Portfoliomanagement

- ist eine Stiftung nach Schweizer Recht
- verwaltet Vorsorgegelder von Schweizer Vorsorgeeinrichtungen
- unterliegen dem Schweizer Stiftungsrecht (Bundesamtes für Sozialversicherungen BSV)
- Stiftungsrecht
- Gesellschaftsrecht
- Vorordnung über die Anlagestiftungen

- Konstrukt zur Geldanlage
- Sammelt das Geld von Anlegern
- Ist ein Investmentfonds welcher in mehrere Anlagebereiche investiert.
- Anlageprinzipien --> Aktien, festverzinslichen Wertpapieren, Geldmarkt, Immobilien
- Mit dem Kauf von Investmentfondsanteilen wird der Anleger Miteigentümer am Fondsvermögen und hat Anspruch auf Gewinnbeteiligung

• Immobiliengesellschaft
• Immobilien-Anlagestiftung
• Vertragliche Immobilienfonds (KAG)
• Immobilien-SICAV (KAG)
• Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK)
• "Immobilien-SICAF (KAG)"

1. Mobimo
2. Allreal
3. Schroder ImmPLUS
4. Swissinvest
5. SPS Swiss Prime Site
6. PSP Swiss Property

Real Estate Investment Management

Real Estate Management

Return-oriented REM (Anlageorientiertes IM)

Use-oriented REM (Nutzungsorientiertes IM)

Real Estate Portfoliomanagement

Operatives Objektmanagement

Real Estate Investmentmanagement (REIM) ist das rahmengebende Management von Immobilienbeständen oder Immobiliengeschäftsfeldern.

Es erkundet die immobilienbezogenen Ziele und Möglichkeiten des Investors/ Unternehmens, definiert auf dieser Basis die prinzipiellen Vorgaben für Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen, trifft die hierfür relevanten Entscheidungen und kontrolliert die Zielerreichung ihrer Umsetzung.

Real Estate Portfoliomanagement (REPM) ist das aus den Vorgaben des Real Estate Investmentmanagements abgeleitete strategische Management von gebündelten Immobilienbeständen (Portfolien), bei denen die wechselseitige Beeinflussung der Assets und damit die Zusammensetzung der Immobilienbestände Auswirkungen auf die Gesamtzielerreichung hat.

Ziel des REPM ist der direkte oder mittelbare Aufbau bzw. Erhalt von Erfolgspotenzialen durch eine systematische Portfoliostrukturierung.

Real Estate Assetmanagement (REAM) ist das strategische Objektmanagement eines Immobilienbestandes im Interesse des Investors oder des Nutzers während der Bewirtschaftungsphase und an den Schnittstellen zur Konzeptions-/Beschaffungs- sowie Verwertungsphase.

Ziel ist das Erreichen oder Übertreten der vom REPM oder REIM vorgegebenen Ziele/Beiträge für ein oder mehrere Objekte sowie die Identifikation von diesbezüglichen Wert- oder Nutzungssteigerungspotenzialen.

Propertymanagement (PrM) ist das anlageorientierte, operative Management von Immobilienobjekten im Interesse des Investors während der Bewirtschaftungsphase und an den Schnittstellen zur Konzeptions-/Beschaffungs- sowie Verwertungsphase.

Ziel ist die effiziente Umsetzung der vorgegebenen Objektstrategie mit Schwerpunkt auf die renditeoptimierende Bewirtschaftung der Immobilie im Investoreninteresse.

Real Estate Facilitymanagement (REFM) ist das lebenszyklusbezogene, nutzungsorientierte, operative Management immobilienbezogener Prozesse im Interesse des Nutzers bzw. zur zielgemässen Sicherstellung der Nutzung.

Ziel ist die effiziente Umsetzung der vorgegebenen Objektstrategie mit Schwerpunkt auf die den Qualitäts-, Termin- und Kostenanforderungen der Nutzer entsprechende Bereitstellung immobilienbezogener Leistungen.

Systematisches Risiko
Unsystematisches Risiko

Systematische Risiken

-  Beschäftungsrisikon
-  Währungsrisiko
-  Politisches Risiko
-  Steuerliches Risiko
-  Inflationsrisiko

Unsystematische Risiken

-  Altlastenrisiko
-  Standortrisiko
-  Bausubstanzrisiko
-  Umweltrisiko
-  Ertragsrisiko

-  Risikostreuung im Bestand

-  Risikostreuung im Objekt

Mietausfälle (Minderertrag Leerstand und Inkassoverluste auf Mietzinse) in Prozent der Soll-Mietertrages (netto).

