Mietrecht Immobilien-Treuhänder

in einem völlig freien wohnungsmarkt richten sich die mietpreise ausschliesslich nach dem spiel von angebot und nachfrage. der markt bestimmt den preis. system der marktmiete.

das in die liegenschaft investierte eigenkapital (das so genannte risikotragende kapital) soll der vermieter nicht nur angemessen verzinsen können, sondern es soll ihm darüber hinaus nicht nur nominal (d.h. im ursprünglich investierten betrag), sondern auch real erhalten bleiben. aus diesem grund das das eigenkapital der landesteuerung (LIK) angepasst werden.

• ausgleich der teuerung auf dem risikotragenden kapital (art. 269a lit e OR und art. 16 VMWG)
   
• kostensteigerungen (art. 269a lit. b OR)
   
• mehrleistungen des vermieters (art. 14 VMWG)

(neuer index - alter index): alter indes x 40 = zulässige erhöhung in prozenten

erhöhungen des / der

• hypothekarzinssatzes
• gebühren
• objektsteuern
• baurechtszinse
• versicherungsprämien
• unterhaltskosten

• 2 prozent bei referenzzinssatz von mehr als 6 prozent
• 2.5 prozent bei referenzzinssatz zwischen 5 und 6 prozent
• 3 prozent bei referenzzinssatz von weniger als 5 prozent

• investitionen für wertvermehrende verbesserungen
• investitionen für vergrösserungen der mietsache
• zusätzliche nebenleistungen

• eine angemessene verzinsung des investierten kapitals
  (angemessen gemäss rechtsprechung: zinssatz der 0.5% über dem referenzzinssatz für hypotheken liegt)
   
• die amortisation 
  (die in raten erfolgende sukzessive tilgung des investierten kapitals über einen gewissen zeitrum. zeitraum ergibt sich aus der mutmasslichen lebenserwartung der neuen einrichtung)
   
• neue unterhaltskosten
  (in der regel 10% des totals von verzinsung und amortisation oder 1% der gesamtinvestition)
   

verzinsung des kapitals ( CHF 2'400 x (2.25% + 0.5%) ) / 2      =      CHF   33

amortisation des kapitals CHF 2'400 / 15                                     =      CHF 160

künftiger unterhalt 10% x ( CHF 33 + CHF 160)                           =      CHF   19.30

jährliche mietzinserhöhung                                            =     CHF 212.30

2% - 3% über dem referenzzinssatz

in der regel sinde fünf verschiedene vergleichsobjekte erforderlich, die sich in bezug auf

• lage
• grösse
• ausstattung
• zustand
• bauperioede

mit dem betreffenden mietobjekt vergleichen lassen.

achtung: vergleichsobjekte, die durch die gleiche liegenschaftenverwaltung betreut werden oder dem gleichen eigentümer gehören, fallen als vergleichsobjekte ausser betracht!

hinweis: bei geschäftsräumen ist es zulässig, auf m²-preise abzustellen (art 11 abs. 2 VMWG)

die berechnung der
nettorendite und der bruttorendite
erfolgt aufgrund der sogenannten absoluten methode. dabei wird geprüft, ob der mietzins aufgrund der aktuellen kostenfaktoren zu einer 
übersetzten bruttorendite bzw. zu einem übersetzten nettoertrag führt.

gleiches gilt mit bezug auf die ortsüblichkeit; auch hier wird geprüft, ob der mietzins im rahmen der aktuellen vergleichsmietzinse liegt.

--> gegenstand der beurteilung ist die (absolute) höhe des neuen mietzinses.

im rahmen der relativen methode wird der zu prüfende mietzins dem mietzins im zeitpunkt der letzten anpassung gegenübergestellt und es wird geprüft, ob sich die mietzinsdifferenz durch seither eingetretene veränderungen begründen lässt. 

--> gegenstand der beurteilung ist das ausmass der mietzinserhöhung

im volksmund auch "mietzinsreserve" genannt.

macht der vermieter die ihm zustehende mietzinsanpassung nicht vollständig geltend, hat er diesen vorbehalt in franken oder prozenten des mietzinses festzuelgen (art. 18 VMWG).

er muss sodann klar begründet werden (also nicht mit mehreren erhöhungsfaktoren, sondern nur mit einem). 

der vorbehalt ist zudem bei jeder künftigen mietzinsanpassung zu wiederholen, ansonsten verliert der vermieter den vorbehalt.

die vereinbarung, dass der mietzins einem index folgt, ist nur gültig, wenn

• der mietvertrag für mindestens 5 jahre abschlossen wurde
  --> es genügt, dass der vertrag einseitig vom vermieter erstmals auf das einde einer fünf jahre dauernden periode gekündigt werden kann, während dem der mieter das vertragsverhältnis schon auf einen früheren zeitpunkt kündigen kann
• als index der landesindex der konsumentenpreise vorgesehen wird

--> die verwendung eines anderen index ist ausgeschlossen
--> die mitteilung der erhöhung hat mit amtlichem formular zu erfolgen (unter einhaltung einer frist von mindestens 30 tage auf ein monatsende)
--> anfechtungsverfahren: der mieter kann lediglich geltend machen, die indexberechnung sei unrichtig

die vereinbarung, dass sich der mietzins periodisch um einen bestimmten betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:

• der mietvertrag für mindestens 3 jahre abgeschlossen wird
• der mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird
• der betrag der erhöhung in franken festgelegt wird
  --> blosse berechnbarkeit genügt nicht!

