Mietrecht Teil 2

Die Kündigung von Wohn- und Geschäftsmietverträgen hat mieter- wie vermieterseitig schriftlich zu erfolgen. Der Vermieter muss hierfür das vom jeweiligen Kanton genehmigte (amtliche) Formular verwenden (entscheidend ist, in welchem Kanton sich die Liegenschaft befindet. Kommt kein oder ein falsches Formular zur Anwendung, ist die Kündigung nichtig.

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 54

Um eine Familienwohnung handelt es sich, wenn die Mieter verheiratet sind und sich der Lebensmittelpunkt in der Wohnung befindet. Man spricht nicht von einer Familienwohnung bei:

• Alleinerziehenden
• Konkubinatspaaren
• wenn der Partner nur selten oder gar nicht in der Wohnung lebt

Bei der Kündigung durch den Mieter müssen bei einer Familienwohnung immer auch der Partner seine Zustimmung geben (OR Art. 266m, 266n); auch dann, wenn dieser gar nicht im Mietvertrag aufgeführt ist.

Falls der Vermieter kündigt, muss er dem Mieter und seiner Partnerin die Kündigung auf dem amtlichen Formular mit separater Post zustellen. Dasselbe Vorgehen kommt bei eingetragenen Partnerschaften zur Anwendung.

Im Zweifelsfall ist immer von einer Familienwohnung aus- und entsprechend vorzugehen.

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 54

• Zahlungsrückstand
  Der Vermieter setzt im Falle eines Zahlungsrückstands des Mieters eine Zahlungsfrist von mind. 30 Tagen. Sollte diese ungenutzt verstreichen, kann mit 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden (Begründung: „Zahlungsverzug gemäss OR Art. 257d).
   
• Verletzung der Sorgfaltspflicht
  Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtsnahme auch weiterhin, so dass weder dem Vermieter noch den andern Mietern im Haus eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann, kann der Vermieter ebenfalls mit 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Sollte der Mieter der Mietsache vorsätzlich Schaden zufügen, kann der Vermieter sogar fristlos kündigen.
   
• Beseitigung eines Mangels
  Beseitigt der Vermieter einen ihm bekannten Mangel nicht innert einer angemessenen Frist, kann der Mieter fristlos kündigen. Vorausgesetzt der Mangel schliesst die Tauglichkeit des Mietobjekts zum Gebrauch aus resp. beeinträchtigt ihn erheblich.
   
• Wechsel des Eigentümers
  Der neue Eigentümer eines Mietobjekts kann den befristeten Mietvertrag einmalig mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (OR Art. 261 Abs. 2a). Ausnahme: Mietvertrag ist im Grundbuch vermerkt.
  Unbefristete Mietverträge können mit der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist auf jeden vertraglichen oder ortsüblichen Kündigungstermin hin aufgelöst werden.

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 54 (unten) 55 und 56

• Befristetes Mietverhältnis
  Haben Mieter und Vermieter eine bestimmte Dauer des Mietverhältnisses vereinbart, endet dieses ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (OR Art. 266 Abs. 1). Mieter kann allerdings Erstreckung dieses verlangen. In diesem Fall muss der Mieter spät. 60 Tage vor Ablauf bei der Schlichtungsbehörde ein Erstreckungsbegehren stellen.
   
• Wichtige Gründe
  Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt hin kündigen (OR Art. 266g Abs. 1).
   
• Konkurs des Mieters
  Fällt der Mieter nach Übernahme der Mietsache in Konkurs, kann der Vermieter für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Mieter und insbesondere der Konkursverwaltung (der Mieter kann nach Eröffnung des Konkurses keine Handlungen im Namen der Firma mehr vornehmen) schriftlich eine Frist von 7 bis 14 Tagen setzen. Erhält der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, kann er fristlos kündigen (OR Art. 266h).
   
• Tod des Mieters
  Stirbt der Mieter, geht das Mietverhältnis auf seine Erben über. Diese können den befristeten Mietvertrag einmalig mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen (OR Art. 266i).
  
  Unbefristete Mietverträge können von den Erben mit der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist auf jeden vertraglichen oder ortsüblichen Kündigungstermin hin aufgelöst werden.

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 54 (unten) 55 und 56

Der Empfang der Kündigung beurteilt sich nach der uneingeschränkten Empfangstheorie. Danach gilt die Kündigung als zugegangen, wenn sie zum ersten Mal in den Bereich des Empfängers gelangt ist. Konkret, sobald die Kündigung im Briefkasten oder Postfach des Adressaten eingeht. Bei eingeschriebenen Kündigungen gilt sie – sofern eine Zustellung nicht möglich war – als empfangen, sobald der Empfänger sie mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann.

Eine ordentliche Kündigung ist bei verspäteter Zustellung nicht hinfällig. Sie entfaltet Ihre Wirkung jedoch erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 57 (siehe auch Ziff. 14.1.1 auf Seite 59)

Diese besagt, dass die theoretische Möglichkeit eines Zugangs in den Machtbereich des Empfängers nicht ausreicht. Massgeblich ist der effektive Tag der Zustellung an den Adressaten. Holt er die Sendung nicht ab, gilt sie mit dem Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt (am 7. und letzten Tag der Abholfrist).

Sie stellt eine Ausnahme im Mietrecht dar und kommt insbesondere bei Beginn der 30tägigen Zahlungsfrist (OR Art. 257d Abs. 1) oder beim Beginn der Anfechtungsfrist bei Mietzinserhöhungen und Kündigungen nach OR Art. 270b und 273 zur Anwendung.

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 60

• Er kann eine Erstreckung erwirken
  Eine Erstreckung muss innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde verlangt werden. Anspruch darauf hat er insbesondere dann, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie über die normalerweise mit einer Kündigung verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgeht (Härte) und ihr keine höher zu gewichtendes Interesse des Vermieters entgegensteht. Mit der Erstreckung wird dem Mieter über den Kündigungszeitpunkt hinaus Zeit eingeräumt, um Ersatzraum zu finden.
• Er kann die Kündigung anfechten
  Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Kündigung formgültig angezeigt worden ist – andernfalls wäre sie nichtig und eine Anfechtung entsprechend obsolet.
  
  Eine Kündigung ist grundsätzlich anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Dies gilt sowohl für die Kündigung des Vermieters als auch für die Kündigung des Mieters. Weitere anfechtbare Kündigungsgründe:
  
  - Kündigung, mit welcher berechtigte Ansprüche des Mieters „beantwortet“ werden
  - Kündigungen während hängigem Schlichtungs-/Gerichtsverfahren resp. in der Zeit von drei Jahren nach Abschluss eines solchen (dreijährige Sperrfrist)
  - Kündigung, um eine Mietzinserhöhung durchzusetzen
  - Wenn der Vermieter eine Mietzinsanpassung oder eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters durchsetzen will
  - wenn der Vermieter den Mieter zum Erwerb der Wohnung veranlassen will
  - wegen Änderung der familiären Situation des Mieters, welche für den Vermieter keine wesentlichen Nachteile bringt
  
  Eine Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Zustellung des Kündigungsformulars bei der örtlichen Schlichtungsbehörde erfolgen. Eine Anfechtung ist nicht möglich, wenn die Kündigung ausserordentlich ausgesprochen wurde aus Gründen, die der Mieter zu verantworten hat (bspw. Mietzins nicht bezahlt oder andere Mieterpflichten nicht erfüllt).

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 63

Die Erstreckungsdauer beträgt für Wohnräume höchstens vier und für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre. Im Rahmen der Höchstdauer kann eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.

Quelle: Mietrecht, 2. Teil, Seite 64