Mietausfälle : Soll-Mietertrag (netto) x 100 = Mietausfallquote

Zur Finanzierung aufgenommene Fremdmittel in Prozent des Marktwertes der Immobilien.

aufgenommene Fremdmittel : Marktwert der Immobilien x 100 = Fremdfinanzierungsquote

Betriebsgewinn in Prozent des Netto-Mietertrages in der Berichtsperiode

Betriebsgewinn

Mietertrag SOLL
+ sonstige Erträge
./. Mietertrag Netto
./. Instandhaltung
./. Operativer Aufwand
./. Verwaltungsaufwand
./. Baurechtszinse

Betriebsgewinn : Mietertrag netto x 100 = Betriebsgewinnmarge

Die Eigenkapitalrendite zählt zu den wichtigsten in der Unternehmensanalyse verwendeten Kennzahlen. Sie kann für ein Immobilien-Sondervermögen einer Anlagestiftung genauso wie für einen Fonds und für eine Immobiliengesellschaft berechnet werden.

Definition: Gesamterfolg des Rechnungsjahres in Prozent des Sondervermögens (abzüglich Gewinnausschüttung) am Ende der Berichtsperiode.

Eine Asset-Allocation (Vermögensaufteilung) beschreibt die Aufteilung des Gesamtportfolios auf verschiedenen Assetklassen (Aktien, Anleihen, Immobilien, Rohstoffe etc.) mit dem Ziel der Rendite und Risikooptimierung. Da nicht alle Anleger die gleichen Rendite und Risikoerwartungen teilen, sollten Asset-Allocations individuell nach Risikobereitschaft und Anlagehorizont erstellt werden. Die Asset-Allocations unterscheiden sich demnach in ihrer Zusammensetzung, also den Verhältnissen in denen die einzelnen Assetklassen dem Portfolio beigemischt werden. Es wird dabei in strategische und taktische Asset-Allocations unterschieden. Bei der strategischen Asset-Allocation wird durch regelmäßige Transaktionen gewährleistet, dass das Portfolio auch nachhaltig die gewünschte Vermögensstruktur abbildet. Dies ist nötig, da sich durch Wertänderung einzelner Assetklassen auch die Verhältnisse innerhalb des Portfolios verschieben können. Bei der taktischen Asset-Allocation wird versucht durch Veränderungen bei der prozentualen Gewichtung einzelner Assetklassen von aktuellen Trends und Bewegungen an den Märkten zu profitieren.

Ist der Börsenkurs eines Immobilienfonds höher als sein Inventarwert, spricht man von einem Agio oder Aufschlag. Ecart oder Prämie sind gleichbedeutende Begriffe. Gegenteil: Disagio

Rückmietverkauf, Sale-Lease-Back und Sale-and-Rent-Back sind synonyme Bezeichnungen einer Sonderform des Leasings, bei der eine Firma eine Immobilie an eine Leasinggesellschaft verkauft und sie zur weiteren Nutzung gleichzeitig zurückleast.

Core
Moderates Risiko eingehende Strategie, die die Performance eines langfristigen Referenzindex abbildet

Non-Core
-  Core plus
-  Value added
-  Opportunistic

Typologie: Herkömmliche Immobilientypen (Büro, Wohnen, Verkauf,...)

Risiko:  Geringes Risiko bei hohem Einkommen

Portfolio:  Hauptsächlich risikolose Immobilien mit kleinem Anteil Non-Core-Immobilien. Tiefer bis kein Leverage, konstante Ausschüttung.

Typologie: Zusätzlich zu Core: Hotels, Seniorenresidenzen, Logistik, ...

Risiko:  Höheres Risiko aufgrund von Lageeigenschaften, Miterstrukturen Investitions- und Vermietungsrisiken, Zinsrisiken infolge Leverage

Portfolio: Core und Non-Core-Liegenschaften, mittlere Mieterbasis bei erheblicher Fremdfinanzierung, signifikantes Wertsteigungerspotenzial bei geringerem Einkommen und moderater Volatilität.

Typologie: Alle Typologien, in der Regel hoher Investitionsstau. Objekte die wenig marktgängig sind. Diversifikation nicht im Vordergrund.

Risiko: Sehr hohes Risiko bei tiefen Erträgen, Markt-, Investitions- und Vermietungsrisiken, Zinsrisiken infolge sehr hohem Leverage.

Portfolio: Hauptsächlich Non-Core-Liegenschaften, tendenziell schwierige Mieterbasis, Wertsteigerung als Hauptfaktor der Performance, sehr hoher Levarage mit grossen Entwicklungs- und Vermietungsrisiken.

• Strategische Portfolioplanung
• Taktische Portfolioplanung
• Kontrollphasen

Marktdimension

Objektdimension