Mietrecht

• fristlos
• bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage und auf Ende eines Monats

Entweder mit der tatsächlichen Abholung durch den Mieter bei der Post oder wenn der Mieter das Schreiben nicht abholt, gilt es am letzten Tag der stets 7-tägigen Abholfrist als zugestellt.

Gilt schon bei der ersten Abholmöglichkeit bei der Post als zugestellt

bei Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf ein Monatsende

• Ja er muss Mängel melden
• Ja, er haftet für den daraus entstehenden Schaden
• Art. 257g OR

Der Vermieter kann ausserordentlich künden. Diese Pflicht ist nur in gewissen Fällen wie in einem Einkaufszentrum anwendbar.

für den Verkauf, die Wiedervermietuing oder den Unterhalt notwendig ist

Ja, soweit zumutbar (Art. 260 OR)

• Mietverhältnis vor Beginn der Arbeiten ordnungsgemäss künden
• Erneuerungsarbeiten als Vertragsänderung mit dem amtlichen Formular fristgerecht mitteilen

mindesterns 48 Stunden im Voraus

3 bis 4 Monate vorlaufsezeit empfehlenswert

Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch

• Übernahme verweigern: Mietvertrag nicht antreten und nach den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechtes von Art. 107 bis 109 OR über die Nichteinhaltung von Verträgen vorgehen
• Mietverhältnis antreten: mietrechtliche Mängelrechte gemäss Art. 259a bis 259i OR geltend machen

• den Mangel beseitigt
• den Mietzins verhältnismässig herabsetzt
• Schadenersatz leistet
• den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt
• Art. 259a OR

Nach heutiger Rechtssprechung sind dies nur noch Mängel, welche Durchschnittsmieter selber beheben können, ohne einen fachlichen spezialisierten Handwerker beiziehen zu müssen.
Praxis: bestimmter Betrag (z. B. 150.00) für alle Reparaturen in Vertrag nehmen

• Seifenglas
• Ablauf verstopft

Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit räumlich, zeitlich und funktionell auswirken kann

Ab dem Zeitpunkt, von welchem der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat bis zu dessen Beseitigung

• schriftlicher Ansetzung einer angemessenen Frist zur Behebung des Mangels
• schriftliche Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Mietzins hinterlegt wird
• bei Hinterlegung muss dies am Vermieter mitgeteilt werden

• nach der Fälligkeit des 1. hinterlegten Mietzinses
• 30 Tage Frist

Parteien müssen sich über die wesentlichen Vertragspunkte einig sein

• bewegliche Sachen
• unbewegliche Sachen

• Mietvertrag
• Gebrauchsleihe
• Pacht

• Mietobjekt
• Mietzins
• Überlassung zum Gebrauch
• Wird auch noch "Essentialia" genannt

1. Retentionsrecht, Übertrag von Dritten (Art. 263 OR)
2. Anfangsmietzins, Mietzinsdepot (höchstens 3 Monate), Kündigung muss an beide Ehegatten zugestellt werden

• Mietvertrag: Verpflichtungsgeschäft
• Mietverhältnis: Erfüllungsebene

Das Mietverhältnis wird angetreten, wenn die Sache auf den vereinbarten Beginn hin übergeben und anschliessend vom Mieter genutzt wird und dieser dem Vermieter den Mietzins zahlt.

allgemeine Bestimmungen des OR

• Rücktritt vom Vertrag = antizipierter Vertragsbruch
• allgemeine Bestimmungen des OR, insbesondere nach Art. 97ff OR bzw. Art. 107 bis 109 OR

• Luxuswohnungen bzw. Einfamilienhäuser, die mehr als 6 Zimmer aufweisen (Art. 253b OR)
• Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden (Art. 2523b lit. c OR)

• Ferienwohnungen, die für höchstens 3 Monate gemietet werden (Art. 353a OR)
• separat vermietete Garagen, Abstellplätze, Gärten, Schaukästen und dergleichen
   

• Abschluss eines Hauswartvertrages mit einem Mieter
• Verpflichtung des Mieters, eine Mieterhaftpflichtversicherung abzuschliessen
   

• Der Abschluss des Mietvertrages wird vom Abschluss des Koppelungsgeschäftes abhängig gemacht.
• Das Koppelungsgeschäft enthält Verpflichtungen des Mieters, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen.

• Übergabe- und Instandhaltungspflicht
• Auskunftspflichten des Vermieters
• Tragen der Lasten und Abgaben

Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand" zu übergeben und in demselben zu erhalten. Art. 256 Abs. 1 OR

1. Mietvertrag
2. ausreichend beheizbar und befenstert sein
3. baurechtlich zulässig sein

• das Rückgabeprotokoll des Vormieters vorzulegen (Art. 256a Abs. 1 OR)
• den bisherigen Mietzins bekanntzugeben (Art. 256a Abs. 2 OR)
• Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR)

Nach neuem Recht besteht keine gesetzliche Vermutung mehr, dass der Mieter die Mietsache in gutem Zustand übernommen hat.
 

Es soll dem einziehenden Mieter ermöglichen, die Vorausetzungen für eine allfällige Anfechtung des Anfangmietzinses zu prüfen.