senkung hingegen muss der Vermieter den Mietzins senken!
- Kostensteigerungen auf Unterhalts- und Betriebskosten:
Steigende Gebühren, Steuern, Versicherungsprämien, Unterhaltskosten für den Vermieter kann er bis zu einem gewissen Grad (aber nicht vollumfänglich) auf den Mieter abwälzen.
Welche 4 Voraussetzungen müssen gemäss OR Art. 269d für eine gültige Mietzinserhöhung erfüllt sein?
- schriftlich auf amtlichem Formular
- detaillierte Begründung der Erhöhung
- Kündigungsverbot: während der Mieterhöhung darf der Vermieter keine Kündigung aussprechen oder androhen.
- Fristen: die Mietzinserhöhung gilt frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Zudem muss der Mieter die Erhöhung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten haben.
Ist eine Voraussetzung nicht erfüllt, so ist die Erhöhung nichtig/ungültig!
Ausnahme: die Erhöhungs-Ankündigung tritt verspätet ein (dann gilt sie ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin)
Wann kann ein missbräuchlicher Mietzins angefochten werden?
OR Art. 270, a, b
- überhöhter Anfangsmietzins
- ausbleibende Mietzins-Senkungen infolge Hypothekarzins-Sätzen
- Mietzinserhöhungen während der Mietdauer
Wann ist eine Kündigung des Vermieters durch den Mieter anfechtbar und wie muss sie angefochten werden?
- wenn die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (der Mieter muss dies jedoch vor Gericht beweisen können!)
- wenn der Vermieter keine achtenswerte Gründe für die Kündigung hat
Vorgehen:
sofort beim Vermieter gegen die Kündigung protestieren und eine Begründung verlangen; danach die Schlichtungsbehörde anrufen
Wie lange kann eine Erstreckung des Mietvertrages dauern?
- Bei Wohnräumen: max. 4 Jahre
- Bei Geschäftsräumen: max. 6 Jahre
- Macht der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf oder eine für ihm nahe stehende Person geltend, kann die Mieterstreckung abgelehnt oder nur für kurze Zeit gewährt werden (OR Art. 272)
- Mieterstreckung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter mit seinen Mietzinsen im Zahlungsrückstand ist.
- Der Mieter kann (wenn er nach 4 Jahren Erstreckung noch keine Wohnung gefunden hat) noch eine zweite Mieterstreckung verlangen.
