Mietrecht
Bauliche Änderungen an der Mietsache (Kapitel 11) Wechsel des Eigentümers (Kapitel 12) Untermiete, Übertragung auf einen Dritten, vorzeitige Rückgabe (Kapitel 13)
Bauliche Änderungen an der Mietsache (Kapitel 11) Wechsel des Eigentümers (Kapitel 12) Untermiete, Übertragung auf einen Dritten, vorzeitige Rückgabe (Kapitel 13)
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Cartes-fiches
Was geschieht, wenn der Mieter bauliche Änderungen und Erneuerungen am Mietobjekt vornimmt ohne eine schriftliche Zustimmung?
Der Mieter muss am Ende des Mietverhältnisses den Rückbau vornehmen.
Was muss der Mieter machen, wenn er bauliche Änderungen und Erneuerungen am Mietobjekt vornehmen möchte?
schriftliche Zustimmung des Vermieters (Art. 260a Abs. 1 OR)
Muss der Mieter bei einer schriftlichen Zustimmung die baulichen Änderungen und Erneuerungen am Ende des Mietverhältnisses in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen?
Nein. Er hat sogar Anspruch auf eine Entschädigung, wenn die Mietsache dank seiner Investitionen am Ende des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufweist (Art. 260a Abs. 3 OR). Ausser es ist im Mietvertrag erwähnt (Art. 260a Abs. 1 OR).
Was geschieht mit den bestehenden Mietverträgen bei einem Wechsel des Eigentümers?
Der neue Eigentümer übernimmt die bestehenden Mietverträge, ausser wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann.
Per wann kann der neue Eigentümer kündigen, um dringenden Eigenbedarf anzumelden?
Unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kann er auf den nächsten gesetzlichen Kündigungsermin künden (Art. 261 Abs. 2 lit. a oR).
Wie kann das ausserordentliche Kündigungsrecht des erwerbenden Käufers ausgeschlossen werden?
durch Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch (Art. 261b OR)
Wie werden häufig Grundstücke zwangsversteigert?
mittels Doppelaufruf (einmal mit und einmal ohne vorgemerkte Mietverträge)
Was geschieht, wenn ohne die Belastung durch Mietverträge ein höheres Angebot erzielt wird?
Der Ersteigerer kann die bestehenden Mietverträge ungeachtet der Vormerkungen im Grundbuch kündigen.
Mit welcher Frist kann der Ersteigerer die Mietverhältnisse kündigen, wenn die Vormerkungen im Grundbuch wegfallen?
mit gesetzlicher Kündigungsfrist
- Was ist massgebend, wenn man als neuer Eigentümer den Mietern kündigen möchte und dringenden Eigenbedarf anmeldet?
- Wie sieht es bei Versteigerungen aus?
- nachdem man Eigentümer wurde und im Grundbuch vorgemerkt wurde
- ist man schon Eigentümer (vor Grundbucheintrag)
Welche 3 Möglichkeiten bieten sich dem Mieter, um sich ganz oder teilweise aus seinen vertraglichen Pflichten "verabschieden" kann oder zumindest die wirtschaftliche Last der Mietzinszahlungen nicht mehr oder nicht mehr vollumfänglich erfüllen kann oder will?
- Untermiete
- Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten
- vorzeitige Rückgabe der Sache
Was muss der Mieter tun, damit er die Sache untervermieten kann?
benötigt Zustimmung des Vermieters (keine Formvorschrift aber Schriftlichkeit empfehlenswert)
Unter welchen Gründen kann die Zustimmung der Untermiete verweigert werden?
- wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben
- wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind (Mieter kann für Verwaltung ca. 5% aufschlagen und für möblierte Untervermietung ca. 30%)
- wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen
Kann die Untermiete länger dauern als das Hauptmietverhältnis?
Nein
- Was kann der Vermieter tun, wenn der Vermieter dem Mieter kündigt, dieser jedoch nicht oder nicht rechtzeitig seinem Untermieter?
- Was kann in diesem Fall der Untermieter vom Mieter verlangen?
- Der Vermieter kann den Untermieter dennoch auf den für das Hauptmietverhältnis massgeblichen Kündigungstermin hin ausweisen.
- Schadenersatzpflichtig, weil er ihm in zeitlicher Hinsicht mehr versprochen hat, als er hernach einhalten konnte.
Für was ist die Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten zulässig?
Geschäftsmiete
Was benötigt der Mieter, damit die Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten zustande kommt?
Zustimmung von Gesetzes wegen zwingend schriftlich vom Vermieter
Kann der Vermieter die Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten verweigern? Wenn ja nenne Beispiele!
nur aus wichtigen Gründen
mangelnde Solvenz des neuen Mieters, zweckwidriger Gebrauch
Haftet der alte Mieter noch, wenn die Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten vorgenommen wurde?
Ja bis zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin, längstens aber 2 Jahre mit dem neuen Mieter solidarisch weiter
Wie hält man am besten die Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten fest?
Man macht einen Nachtrag mit der Überschrift "Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten (Art. 263 OR) und erwähnt im Schreiben folgendes:
- bisheriger und neuer Mieter
- Übertragung per wann
- Pflicht, dass neuer Mieter eine Bankgarantie abschliessen muss
- Regelung der Nebenkosten
Wie lange ist der Mieter gebunden, wenn er die Mietsache ohne Einhaltung der Kündigungsfrist oder -termin zurückgibt?
Er hat den Mietzins grundsätzlich bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin zu bezahlen und auch für die weiteren Mieterpflichten aufzukommen (Nebenkosten, kleiner Unterhalt).
Was kann der Mieter unternehmen, damit er die Mietsache vorzeitig zurückgeben kann und auch von den Verpflichtungen befreit ist?
Er muss dem Vermieter einen Ersatzmieter vorschlagen, der zahlungsfähig ist, für den Vermieter bzw. Hausbewohner objektiv zumutbar ist und bereit ist, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen.
Wie viel Zeit muss man dem Vermieter für die Prüfung des Ersatzmieters geben?
15 bis höchstens 30 Tage
Muss der neue Mieter sämtliche Rückbau- und Instandstellungspflichten des alten Mieters übernehmen?
Ja
Mieter X kündigt Wohnung ordentlich auf den 31.03.20YY. 2 Wochen später meldet Mieter X die vorzeitige Rückgabe der Sache per 30.11.20YY und bringt einen valablen Nachmieter. Was passiert jetzt? Was sollte der Vermieter mitteilen?
Vermieter bestätigt den Erhalt der vorzeitigen Rückgabe und erwähnt, dass der Nachmieter nur bis zum ordentlichen Kündigungstermin (31.03.20YY) in der Wohnung sein darf, da auf diesen Zeitpunkt gekündigt wurde.
Wie werden die vorzeitigen Rückgaben einer Sache in der Praxis gehandhabt?
- neuen Mietvertrag abschliessen
- regelrechte Rücknahme des Mietobjekts vom alten Mieter
- Übernahme an den neuen Mieter mit neuen Protokollen
- Häufig wird als Kulanz neu gestrichen (wäre nicht notwendig ausser es ist mangelhaft)