--> jede erhöhung ist - obwohl sie nicht angefochten werden kann - dem mieter mit amtlichem formular mitzuteilen
--> mitteilung der erhöhung an den mieter darf frühestens vier monate vor eintritt jeder mietzinserhöhung erfolgen

der vermieter kann den mietzins jederzeit auf den 

nächstmöglichen kündigungstermin hin

erhöhen. er muss dem mieter die mietzinserhöhung

mindestens 10 tage vor beginn der kündigungsfrist mitteilen; massgebend ist das datum des empfangs der mitteilung durch den mieter

die mitteilung der kündigung hat

auf einem vom kanton genehmigten formular zu erfolgen und ist zu begründen.

--> wird kein formular verwendet oder fehlt eine begründung, ist die mietzinserhöhung nichtig.
--> nichtig ist sie ferner dann, wenn mit ihrer mitteilung die kündigung angedroht oder ausgesprochen wird.
--> eine separate zustellung an den ehegatten ist nicht nötig
--> die mitteilung für mehrere solidarisch haftende mieter kann auf einem einzigen formular erfolgen, welches an alle gemeinsam adressiert ist (alle namen in der adresse)

der mieter kann eine mietzinserhöhung innert 30 tagen seit der mitteilung bei der schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten.

mietzinserhöhungen, die auf einer gültigen indesklausel oder einem gültigen staffelmietvertrag beruhen, können nicht angefochten werden. ausnahme: beim indexierten miertzins kann der mieter lediglich einwenden, die indexveränderung sei falsch berechnet worden. --> auch in diesen fällen erfolgt die mitteilung unter verwendung des amtlichen formulars.

--> das anfechtungsverfahren richtet sich nach der ZPO.

voraussetzungen (alternativ):

• erhebliche erhöhung des anfangsmietzinses gegenüber dem früheren mietzins
  (--> rechtsprechung stuft 10% oder mehr als "erheblich" ein)
   
• persönliche oder familiäre notlage des mieters bzw. die verhältnisse auf dem örtlichen markt für wohn- und geschäftsräume

--> bei der prüfung, ob der anfangsmietzins missbräuchlich ist, ist die absolute methode anzuwenden. die anfechtung bleibt erfolglos, wenn sich der mietzins bei neueren bauten im rahmen der kostendeckenden bruttorendite oder ansonsten der orts- und quartierüblichkeit hält, oder wenn damit kein übersetzter ertrag im sinne der nettorendite erzielt wird.

• vergleich
• klagerückzug
• klageanerkennung
• entscheid
• urteilsvorschlag
• klagebewilligung
• gegenstandslosigkeit

wenn sich die parteien einigen können, wird das verfahren als durch vergleich erledigt abgeschrieben - bei klagerückzug oder klageanerkennung entsprechend.

erfolgt keine einigung, klagerückzug oder -anerkennung, so kann die behörde - muss aber nicht -

• bei streitigkeiten bis CHF 2'000, wenn kläger einen entscheidantrag stellt, einen entscheid fällen
• bei streitigkeiten bis CHF 5'000 und unabhängig vom streitwert bei "kompetenzstreitigkeiten" (hinterlegung, missbräuchlicher mietzins, kündigung, erstreckung bei wohn- oder geschäftsräumen) einen so genannten urteilsvorschlag ausfällen. wird der urteilsvorschlag nicht innert 20 tagen (diese frist läuft auch während der gerichtsferien) von einer oder beiden partein abgelehnt, wird er rechtskräftig

fällt die behörde keinen entscheid oder urteilsvorschlag oder wurde ein solcher abgelehnt, so stellt die behörde die so genannte klagebewilligung aus. dies in der regel

• dem kläger
• bei der anfechtung von mietzinserhöhungen dem vermieter
• bei kompetenzstreitigkeiten nach abgelehntem urteilsvorschlag jedoch der ablehnenden partei (hier also gegebenenfalls auch bei mietzinserhöhungen dem mieter)

die klagebewilligung berechtigt hernach zur klage

• bei wohn- und geschäftsräumen
  - an das mietgericht
  - innert 30 tagen
• sonst (zb bei separat vermieteten einstellplätzen)
  - an das bezirksgericht
  - innert 3 monaten

• barkaution
• garantievertrag
• bürgschaftsverpflichtung
• kautionsversicherungen
• verpfändung von betriebsinventar
• solidarschuldnerschaft

• referenzzinssatz
• stand des landesindexes der konsumentenpreise (LIK)
• stand der verteuerung der unterhaltskosten

sind im mietvertrag festzuhalten. 

gehört in die allgemeinen bestimmungen eines mietvertrages.

