Mietrecht

- Vertrag zwischen Mieter und Vermieter

- dem Mieter steht eine Sache für begrenzte zeit zum Gebrauch zurverfügung

-Zahlung=Mietzins

= Dauerschuldverhältnis

Ein Mietvertrag ist eine

• vertragliche Vereinbarung

• zwischen Mieter und Vermieter, dass
  • der Vermieter dem Mieter eine Sache überlässt
  • der Mieter die Sache gebrauchen darf
  • der Mieter Entgelt (in Form von Mietzinsen) zu leisten hat

-Missbräuchlich ist der Mietzins wenn, damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erziehlt wird oder....

-wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.

Wenn die Preise der Konsumgüter erhöhen kann sich der Mietzins angepasst werden. Die Teuerung wird mit Konsumentenpreise gemessen. Der Mietzins kann zu 40 % an die Teuerung angepasst werden kann. Damit soll der Ertrag des risikotragenden (=invetiertes Eigenkapital) angepasst werden. Da handelt es sich um eine Mietzinserhöhung. 

-Beurteilung von Mietzinsen bei Neubauten

-Formel: Jahresmietzins*100/Anlagkosten

-muss 2% über dem Referenzzinssatz liegen

- Neubauten nicht ällter als 10 Jahren

-Feststellung des Anfangsmietzinses neu erstellter Liegenschaften

Sie drückt aus, wie das Gesamtkapital (Anlagewert) in Bezug auf die Erträge rentiert.

*Anlagekosten; Preis der für die Immobilien bezahlt wurde. (Gesamtkosten für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft bzw. für die Erstellung einer neuen Liegenschaft.)

Feststellung der Mietzins für Altbauten, da die Anlagekosten nicht mehr aktuell sind;

Formel: Jahresmitzins....

-die Eigenkapitalrendite darf nicht den Referenzzinssatz um höchstens einen halben % übersteigen.

Dieser absolute Mietzinsanpassungsgrund orientiert sich demgemäss am Marktwert der Mietsache und dient v.a. zur Festlegung des Anfangsmietzinses.

Der Vermieter soll aus dem Mietzins alle Kosten decken und er darf mit dem Mietobjekt eine Rendite erzielen (Gewinn). Damit mit man herausbekommt, ob die erzielte Rendite zulässig ist, wird dies mit der Vergleichsgrösse Referenzzinssatz ermittelt. Bei Alt- und Neubauten wird die unterschiedlich ermittelt.

Dir Referenzzinssatz wir vom Bund bestimmt und beruht auf den durchschnittlichen Verzinsung von Hypotheken der ganzen CH.

• Vermieter wollen Rendite sichern
• Folge für Mieter = Änderung ihres Budgets bei höheren Mietzinsen
• Mietzinserhöhung min. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitteilen und begründen; auf einem vom Kanton genehmigten Formular

-Steigung des Referenzzinssatzes um ¼%, Mietzins um 3% anheben

-bei ordnungsgemäss unterhaltenen Liegenschaften sind Mitzinserhöhungen von ½ bis 1 % erlaubt. (allgemeine Kostensteigerungen)

Als wertvermehrend gilt eine Investition dann, wenn
- es sich um eine zusätzliche, also bisher nicht angebotene Leistung des Vermieters handelt oder
- durch den Ersatz von alten Einrichtungen eine wesentliche Qualitätssteigerung und/oder geringere Energiekosten erreicht werden.

- Einbau Aufzug, Anbau Balkon, Geschirrspüler, Kühlschrankersatz gegen grösseres und/oder energiesparendes Modell, Ersatz von DV- gegen IV-Fenster

Unter Umständen kann der Vermieter die Wohnung nicht zu kostendeckenden Preisen vermieten. Stattdessen fügt der Vermieter im Mietvertrag ein Mietzinsvorbehalt ein, und kann den Mietzins später erhöhen mit einer Begründung.

Der Mieter kann im laufenden Mietverhältnis eine Mietzinsherabsetzung verlangen, wenn am Mietobjekt Mängel bestehen oder wenn sich die Berechnungsgrundlagen (z.B. Hypothekar- resp. Referenzzinssatz) geändert haben.