in der rechtssprache wird als salvatorische klausel die bestimmung eines vertrages bezeichnet, welche rechtsfolgen eintreten sollen, wenn sich einzelne vertragsbestandteile als unwirksam oder undurchführbar erweisen sollten oder sich herausstellt, dass der vertrag fragen nicht regelt, die eigentlich hätten geregelt werden sollen. die salvatorische klausel hat den zweck, einen teilweise unwirksamen oder undurchführbaren vertrag, insbesondere aber den wirtschaftlichen erfolg, den der vertrag bewirken soll, so weit wie möglich aufrecht zu erhalten.

sollten einzelne bestimmungen dieses vertrages unwirksam oder undurchführbar sein oder nach vertragabschluss unwirksam oder undurchführbar werden

bleibt davon die wirksamkeit des vertrages im übrigen unberührt.

an die stelle der unwirksamen oder undurchführbaren bestimmung soll diejenige wirksame und durchführbare regelung treten, deren wirkung der wirtschaftlichen zielsetzung am nächsten kommen, die die vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren bestimmung verfolgt haben.

die vorstehenden bestimmungen gelten entsprechend für den fall, dass sich der vertrag als lückenhaft erweist.

bei veränderungen des landesindex der konsumentenpreise des bundesamtes für statistik (BfS) kann der mietzins gemäss folgender formel und den anschliessenden bestimmungen angepasst werden:

basismietzins x neuer index      =      neuer mietzins
basisindex

eine mietzinsanpassung kann jährlich jeweils mit wirkung ab (zb 1. januar) gestützt auf den am (zb 31. oktober des vorjahres) geltenden index vorgenommen werden. als ausgangslage gilt der index am ... mit ... punkten (basis dezember 2005 mit 100 punkten).

mietzinserhöhungen, welche durch mehrleistungen des vermieters begründet sind, können zusätzlich geltend gemacht werden. sie flieseen zu 100% in die nächste ordentliche anpassung ein.

• horizontal und vertikal abgeschlossen
• auf dauer vermietet wird
• einem geschäftszweck dient
• ertragsorientiert ist

--> vermietung von büroräumen an eine karitative organisation ist auch eine geschäftsmiete, auch wenn die mieterin nicht gewinnorientiert ist!

--> vorgängig abklären, für welchen zwekc ein geschäftsraum gemietet wird

geschäftsmietvertrag:

• die übertragung des geschäftsmietvertrags ist gesetzlich geregelt
• der vermieter von geschäftsräumen hat ein retentionsrecht (rückbehaltungsrecht) an den dingen zu, welche der mieter in das mietobjekt eingebracht hat
• die maximale höhe der mietzinssicherheit kann beim geschäftsmietvertrag zwischen den parteien frei ausgehandelt werden 

dem mietvertrag sind pläne beizulegen, die gemietete fläche ist zu umranden oder einzufärben und die mitbenützungsberechtigten flächen sind zu markieren

• bodenbelastung
• nutzungsbeschrieb
• vorkaufsrechte
• vormietrechte
• ausbauten/rückbauten
• nebenkosten
• gebührenregelung (anschlussgebühren bei umbauten etc.)
• versicherungen
• beschilderung wie reklameanschriften, hinweistafeln etc.
• inventarlisten
• vormerkung grundbuch

• dingliches sicherungsrechts des gläubigers an den beweglichen sachen, die vom mieter zur einrichtung oder benützung der gemieteten räume eingebracht worden sind
   
• gesetzliches pfandrecht eigener art an beweglichen sachen
   
• besitzloses faustpfand
   
• gegenstand einer retentionsforderung können sein:
  - miet- und pachtzinsforderungen
  - nebenkosten
  - (stockwerkeigentümerbeiträge)

• besondere beachtung: regelung der nebenkosten (wasser, abwasser, kehricht, heizung, wartung, gartenpflege, winterdienst
   
• genau vereinbaren: welche baulichen änderungen oder ergänzungen der mieter vornehmen kann und inwieweit mögliche restwerte bei seinem auszug entschädigt werden müssen
   
• festhalten: umfang von mieterseitigen pflanzungen und deren beseitigung bei einem auszug
   
• erstellen: inventarlisten über gerätschaften, zählerablesungen (strom, wasser, gas etc.), heizölvorrat ermitteln

• kapitalzinsen (für fremd- und eigenkapital)                                    
  --> höhe abhängig von den aktuellen zinssätzen
   
• laufende kosten für abgaben, betrieb, steuern, versicherungen
  --> 0.25% - 0.5% der anlagekosten
  
   
• unterhaltskosten (reparatur und unterhalt)
  --> 0.5% - 1.5% der baukosten
   
• abschreibungen (nicht auf dem grundstückswert)
  --> 0.75% - 1.5% der baukosten
   
• risikoprämie (leerstände etc.)
  --> 0.25% - 0.5% der anlagekosten
   
• bewirtschaftungskosten
  --> 4% - 5% des kostendeckenden mietzinses

--> unzulässig (nach rechtssprechung BG) ist die berücksichtigung von rückstellungen für künftig fällige werdende umfassende überholungen

--> anspruch auf erhebung von bewirtschaftungskosten hat auch derjenige vermieter, der die liegenschaft selber verwaltet