Der Vermieter kann einem Senkungsanspruch entgegenhalten:

• Verrechnung mit Mehrkosten (Teuerung, Kostensteigerung für Unterhalt, wertvermehrende Investitionen)
• Verrechnung des Mietvorbehaltes
  1. Beeinträchtigung im Gebrauch

• Mieter können einen Zinsreduktion verlangen z.B. unzureichender Heizung, Feuchtigkeit oder Lärm
• Höhe der Reduktion mit Mieter und VM handelbar

1. kleine Instandstellungsarbeiten und Reparaturen = Kosten Mieter

-Bsp. Defekte Türschlösser, gerissene Rolladengurten

• Kostenlimite 130 bis 150* oder in % des Jahresmietzins 1 bis 1 ½ %
• Geräte nach Ablauf der durchschnittlichen Lebensdauer=Kosten Reparaturen vom Vermieter
• Geräte wegen kleine Mängel zu ersetzen sind = Mieter nur den Restwert zahlen

*nicht übersteigen

Bsp. Ausfall der Heizungen oder Feuchtigkeitsmängel, Funktionsstörung= Zulasten Vermieter

Gemäss Art. 259 a OR steht dem Mieter folgendem Recht:

• Mietzins verhältnismässig herabsetzen oder Schadensersatzleisten
• Mietzins bis zur Behebung des Mengels zu hinterlegen
• Mängel bei Mietantritt= Nichterfüllung des Vertrages Art. 97-109 OR

 wenn die Behebung des mangels nicht in der gesetzten Frist eine Woche nihct eingehalten wurde, kann der Mieter vom Vertrag zurücktretten und Schadensersatz fordern z.B Einstellen Möbeln, Hotelunterkunft

• Meldepflicht
• Mangel sofort mitteilen; unterlässt er das verliert er min. teilweise die Ansprüche Art- 259a OR
• Verschlimmerung der nichtmittgeteilten Schaden=Mieter gegenüber Vermieter Schadensersatzplichtig
• für Mitteilung keine Form/aus Beweisgründen eingeschriebener Brief
•  
• Duldungspflicht
• dem VM ist die Vornahme von Unterhalsarbeiten & Zutritt zur Mietsort gestatten
• bei Wohnung z.B. VM hat das Recht die Wohnung auf Mängel zu untersuchen und zu beheben

Befristeten Mietvertrag=Ende mit Zeitablauf

Unbefristeten Mietvertrag mit Kündigung aufgelöst werden=

; 3 Monate auf ortsüblichen Termin oder sofort, sofern ein solventer Nachmieter gefunden wurde (OR 266c)

Geschäftsräume; 6 Monate auf ortsüblichen Termin oder sofort, sofern ein solventer Nachmieter gefunden wurde (OR 266d)

• Ende einer Vertragsverhältnis infolge einer Kündigung = Bestimmung durch Vertrag
• Fehlt eine Vereinbarung im Vertrag, ist das Mietverhältnis auf ein ortsüblichen Termin gültig kündbar
• Ortsgebrauch liegt vor; wenn in in bestimmten Regionen seit längerer Zeit ein bestimmtes Verhältnis als üblich angesehen wird.

-der Zeitraum der min. zwischen Empfang der Kündigung und der Beendigung liegen muss

-Mietwohnungen 3 Monaten

-Geschäftsräume 6 Monaten

-Verlängerungen stehen den Parteien frei (aber: gleich lang für M&V)

1.  
   1. durch Zeitablauf von vertraglichen Kündigungsterminen= bei befristeten Verträge, keine Kündigung nötig
   2. durch Kündigung= empfangsbedürftige Willenserklärung*
   3. Aspekte einer ordentlichen Kündigung

• Formvorschriften generell: Schriftlichkeit

Mieter -> Vermieter = einfache Schriftlichkeit Art. 266l Abs. 1 OR

Vermieter -> Mieter = Formular vom Kanton, qualifizierte Schriftlichkeit

                                      Art. 266 Abs.2 OR

Eheleute -> Vermieter = gemeinsam unterschreiben

Vermieter -> Eheleute = separate Kuverts, an beide! Art. 266n OR

Da kann sich der Kündigungstermin zu einer Verzögerrung um 3 Monaten führen

*sind Kündigungen d.h. die Fristen beginnen erst zu laufen, wenn die Mitteilung beim Empfänger ist; aus Beweisgründen Kündigung als Einschreiben verschicken

Es ist zu empfehlen dies frühzeitig aufzusetzen und zu versenden.

Bsp: Wenn eine Kündigung beim Vermieter am 1. März anstatt 31. März eintrift, beginnt die Kündigungsfrist erst ende April zu laufen

Nur wenn; Pflichten in schwerwiegender Weise verletzt wurden!

Die gesetzten Fristen müssen jedoch eingehalten werden; die kündigende Person hat sich aber nicht mehr an den ortsüblichen Terminen zu halten.

Beide Parteien haben das Recht vorzeitig zu kündigen! Art. 266g OR

Der Mieter darf vom Gesetz her vorzeitig künden, wenn er einen zumutbaren zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlägt, der den Mietvertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt. Art. 264 OR

„Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für die Parteien unzumutbar machen.... Art. 266g OR

Gründe für Vermieter:

• Zahlungsverzug des Mieters Art. 257d OR
• Verletzung der Sorgfaltspflicht- und Rücksichtnahmepflicht Art. 257f Abs.3 OR
• Wenn der Mieter in Konkurs gerät Art. 266h OR

Gründe für Mieter:

• schwere Mängel der Mietsache Art. 259b OR